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银行房贷成鸡肋: 要么贵要么等 不上浮利率简直是义务劳动
[导读]“管住货币”落到具体的额度管控上
“要么贵，要么等。”
当第一财经记者问及房贷利率政策的调整情况时，某股份制银行上海分行零售业务部门人士透露，在该行内部，房贷放款的先后顺序已开始按照贷款利率的高低排序，而非“先来后到”。
换句话说，只有接受利率上浮幅度更高的贷款人才能较快获得贷款，未上浮者则可能面临长达数月的等待。
银行收紧房贷的动作已经在一线城市逐渐铺开，北京、广州的多家中小银行近期也已经上调了首套房贷款的最低利率。当前，一些银行的首套房贷款利率较基准利率已经上浮1.1倍，二套房则上浮至1.2倍。
一切早有征兆。去年底召开的中央经济工作会议就指出，要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，但同时严格限制信贷流向投资投机性购房。央行行长周小川在今年全国两会上谈及房贷时也表示要“适当平衡”。
更为市场化的原因则是，在当前流动性趋紧、资金利率走高的背景下，不上浮房贷利率，“简直在做义务劳动。”某股份制银行上海分行个贷部门管理层向第一财经记者表示。
个别基层行房贷业务停滞
房地产类信贷管控从严、市场流动性吃紧、银行控制表内规模增速应对MPA（宏观审慎评估体系）考核……多重“紧箍咒”之下，房贷额度变得有些稀缺了。
第一财经记者日前从多家银行上海分行相关业务管理层人士处求证获悉，上海已有两家股份制银行将首套房按揭贷款执行利率提至基准利率的1.1倍。
其中一家银行内部规定，对个别高净值优质客户低于此标准的定价审批，将逐笔报总行个人金融部审批。
另一家股份制银行还被传已将首套房贷利率上浮至基准利率的1.2倍。第一财经记者采访该银行两家上海支行后发现，这两家基层行的新增房贷业务已基本停滞。
除了上海，多个一线城市均现相似业务调整，北京、广州等地多家中小银行近期也已经上调了房贷最低利率。多次调整后，一些银行的贷款利率已从去年末“基准利率8.5折”蜕变为上浮至1.1倍，而二套房的贷款利率更是上浮至1.2倍。
在多家银行的计划财务逻辑里，房贷业务的“算盘”正在被重打。这在外界看来的简单业务，在银行内部管理里却有三套逻辑——房贷作为房地产类贷款，讲求风控逻辑;房贷作为零售贷款，讲求资金定价逻辑;房贷作为中长期贷款，讲求流动性管理逻辑。
银行的“算盘”是：信用风险、政策风险和流动性风险管理的弦一起被拧紧，资金定价就易上翘。
根据央行公布的《2016年四季度金融机构贷款投向统计报告》，去年末，个人购房贷款余额19.14万亿元，同比增长35%，全年增加近5万亿元。
不过，从央行公布的数据也可以发现，住户部门中长期贷款占新增人民币贷款的比例正逐渐降低，从去年中最高的超100%降至当前的40%左右。
在去年“资产荒”、好贷款企业难找、零售业务里小微贷款不良率攀升的背景下，个人房贷一度被银行当作策略性投靠，所谓“经济下行周期靠零售，零售靠房贷”。然而切换到了今年，房贷已成规模管控众矢之的。
上述上调房贷利率的股份制银行总行零售部门人士告诉记者，今年新风向是，把额度调整给消费类信贷，以及重回抵押类贷款。
调结构控风险
房贷利率政策的变动与宏观政策的调整关系密切。
在银行信贷“调结构”的大方向里，个人住房按揭贷款属于“房地产类贷款”，银行对此有一套风控逻辑。某股份制银行零售总部管理层人士告诉第一财经记者，在所有的“调结构”考量里，楼市宏观调控动向是他们“最重要的指挥棒”。
早在去年底，中央经济工作会议就提出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落;要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，但同时严格限制信贷流向投资投机性购房。
周小川在今年全国两会上也表示，去年部分热点城市房价快速上涨，带动房地产贷款猛增，预计今年住房贷款还会以相对较快的速度发展，但确实要适当平衡，随着政策调整估计会适当放慢。
周小川表示，总体上来看，个人通过住房贷款购房后，资金就转到开发商，所以这个贷款不能简单看作是买房子，实际上会传递到相当长的产业链上。
“管住货币”落到具体的额度管控上，不少银行分行人士感受到了当地监管对辖内各行房贷规模的重视，甚至细致到每个月的增量和余额。“我们每个月都要压额度的。”上述银行个贷部门的管理层表示。
