&&最热闯关题目
提问者： []
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本人刚开始搞房地产开发报建，不知道从何下手，望哪位高人指点迷津。。。谢谢。。。
回答者： []
强烈建议在网上找 网上很多 特别是新浪地产网！
回答者： []
首先看下，你项目到什么程度，土地挂过来，以后就是环评报告、水保报告、发改委立项、用地规划许可、规划方案审查、扩初会审、发改委年度投资计划、消防设计审核、人防工程审核、防雷设计审核、建设工程规划许可、然后工程报建、、施工图审查、然后工程许可、基本就这些了
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回答者： []
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回答者： []
每个市都应有个行政审批大厅，各个审批窗口都集中在一块，每个窗口都有相关的服务手册，去转转就明白了。
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回答者： []
一般性建设项目报批流程
1、 & &申请立项 & & & & & & & & & & & （建设单位）
2、 & &核发固定资产投资项目申请表 & & & & & （发展计划局）
3、 & &申请办理选址意见书及规划设计条件 & & & （建设单位）
4、 & &核发选址意见书及规划设计条件 & & & & （规划局）
5、 & &委托建设项目规划设计方案 & & & & & （建设单位）
6、 & &初审规划设计方案 & & & & & & & & （规划局）
7、 & &审批建设项目立项 & & & & & & & & （发展计划局）
8、 & &核发建设用地规划许可证 & & & & & & （规划局）
9、 & &核发土地权属证件 & & & & & & & & （国土资源局）
10、 & &审定规划设计方案或组织规划会审 & & & （规划局）
11、 & &委托建设项目初步设计 & & & & & & & （建设单位）
12、 & &组织初步设计会审 & & & & & & & & （发展计划局）
13、 & &委托建设项目施工图设计 & & & & & & （建设单位）
14、 & &审核建设项目施工图及有关必备资料 & & & （规划局）
15、 & &委托测量队实地放线 & & & & & & & （建设单位）
16、 & &申请建设工程实地验线 & & & & & & & （建设单位）
17、 & &核发《建设工程规划许可证》副本 & & & （规划局）
18、 & &申请建设工程规划中间验收 & & & & & （建设单位）
19、 & &核发建设工程规划中间验收意见书 & & & （规划局）
20、 & &申请建设项目竣工规划验收 & & & & & （建设单位）
21、 & &核发《建设工程规划许可证》正本 & & & （规划局
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回答者： []
房地产开发报建:是指到当地建设局办理施工相关手续，包括：报建手续、安监手续、施工许可三部分，各地规定不完全一样，需要到当地建设局要相关表格，并按照要求填写，加盖公章报出，待审核批准后，办理施工许可证。
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回答者： []
一般性建设项目报批流程:详见楼上的楼上都很全面，给你补充点心的体会：
项目前期的工作是最锻炼人的，需要综合的素质和长期的各方面积累。前期手续的报建和办理只是一个表面过程和现象，需要透过现象看到真正的内在问题，报建和办理的结果只有两种：通过或则不通过，而其中原因却是千差万别。
办理前期手续的人往往只知道流程和需要的材料，对各政府职能部门审查内容的依据、审查流程和内部运行体制所知甚少，对项目各个环节的知识储备没有了解，仅仅起到了一个简单收集资料、申报的过程；这样的去办理前期肯定是要碰壁的。
&&项目前期办理有各种各样的方法和手段，但是最基本是要合法合乎规范规定流程，即使要突破也要遵循规定的流程程序，现在的前期审查部门和官员基本是在行政规定和许可的范围内执行，明目张胆的刁难很少很少。作为具体的前期报建经办人员，能利用公关资源和能许诺各种礼品及费用也是极其有限的，重点是放在自身能力的建设上，少去考虑哪些非常规做法。
我认为前期部工作管理人员需做到：
1、加强个人及整个公司、项目、建设各个环节程序、专业技术的了解和认识；不怕窗口态度不好，不怕反复制作材料；试想若你作为一个政府的审查人员，对一个一问三不知的前期报建人员肯定不会有什么好的看法和态度。
