实录：物业管理法律问题研讨会(三)(6)_新浪房产_新浪网
实录：物业管理法律问题研讨会(三)(6)
日20:26 新浪房产
　　主持人：孟律师提到了几个观点，大家有什么问题，可以提。
　　陆军：我是郑泽律师事务所的律师，孟律师提出的观点我绝大部分认可的，我只提一点，物业管理委托合同的性质，这个不能说没有争议，事实是不是属于委托合同，委托合同一般来说受托人要以委托人的名义与第三方法律发生关系，但是现在都是以自身的名义，而不是以业主委员会的名义，如果按照委托的关系，最后产生的法律责任是委托人承担，而不
是受托人承担，但是现实中，物业公司一旦欠别人的货款，是由物业公司自身，自己来支付承担这个违约责任，不是由业主大会，或者业主委员会的名义承担，这一点是不是属于委托关系，我觉得还是值得探讨的。
　　再有我觉得现在探讨物业管理合同问题，现实中我们发现有三种合同，一种是小区前期由与物业管理公司签订的委托合同，还有一种是在业主入住的时候，物业公司往往半强迫性的前这个合同，这也是一份合同，跟每个小业主签定合同。还有一份合同是业主委员会成立以后，业主委员会在业主大会授权下和物业公司签订的合同，三份合同，现有体制下存在一些问题。至于怎么解决我还没有完全考虑好。
　　先说第一个，开发商与物业公司签订的委托合同，为什么这么做呢？是因为物业管理条例规定，前期因为业主委员会没有成立，必须要找出一个物业公司来，这个谁来找？由开发商来找，签订这个合同双方一个是开发商，一个是物业公司，这个合同由相关部门出据的示范文本，有开发商的权益义务，物业公司权利义务，还有违约条款，可是现实中，双方签订之后，一旦房子卖出去以后，合同中约束物业公司的权利义务，如果没有履行，开发商可以追究违约责任的，包括解除合同的，但是一旦开发商把房子卖了以后，物业管理公司没有履行相应的义务，开发商很少有动力去追究物业公司的责任。因为已经卖出了，跟它没有关系的，其实真正有效的只是一个指令，一个物业公司了，至于双方什么权利义务，还有违约条款，实际上最后谁都不管了。反正我现在没有听说，但是可能也会有，就是因为物业公司没有尽到物业管理职责，开发商就起诉它，可能也有，但是很少。没有这个动力，可能也有效的是，在合同中含有一些空置房物业费的约定，这个可能有效，还有开发商和物业公司签订的车场的委托管理，但是对于公共设施的维护维修，如果物业公司没有尽到职责，作为开发商没有动力去追究物业公司的责任，房子卖出了，这也是一个问题。
　　再一个问题，就是第二个合同，物业公司和业主签订的协议，这个也有示范文本，也规定了物业公司，包括保洁、保安、绿化，对公共设施的维护维修等等义务权利，还有业主缴纳物业费的义务，现在执行过程当中，我们发现如果业主欠费了，物业公司可以凭这本合同去要，但是如果没有这种合同约定的公共设施的维修维护，业主不可能依据这个合同，向法院起诉追究物业公司的违约责任的，除非说有特别的约定那单说，但是一般是没有的。为什么？因为所谓的公共设施维护维修，这些责任它的权利继承者是全体业主，作为单个业主起诉这个物业公司，你是让它赔偿吗？你像个别业主向物业公司起诉，要求给笔钱，这个钱是给你一个业主，还是给广大业主呢？它的实际意义在哪？主要约束业主交物业费。
　　再说第三份合同，业主委员会在业主大会授权之下和物业公司签的协议。我觉得一个很大的问题，就是权利的问题，就是主体的问题没有搞清楚，虽然说双方签订了协议，但是因为合同中间肯定约定了一些权利义务，以及违约条款，可是一旦物业公司违约了，现在作为业主委员会，能不能作为单独的主体起诉物业公司呢？这个可能有一些问题，法院有不同的判例，反过来说，假如说业主委员会，就是业主委员会违约了，或者业主委员会在业主大会下提前违约了，作为物业公司能不能要求业主大会承担违约责任呢？这是一个主体问题，业主委员会本身没有什么资产，这个合同一旦签订起来，似乎就是说，权利义务现在搞不清楚。所以我觉得现在物业管理最大的矛盾，有几个不清楚。
　　一个是所有权不清，这个物到底是谁的，这个东西是谁的，以前没有发现这些东西可以产生经济效益的，现在小区围墙可以发广告，包括小区的锅炉房，配电室，它在现实当中也可以产生效益，所有权一些公共设施的所有权到底是谁，包括小区停车场，还有会所的争议，这个权利没有弄清楚，就是所有权不清。再一个主体不清，业主大会到底是什么？能不能独立承担责任，如果说物业公司告业主大会，让他赔偿可不可以？我到这个笑区，不是小区域的人，忽然楼上掉一个瓦片把我砸了，我可以告这个小区物业管理企业，我是否可以告物业所有人，我就告业主大会可不可以呢？