借名买房有哪些域名未备案 法律风险险

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-07-08 10:59 标签： 电子签名 法律风险
借名买房协议有效吗，借名买房的法律风险有哪些
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借名购房暗藏的四大法律风险及解决办法
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北京周垂坤律师|
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你可能喜欢“借名买房”有法律风险 _佛山新闻_新浪房产_新浪网
“借名买房”有法律风险
　　“我曾经贷款买过一套房，再买就是二套房了。父母虽然有房，但是没有银行贷款记录，用父母的名字买房，是不是就能享受首套房的贷款政策？”“我名下已有两套房产了，现在还想在中心区一环位置买套房子，能不能用姐姐的名字买，以后再通过赠予方式过户回来？”
　　去年以来，调控房价的新政接连出台，矛头直指多套房购房者。为了应对政策，一些购房者试图用“借名买房”的方式规避高首付或“限购令”。对此，专业人士指出，“借名买房”可能面临多重风险。
　　在合资企业工作的高女士5年前就买了第一套房，现在又看中了小河某楼盘的一套精户型，该房的单价每平方米6200元，总价在50万元左右。如果是首套房，首付三成，只需拿出15万元，利率为基准利率，但高女士现在要买已属第二套房，首付六成，需要拿出30万元，而且利率为基准利率的1.1倍。高女士想如果按二套房买，目前自己的首付款还差几万元，而父母住的是单位的房改房，在银行没有诚信记录，根据年龄还有8年左右的贷款年限，如果用父母的名字买房还可以按首套房贷款，购房资金相对更充裕。
　　除了一些二套房购房者希望通过“借名买房”的方式减轻首付压力和利息支出外，为了“避限”，部分购房者于是选择通过私下签订协议的方式借用亲戚朋友的名字买房。
　　“借名买房”是否存在风险？为此，记者日前采访了贵阳北斗星律师事务所的贾律师。贾律师表示，房产涉及物权，目前购房采用的是房产登记制度，即产权证上登记的是谁的名字，房子就是谁的。为规避国家房产调控政策，而借用他人名义购房存在着很大的风险，处理方式稍有不同，引发的风险也不同。
　　很多购房者借名买房，首先想到的是父母，认为这样风险最小。借用父母名义买房，我国法律认定房产归属主要以房产证上的名字或有效的房屋买卖合同为准，如果父母不止一个子女，则意味着今后兄弟姐妹将享有房产的同等继承权。
　　其次，借亲戚朋友名字买房，双方签订相关协议规避风险。“被借名者”和实际购房人所签订的相关协议本身是合法有效的，应视为一种合同关系，但其中并不涉及物权。如果房价上涨或其他原因，“被借名者”将房产进行过户交易，即使最终法院认可了双方协议的效力，但已过户交易的房产将无法追回。
　　此外，出借姓名的名义产权人也一样承担着风险，允许他人使用自己的名义购房或按揭贷款，不但在房屋产权登记部门有了自己的房产记录，在金融机构也会有按揭贷款的征信记录。即便日后将房屋过户给出资人，但职能机构的记录资料不会随房产过户而消除，这些记录会成为日后审核各种资格的依据，也就意味着名义产权人会丧失一定的资格，如无法享受首套房贷款优惠或受限于其他“限购”政策。
　　因此，为应付国家调控政策而“借名买房”的行为可能面临多重风险，购房者应谨慎对待。(孟建)
电话：400-606-6969
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借名买房的法律风险提示
作者:王明　　时间:　　 来源：转　　浏览量：0　　
借名买房的法律风险提示&
一、为什么会出现借名买房？
不得不说，借名买房行为的出现淋漓尽致地展示了国人的“聪明才智”，之所以会采用借名的方式完成购房，大体来讲有以下几种原因：
