仲量联行：2010年全球商业地产将全面复苏_权威发布_新浪房产_新浪网
仲量联行：2010年全球商业地产将全面复苏
　　昨天，仲量联行发布的最新“全球市场观察”指出，全球多数租赁市场在租金下调40%-60%之后开始企稳，明年全球商业市场将开始复苏，而全球房地产市场出现普遍增长预计要到2011年。
　　价格和成交量已触底
　　受各国政府经济刺激方案和宽松货币政策推动，全球经济已经开始走向复苏。仲量联行研究报告认为，各国房地产市场表现将取决于各自的市场特点，伦敦、纽约、东京、莫斯科等物业价格超跌的城市将率先复苏。在许多国家，随着价格和成交量触底，资金充裕的投资者已经开始进入市场，亚洲和欧洲的部分城市物业价格和成交量正在触底反弹。
　　仲量联行预计，亚洲大部分国家和欧洲的部分国家物业租赁市场将在明年上半年触底反弹，而美国市场触底则要等到2010年末。不过，2009年上半年美国楼市交易降至低点，此后缓慢回升，估计2010年可有30%至50%的增长。
　　此外，英国、澳大利亚、日本和西欧大部分国家未来供应量相对稳定，但是需求却依然疲软，这表明租赁市场租金水平仍未触底。而在中国香港和巴黎等地区空置率较低、未来供应有限的市场，租金已经稳定。
　　在亚太地区，众多企业利用租金下跌的时机租赁办公空间，租赁需求正在逐步改善。
　　投资市场再度活跃
　　在亚太地区，中国的公司自10月1日起被允许可以投资商用不动产，预期此举将为中国商业房地产市场注入500亿-1000亿美元的投资金额。仲量联行分析师表示，在上海，随着投资者对租赁市场重获信心，预计在未来几个月内数栋甲级写字楼将会成交，而成交价格预计高于2007年市场高峰时的价格。
　　在欧洲，10月的房地产投资交易量高达16亿欧元，其中价值1亿-3亿欧元的成交数量大幅提高。可喜的是，越来越多的交易出现在伦敦之外的城市，前十大交易案中法国占了半数。预计2009年英国全年度房地产大宗交易量将达到250亿欧元，约占整个欧洲交易量的三分之一，显示英国房地产市场复苏早于欧洲。在美国，第四季度到目前为止的交易量已经高于前三季的所有单季交易量，买卖双方的价格差距也继续拉近。
　　就像过去几个月出现的状况一样，越来越多的证据将显示美国经济正持续缓慢复苏，但这种复苏依旧依赖于政府的政策，而这种局面将持续很长一段时间。
　　就像过去几个月出现的状况一样，越来越多的证据将显示美国经济正持续缓慢复苏，但这种复苏依旧依赖于政府的政策，而这种局面将持续很长一段时间
　　现在的美国经济就像一个在大人照料下学步的孩子。人们总会有这样一个问题：它现在能自己走吗？答案是否定的，至少现在。“(本周)我们将看到的是好坏参半的数据，一方面更多的证据将显示经济的初步复苏依旧在持续，但是消费的疲弱意味着在未来一段时间内，(经济复苏)依旧需要强大政策支撑。”IHSGlobalInsight经济学家Brian Bethune和Nigel Gault在报告中写道。
　　本周数据将显示美国现房销售数据增长、耐用品订单上升和消费者信心略微恢复，但三季度美国GDP(国内生产总值)增幅将被调低，而10月美国居民收入数据显示，美国经济将仍难以得到消费的支撑。
　　投资者关心的三季度美国GDP增幅二次预估数据将在周二公布，数据可能将暗示经济增长幅度并没有此前预计的那么可观，首次预估的数值为3.5%，而修正值可能回落到3%以下。
　　事实上，这几个月的美国GDP对于未来并没有太多指导意义。就如里昂证券董事长兼首席执行官施立宏此前所说，GDP数据本身就是一个问题，GDP数据表现不出经济增长的质量。“我们希望盖一间大房子，所以我们借了很多钱，最后房子是盖得很大，但是负债也很多。”施立宏说，经济增长的质量及可持续性更为重要。
电话：400-606-6969
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亚太地区经济增长 办公楼市场步入复苏轨道
