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如何选对“过渡房”
首选二手房学区房小户型
[提要] “金九银十”是传统的购房季，面对当下的楼市和房价，大多数首次置业者并不能一步到位。他们或因为积蓄少或因为工作状况等因素，把目光转向了“过渡房”。然而，选购“过渡房”，并非少花点钱买套小房子这么简单。跟买房投资不同，“过渡房”要符合当前及未来几年内自己的居住需求;与“一步到位”购房也不同，“过渡房”还要兼顾未来的“投资”回报。
　　&金九银十&是传统的购房季，面对当下的楼市和房价，大多数首次置业者并不能一步到位。他们或因为积蓄少或因为工作状况等因素，把目光转向了&过渡房&。然而，选购&过渡房&，并非少花点钱买套小房子这么简单。跟买房投资不同，&过渡房&要符合当前及未来几年内自己的居住需求;与&一步到位&购房也不同，&过渡房&还要兼顾未来的&投资&回报。
　　那么，在二手房市场里，买家普遍追捧的是什么?二手房市场的&品位&，成为那些&过渡房&购买者的重要参考。我们不妨通过当下二手房的市场行情，来帮您揭秘&过渡房&选购攻略。
　　卖房者困惑
　　中小户型不愁卖面积大的不好卖
　　最近，家住长春市东岭南街附近某小区的陈女士因为卖房的事情有点郁闷。因为自家开饭店资金周转需要，她打算换房，把目前住的这套140多平方米的房子卖掉，在自家饭店附近再买一套房子，这样，方便照顾生意。可是，从3月开始自己在多个渠道发布售房信息，过去半年，还没有找到买家。
　　&3室2厅2卫的精装房子，78万元，单价也不过5200元/平方米，很多看房的人都觉得面积太大，总价过高，宁可买小一点的户型，哪怕单价高一些也没问题。&跟陈女士住在同一小区的人，最近也有往外售房的。以同一栋3楼的另外一户人家为例，90多平方米的房子，卖了63万元，单价近6800元/平方米。中小户型不愁卖，而自己的房子因为面积偏大而影响了成交速度，这让陈女士多少有点着急。&当初买房时候如果兼顾考虑一下未来几年内的换房需求，多做一些规划和打算就好了。&陈女士说。
　　换房&周期&
　　短则两三年长则5~8年
　　有些人买房，是抱定了&一生一房&、一步到位的想法，而更多的购房者，出于考虑未来子女上学、父母是否将同住等一些因素，当下买房更多体现的是&过渡&需求。
　　&过渡房和一步到位购房，两者来看，其实在条件允许的情况下，选择后者的会更多一些。&据长房置换富豪店经理刘爽介绍，过渡房购买者一般会有一个&换房&计划。短则两三年，长则5~8年。
　　&80后、90后年轻人是当下首次置业者的集中人群，这些人普遍积蓄少，靠自己积蓄购房大多数只能满足短期过渡需求，有的是父母给出一部分钱，买个两居室，但未来也同样会面临换大房子的需要。&长春铭家房地产代理有限公司总经理李鸿宇表示。
　　选购攻略
　　首选二手房、学区房、小户型
　　李鸿宇建议，如果是&过渡&需求，首选二手房，毕竟一手新房受限于区域位置，而且买新房的不确定因素很多，包括开发商的诚信度、物业、绿化标准等，办理入住等更多额外花销。另外，建议尽量选购学区房、小户型。
　　一手房要综合考虑&性价比&
　　长春中原地产代理有限公司市场研究中心总经理邓昱在接受本报采访时称，从目前的&过渡房&市场需求上来看，购房者如果选择一手房源作为&过渡房&，首选的房源会是那些公寓类产品、或者位置较偏一些的单价较低一些的项目。由于考虑到未来几年内把现有住房卖掉进行换房，邓昱建议选择&性价比&更高的一手房项目。而决定&性价比&的重要因素就是房子本身所处区域环境、未来有无发展空间。&比如，城乡结合部区域，随着城市化发展进程，会是未来政府主导开发的区域，因为当下该区域房价较低，但是随着市场大环境的变化，其升值概率也更高，整体性价比更为突出。&邓昱说。
　　&宜居&能增加&资金回报率&
　　&毕竟不同于买房长期居住，买过渡房一定不能忽视&资金回报率&的问题，如果忽视这一因素，很可能会影响到未来的换房计划，增加换房成本。&长春市精致房地产经纪有限公司副总经理刘志英表示。
