迟迟不过户一房被二卖 律师巧施计“保住”房子赢官司 | 北晚新视觉
迟迟不过户一房被二卖 律师巧施计“保住”房子赢官司
日，2002年宋先生着急用钱，将名下一处经济适用房平价转让给了靳女士，双方约定房屋满5年后过户。熟料，在房屋可以过户后，宋先生迟迟不愿办理过户手续，反而将房子转卖给了同事汪女士，4场官司，历经3年，在孙晓辉律师的帮助下，靳女士最终将房产夺了回来。
图片与本文无关
案情回放：我的房子被别人卖了！
2002年7月，靳女士因结婚需要购置现房，获悉宋先生拟转让房屋。宋先生告诉她，因为投资古董急需用钱，想将手中的经济适用房平价转让。当时宋先生已为这套房支付房屋首付款和月供款累计11万余元。
日，双方签订了房屋转让协议。协议约定靳女士支付先一次性支付宋先生10万元，余款1万余元等待房屋过户给靳女士后再支付，后续的贷款由靳女士负责偿还。由于是经济适用房，不能立即过户，双方约定待房屋可以过户后，立即办理过户手续。孰料，待房屋期满5年后，宋先生却屡屡不予配合，以各种借口拖延过户一事。无奈之下，靳女士找到宋先生签订了一份补充协议，约定宋先生于日前配合办理房屋过户手续。
就在签订补充协议的当日，宋先生谎称要提取公积金，需要将原本交付给靳女士的购房发票和购房合同借走。靳女士没有多想，将发票与合同交给了宋先生。
没想到，宋先生并不是想提取公积金，而是擅自将房子转让给了第三方汪女士并办理了房产证。为给汪女士办理过户手续，宋先生付清了银行贷款本金余额14余万元，并缴纳了土地出让金4万余元。此时，靳女士一家仍蒙在鼓里，知道汪女士带入上门要求他们搬家时，靳女士才恍然大悟，这个房子被骗了，这个房子被一房二卖了。
律师巧施计 诉讼保全“保住”房子
购房8年在这套房子里结婚、生子。不想一夜之间，自己反倒变成“霸占”他人房屋的人，被人上门驱赶。靳女士找到时代九和律师事务所的孙晓辉律师，请他帮忙夺回属于自己的房产。
考虑到宋先生和汪女士是同事，且汪女士应明知宋先生已经将房产转让给靳女士的事实。孙律师分析，汪女士极有可能急于将房产再次转让变现。汪女士已经拿到房产证，如果她将房产再次转让，靳女士就很难夺回自己的房产，而只能向宋先生要求赔偿损失。闻此一说，靳女士顿时焦急万分。
孙律师在房产网站上输入房屋的具体地址，果然搜出一条售房信息。上面对房屋的描述与靳女士住的这套房完全一致，出售者名叫“张女士”。经过比对，孙律师发现“张女士”留下的联系电话正是汪女士的手机号，也就是说售房的这位“张女士”正是汪女士本人。果然如孙律师的猜测，汪女士正打算将房屋再次转卖。
随后，孙律师代理靳女士紧急向法院提起诉讼，要求确认宋先生与汪女士的买房行为无效并将房屋过户至靳女士名下。同时，靳女士申请了诉讼财产保全，并向法院详细阐明了情况的紧急性。法院果断采取了诉讼保全措施，将涉案房屋予以查封。这样，靳女士的房子就暂时“保住了”。
汪女士并非善意取得，买房行为无效
在孙律师的指导下，靳女士收集了与宋先生交往以来所有的资料。孙律师在此基础上整理出一套完整的证据材料。同时，孙律师注意到，宋先生与汪女士的房屋买卖价格明显低于当时市场价格，而且宋先生与汪女士原本相识。
庭审中，孙律师主张，靳女士与宋先生签订的房屋买卖协议是当事人的真实意思表示，虽然签订协议时该房屋不具备上市交易的条件，但是在诉讼当时，房屋已经可以上市交易，故房屋买卖协议真实有效。而针对汪女士购买涉案房屋的事实，汪女士主张，对于宋先生已经将房屋卖给靳女士的情况并不知情，且支付了购房价，应属于善意取得。靳女士的损失可以要求宋先生赔偿
孙律师郑重指出，宋先生与汪女士之间房屋买卖价格明显偏低，且现有证据足以证明宋先生与汪女士早就相识。孙律师认为宋先生与汪女士二人系恶意串通，宋先生与汪女士之间的房屋买卖行为应属无效。
经审理，一审法院采信了孙律师的全部主张，认为汪女士购买房屋的行为不属于善意取得，判决确认宋先生与汪女士之间的房屋买卖行为无效，并判决宋先生与汪女士在判决生效后30日内配合将房屋过户至靳女士名下。汪女士不服一审判决上诉至中级人民法院，法院二审驳回了汪女士的上诉请求。
再起波澜 靳女士被诉代位求偿
汪女士败诉后，房子终于被转到靳女士名下。不甘心的汪女士又向朝阳法院起诉靳女士，称宋先生与其房屋买卖合同被法院判决无效，宋先生须返还她已付购房款20余万元。现在，房屋已经过户至靳女士名下，宋先生有权要求靳女士支付购房款20余万元。宋先生因身体健康原因无法要求靳女士还款，由汪女士代为索债。经过两审法院，汪女士再次败诉。
