为什么中国股市有涨有跌；但房地产市场却持续上涨！
为什么中国股市有涨有跌；但房地产市场却持续上涨！
为什么中国股市有涨有跌；但房地产市场却持续上涨！
在中国的市场里面，有一个很奇怪的现象，就是我们的中国的房地产市场一直都是持续上涨的形式！但我们的中国股市却是涨涨跌跌，完全没有了当初直冲6000点的勇气了！所以我们来分析一下！
现代房地产业的本质不是房地产业，而是金融业。
房地产繁荣是靠房贷。靠自有资金，中国没几个人买得起房。
房贷的合理性在于房产增值的速度超过房贷利率，否则贷款买房就不合理了。
除了房贷的合理性，丈母娘的需求或者说婚姻对房子的需求，租房的压力等等，都迫使购房有实际的需求支持，即所谓的&刚需&&&想娶老婆，你敢不买房么？这些条件就使得我们的房地产市场持续稳定的上涨！这也是我们的房价居高不下的原因！
但是，股市就不一样了，股票的泡沫就是利用我们的贪婪，但是有一点是房子是我们生活的必需品，但股票不是我们的必需品！就像是在古代，我把你过冬的粮食给收走了，你为了自己的生存，你拼命不！其实道理是一样的！
并且现在依附在房地产上的还有装修，陶瓷，钢铁，道路，电力，零售等等，房地产泡沫挤破，就会蔓延到其他行业。搞不好全国的经济都出问题！
但是，股市呢！吃亏的都是小散！再不行就换一个方式圈钱罢了！
所以，房地产是不能出事的，会牵一发而动全身！相比较来说！股市真不算什么！孰轻孰重，上面都知道！
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中国股市为何突飞猛进？地产股飙涨行情拉开序幕
日09:59 　
在人民币升值和新会计准则实施两大利好作用下，地产股持续强势毋庸置疑。
中新社发 向中林 摄
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　　中新网12月1日电 据京华时报报道，本周二，人民币兑美元汇率再次突破7.84关口，创汇改以来的新高。至此，人民币汇改以来累计升值幅度达3.47%。受此影响，地产股结束调整，重拾升势，新一轮地产股的飙涨行情已然拉开序幕。
　　人民币升值将全面提升国内地产资产价值。目前，市场对美元的走势普遍看淡，中国的贸易顺差不断创出新高，人民币持续升值预期强烈。房地产行业是人民币升值受惠最大的行业，资金大量涌向受益于人民币升值概念的地产类股票。老龙头万科A最近四个月股价翻了一翻；新股北辰实业也丝毫不甘落后，上市不足俩月，涨幅也超过100%。在龙头品种的带动下，中华企业、万业企业、招商地产等个股纷纷启动，房地产板块效应已初步显现。根据大智慧板块指数监测，至11月底，房地产指数涨幅达27.16%，远远跑赢大盘。
　　此外，新会计准则将于日起在上市公司率先执行。新准则下，若有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，应当采用公允价值模式进行后续计量。这意味着2007年上市公司投资性地产溢价将在账面上充分体现，拥有投资性房地产的上市公司面临着暴富。
　　在人民币升值和新会计准则实施两大利好作用下，国内地产股持续强势毋庸置疑，但地产股目前尚未遍地开花，因此，挖掘并把握超跌地产股的补涨机会，获取近乎无风险的利润是现阶段最优的投资选择。而部分房地产股严重超跌所形成的“洼地效应”也将使该类个股成为主力资金关注的重点。
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Copyright & 1998 - 2017 Tencent. All Rights Reserved中国房地产类股为何没有随房价一同上涨？
中国最近出现一波房地产市场繁荣，但却没有从房地产开发商股票的走势上反映出来。这种脱节是对投资者的一个警告。
&&图片来源：Qilai
Shen/Bloomberg News
北京一个工地上正在作业的起重机。