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　　根据仲量联行发布的报告显示，在经济状况和企业信心增强的带动下，亚太地区市场发展状况持续改善。办公楼吸纳面积继续增加，资产价值开始回升，投资活动的暂时停滞预计也不会持续太长时间。
　　2010年第二季度，亚太地区一线城市办公楼的吸纳面积较上季度增长了13%，达到130万平方米。至此，亚太地区除东京外的主要金融中心办公楼吸纳面积的缩减趋势也宣告结束。
　　仲量联行最新发布的《办公楼市场租金晴雨表》和《亚太地区物业摘要》均反映企业搬迁和升级需求持续推动租赁活动大量增加，同时香港、新加坡、中国和印度一线城市的企业扩租活动也开始增多。
　　资料来源：仲量联行2010年第二季度，新加坡办公楼净有效租金实现自2008年第三季度以来的首次增长。在香港和上海的带领下，大中华地区的办公楼租金也持续走强。在澳大利亚，多个市场的办公楼租金水平开始恢复，特别是墨尔本中央商务区的净有效租金在今年上半年实现了9.6%的增长。
　　资料来源：仲量联行《亚太地区物业摘要》仲量联行亚太区首席执行官何励达（AlastairHughes）表示，“当前亚太地区大多数市场的办公楼租赁市场基本面很有吸引力，我们注意到，与今年第一季度相比，第二季度优质办公楼的净吸纳量增长了13%。”何励达先生补充道，“大多数企业通过实施搬迁来整合他们的经营，选择最佳的租赁时机获取优质办公楼空间。这种稳定的需求正在大力吸纳新增的办公楼空间。”仲量联行亚太区研究部总监文丽菁（JaneMurray）博士认为，“展望未来，香港、上海和新加坡市场有望引领亚太地区的复苏，预计这三个市场2010年租金收入将增长10%-30%。而东京和印度部分市场有望从2011年开始增长。”2010年第二季度，亚太地区的投资活动进一步减少，造成这种状况的原因很多，其中包括市场对中国为抑制市场过快发展采取紧缩措施带来影响的担忧，以及与上一季度相比缺少大规模交易所致。第二季度，亚太地区直接商业房地产投资额为160亿美元，较上一季度相比下降了32%。但是，与去年同期相比，二季度的交易总量仍然增长了24%。
　　尽管经济和金融状况仍有一定程度的不确定性，仲量联行预计在2010年其余的时间内，亚太地区房地产市场基本面仍将进一步改善，同时投资活动也会增加。
　　文丽菁博士还表示，“现在亚太地区已经步入经济增长轨道，今年的经济增长幅度显着高于近年来的历史平均水平。2009年亚太地区经济增幅为1.6%，预计2010年增幅将达到6.5%，而全球增幅预计仅为3.8%。”
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全球写字楼租金最贵的20个黄金地段
　　放眼全球写字楼价格，美国的写字楼开始显得便宜异常。大多数美国人看一眼纽约的生活成本就会立即明白没有六位数的进账就只能去皇后区（Queens）或霍 博肯（Hoboken）生活了。那办公空间成本如何？难道不也是世界最贵的吗？这里可是纽约！那我劝你还是洗洗睡吧。论及全球写字楼最贵的城市，纽约甚至 挤不进前10。而华尔街所在的下城区排名第41位。就连巴西的里约热内卢和圣保罗都比纽约的顶级写字楼贵。首尔的办公空间更是贵过曼哈顿下城。　　
　　第1位：中国香港(中环)。图为日，香港，中环名牌店。在香港中环的标志建筑之一国际金融中心(IFC)租一间办公室有多贵？每个月 每平方英尺170-180港元左右(约合每平方米港元)，如果运气好并且不在乎风景的话，或许你能在最低价的基础上拿到10%-20% 的折扣，即便如此，一间100平米的办公室每个月还是要吃掉你至少15万港元。　　
　　第2位：英国伦敦（西区）。图为当地时间日，英国伦敦金融区灯火通明。早在2009年地产咨询公司世邦魏理仕对全球写字楼租金的调查就显示，伦敦西区每平方英尺平均租金为185美元。　　
　　第3位：日本东京。图为当地时间日，日本东京，白领从位于新宿的野村控股公司大楼离开。根据2012年第二季度（4～6月）的东京办公楼 市场调查报告显示，A级的办公大楼平均每月租金比前期上升了1.4%，约每平米8300日元（约660元人民币），自2008年第一季度以来的首次上升。 房屋空室率为3.5%，比前期上升了0.1个百分点。　　