你告自身不是一个实力，没有在民政部门登记，没有资产，怎么承担责任，还有业主委员会，是大会执行机构，也就是意思不能独立的承担折算责任，那是不是不能作为诉讼主体出现呢？等等，就是这个权利不清楚。再有一个是职责不清，我们现在到底物业公司管哪一块，有的物业公司说我买这个房子应该全管，包括门窗坏了，下水道漏了你都得管，物业公司说你家里东西我不管，我收物业费没有收室内的，我只管公共的，业主说你让我修墙，我哪找到管道工修墙，物业公司说可以，你交费用吧，这个费用又说不清，物业公司的职责到底在哪，包括物业公司的供水、供电、供暖这些相关的划分，包括物业管理有一条规定供水、供电、供热设施的维护是提供部门，现在又好像说是维持原状。暖气是供暖公司来修吗？家里电路坏了，是供电部门来修吗？
　　讨论者：不管通过技术手段去缴费还是全人力上，能够实现这个问题。
　　陆军：供电公司只是到一个配电室，剩下的物业公司管，权利的划分弄的不是特别清楚。造成物业公司说我不管，业主说你得管，这样造成比较混乱的局面。表以内的物业公司就不管呢？到水龙头这一块不管理呢？
　　徐汝华：前期合同，还有小业主和物业公司签订的合同，还有后来经过业主大会授权，业主委员会签的合同，其实我也有很多困惑，而且陆律师也讲了很多自己的观点，我想这些观点肯定有争论的，因为本身在现实过程中的一些判例都不太一样。这一点我希望大家踊跃发言。
　　赵建军：我这都是一些实例，我明天晚上7点钟将接手一个小区，我和余国飞律师准备在崇文区小区准备筹建业主委员会，明天晚上我们七八点钟见面。结合刚才余国飞律师讲到的前期物业合同签定和对业主效力。我现在简单做一个分类，前期物业合同和后期的物业合同。现在可以分成三个阶段。
　　第一个阶段是前期物业合同阶段，这个合同由开发商和前期物业公司签订的。这个时候，业主是缺位的，不存在业主。跟业主没有商量。
　　第二个阶段是交钥匙阶段，这个楼上该入住了。我物业公司接手了，工程相关的图纸拿过来，我给你交钥匙，这个时候，又要签一个合同，跟物业公司要跟小业主签物业管理合同，这个合同存在这几个问题，第一是胁迫的问题，实际上不是我情愿的，格式合同早就打印好了，物业费标准什么都打好了，还有期限问题，有的小区一签就是五年，在当前老百姓的法律意识不断增强，这个问题会越来越突出。
　　第二交钥匙阶段，这个合同是由各个小业主与前期物业公司签订的。
　　第三阶段是业委会成立。业委会成立的时候出新了问题，原来合同签的是五年，业委会成立又有两个选择，一种是对原来的物业公司非常满意，给它签了合同，业委会签了合同，选你做物业，这部分没有纠纷，第二个情况，原来前期物业服务质量不高，新的业委会成立以后，不用它了，他说期限没有到期，跟你业主签了五年，你这个业委会两个合同的问题，你能把原来的合同是解除也好，还是撤销也好，撤消的时效是一年，你业委会第一个我入住不太清楚了，成立之后两年，又是一个时效的问题，这点我还是希望大家能讨论一下。而且我跟余国飞律师不太容易，明天开第一次会议，今天来看看会议的组织形式。
　　讨论者：您讲的原来签的有期限的，物业管理条例当中是有允许的，有期限的应该遵守期限，没有期限的直到业主委员会成立。
　　孟宪生：我个人认为，赵律师说的，其实物业公司无须跟每个业主签这份协议，因为法定的那就是签开发商和物业管理公司签合同。这是一个法定的具有效力的合同。你跟个人约束，当然是跟个人的约定，再一点物业管理是对公共区域，公共事务的管理，你个人的这种处分跟个人擅自去处置公共的是无效的。在这两个基础上，按照物业管理条例规定，业主大会，首次业主大会召开以后，选聘了新的物业公司，而且新的物业管理合同生效，那么你原来的物业管理合同是自然终止，这是法定的终止条件，而是说原来协商执行的不执行的问题，法定的执行终止的问题，这个时候你的私权要服从法律了，这种情况我认为中间没有什么冲突，当然你说继续续聘了，你新选聘还是承认原来的合同，这是技术处理的问题，不存在法律的问题。
　　赵建军：我有不同的观点，依据的物业管理条例，现在签订了物业管理合同之后，两个法律规定，物业管理条例的立法层次是属于行政法规，合同法是全国人大通过的。现在我跟小业主签的合同还是有效的，因为现在物业管理没有明确规定，业主委员会跟他签的合同，这种情况下，没有正式颁布实施的情况下，这个案子会也一些争议的，如果我是一方律师的话。
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我是一家物业公司，和开发商签订了前期物业服务合同，今年物业小区成立了业委会，即未和物业公司签订服务合
