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第三方登录：& 到底拿什么拯救中国的房地产？与郎咸平商榷重庆模式
到底拿什么拯救中国的房地产？与郎咸平商榷重庆模式
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在新浪乐居举办的2010年中国经济与房地产高峰论坛上，郎咸平对我国的房地产市场进行了把脉。经过一番诊断之后，他认为我国的房地产市场就如同一个被石头压住的火山口，随时可能出现爆发。在这样的形势下，郎咸平为我国楼市开药方――只有“重庆模式”才能很好的拯救中国房地产。
郎咸平所说的“重庆模式”在6月12日由七大部委联合推出，它的优势在于通过系统工程解决了房地产问题。“重庆模式”的工程包括三部曲：第一，未来3年建设4000万平方米的公租屋，可以解决100到200万人的居住问题。第二，从明年开始陆续引入300万农民工进城给予重庆户口。农民工要拿到重庆户口，必须放弃宅基地复耕农地。这样既为公租房提供了土地，也保证了足够的耕地面积。第三，加强建设IT产业集群。引入了惠普、思科等品牌企业，并做到80%的零配件在重庆本土生产，这样就可以解决300万入城的农民工工作问题。
这里面有两个问题，第一个中国房地产市场是不是已经如同火山爆发的前期？二是重庆模式是否能真正的拯救中国房地产。
先看第一个。郎咸平所判断的楼市危险性源于其“火山理论”。他认为，受到制造业资金和避险资金的冲击，我国楼市火山的岩浆已经形成，而且温度越来越高，量越来越大。很明显，郎教授是从资金流向的角度分析房地产，他认为楼市过热是大量的实业资金在投资环境恶化的情况下而转投房地产，过多的资金涌向房地产从而推高了房价。事实如此果真如此吗？其实不然。我们知道，此次中央调控重点打击的就是投资性购房，而且调控的针对性、差别性越来越强，在这种情况下，由于投资门槛与限制增加，现在投资客的比重是大幅降低的。市场的主流客群是首次置业的刚性需求和改善性需求。在投资客大幅萎缩的情况下，房价依然维持高位，任何大城市房价的下调都引来丰富的刚需人群和改善性人群，市场的支撑性可见一般，而这些客户并非实业资金的避险性转移。中国房地产市场的最重要问题是部分地区房价过高、上涨过快，超出了普通购房者的承受能力，供应不足需求旺盛是市场表现的直接原因，而房地产市场制度设计的不合理是造成我国房地产市场问题的根本原因。制度不合理主要表现在城市发展现状与旧有的住房供应机制的“错位”，政府在房地产管理中的“越位”。所以房地产市场的危机是政府管理的危机，是哈贝马斯所谓的“合理性危机”。这种危机是可以通过社会的改良进行修正的，所以我国的房地产市场并不处在“火山口”的位置。
再看第二个，重庆模式能否在根本上拯救中国房地产？
“重庆模式”主要是加大保障房的建设，而放宽商品房的管制。这在根本上是恰是政府在房地产管理体制上的一种修正，也就是说政府越来越发现自己在房地产市场上应该“有所为有所不为”。从技术举措的细节性修正到住房制度改革是一种进步，政府将自己的主要精力放在广大中低收入人群身上正在回归政府功能的本意。须知，商品房市场是资本的市场，政府应该在此领域逐步退出，减少干涉，而中低收入群体的保障房是政府作为的主要场域。也就是所谓“将富人交给市场，将穷人交给党”！
首先看制度设计能否有效？98年房改的制度设计本身是很好的，商品房、租赁商品房和二手房、经济适用房三种层次满足高中低三种收入阶层的需要，与彼时的城市社会状况也是相吻合的，现在城市发展的变化很大，流动人口增多、急剧的城市化、阶层复杂化都对住房制度提出了很高的要求，面对中低收入群体的经济适用房制度因为其对中低收入群体的有效覆盖性不足、政府动力不足带来执行效果差为社会所诟病，以及经济适用房制度本身造成二元市场结构不利于产权市场的建设，有违市场意义上的社会公平，所以中国的住房制度非改不可。现在提出大力发展公租房是兼顾社会公平的有效举措。发展公租房是中国未来房地产发展的必然趋势，将会大力推广，而经济适用房除了在拆迁补偿上的补充性存在意义之外，将会逐渐退出历史的舞台。但是这里面有一个重要的问题，就是地方政府的执行上会不会走样？很多地方政府虽然声称开发大量人才公寓、民工公租房、大学生公寓、廉租房等各种形式的公租房，但是实际上执行效果并不好。一是总量不达标，计划大、开工少、竣工更少，二是水分很大，将很多体制内单位的福利性住房、宿舍都纳入公租房，以至于其对社会下层的有效覆盖性依然不足。虽然中央和地方政府有签定军令状，但是地方政府的GDP崇拜、经营城市的企业化运作思路不改变，公租房制度难以有效落实。
其次，农村土地换城市户口的操作模式会不会落实？我看未必。现在城市户籍制度越来越失去其吸引力，而且城乡二元的户籍制度本身就是一种社会不公平，已经成为经济社会发展的障碍。城市户籍界限的消融和居民身份的统一是不可避免的趋势。那么，城市靠什么吸引农民放弃既有的家园？答案可能只有城乡之间的推拉博弈，居于农村的优势是明显的也是固定的，关键在于城市开出什么样的条件。第一个要改变目前城乡土地转变（农民集体土地转城市国有用地）上的剪刀差制度，为何农民一亩地所有的征收补偿只是三五万元，而上市拍卖就可能有百万元？对农民的拆迁补偿制度要改革。第二个就是农民进城后的住房应该是居住改善而不是变坏，交通配套、生活设施等等都要有所提升，而不是成为基础条件差的三不管地带，乃至沦为贫民区。第三个也就是最根本的问题，就是农民变市民的就业问题。就业是其在城市生存最主要的依靠。这些吸引力不是一朝一夕就可以建立起来的。