中国房价自2015年年初以来平均上涨11%。北京、上海和深圳等所谓一线城市的房价以30%的涨幅领涨。近期，这一涨势已蔓延至规模略小的二线城市，今年迄今为止二线城市房价已上涨5%。
但住宅建筑商的股票并未表现出同样的乐观趋势。基准A股房地产类股指数今年迄今已下跌20%，表现逊于大盘。在香港股市，大型中资房地产开发商的股价已下跌14%。
在允许外国投资者自由进入的港股市场，许多中资开发商目前股价都低于其账面价值。这些房地产公司的估值一般都低于A股上市的房地产公司。
这可能意味着一个巨大的买入机会。但似乎更合理的解释是，股市的情况是在暗示当前的房地产复苏不可持续。房价快速上涨已导致一些城市的政府出台房屋限购政策。如果房价继续大涨，对房地产市场的调控力度可能会加大。
开发商还未从房地产市场反弹中获得多少好处。尽管房价上涨，但第一季度在A股上市的房地产开发商的平均净利润率降至7.9%，2014年年底为10%。其部分原因在于，住宅建筑商仍然在中国的许多较小城市有大量未售房屋库存。
利润状况可能会进一步恶化。地价（特别是在一线城市）大幅上涨，有些时候涨幅甚至超过附近平均房价涨幅，这将进一步挤压开发商的利润率。在二线城市，房屋新开工面积大幅增加，这些城市楼市供应过剩的局面料将加剧。德意志银行(Deutsche
Bank)预计，今年二线城市房屋新开工面积将增加33%，一线城市则将持平。
举例而言，中型开发商融创中国控股有限公司(Sunac China Holdings Ltd., 1918.HK,
简称：融创中国)去年毛利润率为12%，2014年为17%。该公司上个月为上海的一个地块支付了创纪录的价格。该公司香港上市股票年初迄今累计下跌15%。
此外，还有杠杆率的问题。Dealogic的数据显示，今年前五个月，中资开发商总发债规模是上年同期的三倍。部分新债被用于为几年前上一轮建筑周期中获得的成本较高的离岸贷款进行再融资。但相当大一部分为新借款。Wind资讯(Wind
Information)的数据显示，该行业第一季度净负债股权比率上升至101%，2014年底前为89%。
仅第一季度，中国最大的开发商之一绿地控股集团股份有限公司(Greenland
Holdings，简称：绿地控股集团)的净负债就增长了16%，净负债股权比率上升至逾四倍。穆迪上个月将该公司评级下调至垃圾级。绿地控股集团上海上市股票年初迄今累计下跌近30%。
中国的房价虽说也在上涨，但明智的房地产投资者需要看到股市发出的警告信号。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。地产股为什么大涨？地产股大涨原因揭秘一览
　　12月1日午后，房地产板块突然发力拉升，截至收盘，房地产板块&遍红&。其中，万科、保利两只地产龙头股涨停。地产板块爆发的原因多为市场猜测。
　　猜想一：房贷利息抵税
　　多家媒体报道称，房地产股异动是因为房贷利息抵税的传言。据查证，今年国务院批转了发改委《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》，提出要研究综合与分类相结合的个税改革方案，并将于2017年付诸立法。意见特别提到&完善税前扣除&改革，其中重要内容是增加住房按揭贷款利息支出等专项扣除项目。
　　所谓房贷利息抵税，一般而言，是指在计征个人所得税时，将房贷产生的利息作为税前减除项扣除，对扣除后的收入部分课以个人所得税。这也就是说，房贷利息可以在纳税前抵扣纳税所得额，对大部分来说，这可以为个人节省房贷利息约15%到45%。
　　业内人士认为，让个税改革提速的恐怕是眼下日益严重的财政压力。今年1-10月，全国一般公共预算收入128848亿元，但预算支出为134154亿元，收支矛盾突出。此外，因营改增而实现的减税规模也达到数千亿，这无疑使得本来就窘迫的财政状况雪上加霜。此时进行个税改革，一方面能够让税制更加公平，减少普通工薪家庭的压力;另一方面，又能加大高收入家庭，尤其是富豪家庭缴纳的个税，对于弥补财政缺口有好处。
　　猜想二：年前&双降&?