2、公关可以拉近与职能部门官员的关系，但是无法帮助公司突破规范和规定的范围，突破还是需要自身的努力，吃透政府职能部门审批依据和流程，充分理解政策，才能提出可行的方案来达到预期的目的；公关只是个辅助手段，很少有官员敢违规去审批，再说官场复杂，官员也担心这样的做法会成为对手的把柄。
吃透政府部门审批依据和流程只能算是第一步，还需要积极参与项目前期的各项工作过程，了解项目的重点和核心，分清哪些是必须的，哪些可以妥协的，至少做到对项目心中有底，千万不可停留在简单信息收集和传递阶段。
3、了解各个职能部门的内部结构和行政审批决策流程，比如发改、国土、规划、建委、消防、人防、绿化等。例规划局，有很多部门，报建的受理窗口、规划处、用地处、工程处、建管处、办公室、编制中心、分属的规划分局等等是什么职能，领导班子的组成和具体分工，甚至知道如何使用资料室去查询你的需要信息，办理规划许可证等的具体流程，由哪些部门发起流程，哪些其他职能部门参加，是否需要开协调会，会不会请专家，如何做专家工作，规划局的内部局审会是什么时候开始，会不会讨论公司的事情等等&&&&这些需要时间的积累和自身领悟。
4、了解各个职能部门的人事组成以及内部的关系，部门内、部门间、领导层、各个中层等人际关系和谐程度，甚至要了解到领导的司机（有时会起到出奇制胜作用），否则，什么时候把人得罪也不知道，避免卷入一些漩涡之中，造成无谓损失，这也是中国特色。
5、行政服务中心只是一个窗口职能，窗口人员其实是负责报建过程的首尾两个部分，中间过程他是一概不知，需要按照职能部门内部的审查程序来办理，窗口只是按照程序核对资料，收件，分类，根据流程转至审批流程的主办科室；至于一些小问题如复印件没有盖章等原因还是从自己找原因，仔细点就可以解决了，只要资料齐全，窗口就没有办法拒收。
6、公关在整个前期办理只是一个重要因素，不是决定性的，至于公关分析具体问题，抓住解决矛盾的核心人物和关键先生，下功夫去沟通，而窗口的人员都需要去专门公关的话，效率和成本太大了，没有必要，只是工作中顺带和他们处理好关系。
7、材料报送进窗口后要马上换位思考，要站在对方的立场思考问题；其次是跟踪流程，通常的做法是窗口报建完成后，其余就不管过程了，至于没有完成报建具体问题出在哪个环节往往一无所知，其实有些时候原因完全是非常简单的，至少可以告诉老板，问题出在哪个环节因为某个原因，报建跟踪详细过程是成功的必要条件。
8、我们在前期报建的过程经常会埋怨收到了不公正的待遇，那是我们站在自己的立场思考肯定觉得非常委屈；如果站在对方的位置思考，也许会得出完全相反的答案。我们会遇到各个部门各个层级级别的行政管理人员；
以规划局为例：
首先会遇到窗口的工作人员，通常这个岗位技术含量比较低，通常会是刚毕业的或则是40、50那种混日子的，对于他们，工作的标准非常简单，就机械按照报建要求去核对资料、登记，他们也许是整个职能部门里面最辛苦的，重复着简单而无聊的工作，每天要收这么多项目，而且权力基本为零，那么没有好脸色是非常正常的，这时候要体谅他们，给他们一个微笑，仔细的准备资料就可以，换位思考，我若是换成了他们的岗位不见得做的比他们好。
窗口人员会根据要报建的内容，把资料转递到职能科室的具体经办人那里，具体经办人是重要环节，一个职能科室就那么几个人，要管理整个市区所有项目的，这是一个规划环节，他们每天很忙，有开不完的会，写不完的会议纪要和文稿，而且收入也不是很高，和开发商相比好似人身上的一根头发，生存和竞争压力很大，不同年龄的人有不同的心态。刚毕业的，往往受经验和能力限制，中规中矩，往往非常服从部门领导，而且害怕出错；工作有几年的，有些能力和经验，想提拔往上走，但是胆子稍大，见过场面，往往是办理能力强，也会服从部门领导；工作有些年份了但是离退休还有时日的；另外就是临近退休，想捞最后一把的&&要根据不同人心态和在部门以及局里面的人际关系，换位思考，准确把握沟通交往的尺度，吃透他们想法，和他们真心交朋友，多从他们角度考虑来考虑问题。他们只是熟悉某个前期环节的事项，而你早已熟悉整个流程，加上熟悉他们内部人际，吃透他们的心态，知己知彼，你的优势明显，加上适当的时候运用公关手段，更是事半功倍。可以做到他们审批的初始文稿和意见是你替他起草这样程度，这样当然需要长期合作和信任。
最后，说点潜规则吧：
其实高前期，是个人就OK，要想做好就是看你是不是有心了，比如，你通过前期工作会接触到很多土地方，留个心眼&&
再多的就不能说了，自己考虑。
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回答者： []
1、营业执照及资质证书
2、项目立项
3、竞拍土地
3、用地规划许可证
4、土地使用证
5、规划许可证
6、施工许可证
7、预售许可证
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回答者： []
楼上的回答太好了。
房地产前期确实如此，是个人就可以收集好所要求的资料报进去就可以了，但关键就是收件后的跟进工作。这是需要用心的。
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回答者： []