①逃避债务。例如一些企业主为了逃避债务追索，以朋友的名义购房，制造无力还债的假象。
②隐匿非法财产。例如涉嫌贪污受贿的国家工作人员借他人名义购房，隐匿非法财产。
③规避国家对购房资格的限制政策。例如一些经济适用住房、限价商品住房、具有限购政策的城市住房等特定性质的房屋，当满足特定要求的人没有购房需求，而有购房需求的人不符合特定要求时，就出现了后者借用前者的身份购买房屋的现象。
④逃避税费或报销费用。有些父母因为担心将来征收遗产税，买房时直接借用子女的名义，同时还可以在子女的单位报销供暖费或物业费等等。
⑤使用他人名义享受更低的贷款利率。因为公积金贷款会比普通的商业贷款利率低，因此也出现了利用具有申请公积金贷款人的名义购买房屋的行为。
二、借名买房合同是否有效？
判断合同是否有效，是一个复杂的法律论证过程，这里跳过分析直接给出结论：从目前审判来看，司法实践中借名买房合同在绝大多数情况下都是有效的。例如，为避限购政策的借名买房行为虽然违反了管理性的强制规定，但由于没有违反禁止性的强制规定所以是有效的。
但是在借名行为损害公共利益的情况下，该合同是无效的。例如借名购买经济适用住房、限价商品房住房，利用借名隐匿赃款的行为，由于损害了社会公共利益，所以这类借名购房合同是无效的。
三、借名买房存在何种法律风险？
这种看似灵活、方便的借名买房行为其实蕴藏着巨大的风险，按照常规操作手段，整个交易过程的安全性完全取决于名义人是否讲信用。因此按照诉讼防御的风险评估标准，这类行为的风险指数为“高风险”。具体可能出现的法律风险如下：
1.名义人偷偷把房子给卖了。
站在实际出资人的角度，名义人在实际出资人不知情的情况下出售房屋的行为是实际出资人要面对的最大法律风险。因为在现有法律制度下，一旦房子登记于名义人名下，实际出资人将失去对房屋的控制权。如果另一个市场主体基于对房管局所有权登记的信赖去购买此房屋，法律就会对这笔交易予以保护。
在此种情况下，即使实际出资人拿着和名义人的合同主张房子实际是自己的，由于借名关系属于内部法律关系，并不能对抗房屋所有权公示的效力，所以其并不能撤销已经发生的房屋交易，也不能使房子物归原主。更极端的情况是，名义人拿着卖房得到的钱款远走高飞，实际出资人最终落了个“钱房两空”的结果。
2.名义人主张房子是自己的。
和第一种偷偷把房子卖了不同，这次名义人手段更加简单粗暴，其直接否认和实际出资人之间有借名关系，主张房子是由自己出资购买的，因此所有权属于自己。这种主张看似荒唐，但如果名义人在运作之初就早有准备，从证据上做足功课，通过种种伪装使得实际出资人不能证明房子是自己出资及购买，那么实际出资人仅凭手上有一纸合同，很可能也会输掉判决。（因此强烈建议由律师把关交易流程）
3.名义上的房主将房子抵押。
名义上的房主在持有期间可以将房屋抵押以套取现金，原理同风险1，实际出资人同样无法撤销抵押。
4.房产被申请强制执行。
当名义人自身债务无法得到清偿时，债权人可能申请强制执行其名下的房屋，导致实际出资人利益受损。
5.名义人离婚时，房屋被其配偶主张分割。
名义买房人离婚时，其配偶有可能对名义买房人名下借名买房人购房的房屋主张作为夫妻共同财产予以分割。
6.名义人死亡后，其继承人有可能主张继承该房屋。
在名义买房人的死亡的情况下，会给事实的查清带来难度，借名买房人的权益能否得到维护，将取决于证据是否充分。
四、如何防范借名买房行为的法律风险？
正如上文所说，借名买房的风险确实比较大，大家使用这种方式前需要三思而后行。但是采用一些方法确实可以极大地降低风险，例如购房首付款的支付、按揭贷款的偿还、房屋的交付和使用、相关单据或产权证由谁持等相应证据的准备就能在起到防范名义人抵赖的作用。必要时寻求律师指导，要求律师针对借名买房问题量身定制一套法律服务（涵盖实际出资人和名义人之间一系列合同文本的设计、购买流程方案、房屋状态控制方案、特殊情况应急方案等等内容）。

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