靳女士取得房产证后，就她与宋先生签订是日之前签订的，且在第一次诉讼期间涉案房屋已经满五年具备上市交易条件，所以依据这份《意见》，该买卖合同善后事宜，再次向朝阳法院起诉，要求宋先生给付违约金。宋先生收到起诉状后，提出了反诉，要求靳女士支付剩余房款。法院经过两审，最终双方债务相抵后，靳女士不但无须再支付剩余房款，宋先生还要支付靳女士违约金6万余元。
【律师说法】
孙晓辉律师认为，本案争议的焦点主要是三个：一是经济适用房买卖合同效力问题；二是汪女士是否是善于取得的问题；三是代位权行使的条件问题。
期限未满，合同是否有效？
经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。《经济适用住房管理办法》第三十条明确规定“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易”。
同时，地方司法文件《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第六条规定：相关政策、法规规定的限制上市交易期限内买卖已购经济适用住房，当事人主张买卖合同无效的，可予支持。政策、法规有新规定的，适用其规定。出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。
靳女士与宋先生签订经济适用房买卖合同是日之前签订的，且在第一次诉讼期间涉案房屋已经满五年具备上市交易条件，所以依据这份《意见》，该经济适用房买卖合同应当认定为有效合同。宋先生应当依据合同约定办理房屋过户手续”孙律师称。
汪女士是否是善于取得？
善意取得要同时具备三个条件：一是受让人受让该不动产或者动产时是善意的；二是以合理的价格转让；三是转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
“根据我国《物权法》，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。”孙律师解释道：宋先生与汪女士早就相识，汪女士也知晓宋先生的经济适用房买卖情况，因此汪女士在购买不动产时主观上不是善意的。另外宋先生与汪女士之间房屋买卖价格明显偏低，低于市场价格，这不符合善意取得的客观要件即以合理的价格转让。依据这两点，宋先生与汪女士之间的买卖行为不适用善意取得制度。
靳女士是否该代为赔偿？
《合同法》第七十三条规定：“因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代为行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。
孙律师认为，本案中因为宋先生出现“一房二卖”违约，即便房屋已经过户到靳女士名下，靳女士是否需要支付剩余房款，以及买卖双方之间是否存在或者存在何种债权债务并不确定，既然债权债务不确定，汪女士起诉到法院要求行使代位权也无从谈起。
“另外，宋先生是因身体健康原因一时未能要求靳女士付款，并不当然构成怠于行使到期债权，汪女士行使代位权的条件不成就。汪女士仅能向宋先生主张返还购房款。”
本文来源：北京晚报-北晚新视觉网 严琪
图片来源：网络
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案情回放：我的房子被别人卖了！
2002年7月，靳女士因结婚需要购置现房，获悉宋先生拟转让房屋。宋先生告诉她，因为投资古董急需用钱，想将手中的经济适用房平价转让。当时宋先生已为这套房支付房屋首付款和月供款累计11万余元。
日，双方签订了房屋转让协议。协议约定靳女士支付先一次性支付宋先生10万元，余款1万余元等待房屋过户给靳女士后再支付，后续的贷款由靳女士负责偿还。由于是经济适用房，不能立即过户，双方约定待房屋可以过户后，立即办理过户手续。孰料，待房屋期满5年后，宋先生却屡屡不予配合，以各种借口拖延过户一事。无奈之下，靳女士找到宋先生签订了一份补充协议，约定宋先生于日前配合办理房屋过户手续。
就在签订补充协议的当日，宋先生谎称要提取公积金，需要将原本交付给靳女士的购房发票和购房合同借走。靳女士没有多想，将发票与合同交给了宋先生。
