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买了没过户的农民房12万元拆迁款该归谁
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17年前，黄岩宁溪的周先生在路桥买了一幢农民房，如今面临拆迁
　　周先生：房子的拆迁补偿款被原房东领走了
　　经协调，原房东愿意将补偿款给周先生
　　□ 记者 程露佳
　　近日，周先生向本报维权记者反映，17年前，他在路桥路北街道南洋村购买了一处农民自建房，不过当时房子并没有过户。最近，周先生得知自己的房子面临拆迁，可房子的拆迁补偿款却被之前的房东领走了。
　　房子即将被拆，补偿款却没拿到手，这让周先生十分头疼。“我的房子要被拆了，我们一家人都不知道该住到哪里去。”周先生说。
　　17年前买的农民房没法过户
　　周先生说，他是黄岩宁溪人，不过现在他们一家四口人都住在路桥路北街道南洋村里的一幢3层楼的房子里，而这幢房子是他在17年前从南洋村村民王某某手中买来的，当时花了他6万多元。
　　买完房子后，周先生也本想将这幢房子过户，可在过户时却碰到了麻烦。
　　“去过户的时候，他们说这是农村的房产没办法过户，所以我直到现在，都没有去过户。”周先生说，当时他买房子是打算自己住的，也没打算再卖，所以得知房子没法过户时，他也没有把这件事情放在心上。
　　最近，周先生得知南洋村的房子面临拆迁，自己现在住的这幢房子也在其中。村民的房子拆迁后，不仅有房屋分配，还有一定金额的拆迁补偿款。
　　“我的房子没有过户，所以没有房屋分配。”周先生说，原房东分配到了房子，“是按照人口数来分配房屋的，王某某分到120平方米的房子。”
　　12万多元拆迁补偿款被原房东领走了
　　虽然周先生没法分配到房子，但是他觉得房子被拆后的补偿款应该属于自己。为了拿回补偿款，周先生联系了王某某的儿子小王，希望能拿到这笔补偿款。
　　“他说这个钱就12万多元，会把钱给我的，让我把账号打过去，但是账号打过去之后，他还是没有把钱给我，到现在都没有消息。”周先生说，为了这个事情，他还找过村里和街道办事处。
　　“街道方面一直让我跟他本人说，村里也让我跟他本人说。”
　　周先生说，房子到4月30号就要被拆了，他希望对方能够尽快把这笔补偿款给他，要不然他们一家人到时就没地方住了。
　　随后，记者还联系到了南洋村的驻村干部王仁，王仁表示，这事他已经让村里给双方做了工作。“对方基本答应把钱还给他了。”
　　原房东表示，他们愿意将拆迁补偿款给周先生
　　既然对方已经答应归还拆迁补偿款，那么周先生为何到现在还没有拿到这笔钱呢？为此，记者联系了原房东的儿子小王。小王告诉记者，他们家一直表示会将这12万多元的补偿款给周先生的。
　　“那房子是我爸卖给他的，他的户口不在村里，当时地基并没转给他，所以地基还是我们的。现在我们村拆迁，是按照户口和地基来还房屋面积的，至于拆迁款，我们当然会给他的。”小王说，他一直在外面做生意，但他的母亲就在老家那边，之前钱还没有给周先生，可能中间存在一些误会，“我妈会过去和他协商一下，把这笔钱给他的。”
　　相关部门：集体土地不能转让，但符合条件可办理使用权变更
　　记者随后向市国土资源局路桥分局地籍科科长朱洪峰询问了相关情况，朱洪峰表示，按照周先生的情况，房屋是不能过户的。
　　“根据《中华人民共和国土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让，转让或者出租用于非农业建设。如果要办必须要经过审批，但是农民集体所有的土地不得转让。”不过，朱洪峰说，市中级人民法院曾经和市国土资源局共同下发了一个文件，规定符合以下四个条件的集体土地，可以办理使用权变更手续：“第一，土地使用权已经登记并领取集体土地使用权证的，第二，受让人系台州市范围内的农业户口人员，第三，变更登记的原农户应有富余房屋或其抵押房产变卖处置后仍有安居之地的，第四，人民法院执行中实现房地产抵押权或作为被执行财产处置的。”
来源：台州商报
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买什么小产权房，看看后悔了吧，17年前6万元多能买一套商品房了，现在最多只能拿12万，奉劝那些抱侥幸心里的人，非本村村民不要买宅基地，就像卖方王某某，当初没钱造房子把宅基地卖了，现在拆迁商品房被他全部拿走，他又没有钱买房，就把周某某的补偿款挪用了，就这么回事
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买这些地的不能过户。亏的和谐对话厅
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一男子买了齐河村房拆迁获楼房 原房主反悔告上法庭
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一男子买了齐河村房拆迁获楼房 原房主反悔告上法庭
来自:&&作者:新闻评说&&发表于: 09:06&&查看:990&&回复:0
& & 六年前，赵虎（化名）花20万元在齐河县城郊农村购买了一处房屋。六年后，因旧村改造房屋被拆迁，赵虎获得一处新楼房作为补偿。然而，让赵虎没想到的是，原房主章泳（化名）突然又反悔了，声称原房屋买卖无效，并将县房产管理中心告上法庭，要求撤销其为赵虎颁发的房产证。