　　第4位：北京(建国门商务区)。图为日，位于北京CBD核心地带的建外SOHO楼盘楼群。据了解,建外SOHO每年的物业费收缴额在 4800万元左右,在宾至物业管理的20个月当中,收缴率在20%-30%,因此目前新的业委会和物业公司正在清缴这些费用。潘石屹向记者表示,从新的物 业公司进驻后,我们已经看见了小区恢复的希望。一位业主近日向潘石屹表示,自己空置了一段时间的商铺,近日被一家中介公司以23万元的价格租了一年,然后 中介公司又将这300平方米的铺子分成3间,分别租给了3个商家,一年的租金达到了30万元。这在过去两年几乎是不敢想象的。　　
　　第5位：俄罗斯莫斯科。图为当地时间日，俄罗斯首都莫斯科市一座在建的摩天大楼――名为“联邦塔”的国际商务中心。“联邦塔”由数个高层塔楼组成，建成后将成为集展览、商务、居住和休闲娱乐为一体的大型建筑群，并将成为莫斯科的地标性建筑。　　
　　第6位：北京(金融街)。图为日，北京金融街，三里屯SOHO。自2011年以来，由于东二环、金融街等北京传统商圈无新写字楼供应， 呈现饱和，带动整体市场租金飙涨，一些以IT业、制造业为主的企业，承受不住租赁成本的压力，纷纷撤出核心商圈，转向非核心商圈。　　
　　第7位：香港(九龙)。图为香港九龙环球贸易广场夜景。现在，除了西九龙在与中环这个传统的CBD直接竞争外，港岛东、铜锣湾、湾仔区域以及九龙东的非核心商业区也在逐步成熟，交通及周围设施的发展已经让这些地区与中环的差距大幅缩小。　　
　　第8位：巴西圣保罗。图为当地时间日，巴西圣保罗，市中心金融贸易区。圣保罗楼市是巴西地产发展状况的晴雨表，同时，作为巴西的商业中心，众多前来巴西发展的中国公司均选择圣保罗作为公司总部所在地。　　
　　第9位：印度新德里：康诺特广场。图为当地时间日，印度新德里，康诺特广场遭遇交通拥堵。世邦魏理仕的调查发现，亚太地区是写字楼租用成本增长最快的地区。　　
　　第10位：英国伦敦（中区）。图为当地时间日，伦敦市中心宛若不夜城。 伦敦市中心城区的写字楼和豪宅出现租售两旺的局面，与该地区一般商品房市场的持续低迷形成强烈对比。　　
　　第11位：上海（浦西）。图为2012年5月，上海，绿地集团海珀日辉，海外滩，绿地赢通大厦，绿地万豪酒店。上海中原地产工商铺总监吴人先分析，浦东小 陆家嘴CBD和浦西南京西路至静安寺一带是上海甲级写字楼租金最高的两个地区，其中，环球金融中心以15-16元/平方米/天的价格成为浦东租金最高的写 字楼，而浦西租金最贵的是南京西路的会德丰广场，价格大约在14-16元/平方米/天左右，新上市的静安嘉里中心二期也已开始全面招租，预租租金达到了 13-15元/平方米/天。　　
　　第12位：巴西里约热内卢。图为巴西里约热内卢金融区建筑。拉丁美洲以里约热内卢的写字楼租用成本最贵，甲级写字楼平均每年每平方米710美元　　
　　第13位：印度孟买金融中心。图为当地时间日，印度孟买，第一届国际金融中心大厦的十一楼起火，起火原因暂时不明，没有造成人员伤亡。　　
　　第14位：法国巴黎：法兰西岛。图为当地时间日，法国巴黎，法兰西岛。巴黎地处巴黎富饶的农业区盆地中心，还是法兰西岛大行政区所辖8省之一。它是法国最重要的商业和文化中心。　　
　　第15位：澳大利亚悉尼。图为当地时间日，澳大利亚，悉尼港附近的高档写字楼。随着白领就业人数增长，新建筑营建萎缩，悉尼办公室租赁市场出现复苏迹象。　　
　　第16位：新加坡。图为当地时间日，新加坡，行人从莱佛士坊附近的写字楼间走过。消息称，赛车运动特许经营公司一级方程式集团将推迟在新加坡拟募资25亿美元的首次公开募股（IPO）。此前全球出现多起因市场低迷推迟上市的例子。　　
　　第17位：上海（浦东。图为日，上海，陆家嘴夜景。马蹄磁铁雕塑。上海中原地产工商铺总监吴人先分析，浦东小陆家嘴CBD和浦西南京西 路至静安寺一带是上海甲级写字楼租金最高的两个地区，其中，环球金融中心以15-16元/平方米/天的价格成为浦东租金最高的写字楼，而浦西租金最贵的是 南京西路的会德丰广场，价格大约在14-16元/平方米/天左右，新上市的静安嘉里中心二期也已开始全面招租，预租租金达到了13-15元/平方米/天。　　