申请立项 & & & & & & & & & & & （建设单位）
&&&&核发固定资产投资项目申请表 & & & & & （发展计划局）
&&&&申请办理选址意见书及规划设计条件 & & & （建设单位）&&&&核发选址意见书及规划设计条件 & & & & （规划局）
&&&委托建设项目规划设计方案 & & & & & （建&&&初审规划设计方案 & & & & & & & & （规审批建设项目立项&&&&&&&&&&&&&&&&发展&核发建设用地规划许可证 & & & & & & （规划&核发土地权属证件 & & & & & & & & （国土资源局）
&&审定规划设计方案或组织规划会审&&&&&&&&委托建设项目初步设计 & & & & & & & （建设单位
&&&&组织初步设计会审&&&&&&&&&&&&&&&
&&&&委托建设项目施工图设计&&&&&&&&&&&&&
&&&&审核建设项目施工图及有关必备资料&&&&&&&
&&&&委托测量队实地放线&&&&&&&&&&&&&&&&&&&申请建设工程实地验线&&&&&&&&&&&&&&&
&&&&核发《建设工程规划许可证》副本&&&&&&&&&&&申请建设工程规划中间验收&&&&&&&&&&&
&&&核发建设工程规划中间验收意见书&&&&&&&
&&&&申请建设项目竣工规划验收&&&&&&&&&&
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回答者： []
我建议你找一个在其他公司干过的工程老总
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回答者： []
找个以前报过件的前辈好好请教一下
尤其是细节
然后去各个窗口拜访一遍，最好是通过熟人，
对以后工作就方便了
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回答者： []
各个城市都有房地产开发指导手册，里面就上述问题已经以文本形式流程化了，
接下来就是具体办事人员的一种沟通技巧了。在这个环节上主要靠的是关系。
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回答者： []
这个我是真不知道
回答者： []
1、营业执照及资质证书
2、项目立项
3、竞拍土地
3、用地规划许可证
4、土地使用证
5、规划许可证
6、施工许可证
7、预售许可证
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一般性建设项目报批流程
1、 & &申请立项 & & & & & & & & & & & （建设单位）
2、 & &核发固定资产投资项目申请表 & & & & & （发展计划局）
3、 & &申请办理选址意见书及规划设计条件 & & & （建设单位）
4、 & &核发选址意见书及规划设计条件 & & & & （规划局）
5、 & &委托建设项目规划设计方案 & & & & & （建设单位）
6、 & &初审规划设计方案 & & & & & & & & （规划局）
7、 & &审批建设项目立项 & & & & & & & & （发展计划局）
8、 & &核发建设用地规划许可证 & & & & & & （规划局）
9、 & &核发土地权属证件 & & & & & & & & （国土资源局）
10、 & &审定规划设计方案或组织规划会审 & & & （规划局）
11、 & &委托建设项目初步设计 & & & & & & & （建设单位）
12、 & &组织初步设计会审 & & & & & & & & （发展计划局）
13、 & &委托建设项目施工图设计 & & & & & & （建设单位）
14、 & &审核建设项目施工图及有关必备资料 & & & （规划局）
15、 & &委托测量队实地放线 & & & & & & & （建设单位）
16、 & &申请建设工程实地验线 & & & & & & & （建设单位）
17、 & &核发《建设工程规划许可证》副本 & & & （规划局）
18、 & &申请建设工程规划中间验收 & & & & & （建设单位）
19、 & &核发建设工程规划中间验收意见书 & & & （规划局）
20、 & &申请建设项目竣工规划验收 & & & & & （建设单位）
21、 & &核发《建设工程规划许可证》正本 & & & （规划局
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1、营业执照及资质证书
2、项目立项
3、竞拍土地
3、用地规划许可证
4、土地使用证
5、规划许可证
6、施工许可证
7、预售许可
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回答者： []
给你推荐个资料下载
这里应该是最详细的资料