事实上，“配合去库存进程”、“符合政策导向”等有关房贷的解读用词曾出现在上市银行2016年半年报中，但在年报中已不见踪影。
除了政策因素，各家银行也有对房地产类贷款的风险把控。从数据来看，上市银行个人房贷不良率在0.3%左右，远低于全行业1.74%的不良率。但银行仍然讲求信贷结构的合理，投向不能过度集中。在去年全行业对房地产类贷款加大投放力度之后，信贷结构优化成了各家银行面临的任务。
“流动性管理”则是高悬在银行头顶的另一根“指挥棒”。
一方面，个人房贷属于中长期贷款，在去年行业整体房贷规模快速增长之后，不少银行零售贷款中长期资产的盘子已趋于饱和。更形成压力的是，当前市场资金趋紧，半年末MPA考核又大限将近。整体来看，银行已经采取从严的流动性管控措施。
重回“鸡肋”
在政策导向及风控、流动性管理之后，银行最终的算盘还是要打在定价逻辑上的。
上述个贷部门管理层人士给第一财经记者算了一笔账：眼下资金紧，银行的部分高成本负债年利率约4%。这还不是银行的最终放贷成本，计入20%左右的存款准备金后，实际成本将达到5%左右。而目前中长期贷款的基准利率仅为4.9%。
进一步从银行内部计价来看，去年初，第一财经记者从某上市银行总行零售条线负责人处获悉，该行对房贷采用“薄利多销”策略，调低了风险内评法里的房贷计提，并在FTP计算中给房贷以优惠计价。以该行的政策计算，各分行房贷利率不低于“8.3折”即能保本，因此各基层行有动力做大房贷业务。今年以来，多家银行类似的内部优惠政策均已取消，部分银行还数次调高了FTP（内部资金转移定价）计价，房贷业务对基层行而言重回“鸡肋”。
毕竟，继管控流动性风险及信用风险之后，“稳住息差”已成全银行业的又一大要务。额度本身从紧，加上总行政策不再倾斜，受创利业绩考核驱动的分支行便会抬高房贷定价，以扩大息差、拉动利润。一些房贷额度已经所剩无几的分行，就会上浮利率，量少自然价高。
对于个别额度尚宽松的银行而言，房贷定价也有一定程度的调整。
自称房贷利率仍是“良心价”的某银行内部人士向第一财经记者表示，该行首套房贷利率最低仍有9.5折的优惠，但总体房贷利率必须调节到基准上浮，因此该分行的策略为“放一笔9.5折，必须配一笔1.1倍”，且“放贷先后按利率高低排序”。
在此之前，多家银行的放贷排序仍原则上为“先来后到”，即按他项权证办理日期先后排序，形成放贷先后批次。
除“价高者先得”外，上述银行内部人士还向记者透露了另两条获贷捷径：一是该行的“高净值客户”，可以更快获得贷款，因该客户通常在理财业务等方面对银行综合贡献度较高;二是对于一手房按揭贷款，若楼盘开发房企也是同一家银行的对公贷款客户，则房贷发放也可能“插队”。
编辑：刘晓雷
（第一财经）
来源：第一财经日报 [微博]
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商业特许经营备案号：0005房贷利率史上最低 提前还房贷和买理财哪个更合算？_楼市动态_贷款攻略 - 融360
公积金政策
房贷利率史上最低 提前还房贷和买理财哪个更合算？
　　根据融360近期发布的数据，6月监测的35个城市中，全国首套房平均利率4.48%，同比下降0.95%，继续创历史新低。面对&史上最低&房贷利率，背负房贷的购房者们再次不淡定了。不过，与加息周期时贷款人努力提前还款不同，近期贷款人纷纷选择放慢脚步&&主动延长还款期。
　　&我申请的是，利率是3.25%，比大多数的收益率都低，现在最后悔的就是此前急于还款&，家住北京市丰台区的张女士近日将自己的月还款额由5000元速降至2000元，并表示，&如今剩余的未还本金不足35万元了，且贷且珍惜吧。&
　　还房贷和买理财哪个更合算？
　　有了钱，先还房贷还是先买理财产品，这是个问题。
　　计算发现
　　如果贷款人获批的是八折或者八五折优惠利率，实际利率也就只有4%左右，有可能与部分中小银行上浮后的五年期的存款利率持平。如果与银行理财产品的收益率相比，则是明显更低，从理论上来说，把钱拿去做一年期限的投资理财，收益很可能高于提前还贷剩下的利息。
　　数据显示