　　自去年11月以来，央行在这12个月内已经施行了六次降息和五次降准，资金流动性政策得到了极大的释放。2015年仅剩下一个月，高层在货币政策方面是否会&鸣金收兵&?抑或是在年底最后一个月内再不留余力地&放水&?
　　事实上，央行对外表态上，往往罗列诸如宽松、适度宽松、稳健、适度从紧、从紧等模糊词汇。对市场而言，央行对货币政策的描述颇有些感性，几乎没人能够说清&由松及紧&每一档所对应货币量的准确边界。这也为资本市场的参与者对货币政策弹性抱以期待。
　　尽管多家券商在年底策略会上表态认为年底再次降准降息的可能性不大，但由于高层最近持续对房地产行业表态，比如习近平、李克强多次强调房地产去库存，加之中国经济的持续疲弱，房地产对经济的支柱作用仍然很大。由此看，&最后的疯狂&在降准降息层面也不是不可能。
　　猜想三：中央城市工作
　　会议=房地产会议?
　　另一猜想则集中在了年底可能召开的中央城市工作会议。据有关媒体报道，改革开放后的第二次城市工作会议即将召开，讨论的内容包括城市规划、住房政策、城市人口规模、城市基建等重要议题。从1978年召开的全国城市工作会议成果来看，第二次会议无疑会决定未来一段时期内中国城市建设的方向与进程。
　　实际上，自去年以来国家对房地产的&宽松&政策一直在升温，年底的预期仍然存在。在目前市场热点缺乏的情况下，中央城市工作会议也被外界广为理解成&中央房地产工作会议&。方正房地产研究院夏磊认为，12月将呈现&政策将出-地产重估-估值回落-政策来了&这种循环，直至预期兑现。
　　猜想四：基本面+技术面
　　这类猜想的逻辑比较清晰简单。技术面看，今年8月份以来的反弹行情中，房地产行业涨幅较小，据统计，房8月至今的涨幅不到30%，落后于一些重组股及中小创业板。估值上看，房地产行业目前PE为25倍，PB为2.39，整体看比较合理，尤其是龙头公司PE低于15倍，其中为7.85倍，万科为9.76倍，为13倍。
　　基本面看，四个字：销量不错。根据第三方机构给出的监测数据看，9、10月份楼市成交较为一般，但9、10、11月已经连续三个月环比改善，且11月同比大致和10月份持平，结束了6月份以来的持续下行态势，显示销售情况还不错。
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(责任编辑：黑马营)中国房价只涨不跌的根本性原因是什么？_网易财经
中国房价只涨不跌的根本性原因是什么？
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（原标题：中国房价只涨不跌的根本性原因是什么？）
今天房价的暴涨愈演愈烈，并大有蔓延之势。9月28日在接受媒体采访时认为这是“中国房地产历史上最大一轮泡沫。”不要以为地产商看到房价涨就一定会高兴，王健林们也希望房地产市场能够平稳、健康地长期发展下去，否则这个领域就不可能有百年老店。政府部门、经济学家、媒体……社会各界都大声疾呼“泡沫”，似乎只有买房人“不顾死活”地一掷百万、千万。要想搞清楚这点，就要先明白的生成机制，它决定了房价不可能暴跌，只会时快时慢地涨：快三年、慢三年、不快不慢又三年。劳动券与筹码劳动券由英国空想社会主义者R·欧文于19世纪30年代提出，被马克思“批判地继承”。按照他们的设想，劳动券是劳动者付出劳动数量及质量的凭证，它不是货币也不能流通，只能用于换取生活物资，成为在劳动者之间分配个人消费品的依据。马克思说：“在社会的公有生产中，货币资本不再存在了。社会把劳动力和生产资料分配给不同的生产部门。生产者也会得到纸的凭证，以此从社会消费品储备中取走一个与他们的劳动时间相当的量。这些纸的凭证不是货币。