未投入使用的房产是否缴纳房产税税费来自: 彭新 日分享至 :
验收前投入使用的房屋如何缴纳房产税推荐回答："因此办理验收手续前投入使用的房屋须缴纳房产税是不容置疑的。但由于房产税的计税依据是房产原值，而办理验收手续前，工程一般尚未进行决算，所以企业在确定计算房产税的房产原值时存在一些不同的做法。如何来确定房产原值并计算房产税才是正确的呢？关于计征房产税的房产原值，国家税务总局（86）财税地字第008号文规定："房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿'固定资产'科目中记载的房屋原价。"《福建省房产税实施细则》第7条规定："房产原值的计算，按现行财务制度的规定办理。"按照以上有关规定，验收前投入使用的房屋计征房产税时所依据的房产原值，是指按财务会计制度规定入帐的暂估房产原值。在实际中，一些企业存在一种典型的错误做法：把已结算的工程价款及其他工程成本作为房产的暂估价值八账，并以此暂估价值为依据计算房产税。《工业企业财务制度》第29条规定："虽已交付使用但尚未办理竣工决算的工程，自交付使用之日起，按照工程预算，造价或者工程成本等资料，估价转入固定资产。土地价值是否并入房产原值缴税?推荐回答：土地价值必须计入房产原值缴纳房产税。财税[号文件规定：无论会计上如何核算，都要将土地价款并入房产原值缴纳房产税，土地价款包括实际支付的土地价款和土地开发费用。实际工作中，需注意掌握以下几个问题：一、计算方法和顺序1、首先需要明确的是按每块土地来计算并入房产原值征税，如果企业只有一块土地最为简单，如有多块地需分别计算。2、因为房产税纳税义务最终要归集到具体的房产上，而房产又存在应税房产、免税房产、从价征收房产、从租征收房产的区别，所以计算顺序应该是（1）、按宗确认房产原值和面积，有证房产按证号分别计算，无证房产也应按宗计算；（2）、判断房屋坐落地块价值是否需要并入房产原值，如需并入则计算确认房产坐落地块的价值；（3）计算出该宗房产所坐落地块的容积率，将该宗地块上所有房产建筑面积（包括应税房产和免税房产）除以土地面积得出；（4）对照不同容积率的不同计算方法将房产坐落地块的土地价值并入地块上所有房屋价值中（包括应税房产和免税房产），对免税房产虽并入但不征税；（5）将每宗应税房产按面积分摊为从价和从租两部分（从租部分可能为零）。对从租房产，虽将地价并入但并不据此征税，而据租金收入征税，对从价部分房产则将地价一并征税。至此完成土地价款并入房产征税的计算确认。二、房产税纳税义务的起点房产税纳税义务的起点为房产完工记入固定资产、投资性房地产的时间或房产实际投入使用时间或领取产权证书时间的次月。以三个时间孰前为标准，不单独以会计核算上记入固定资产或投资性房地产为标准。三、房产原值需关注是否产生应该资本化的资金成本房产原值的核算确认十分重要，如果少计将持续产生永久性侵蚀税基的影响，需严格执行财务会计制度及税收政策的规定，这不是本文的重点。此处强调的是工作中容易忽视的资金成本的问题，工作中要关注纳税人有无发生为房产投资而产生的借款，其房产建设完工前的借款利息有无记入在建工程科目，需查看建设期借款合同。四、关于土地价款的问题1、土地价款包括为取得土地而支付的土地款、契税、登记费用，以及土地开发费用，如取得土地后的三通一平费用、搬迁补偿费用等。强调两条：一是专为取得土地而发生；二是有现金流出，强调的是在地方政府招商过程中，因土地出让金有政策减免、政府垫付或补贴，土地取得成本的确认以及其土地价值的掌握应以与国土部门签订的合同价格为准确认。对土地出让金的减免、补贴等不予扣除。（出让金减免可能存在无现金流出现象），在企业所得税业务中，需要将减免、补贴等确认为补贴收入。2、国有划拨土地因取得土地未支付款项故不需并入。3、国有划拨土地以国有土地授权经营或投资入股的土地如索普集团部分土地，不需并入。4、A法人持有土地，B法人持有房产，在对B法人征收房产税时不需将A公司土地价款并入征税。5、如果A公司持有土地，而将房产记入A公司的非独立法人的分公司B公司，政策掌握上法定的纳税义务人应该为具有法人资格的A公司。但实际征管中无论房产税由A公司交纳还是由B公司交纳，均应将土地价款并入房产原值征税，如港务集团。6、国有划拨土地后，发生改制的情况，分两种情况：一类主要为市属企业改制时由新的股东根据改制政策向政府出资购买的情况，则视同支付了土地价款。即使仍保留部分国有股，也应根据改制中的评估的土地价款将其并入征税，如飞亚轴承等；二是改制时并未由新的企业股东向政府出资购买的情况，如正茂集团，不能认定向政府支付了土地价款，则不应将土地价款并入房产价值征税。7、土地评估增值分两种情况：一是前面所说改制时的评估增值，视同支付了土地价款需并入征税，二是非改制原因而发生的评估增值，则不需并入征税。工程完工但尚未使用的自建房产要缴房产税吗？