　　上周股份制商业银行共发行封闭式非保本型理财产品154款，其中，3个月以下的理财产品平均预期收益率为4.06%，3个月至6个月的理财产品平均预期收益率为4.18%，6个月至12个月的理财产品平均预期收益率为4.29%，12个月以上的理财产品平均收益率为4.54%。城商行非保本型理财产品共发行360款，其中，3个月以下的理财产品平均预期收益率为4.23%，3个月至6个月的理财产品平均预期收益率为4.21%，6个月至12个月的理财产品平均预期收益率为4.28%，12个月以上的理财产品平均收益率为4.44%。此外，国有大行12个月以上期限的非保本理财产品平均收益率为3.98%；农村金融机构发行的同类产品中，6个月至12个月的理财产品平均预期收益率为4.26%。
　　更为很重要的是，房贷几乎可以说是商业银行利率最低的贷款业务，其利率甚至低于LPR（基于多家报价行自主报出的最优贷款利率计算并发布的1年期贷款市场参考利率，目前为4.3%）。简单来说，就是零售给购房人的贷款利率已经低于银行优质大客户获得的的批发价，看起来已经&低得逆天&了。 就个人业务而言，除了房贷业务，这种低利率是根本享受不到的，具有稀缺性，甚至根据现有政策，贷款人在购买第二套房屋时也拿不到首套房的低折扣，因此提前还贷意味着放弃掉上述优惠。
　　购房人主动拉长还款时间
　　&过去很多购房人都不习惯&欠钱&，总是想着无债一身轻，所以手里一有闲钱就赶紧提前还贷，不过现在的观念已经有了转变&，一家股份制银行有关人士表示，&我也告诉前来咨询我的所有亲戚朋友， 贷出款后千万不要着急还，现在的利率已经是银行的成本价，甚至是倒贴价了。&
　　&当然，如果是要换房、购买第二套等，需要先还完贷款，或者要把房贷还清后再拿去抵押贷更多的钱，这种情况适合提前还款&，上述人士也强调， 不着急还款的说法不可能适用于所有人。
　　记者在某国有大行办理贷款手续业务的柜台看到，工作人员与贷款人一边就变更月还款额的细节进行确认，一边表示，&按现在的确实合算，很多人都来调整自己的贷款月供。&
　　上述家住北京市丰台区的张女士告诉记者，其为了申请调降月供额度在银行网点自动取号机取号时，号码条标示为&提前还款&的业务种类，张女士当即表示业务种类不对，银行工作人员则回应称，&这是以前银行设定好的，过去提前还款的人比较多，现在情况不一样了，不过取号机还没有调整，反正两项业务都是在同一个柜台办理。&
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房贷利率提高想提前还款？ 三个问题吃大亏！
来源：58房产&&&
作者：佚名&&&
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　　近银行房贷呈现收紧趋势，北京首套房贷款利率取消优惠折扣，变成基准利率，二套房执行1.2倍政策。上海、广州也有银行减少利率折扣或者直接取消利率优惠，犹如变相的“加息”。有朋友咨询融360房贷君，因为现在手头宽裕了，想申请提前还贷减轻一下还款负担，提前还款方式有哪些？能缩短贷款年限吗？
　　通常，房贷提前还款主要有两种方式，一是提前全部还清，二是提前部分还清。在一些城市房价较高，贷款额度较大，很少有人能一次全部还清，因此多数人都会选择部分提前还贷。部分提前还贷又分为两种方式：一是缩短贷款年限，月还款额不变，二是减少月还款额，贷款年限不变。但是在实际操作中，有几个重要问题需要提醒各位
　　1、提前还款方式受银行限制
　　选择缩短贷款年限，月还款额不变比减少月还款额、贷款年限不变更能节省利息，不过有的银行规定是，默认第二种方式，也就是利息高的那种。要知道，银行是通过利息获利的，购房人利息交少了，会影响贷款银行收益，因此只能规定默认“减少月还款额、贷款年限不变”的方式限制购房人。当然并不是所有银行都是这个规定，房贷政策具体到每个银行的话会有差异，而且缩短贷款年限也有弊端。
　　2、缩短贷款年限需要重新签订贷款合同
　　选择缩短贷款年限，提前还贷剩余部分需要重新签订贷款合同。举个例子，贷款100万，已经还了30万，还剩70万没还，想申请提前还贷20万，选择缩短贷款年限的话，在还款20万后，剩余50万贷款部分要与银行重新签订贷款合同，按照最新的房贷利率执行剩余贷款，今年信贷政策收紧，不少热点城市 利率优惠幅度骤减，以前利率是8.5折，现在变成9.5折甚至是基准利率。另外，银行还会重新评估借款人的个人资质，有的贷款人在还款期间出现过征信问题，这样会影响之后的还贷，没准还会提高贷款利率呢！
　　3、贷款收紧、理财收益升高，提前还款未必划算