　　刘志英的建议是，在选购&过渡房&时，首先要考虑的因素是&宜居&。根据每个家庭的需求不同，要使自己购买的过渡房符合上班、子女入学、老人出行方便等不同需求。这样一来，根据需求去选择过渡房的覆盖面就会比较窄，但这并不影响购房者进一步的细分筛选。相反，在符合购房者既定条件下的同一区域内的邻近房源中，能带给你的&资金回报率&也存在较大差别。
　　要制定明确的过渡&时间表&
　　刘志英建议，购买过渡房要制定一个比较明确的过渡&时间表&。而自己的这个时间表最好是与区域规划等因素合拍。考虑到未来城市化进程、区域规划的发展方向等，如果当前选择的过渡房既符合目前家庭&宜居&的需求，又能分享到未来几年区域发展红利的话，那么这个选择的&性价比&就会很高。
　　过渡房不宜重金&豪装&
　　据刘爽介绍，很多二手房买家并不希望自己买到的房子装修得多么豪华，因此，那些精装甚至是&豪装&的二手房，其实在交易市场上并不吃香。毕竟对于很多人来说，买来二手房之后，还会根据自己的家庭生活品位、生活习惯等进行一番二次改造和二次装修。因此，如果是&豪装&的话，一方面，或许会因为其装修风格不符合购房者要求而损失掉很多潜在买家;另一方面，买家也会因为装修价格在房价中所占比重过高而放弃购买。
　　&对于买房过渡的人来说，在装修方面最好是简装，装修重点放在卫生间和厨房这两个区域。&李鸿宇同样提醒购房者，不要在过渡房里过量地投入装修费用，因为将来装修投入部分的增值空间并不大，相反，还会弄巧成拙使房子存在一定的贬值风险。如果是买一个二手房作为过渡房的话，建议买一个室内装修保持相对比较好的，不用额外投入太多花费。
　　■问问经济学
　　&谨慎乐观&的家庭经济学
　　量入为出，是根据国家财政收入的规模确定财政支出规模的财政管理原则，又称量入制出。在经济学上，经济学家们常用的一个词叫&谨慎乐观&，说的就是在对未来作量入为出的判断的时候，要紧盯着可能出现的机遇，它用来表达一种理财的心态可以说准确之极。
　　在&过渡房&的选择上，其实体现的也是一种&量入为出&的思维。一步到位的购房模式并不适用于所有的置业者，刚需购买房产的目的是实现房产的居住功能，实现个人和家庭的幸福感。如果选择超出自己承受能力，则购房后生活质量会受到大幅度影响，意想不到的家庭矛盾和纠纷会因为经济问题而层出不穷。因此，在置业资金的预算上，最好是量体裁衣、量入为出，根据资金选择更为合适的住房。
　　啥二手房最好卖?
　　1房龄：10年左右最优
　　刘爽告诉记者，一般房龄在20年以内的都可以接受。其中，产权超过5年，封闭小区、物业管理较好的次新房最优。李鸿宇介绍，最好的选择是15年以内的房龄，这部分二手房成交量最大，更小一些范围的话，其中10年左右的房子最优，另外需要兼顾周边社区成熟、供暖物业等外部条件。太新的房子、偏远一些的社区发展不成熟，可能给居住者的生活购物带来不便利;而太老的房子，则会面临银行贷款方面的问题。银行二手房贷款一般要求房龄不超过15年，超过的话批贷会比较困难。相应的，也会将一部分想要贷款购房的买家排除在外。
　　2地段：成熟区域比较抢手
　　&在二手房市场，成熟区域的二手房普遍比较抢手。&刘爽表示，对于二手房买家来说，在选择购买二手房时，大多会优先考虑地理位置在城市中心区域附近、交通便利、购物方便、周边商业等配套齐全的房源。这主要是因为，二手房购买者多数是年轻人，收入不多的无车族，考虑上下班比较方便。
　　3面积：小户型最抢手
　　刘爽介绍，在她所经手的房源中，据观察，面积区间在50平方米~70平方米的房子最好卖，过大或者过小都不行。从格局上来看，一室半~两室最好卖。
　　&从投资角度考虑，小户型(面积约40~70平方米之间的房子)应该是二手房的最佳选择。&据李鸿宇介绍，从该公司成交量来看，60平方米~90平方米两居室成交量最大，大约占成交量70%左右。
　　4楼层：不顶不底