没想到，宋先生并不是想提取公积金，而是擅自将房子转让给了第三方汪女士并办理了房产证。为给汪女士办理过户手续，宋先生付清了银行贷款本金余额14余万元，并缴纳了土地出让金4万余元。此时，靳女士一家仍蒙在鼓里，知道汪女士带入上门要求他们搬家时，靳女士才恍然大悟，这个房子被骗了，这个房子被一房二卖了。
律师巧施计 诉讼保全“保住”房子
购房8年在这套房子里结婚、生子。不想一夜之间，自己反倒变成“霸占”他人房屋的人，被人上门驱赶。靳女士找到时代九和律师事务所的孙晓辉律师，请他帮忙夺回属于自己的房产。
考虑到宋先生和汪女士是同事，且汪女士应明知宋先生已经将房产转让给靳女士的事实。孙律师分析，汪女士极有可能急于将房产再次转让变现。汪女士已经拿到房产证，如果她将房产再次转让，靳女士就很难夺回自己的房产，而只能向宋先生要求赔偿损失。闻此一说，靳女士顿时焦急万分。
孙律师在房产网站上输入房屋的具体地址，果然搜出一条售房信息。上面对房屋的描述与靳女士住的这套房完全一致，出售者名叫“张女士”。经过比对，孙律师发现“张女士”留下的联系电话正是汪女士的手机号，也就是说售房的这位“张女士”正是汪女士本人。果然如孙律师的猜测，汪女士正打算将房屋再次转卖。
随后，孙律师代理靳女士紧急向法院提起诉讼，要求确认宋先生与汪女士的买房行为无效并将房屋过户至靳女士名下。同时，靳女士申请了诉讼财产保全，并向法院详细阐明了情况的紧急性。法院果断采取了诉讼保全措施，将涉案房屋予以查封。这样，靳女士的房子就暂时“保住了”。
汪女士并非善意取得，买房行为无效
在孙律师的指导下，靳女士收集了与宋先生交往以来所有的资料。孙律师在此基础上整理出一套完整的证据材料。同时，孙律师注意到，宋先生与汪女士的房屋买卖价格明显低于当时市场价格，而且宋先生与汪女士原本相识。
庭审中，孙律师主张，靳女士与宋先生签订的房屋买卖协议是当事人的真实意思表示，虽然签订协议时该房屋不具备上市交易的条件，但是在诉讼当时，房屋已经可以上市交易，故房屋买卖协议真实有效。而针对汪女士购买涉案房屋的事实，汪女士主张，对于宋先生已经将房屋卖给靳女士的情况并不知情，且支付了购房价，应属于善意取得。靳女士的损失可以要求宋先生赔偿
孙律师郑重指出，宋先生与汪女士之间房屋买卖价格明显偏低，且现有证据足以证明宋先生与汪女士早就相识。孙律师认为宋先生与汪女士二人系恶意串通，宋先生与汪女士之间的房屋买卖行为应属无效。
经审理，一审法院采信了孙律师的全部主张，认为汪女士购买房屋的行为不属于善意取得，判决确认宋先生与汪女士之间的房屋买卖行为无效，并判决宋先生与汪女士在判决生效后30日内配合将房屋过户至靳女士名下。汪女士不服一审判决上诉至中级人民法院，法院二审驳回了汪女士的上诉请求。
再起波澜 靳女士被诉代位求偿
汪女士败诉后，房子终于被转到靳女士名下。不甘心的汪女士又向朝阳法院起诉靳女士，称宋先生与其房屋买卖合同被法院判决无效，宋先生须返还她已付购房款20余万元。现在，房屋已经过户至靳女士名下，宋先生有权要求靳女士支付购房款20余万元。宋先生因身体健康原因无法要求靳女士还款，由汪女士代为索债。经过两审法院，汪女士再次败诉。
靳女士取得房产证后，就她与宋先生签订是日之前签订的，且在第一次诉讼期间涉案房屋已经满五年具备上市交易条件，所以依据这份《意见》，该买卖合同善后事宜，再次向朝阳法院起诉，要求宋先生给付违约金。宋先生收到起诉状后，提出了反诉，要求靳女士支付剩余房款。法院经过两审，最终双方债务相抵后，靳女士不但无须再支付剩余房款，宋先生还要支付靳女士违约金6万余元。
【律师说法】
孙晓辉律师认为，本案争议的焦点主要是三个：一是经济适用房买卖合同效力问题；二是汪女士是否是善于取得的问题；三是代位权行使的条件问题。
期限未满，合同是否有效？
经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。《经济适用住房管理办法》第三十条明确规定“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易”。
同时，地方司法文件《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第六条规定：相关政策、法规规定的限制上市交易期限内买卖已购经济适用住房，当事人主张买卖合同无效的，可予支持。政策、法规有新规定的，适用其规定。出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。