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我是一家物业公司，和开发商签订了前期物业服务合同，今年物业小区成立了业委会，即未和物业公司签订服务合同，也未通知解聘物业公司，自己发通知公示让住户叫物业费，我公司的员工天天上班，但却收不到物业费，致使公司财务负债累累，现在我想问律师，这种情况我该怎样做？
甘肃 兰州 发表时间： 23:04
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业主委员会是没有权利收取物业费的，其行为违法。
律所：甘肃玉榕律师事务所 回复时间： 09:37
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物业服务物业
律师回答共 3 条
你好，协商或起诉。
律所：甘肃合睿律师事务所
回复时间： 13:44
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你好，你们原来签订的合同是上如何约定的
律所：甘肃宏略律师事务所
回复时间： 14:12
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你好，以你们以前签订的合同而定。
律所：甘肃为公律师事务所
回复时间： 14:56
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物业服务:物业
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前期物业合同未到期，能不能更换物业管理企业
&&& 昨天接到一业主的咨询，该小区业主委员会刚成立，业主们对目前物业服务由开发商指定的物业公司很不满意，想换一家物业公司。但现在这家物业公司的合同期还有6个月才结束，他希望了解在这种情况下业委会能不能更换物业公司？如果一定要换，需要承担什么样的责任？
&&& 该业主咨询的问题涉及业主委员会是否有权更换前期物业管理企业，以及前期物业管理合同的效力问题。根据《上海市居住物业管理条例》规定，业主委员会应当依法维护全体业主的合法权益，业主委员会所履行职责中包括了选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同。因此业主委员会具有更换前期物业管理企业的权力。对于开发商指定的前期物业管理企业，业主委员会可以对其服务作出评价要求其对不符合约定的服务进行整改，如果业主对该企业服务不满意可以由业主委员会行使解聘的权利，这是业主行使自治权的体现。
&&& 对于前期物业管理服务合同的效力问题，根据《上海市居住物业管理条例》规定，前期物业管理服务合同至业主委员会与期选聘的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时终止。国务院《物业管理条例》规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。也就是说业主委员会有权在前期物业合同有效期内与新选聘的物业管理企业签订物业管理服务合同，并约定合同的生效条款，未约定生效条款的合同自签订之日起生效。新的物业管理服务合同生效一旦生效，前期物业管理服务合同就依法终止了，无论前期物业管理服务合同是否到期，业主委员会都不需要承担违约责任。
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> 广州各楼盘的业主们,我们一起赶走开发商指定的物业公司,成立我们
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广州各楼盘的业主们,我们一起赶走开发商指定的物业公司,成立我们自己的业主委员会,回归传统的社区管理
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好呀，关键是怎么响应怎么组织？
patronchai
嗯，做梦都想实现的事儿。。。也就是说只能在梦里实现。。。
countrydream
我没多个脾脏，就不掺和这事了，脾脏的事不解决怎么敢成立什么业委会啊？
人类一动脑，上帝就发笑
猛帖啊，顶顶
好的留，不好的赶走！
◆☆火焰☆◆
下面是引用江山湖泊于 13:02:20 发表的回复：广州各楼盘的业主们,我们一起赶走开发商指定的物业公司,成立我们自己的业主委员会,回归传统的社区管理:猛帖啊，顶顶...
祝这帖子里的走狗全家死光！！
看一个人，不要只是听他怎么说，还要看他怎么做。
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