　　去年以来，银行持续的宽松政策、加之投资渠道有限，大家不愿意把钱存在银行，于是房地产成为投资者的香饽饽，大量资金涌向楼市，不断有买房人找银行贷款，银行的钱只出不进，贷款的人多，存钱的人少。为了防止资金过度集中在楼市，银行贷款开始关闸限流，又是提高首付、又是提高贷款利率，为了鼓励大家存钱还渐渐提高理财收益，一些银行理财收益已经超过了5%。如果当时贷款的时候享受了9折以下的利率优惠，现在与其提前还款，不如拿去做理财实在。
　　当然，想减轻每月的还款负担，有自己的计划和打算的就另当别论了。小编建议大家最好提前咨询贷款银行，已经买了房子的问清楚现在的政策要求，准备买房子，以后有提前还款打算的，问清楚政策的同时也要将违约条款、违约金等重要内容落实到贷款合同中，毕竟政策变化是影响贷款买房提前还款的风险之一，事先考虑的越周全越能将风险降到最低。
责任编辑：cnfol001
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还房贷时这样做可以少还十几万利息
来源：百度乐居&&&
作者：佚名&&&
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　　什么是等额本息还款？
　　其实，你在看一手房子的时候，售楼小姐给你算的都是这种，因为每月还款数额固定，而且相对于另一种方式，这个金额更小，更容易被买房者接受。
　　但是大家知道等额本息的真实还款情况吗？以贷款20年，贷款100万元，算下来月还7，485.2元为例。每个月还银行7，485.2元，其中5，458.33元是利息，2，026.86元是本金，也就是说，你还的钱，大部分是银行利息，而本金还的较少。
　　到了还款期限一半的时候，利息已经在前10年还的差不多了，但是你的本金还有很大部分没有还，而这些是必须还的，即便你10年后条件好很多了，可以提前还贷了，但后面剩的基本是本金，利息很少，提前还贷已经没有什么意义了。
　　在银行贷款，基本只会跟你说这一种还款方式，因为这样，银行的利益才会最大化。大部分家庭，既然贷款20年，不可能会在很短几年就还完，但是10年后一般能还完。这样，银行的利息收益会减少很多，
　　所以，银行这种方式让大家前10年都在还利息，而本金基本没怎么减少。就算你有钱了，再还，银行的利息都收一大半了，提早还贷对银行已经没什么损失了。
　　什么是等额本金还款？
　　发现一个问题，就是银行不会主动提出还有等额本金这种还款方式，基本都只说前一种。
　　还是以贷款20年，贷款100万元，算下来月还9，625元为例。每月还的钱要比等额本金多2，140多元，其中4，166.67元是本金，5，458元是利息。但从第2个月开始，只需还9，602.26元，因为本金上月还了4，166.67元，这月利息要重新计算，因此会少23元的利息。以此类推，越到后面还款压力越校
　　而最重要的是：当你要提前还款的时候，比如5年后，因为你选择的方式，本金还的更多，这个时候本金已经相对上一种方式要减少了许多，提前还款的本金部分冲抵的更多，这样重新计算利息的时候就会少许多利息支出，而每少一年都是近万元的利息！就算不提前还贷，以这种方式，还20年，也要少还14万左右的利息！不过等额本金的前期还款压力会比较大。
　　说一个插曲：前几天陪朋友去银行办贷款签字，同时有7-8拨人，都是购房贷款的，我们排在第2位，前面那个女的，5分钟就签字走人了，签的等额本息，我们在旁边看，银行办事人员只字不提还款方式。
　　轮到我们了，我们提出要用等额本金的方式还，那个人就把我们带到行长室，等过了10多分钟，我和朋友商量好，还是坚持自己的选择——等额本金。我们走回去找那个办事员，他已经在帮另外的人办理了，我们在旁边看，全部签的等额本息。
　　后来又轮到我们了，我们提出还是等额本金还款。这个时候，旁边的人问我们，“还有别的还款方式？”那个办事员马上打断我们，说是因为我们条件好点，有能力想多还点。我明白他的意思叫我们不要说了，我们就几下签了字走人。
　　银行很不愿意让我们选择这个方式，因为银行少赚了很多利息。一个人节约2-3万利息，10个人就是20-30万，100个人呢？
　　作为大多数跟我同样属于一般阶层的人，购买房子是大事情。所以，在签定合同后，一定要在银行贷款这方面多研究一下。其实这样算一算，银行贷款这方面，合理分配，可以节约十几万元的利息支出甚至更多。折算成房价，就是少了近千元/平，何乐而不为呢？
责任编辑：cnfol001
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