　　第18位：美国纽约中城区。图为当地时间日，美国纽约，位于曼哈顿金融中心的帝国大厦。放眼全球写字楼价格，美国的写字楼开始显得便宜 异常。论及全球写字楼最贵的城市，纽约甚至挤不进前10。而华尔街所在的下城区排名第41位。就连巴西的里约热内卢和圣保罗都比纽约的顶级写字楼贵。首尔 的办公空间更是贵过曼哈顿下城。　　
　　第19位：瑞士日内瓦。图为当地时间日，瑞士日内瓦，上班族从市中心的LG公司大楼前经过。BRE报告所追踪的全球133个写字楼市 场，其中80个市场的写字楼租用成本在2012年第一季度同比有所上升。同期只有24个市场的租用成本下降。全球写字楼租用成本平均增长3。6%，亚洲 （7。8%）和主要由巴西带动的美洲（5%）领涨。欧洲、中东和非洲地区的写字楼租用成本仅温和上升0.4%。欧元区的种种问题显然影响到了整个欧洲地区 的市场基本面。　　
　　第20位：孟买(纳瑞曼区)。图为当地时间日，印度孟买，夜色下的纳瑞曼区金融建筑。一个令人惊讶的全球经济复苏迹象是，写字楼市场正由收缩转为增长，但这些复苏大多发生在美国和欧洲之外。写字楼最贵的10大城市地段中，有六处位于亚洲。
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澳洲大城市商业地产市场有望强劲复苏
08:22:23&& 来源：澳华财经在线&& 编辑：Jessica&& && 文章类型：综合报道
预计2014年世界经济增长将会推动挣扎前行的悉尼、墨尔本商业地产市场的发展，其中租期一年的办公楼的出租数量预计急剧上升，达到2007年全球金融危机以来前所未有的水平。　　
　　ACB News《澳华财经在线》：预计2014年世界经济增长将会推动挣扎前行的悉尼、墨尔本商业地产市场的发展，其中租期一年的办公楼的出租数量预计急剧上升，达到2007年全球金融危机以来前所未有的水平。
　　2013年澳洲商业房地产市场办公室空置率超过10%，然而在低息环境刺激下，随着国民经济由过度依赖矿业服务业向依靠各行业全面增长的模式转型，预计办公租赁市场将从中受益。
　　近日澳洲Investa公司商业房地产研究部门发布的一份报告中指出，澳洲商业信心已达到了三年以来的最高峰。悉尼、墨尔本主要行业（如金融业、商业以及地产服务行业）的发展是商业信心的提升的主要动力。
　　Investa预计明年悉尼、墨尔本地区的净吸纳水平（已租赁的办公空间减去闲置办公空间）约为7万平方米。截止到今年，悉尼在册净吸纳水平处于负值，约为负5万平方米，墨尔本地区在册净吸纳水平仅为8000平方米。
　　报告指出，国内外股票市场的回升将有利于悉尼、墨尔本这样以金融业发展为主的城市。2014年中至年底办公租赁需求预计会回归到接近趋势水平。然而，采矿行业的发展放缓将会拖累珀斯和布里斯班市商业房地产市场的复苏。
　　Investa公司商业房地产调研总经理Peter Carstairs说道，2013年是澳大利亚所有CBD市场办公楼需求最低迷的一年，然而，我们现在已经度过了最艰难的时期。
　　据《澳洲人》此前报道，经过了2013年超乎预期的良好发展，Macquarie银行正考虑在悉尼租赁办公楼的新选项，Martin广场48至50层的新办公楼或者难以满足使用。
　　Colliers国际公司的办公租赁总经理Simon Hunt曾指出，相对于去年同期，2013年下半年东海岸的办公租赁咨询水平上升了29%。
　　然而也有市场观察人士持较为保守的看法。世邦魏理仕(CBRE)办公租赁高级总经理James Patterson称，悉尼已呈现出积极的发展趋势，但明年吸纳量能否达到趋势水平尚不确定。虽然办公租赁市场活动活跃，但大部分是租借期满而非公司扩张带来的市场活动。
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