再次农民进城的就业是根本保障，就业问题不可简单处理。重庆通过发展IT配件产业来解决进城农民的就业，是否能成功？农民在城市中没有优势，技术、学历、资源与市民都处在相对落后的地步，往往只能从事低端产业和劳动密集型的服务性行业。这种工作对农民的吸引并不明显，所以政府要制定配套政策，加强对农民的培训和指导，并实行有差别的就业政策，而不是任由其发展，沦落为城市中的“二等公民”。2005年，中国的农民工已经成为产业工人的主体（51%），1.4亿的城市农民的就业选择是其在市场中的理性选择，政府的就业机会未必就是最合适的。政府要考虑的是如何保障和落实进城农民工的利益，在劳动和社会保障方面达到正常市民待遇，需要扶持的部分甚至要超过普通市民。否则，就业的问题难以有效解决。
总之，中国房地产市场的根本问题是制度设计的合理性问题，而不全是资本意义上的火山口。解决这一问题，重庆进行了一些尝试，但还是很初步。因为在执行中都会碰到一系列的障碍，如何应对只能通过系统性的制度设计来解决。只靠某一个方案，难免落入“头痛医头脚痛医脚”的表面形式，使得改革难有真正成效。
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博士，南京林业大学社会工作系主任，江苏省社会学会常务理事
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上半年重庆房地产投资平稳 轨道PPP模式或将设边界条件
作者：记者 周梦莹
25日，重庆市城乡建委召开2014年上半年工作新闻发布会，就1-6月房地产、建筑业、勘察设计业以及基础设施、住房、交通等领域的情况进行了发布。记者了解到，今年上半年，全市房地产投资同比增长22.1%，整体仍处于平稳状态，而关于轨道交通领域如何开展PPP模式，市城乡建委有关人士表示或将设立三个边界条件，具体合作程度将根据投资量而定。
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华龙网7月27日13时30分讯（记者 周梦莹）25日，重庆市城乡建委召开2014年上半年工作新闻发布会，就1-6月房地产、建筑业、勘察设计业以及基础设施、住房、交通等领域的情况进行了发布。记者了解到，今年上半年，全市房地产投资同比增长22.1%，整体仍处于平稳状态，而关于轨道交通领域如何开展PPP模式，市城乡建委有关人士表示或将设立三个边界条件，具体合作程度将根据投资量而定。
房地产投资平稳 发展新区增幅最大
根据市城乡建委统计数据显示，上半年，全市房地产完成投资1553.6亿元，同比增长22.1%，占年度目标的53.6%。商品房新开工面积2958.3万平方米，施工面积24784.2万平方米，竣工面积1525万平方米。
据市城市建设综合开发管理办公室有关负责人介绍，从投资情况看，全市房地产整体仍处于平稳状态，“都市功能核心区和拓展区房地产投资均上涨19.3%，渝东北生态涵养区投资上涨14%，渝东南生态涵养区略有下降，仅降低0.3%，而城市发展新区投资增幅最高，达到35.2%。”
建筑业总产值同比增18.5%
据介绍，今年上半年，全市建筑业完成总产值2240亿元，同比增长18.5%，占年度目标的46.7%。并实现增加值571.3亿元，同比增长14.4%，占全市GDP的8.9%。
同时，全市房屋市政工程新开工项目1916个，新开工量5335万平方米，在建量26048.4万平方米。全市发包备案房屋市政工程2378个，工程造价856.6亿元。市工程建设招标投标交易中心交易额815.1亿元，同比增长42.3%。
开工4条轨道线路 处全球领先水平
据市城乡建委有关负责人介绍，今年轨道交通在建项目共182公里，包括142公里新开工项目以及40公里续建项目，计划完成投资160亿元。
其中，今年1-6月已累计完成投资56亿元，占年度计划约35%，较去年同期（46.59亿元）增加了8.08亿元，增长约17.34%。
“目前4号线、5号线、10号线以及轨道环线均已开工，在全国范围内都属于规模最大的。”该负责人表示，重庆的轨道交通建设已经经历了从引进、吸收到消化、再创新的过程，跨座式单轨交通系统已处于全球领先水平，“我们的轨道交通建设带动了整个产业的发展，比如转向架、屏蔽门、电机这些，80%都属于‘重庆造’。”
轨道PPP模式或将有三个边界条件
记者了解到，加快推进PPP融资模式实践应用已被市城乡建委纳入下半年的工作重点，轨道、路桥等基础设施建设领域已着手开展前期探索工作。
什么是PPP？即政府和私人部门为提供公共产品和服务、基于具体项目的合作融资模式，让政府与私人部门共同组建一个机构，针对特定项目或资产,与政府签订特许经营合同，由该机构负责设计、融资、建设、运营,特许经营期满后机构解散、项目移交政府。
市城乡建委有关负责人表示，如果要在轨道交通领域开展PPP融资模式，初步考虑设立三个边界条件，一是沿线物业开发；二是车站车厢广告收入；三是票价。“将根据对方的投资量确定具体合作程度。”
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