　　&在二手房交易市场，有一个&不顶不底&的说法。&刘爽表示，也就是说，顶层和底层都是二手房出售的一个&劣势&。而相反，最易出手的就是中间楼层。另外，临街、把山都是二手房的硬伤，除非价格合理的话，才会引人关注。》》点击查看更多长春房地产新闻
(责任编辑 李雪)
　　&金九银十&是传统的购房季，面对当下的楼市和房价，大多数首次置业者并不能一步到位。他们或因为积蓄少或因为工作状况等因素，把目光转向了&过渡房&。然而，选购&过渡房&，并非少花点钱买套小房子这么简单。跟买房投资不同，&过渡房&要符合当前及未来几年内自己的居住需求;与&一步到位&购房也不同，&过渡房&还要兼顾未来的&投资&回报。
　　那么，在二手房市场里，买家普遍追捧的是什么?二手房市场的&品位&，成为那些&过渡房&购买者的重要参考。我们不妨通过当下二手房的市场行情，来帮您揭秘&过渡房&选购攻略。
　　卖房者困惑
　　中小户型不愁卖面积大的不好卖
　　最近，家住长春市东岭南街附近某小区的陈女士因为卖房的事情有点郁闷。因为自家开饭店资金周转需要，她打算换房，把目前住的这套140多平方米的房子卖掉，在自家饭店附近再买一套房子，这样，方便照顾生意。可是，从3月开始自己在多个渠道发布售房信息，过去半年，还没有找到买家。
　　&3室2厅2卫的精装房子，78万元，单价也不过5200元/平方米，很多看房的人都觉得面积太大，总价过高，宁可买小一点的户型，哪怕单价高一些也没问题。&跟陈女士住在同一小区的人，最近也有往外售房的。以同一栋3楼的另外一户人家为例，90多平方米的房子，卖了63万元，单价近6800元/平方米。中小户型不愁卖，而自己的房子因为面积偏大而影响了成交速度，这让陈女士多少有点着急。&当初买房时候如果兼顾考虑一下未来几年内的换房需求，多做一些规划和打算就好了。&陈女士说。
　　换房&周期&
　　短则两三年长则5~8年
　　有些人买房，是抱定了&一生一房&、一步到位的想法，而更多的购房者，出于考虑未来子女上学、父母是否将同住等一些因素，当下买房更多体现的是&过渡&需求。
　　&过渡房和一步到位购房，两者来看，其实在条件允许的情况下，选择后者的会更多一些。&据长房置换富豪店经理刘爽介绍，过渡房购买者一般会有一个&换房&计划。短则两三年，长则5~8年。
　　&80后、90后年轻人是当下首次置业者的集中人群，这些人普遍积蓄少，靠自己积蓄购房大多数只能满足短期过渡需求，有的是父母给出一部分钱，买个两居室，但未来也同样会面临换大房子的需要。&长春铭家房地产代理有限公司总经理李鸿宇表示。
　　选购攻略
　　首选二手房、学区房、小户型
　　李鸿宇建议，如果是&过渡&需求，首选二手房，毕竟一手新房受限于区域位置，而且买新房的不确定因素很多，包括开发商的诚信度、物业、绿化标准等，办理入住等更多额外花销。另外，建议尽量选购学区房、小户型。
　　一手房要综合考虑&性价比&
　　长春中原地产代理有限公司市场研究中心总经理邓昱在接受本报采访时称，从目前的&过渡房&市场需求上来看，购房者如果选择一手房源作为&过渡房&，首选的房源会是那些公寓类产品、或者位置较偏一些的单价较低一些的项目。由于考虑到未来几年内把现有住房卖掉进行换房，邓昱建议选择&性价比&更高的一手房项目。而决定&性价比&的重要因素就是房子本身所处区域环境、未来有无发展空间。&比如，城乡结合部区域，随着城市化发展进程，会是未来政府主导开发的区域，因为当下该区域房价较低，但是随着市场大环境的变化，其升值概率也更高，整体性价比更为突出。&邓昱说。
　　&宜居&能增加&资金回报率&
　　&毕竟不同于买房长期居住，买过渡房一定不能忽视&资金回报率&的问题，如果忽视这一因素，很可能会影响到未来的换房计划，增加换房成本。&长春市精致房地产经纪有限公司副总经理刘志英表示。
　　刘志英的建议是，在选购&过渡房&时，首先要考虑的因素是&宜居&。根据每个家庭的需求不同，要使自己购买的过渡房符合上班、子女入学、老人出行方便等不同需求。这样一来，根据需求去选择过渡房的覆盖面就会比较窄，但这并不影响购房者进一步的细分筛选。相反，在符合购房者既定条件下的同一区域内的邻近房源中，能带给你的&资金回报率&也存在较大差别。