靳女士与宋先生签订经济适用房买卖合同是日之前签订的，且在第一次诉讼期间涉案房屋已经满五年具备上市交易条件，所以依据这份《意见》，该经济适用房买卖合同应当认定为有效合同。宋先生应当依据合同约定办理房屋过户手续”孙律师称。
汪女士是否是善于取得？
善意取得要同时具备三个条件：一是受让人受让该不动产或者动产时是善意的；二是以合理的价格转让；三是转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
“根据我国《物权法》，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。”孙律师解释道：宋先生与汪女士早就相识，汪女士也知晓宋先生的经济适用房买卖情况，因此汪女士在购买不动产时主观上不是善意的。另外宋先生与汪女士之间房屋买卖价格明显偏低，低于市场价格，这不符合善意取得的客观要件即以合理的价格转让。依据这两点，宋先生与汪女士之间的买卖行为不适用善意取得制度。
靳女士是否该代为赔偿？
《合同法》第七十三条规定：“因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代为行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。
孙律师认为，本案中因为宋先生出现“一房二卖”违约，即便房屋已经过户到靳女士名下，靳女士是否需要支付剩余房款，以及买卖双方之间是否存在或者存在何种债权债务并不确定，既然债权债务不确定，汪女士起诉到法院要求行使代位权也无从谈起。
“另外，宋先生是因身体健康原因一时未能要求靳女士付款，并不当然构成怠于行使到期债权，汪女士行使代位权的条件不成就。汪女士仅能向宋先生主张返还购房款。”
本文来源：北京晚报-北晚新视觉网 严琪
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一房二卖应当过户给谁
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李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队...|
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&&儿子先将房屋出售给母亲,尚未过户,又将房屋出售给第三人,母亲知情后要求儿子办理过户手续,儿子置之不理,二手房纠纷律师为您解读母亲如何维权,房子应当过户给谁。
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北京著名房产买卖纠纷律师解读遇到一房二卖怎么处理
发布时间： 6:08
遇到一房二卖怎么处理？
卖房人与数个购房者签订合同后未过户给任何一方，购房者均要求履行合同的，如何确定应当过户的对象?合同法及相关司法解释未有明确规定，各地法院操作不 一，如《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》规定，未办理房屋所有权转移登记时，先考虑谁实际合法占有 房屋;都未实际占有房屋的，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。
一房二卖构成诈骗罪吗?
(1)犯罪主体：大多是二手房买卖中的自然人涉及”一房二卖“的刑事案件绝大多数发生在二手房交易中，且被告人多是自然人。毕竟一手房交易中作为出售人的房产开发商相对比较有信誉和资质，即使存在一房二卖，一般也容易被认为是民事纠纷。但仍有判决开发商在一房二卖中构成犯罪的案例。
要 认定“一房二卖”的行为人构成犯罪，必须同时满足三个条件：出卖人具有非法占有购房款的主观目的，购房者存在认识错误;出卖人实际取得购房款。发生一房二 卖如何处理?(1)两份合同均未办理登记且标的房屋尚未交付的情况，属于两份合同均处于未实际履行的状态，应当优先履行签订在先的合同。(2)两份合同中 一份已进行了过户登记，另一份未作过户登记(不管房屋是交付了哪一方)。确认已办理过户登记的一方享有房屋所有权。(3)在第一个买房人已办过户后又卖第 二人的情况下，因这时出卖人已没有所有权，所以他的第二次卖房是无效的。&
遇一房二卖时购房者怎么维权?