求解推荐回答：睢Ｎ颐侨衔こ涛淳鏊悖砂匆蟛顾埃鏊愠隼炊嗤松俨梗挥蟹睢Ｍ追瘢胫傅肌 【解答】 《财政部、家税务总局关于房产税若干具体问题解释暂行规定》（财税字[1986]8号）第十九关于新建房屋何征税规定纳税自建房屋自建月起征收房产税纳税委托施工企业建设房屋办理验收手续月起征收房产税纳税办理验收手续前已使用或租借新建房屋应按规定征收房产税所贵企业该工程虽已完尚未使用则需缴纳房产税决算前已经投入使用则应缴纳房产税计税依据：《财政部、家税务总局关于房产税、城镇土使用税关问题通知》 （财税[号）第条规定：关于房产原值何确定问题依照房产原值计税房产论否记载计账簿固定资产科目均应按照房屋原价计算缴纳房产税房屋原价应根据家关计制度规定进行核算纳税未按家计制度规定核算并记载应按规定予调整或重新评估于您所说种决算前即已投入使用情况目前各省规定尽相同《辽宁省税务局关于明确财产税若干政策业务问题通知》（辽税财[号）五、关于尚未决算入账已经投入使用新建房产征税问题根据《辽宁省房产税实施细则》第三条关于工程尚未决算已经投入使用新建房产依照基建计划价值减除30%余值计税；…已按计划价值或核定价值征纳税款再退补规定已经投入使用工程尚未决算工程决算前暂按工程预算价值计算缴纳房产税；工程决算应自工程决算月起按固定资产决算价值计算缴纳房产税工程决算前已按预算价值计算缴纳税款应再退少补《山西省实施细则》（晋政发[1986]95号）第五条新建房屋房屋入账月起征收房产税没验收入账已投入使用应使用起征收房产税所于您所说情况需要与税务机关沟通并请示征税罚款依据公司新买的办公楼何时缴纳房产税推荐回答：纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。根据《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕第8号）的相关规定：1.自建的房屋，自建成之次月起缴纳房产税。这里“建成”的概念应理解为通过“在建工程”科目结转为“固定资产”科目，或者实际投入使用。2.委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税；在办理验收手续前已使用的，自使用次月起缴纳房产税。所谓“验收手续”，应当是房屋质量监督部门出具的手续，也就是常说的“质检站”。3.凡是在基建工地为基建工地服务的各种临时性房屋，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起缴纳房产税。4.企业停产后对原有的房产闲置不用的，由各省、自治区、直辖市税务局确定征免。企业撤销后，对原有的房产闲置不用的，可暂不征收房产税。对撤销后，如果这些房产转给其他征税单位使用的，应从使用次月起征收房产税。5.委托施工企业建设的房屋或者房地产开发企业自建的房屋，在办理验收手续前或未出售前出租的，自签订出租合同支付租金时间或实际取得租金之日起发生房产税纳税义务；出借的，自出借之次月起由使用人代缴纳房产税。房地产开发企业自用的商品房，自房屋使用之次月起缴纳房产税。对此，国家税务总局《关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号），财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔号）均有相关规定。6.根据国税发〔2003〕89号文件规定，纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。在实际工作中，如何判定“交付使用”或者“权属转移”或者取得“权属证书”，成为纳税义务发生时间的焦点。如果在没取得“权属证书”前进行装修的，或者房地产开发企业（以下简称“开发商”）已将房屋（钥匙）交给购买人，购买人并未使用的，是否属于“交付使用”呢？对此，应该从以下三个方面加以分析。（1）从开发商的角度而言，签订了购买合同，将房屋的使用权（钥匙）交给购买者时即为交付使用。无论购买人是否使用、是否装修、是否办理“权属证书”，都应从开发商交付使用之次月起纳税。（2）如果购买人与开发商签订合同中约定了交付使用时间，应以合同约定时间为准。但由于开发商原因未能如期履行的，应以实际交付使用权（钥匙）的时间为准。（3）如果购买人在确定购买房屋时委托开发商进行装修，并统一结算价款，这时对购置人未发生纳税义务，待装修完成交付使用时确定纳税义务发生。在建工程要交房产税吗?推荐回答：建工程已投入使用即使没入固定资产使用第二月起依要缴纳房产税房地产企业房屋售出但未办理产权转移这期间如何交纳土地使用税推荐回答：根据国税发〔2003〕89号文件第二条第一款是这样规定的：“购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。”这里特别要注意“自房屋交付使用”这个关键词，这里指的是《商品房买卖合同》约定的交房时间。以《商品房买卖合同》约定的交房时间的次月为土地使用税的纳税义务减少时间，然后计算城镇土地使用税。理由是该时间与国税发〔2003〕89号文件第二条第一款中有关房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务发生时间对应。从交房之次月起，纳税义务人已转移，从房地产开发企业转移到购置新建商品房的业主，新的纳税人的产生意味着旧的纳税人的消失。因此，对房地产开发企业，应自房屋交付使用之次月起调减城镇土地使用税计税依据，但要按未交房产与已交房产的建筑面积比例分摊计算城镇土地使用税。 已征用未开发的土地应按规定全额征收城镇土地使用税。房地产开发企业从全部交房后的次月起，开发用地的城镇土地使用税为零。企业建成后就一直没有投入使用的厂房要交房产税吗?推荐回答：般决算形固定资产要缴纳房产税决算已经建税局权核定分享至 :