它们是不流通的。”在工地搬砖，每搬100块发一张“纸的凭证”，每张凭证可在食堂换一个烧饼。这种“纸的凭证”就是劳动券。由于前苏联、中国等社会主义国家的大规模试验，劳动券不是“空想”。事实上，苏、中等社会主义国家根本不可能将资本主义货币金融理论奉为圭臬，至多是借鉴。因此，即使在改革开放之后，劳动券核心理念对经济政策的制定仍有深刻影响。商品房是货币回笼的“大杀器”以劳动券为理论基础，中国在实践中形成以“货币投放”、“货币回笼”为轴心的经济运行模式，从1950年就开始按年编制“现金出纳计划”。货币投放渠道有：工资、农副产品采购、行政事业单位管理费支出、储蓄存款本息支出。货币回笼的主要方式是商品销售、税费、储蓄、邮局汇兑，后面两种属于“信用回笼”。通俗地说，让劳动者搬砖发“纸质凭证”是“货币投入”，用烧饼把“纸质凭证”换回来就是“货币回笼”。所发，“纸质凭证”代表的烧饼比可供给的多，并且在百姓手里越来越多，就会形成“笼中猛虎”。解决的办法有三个：一是“凭户口本、粮票”定量供应（城镇居民猪肉每人每月2两、棉布每人每年6尺）；二是让人家过些日子再来领（鼓励储蓄，采取信用回笼）；三是用“高档货”对冲购买力。1961年初，陈云估算商品与购买力的缺口有30亿左右差额。他说，“现在百货公司什么都要凭证，这不行，要摆出几样自由买的东西来卖”、“出售糕点，一种是便宜的，五角或六角钱一斤，凭证供应；另外一种是高价的，有钱就可以买”、“高级糖果5元一斤，1亿元只能买1万吨”（苏联给了50万吨古巴糖）。几十亿超发这就这样消弭于无形，史称“高级时代高级糖”。陈云费尽心血回笼30亿，如今只需要卖一个楼盘！#@朱总理#讨论房价不能离开独一无二的国情：第一，房地产的货币回笼作用不可替代；第二，商品房建设用地由政府控制。“人生必需品”的定价任何交易品都可以用下列三种定价方式中的一种，或两种、三种的组合。第一种是普通商品的定价方式，如大白菜，它的价格随供求关系变化围绕成本波动。买家的“对手”是大自然，因为定价的根本依据是生产成本，而生产成本是由自然规律决定的，淘金就是比种白菜成本高。第二类是投资品的定价方式，最典型的是股票，它的价格完全取决于对未来的预期。投资人可以毫不犹豫地买进一只“垃圾股”，只要确信能以更高的价格卖出去。第三类是“人生必需品”的定价，原则是在可承受范围内尽其所能。买家的对手是其它买家，卖家定价依据是买家最多能掏多少钱。最典型的是生死攸关的医药服务。假如有一枚药丸可以让重病垂危者多活10年，百万富翁出100万、亿万富翁出1000万，结果是后者服药活下去（花费上千万延长寿命的显贵、富豪大有人在）。还有教育，所有人为父母者会尽可能地会让孩子接受最好的教育。负担得起10万就花10万，负担得起1000万就花1000万。房子也是“人生必需品”，只要能负担得起，人就会选择适宜的地方居住和尽可能大的面积。一对北京夫妇预计未来30年的总收入是100万，他们多半不甘心只花10万蜗居在远郊，而是会花掉30万买尽可能方便、尽可能大的房子。假如这对夫妇预计未来30年的总收入是600万，他们一定不会只花30万解决住房问题，而可能花200万、300万，尽量挤进交通便利，环境优雅，医疗、教育、文化等公共资源丰富的区域。大家收入都上去了而且人同此心，于是200万元可以买到的房子就从二环退到三环、四环、五环、六环……并且面积越来越小。人们会尽其所能住得最好、盖房子的土地只能来自“招拍挂”、商品房销售是货币回笼的“大杀器”。这三点决定了房价会随收入增长，不见得同步，时常出现背离，但总体趋势是“同方向波动”。普通劳动者难以享受“剩余”马克思早已说过，工资就是劳动力的成本。