出卖人在履行了一个合同后，对另一合同的履行必然产生违约问题。“一房二卖”，应依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解 释》规定，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
如卖房者是非房地产开发企业的一般人，这种情况下，争议的处理应以合同法作为基础，向违约者主张违约责任。这时，不能主张惩罚性赔偿责任，而只能主张返还购房款及利息并赔偿损失。微信扫一扫关注
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我是一房二卖的第一个受买人，但是在过户之前房东又把房子出卖给第二个受买人并已经过户，目前房东以各种理
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我是一房二卖的第一个受买人，但是在过户之前房东又把房子出卖给第二个受买人并已经过户，目前房东以各种理由推脱不再见面，其名下资产也已经转移怎么处理？
广东 广州 发表时间： 09:37
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您好，建议你们先行协商，协商不成，只能向当地法院进行诉讼解决了，通过法院的诉讼，才能更好维护你的最大利益，若有不明，欢迎致电！
律所：广东天穗律师事务所 回复时间： 14:38
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一房二卖第一
律师回答共 1 条
1380882****
你好，可以起诉要房，也可以起诉解除合同退款，赔偿你违约金。
律所：北京市盈科（广州）律师事务所
回复时间： 09:59
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一房二卖:诈骗
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如何认定一房二卖的合同效力，一房二卖构成诈骗罪吗?
现在有很多人卖房，然后发现房产开发商或者卖房人将一座房屋卖给了两个购房者，这就是两卖，那么的，一房有什么后果，一房二卖吗?下面的文章就来为您介绍这方面的知识。一、一房二卖的？合同一经签订，关于房屋买卖的法律关系就具有唯一性和排他性，开发商又将房屋卖给他人，属于严重的违约行为，购房者在选择签订购买该房屋，事先可能是付出了一定的财力和精力的，如果不能购买该房屋再选择其他房屋，也会给购房者带来一定的市场风险，所以开发商一房二卖的情况下，购房者可以到法院起诉开发商，要求开发商继续履行双方签订的认购协议，同时还有权要求开发商支付违约金。根据我国《合同法》第130条规定，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据此条规定，买卖合同因出卖人与买受人意思表示一致而成立，除违反《合同法》第52条规定的以外，即使一物存在多重买卖行为也均应认定有效，并不涉及标的物所有权转移的问题。不动产买卖也是如此。从单个合同看，合同是有效的。但是由于“一房二卖”，造成没有交付的买卖合同目的不能实现，其根本原因是出卖人的不诚信行为造成的，对此应当重点惩处。《司法解释》第8条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”二、一房二卖吗?(1)犯罪主体：大多是二手房买卖中的自然人涉及”一房二卖“的刑事案件绝大多数发生在二手房交易中，且被告人多是自然人。毕竟一手房交易中作为出售人的房产开发商相对比较有信誉和资质，即使存在一房二卖，一般也容易被认为是民事纠纷。但仍有判决开发商在一房二卖中构成犯罪的案例。(2)罪名：合同诈骗罪卖房人通过签订房屋买卖合同的形式收取他人购房款，事后又将房屋过户给其他购房者，极容易构成合同诈骗罪。刑法第224条的合同诈骗罪，是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的行为。“一房二卖”中行为人构成合同诈骗罪，依然要满足诈骗犯罪的基本构造，即行为人实施欺骗行为——对方(受骗人)产生错误认识——对方基于错误认识处分财产——行为人或第三者处分财产——被害人遭受财产损害。因此，要认定“一房二卖”的行为人构成犯罪，必须同时满足三个条件：出卖人具有非法占有购房款的主观目的，购房者存在认识错误;出卖人实际取得购房款。(3)构罪形式A. 出卖者非房屋实际产权人，与他人签订合同，收取购房款的;B. 出卖人伪造房屋权属凭证，与他人签订合同，收取购房款的;C. 出卖者已将房屋实际出售过户给他人，又与他人签订合同，收取购房款的;D. 出卖者与他人签订合同后，不履行房屋交付和过户义务，逃匿和拒不退还购房款的;E. 出卖人明知没有还款能力，将房屋重复抵押或出售，获取贷款或者购房款的;(4)排除情形下列“一房二卖”应当作为民事纠纷，不应当认定为犯罪：A. 出卖人作为实际房屋所有人，与他人签订多份合同，将房屋选择过户给一人，对其他人承担违约责任或者退还房款的;B. 出卖人虽未将房屋过户登记给买受人，但已实际交付买受人，且不影响买受人实际使用的;C. 名为房屋买卖，实为以房抵债的。
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