　　要制定明确的过渡&时间表&
　　刘志英建议，购买过渡房要制定一个比较明确的过渡&时间表&。而自己的这个时间表最好是与区域规划等因素合拍。考虑到未来城市化进程、区域规划的发展方向等，如果当前选择的过渡房既符合目前家庭&宜居&的需求，又能分享到未来几年区域发展红利的话，那么这个选择的&性价比&就会很高。
　　过渡房不宜重金&豪装&
　　据刘爽介绍，很多二手房买家并不希望自己买到的房子装修得多么豪华，因此，那些精装甚至是&豪装&的二手房，其实在交易市场上并不吃香。毕竟对于很多人来说，买来二手房之后，还会根据自己的家庭生活品位、生活习惯等进行一番二次改造和二次装修。因此，如果是&豪装&的话，一方面，或许会因为其装修风格不符合购房者要求而损失掉很多潜在买家;另一方面，买家也会因为装修价格在房价中所占比重过高而放弃购买。
　　&对于买房过渡的人来说，在装修方面最好是简装，装修重点放在卫生间和厨房这两个区域。&李鸿宇同样提醒购房者，不要在过渡房里过量地投入装修费用，因为将来装修投入部分的增值空间并不大，相反，还会弄巧成拙使房子存在一定的贬值风险。如果是买一个二手房作为过渡房的话，建议买一个室内装修保持相对比较好的，不用额外投入太多花费。
　　■问问经济学
　　&谨慎乐观&的家庭经济学
　　量入为出，是根据国家财政收入的规模确定财政支出规模的财政管理原则，又称量入制出。在经济学上，经济学家们常用的一个词叫&谨慎乐观&，说的就是在对未来作量入为出的判断的时候，要紧盯着可能出现的机遇，它用来表达一种理财的心态可以说准确之极。
　　在&过渡房&的选择上，其实体现的也是一种&量入为出&的思维。一步到位的购房模式并不适用于所有的置业者，刚需购买房产的目的是实现房产的居住功能，实现个人和家庭的幸福感。如果选择超出自己承受能力，则购房后生活质量会受到大幅度影响，意想不到的家庭矛盾和纠纷会因为经济问题而层出不穷。因此，在置业资金的预算上，最好是量体裁衣、量入为出，根据资金选择更为合适的住房。
　　啥二手房最好卖?
　　1房龄：10年左右最优
　　刘爽告诉记者，一般房龄在20年以内的都可以接受。其中，产权超过5年，封闭小区、物业管理较好的次新房最优。李鸿宇介绍，最好的选择是15年以内的房龄，这部分二手房成交量最大，更小一些范围的话，其中10年左右的房子最优，另外需要兼顾周边社区成熟、供暖物业等外部条件。太新的房子、偏远一些的社区发展不成熟，可能给居住者的生活购物带来不便利;而太老的房子，则会面临银行贷款方面的问题。银行二手房贷款一般要求房龄不超过15年，超过的话批贷会比较困难。相应的，也会将一部分想要贷款购房的买家排除在外。
　　2地段：成熟区域比较抢手
　　&在二手房市场，成熟区域的二手房普遍比较抢手。&刘爽表示，对于二手房买家来说，在选择购买二手房时，大多会优先考虑地理位置在城市中心区域附近、交通便利、购物方便、周边商业等配套齐全的房源。这主要是因为，二手房购买者多数是年轻人，收入不多的无车族，考虑上下班比较方便。
　　3面积：小户型最抢手
　　刘爽介绍，在她所经手的房源中，据观察，面积区间在50平方米~70平方米的房子最好卖，过大或者过小都不行。从格局上来看，一室半~两室最好卖。
　　&从投资角度考虑，小户型(面积约40~70平方米之间的房子)应该是二手房的最佳选择。&据李鸿宇介绍，从该公司成交量来看，60平方米~90平方米两居室成交量最大，大约占成交量70%左右。
　　4楼层：不顶不底
　　&在二手房交易市场，有一个&不顶不底&的说法。&刘爽表示，也就是说，顶层和底层都是二手房出售的一个&劣势&。而相反，最易出手的就是中间楼层。另外，临街、把山都是二手房的硬伤，除非价格合理的话，才会引人关注。》》点击查看更多长春房地产新闻
(责任编辑 李雪)
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