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完工投入使用的“在建工程”也应缴纳房产税
来源:中国会计网
　　案情简介：某开发公司租用一片山林用地，1200余万元对该自然地貌进行山水改造，兴建了会所、健身馆、宾馆、垂钓中心等，供公司对外接待重要客户使用。由于该会所地理位置幽静，私密性较强，一般不被外界人所知，投入使用一年后仍挂在在建工程未结转固定资产，直到在汇算清缴复审时此问题才被发现。部门对该公司作出了补征税款、加收滞纳金并处少缴税款百分之五十罚款的处理，其中：元、滞纳金22996.16元、罚款52502.66元。
　　分析：《部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]第008号）第十九条规定：&关于新建的房屋如何征税？人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。纳税人在办理验收手续之前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。&《财政部 国家税务总局关于房产税、有关问题的通知》（财税[号）文件明确，从日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在&固定资产&科目中，均依照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关制度规定进行核算。对纳税人未按国家核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。不难看出，以上两个文件无论是从新建固定资产何时纳税以及房屋是否记载在&固定资产&科目中，都非常明确规定必须按房屋原价缴纳房产税。而该开发公司在会所投入使用一年后之久，既没转固定资产也未缴纳房产税，违反了上述规定。
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工程完工但尚未使用的自建房产要缴房产税吗？
【问题】 我公司工程完工未决算，我们按暂估房产1．2亿计算缴纳房产税，税务检查认为房产暂估价值为1．23亿，多估300万房产原值，让企业补缴税款、交滞纳金及罚款。我们认为工程未决算，可按要求补税，决算出来多退少补，不应进行罚款。妥否，请指导。 【解答】 《财政
　　【问题】　　我公司工程完工未决算，我们按暂估房产1．2亿计算缴纳，税务检查认为房产暂估价值为1．23亿，多估300万房产原值，让企业补缴税款、交滞纳金及罚款。我们认为工程未决算，可按要求补税，决算出来多退少补，不应进行罚款。妥否，请指导。 　　【解答】　　《财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]8号）第十九关于新建的房屋如何征税规定，纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。 　　纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。 　　纳税人在办理验收手续前已或出租，出借的新建房屋，应按规定征收房产税。 　　所以，贵企业该工程虽已完但如果尚未使用则不需缴纳房产税，如果在决算前已经投入使用则应缴纳房产税，计税依据为：《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》 （财税[号）第一条规定：关于房产原值如何确定的问题对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。 　　但对于您所说的这种在决算前即已投入使用的情况目前各省规定不尽相同。 　　《辽宁省地方税务局关于明确财产税若干政策业务问题的通知》（辽地税财[号）&五、关于尚未决算入账但已经投入使用的新建房产征税问题根据《辽宁省房产税实施细则》第三条关于&工程尚未决算已经投入使用的新建房产，依照基建计划价值减除30%后的余值计税；&已按计划价值或核定价值征纳税款的不再退补&的规定，对已经投入使用但工程尚未决算的，在工程决算前，暂按工程预算价值计算缴纳房产税；对工程决算后，应自工程决算之次月起，按固定资产决算价值计算缴纳房产税，对工程决算前已按预算价值计算缴纳的税款不应再多退少补。&《山西省实施细则》（晋政发[1986]95号）第五条&新建房屋从房屋入账的次月起征收房产税。没有验收入账但已投入使用的，应从使用之日起征收房产税。&所以，对于您所说的情况还需要与当地税务机关沟通，并请他们出示征税罚款的依据。 责任编辑：zoe
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