通俗地说工资是用来维持生活的而且不会有多少富余，当最好的西红柿5分钱一斤时普通人的工资也只有几十元。现在一线城市白领工资过万者比比皆是，蔬菜则早已涨到4、5块钱一斤。在统计意义上，劳动者总收入约等于劳动力再生费用。劳动力再生费用包括食物、衣物、住宿、医疗和养育后代的费用。工薪族一生的收入和支出将在总体上达到平衡，一生的工资总额刚好覆盖衣、食、住、行、教育、医疗的总成本。未来30年家庭预期收入600万，由于买家之间竞争“人生必需品”的份额将最大化。300万就能解决住房、医疗、养老，剩余300万可用于吃、喝、玩、乐，是不可能的。“剩余”归投资者，打工者的结果就是“空手来空手去”，听起来残酷但却是事实。借用鲁迅的话“真的猛士敢于直面惨淡的人生”。摆脱悲惨命运的唯一方法是投资理财，获得一部分财产性收入。当财产性收入占到家庭收入的一半以上，就可以晋身为“中产阶层”。#这是对“中产阶层”最恰当的定义#“砖头瓦块”是天然的投资标的住房是百姓的“人生必需品”，政府以商品房作为货币回笼的重要手段并抓住“地根”有效控制供给，按理说中国房价的可控、可预测程度应当比较高。使事情异常复杂的是房产还是天然的投资品。为抑制房价过快上涨，“主流声音”一直强调房产的消费属性并试图否定其投资属性。但房产投资属性不须“敕封”。与“万有引力定律”一样，与“权威”承认与否没半毛钱关系。2001年花50万卖辆轿车，开到2016年成为一堆废铁。2001年在北京通州花50万能买两套房，每套150平米！到2016年，这两套房根本没有被“消费”掉，反而价值超过1000万。假如房价不涨反跌，2016年两套房价值只有30万，房产仍然是投资品！投资品本身就是一个“运输工具”，把财富装入其中驶向未知的未来，涨跌不足为奇。德国的情况很说明问题。德国约有3800万户人口，住房超过4000万套，人均居住面积41平米；生育率只有千分之1.4，预计到2050年人口将从8200万减至7000万，且一半数人口超过50岁。近十年来，德国物价上涨始终领先房价一个百分点。因此，几乎所有德国人都认为房价会跌。据说德国人住房拥有率只有40%，60%的人租房，以致某些人动辄拿60%说事儿。问题来了，60%的德国人不是向其余40%的德国人租房吗？这些人明知房价会跌，还持有2套或2套以上住房，他们没脑子吗？因为德国人曾经目睹1份0.3马克的报纸两年内涨到7000万马克，他们知道“砖头瓦块”可以穿越历史长河将财富传承下去！#尽管在土地公有制国家有些折扣#房产的投资属性使中国的房市变得错综复杂，而中国人财务投资的标的品种少之又少：储蓄、理财、保险、P2P金融、国债、股票和房产……其中最后两项容量巨大、预期收益率高。
实体经济不景气，从实业“撤退”的海量资金需要投资标的，2015年流入股市的资金铩羽而归，2016年又涌向楼市。根据前面的分析，中国楼市不可能崩盘，假如商品房因价高而滞销，政府可采取“土地饥饿疗法”在3、5年内少批地，个别地方（比如北京通州）不批地，数年后房市即可回暖。进入楼市的资金相当安全，即便没有赚到多少、甚至赔掉20%、30%，也比在通胀中购买力大损或在股市里赔得血本无归强得多。1000万买进的股票不能吃不能喝，花1000万买房却可让家人安安稳稳地住在里面。10年、20年、30年后这套房值多少钱？假如值1亿，那赚大了。假如值500万又怎么样，30年的房租也要几百万呢。资金涌入楼市，苦了“刚需族”，但为巨量资金找到出口并直接拉到钢材、水泥、琉璃、家装等50多个行业，则成为提振经济的一剂“春药”。
本文来源：虎嗅网
责任编辑：黄云_NF5535
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