& & 日前，齐河县人民法院、德州市中级人民法院先后作出一、二审裁定，均以该起诉已超过诉讼时效为由，驳回原告章泳的起诉。
双方自愿签合同，20万元购三间村屋
& & 2005年9月，赵虎想在齐河县城郊买栋房子，正好该县城附近的晏城镇某村村民章泳有一处三间的房屋想卖出去。于是，经熟人介绍，赵虎与章泳相约见面洽商相关事宜。
& & 在实地查看过房屋和相关房产证后，赵虎表示满意，但他考虑自己不是章泳所在村的村民，担心难以过户。此时，章泳承诺可以帮助赵虎办理过户手续。
& & 日，赵虎与章泳签订房屋买卖合同，赵虎给付了章泳20万元房款，章泳将房屋卖给赵虎。不久，章泳主动找本村村委会负责人开具了一份关于确认赵虎系本村村民的证明信，并由章泳夫妇和赵虎夫妇一起拿着该村委会证明和其他相关材料，到齐河县房产管理中心申请房产转移登记。不久，齐河县房产管理中心为双方办理了房产转移登记手续，将原章泳持有的房屋所有权证收回并作废，为赵虎颁发了新的房屋所有权证。
房主反悔诉公堂，主张“买卖无效力”
& & 2009年3月，章泳所在的村庄拆迁改造，赵虎因购买的旧房屋被拆迁，分得了价值不菲的楼房一处。让赵虎没想到的是，由于对旧房院落所换的新楼房归属问题认识不一，且两家在新楼价款分割比例上协商未果，两家争执不下，最终对簿公堂。
& & 2011年5月，章泳以齐河县房产管理中心为被告、以赵虎为本案第三人，一纸诉状告上齐河县人民法院，要求判决撤销为赵虎所颁发的房产证。
& & 原告章泳在起诉状中称，赵虎并非本村集体组织成员，其与章泳之间所签订的房产买卖合同无效。齐河县房产管理中心在明知赵虎没有村集体土地使用权证的情况下，仍然为赵虎颁发涉案房产所有权证，作为专门的行政管理机关没有尽到谨慎审查义务，违背了相关法律规定。
& & 第三人赵虎辩称，自己手中的涉案房产证是经过合法程序由被告齐河县房产管理中心颁发的，具有合法性。况且，当初买卖该处房产时是两家都自愿的，买卖房屋合同也是双方的真实意思。而且，自己购买房产已达六年之久，原告章泳反悔，原因是旧房升值换楼房了，才惹得原告“违背诚信、见利忘义”。
行政诉讼超时效，法院依法不支持
& & 日，齐河县人民法院对该案进行一审公开开庭审理。
& & 最高人民法院《关于执行&中华人民共和国行政诉讼法&若干问题的解释》第四十一条：“行政机关作出具体行政行为时，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”
& & 根据这一规定，齐河县人民法院审理认为，本案中原告章泳出卖房屋并申请转移登记是自愿的，也是明知的。自日原告和第三人共同到被告齐河县房产管理中心申请房产转移登记算起，至日原告章泳提起行政诉讼为止，此期间已超过2年的诉讼时效，应依法对原告章泳的诉权不予保护。日，依法作出一审裁定，驳回原告章泳的起诉。一审裁定送达后，章泳不服，向德州市中级人民法院提起上诉。
& & 经二审开庭审理认为，上诉人章泳虽然自称不知齐河房产管理中心为赵虎颁发房屋所有权证书的具体时间，但从其与赵虎共同到齐河房产管理中心申请变更登记起，齐河房产管理中心已经启动了行政程序；按照《房屋登记办法》第二十三条之规定，变更登记最长时间不超过60日，即使以此为起算点至日章泳向法院提起行政诉讼，其起诉时间已经超过2年的起诉期限，且无正当理由。
& & 依据最高人民法院《关于执行&中华人民共和国行政诉讼法&若干问题的解释》第四十四条第一款第六项的规定，依法作出终审裁定，驳回上诉，维持原裁定。
房子归属纠纷未解决，可寻求民事诉讼
& & 虽然这起“民告官”的官司只是在法定程序上审结了，但两家之间的矛盾纠纷并没有就此了结。据了解，该案当事人章泳又准备向法院提起民事诉讼。
& & 参与该案审理的德州市中级人民法院行政审判庭法官们认为，本案的结果只是在法律程序上驳回了章泳提起的行政诉讼。根据法律强制性规定，农村宅基地只能在同一集体成员之间流转，赵虎并非章泳所在村的村民，根据地随房走的原则，即使村委会同意，赵虎与章泳之间的房屋买卖合同也是无效的。本案中只是由于章泳提起的行政诉讼超期，法院无权进入实体审理，也就是说，赵虎手中的房产证是否合法，法院在本案审理中无权进行审查。因此，涉案房子的归属纠纷问题并没有得到解决。章泳想要解决此起房屋买卖纠纷，只能再寻求民事诉讼的途径，但民事诉讼的结果，很有可能对买房人赵虎不利。
& & 也有法官认为，本案中的房屋出卖人主张买卖无效的行为与中国人的传统道德相悖。如果类似的农村房屋出卖人均能通过主张买卖无效而获得巨大利益，容易引发人们的道德危机，为和谐社会所不容。因此，从不诚信者不得益的原则出发，应当对农村村民起诉确认小产权房买卖合同无效的真正目的加以甄别，并根据交付时间的长短，结合房屋本身的重置成本价、土地的区位补偿价，作出综合的评定。一方面充分考虑房屋的翻建、扩建带来的添附价值，另一方面考虑土地升值、房屋升值带来的拆迁安置补偿预期的巨大经济利益及原购房一方因重新购置造成的巨大财产损失。
& & 针对此案件，法官们也提出建议，一定要谨慎购买农村的房屋，只有严格遵守国家有关法律法规的要求，才能确保自己的合法权益切实得到法律上的支持和保护。
& & □通讯员 郑春笋 宋冬梅
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