看看这个文件就够你用了
也会对你今后的工作有较大帮助
& 房地产项目全程操作流程
/show-168243.html
我正努力赚积分下载这个文件呢
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回答者： []
走流程倒简单，只要到窗口拿表格顺便问一下注意事项等。等收件完就得跟踪了，这才是关键！
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报建报批流程 合肥公司项目发展部
前言 报建报批是一项沟通性、协调性较强的工作，始终贯穿整个房地产开发过程。房地产开发的流程基本都是一致的，但涉及到具体的报建报批流程各地也是有差别的，主要讲述合肥的报建报批流程。 目录 一、报建报批主要涉及的外部部门 二、主要的报建报批流程 三、报建各阶段的要求及注意内容 四、总
报建报批主要涉及的外部部门： 国土局：土地出让合同、建设用地批准书、土地证、土委会…… 建
委： 施工许可证、开道口…… 规划局：规划方案、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、规划竣工实测、竣工核实、竣工验收…… 房产局：房地产资质、面积预测、面积实测、预售证、合同备案、物业管理、小业主产权…… 发改委：立项 财政局：土地出让金契税、出让金登记单 消
防：规划方案审查、单体施工图审查、竣工验收…… 环保局：规划方案审查、竣工验收…… 人防办：规划方案审查、竣工验收…… 卫生局：规划方案审查，酒店、餐饮、幼儿园、食堂等单体施工图审查及竣工验收……
环科所：环评报告书 民航局：建筑限高…… 地震局： 民政局：地名证、社区用房验收…… ……….. 主要报建报批流程 设计条件 规划局初审 规划方案审批通过 规划许可证 施工许可证 建筑施工，单体落架，景观完成50% 规划竣工核实 规划方案 土委会 规委会 消防 规划竣工验收 相关部门竣工验收、竣工备案 施工整体完成 规划竣工实测 并联会 土地出让合同 环保 人防 其他 部门 预售许可证 施工一层封顶 土地出让金及契税 土地证 土地上市 建设时序 三维面积实测 三维面积预测 小产权证 发改委立项 地名证 报建各阶段的要求及注意内容 设计条件
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土地报建手续流程
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&&土地报建手续流程
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　　原标题：4种情形下无需补缴土地出让价款　　 南方日报讯 （记者/黄剑琴）日前，清远市政府办公室印发《清远市城市规划区建设用地容积率管理办法》的通知（以下简称《通知》）。清远市城市规划区内经营性建设用地容积率的管理由市城乡规划主管部门负责，国土资源、财政等主管部门协同管理。容积率纳入土地出让合同，符合条件的可调容积率。建设单位违反相关规定，擅自调整容积率进行建设的，由主管部门依法查处。
　　 容积率纳入土地出让合同
　　 根据《通知》，以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，市城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出容积率等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效。
　　 《通知》还规定，任何单位和个人不得擅自变更依法确定的国有建设用地容积率。除非符合“因城乡规划调整或修编造成地块开发条件变化；因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要，导致已出让或划拨地块的大小及相关条件变化的；国家、省市的有关政策变化的；法律、法规规定的其他条件”四种情形之一，方可进行调整。
　　 4情形不需补缴土地出让价款
　　 《通知》明确，建设用地土地使用人要求提高容积率的，要重新签订土地出让合同或签订土地出让合同变更协议，补缴土地出让价款后方可办理后续的审批规划手续。对因政府原因依法修改城乡规划导致容积率调整并给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。
　　 《通知》同时明确符合以下四种情形之一的，不需要补缴土地出让价款：一是工业用地、市政设施用地、非经营性的公共设施用地在符合规划、不变更用途的前提下，提高土地利用率而增加容积率的；二是土地出让后因宗地分割致使局部地块容积率高于整宗地块平均容积率，但各项计容积率面积总和未超过规划条件，且经城乡规划主管部门认定符合规划条件的；三是为保证地块布局规划更合理，集约节约用地，同一使用权人的相邻土地有条件合宗建设的，由土地使用权人向城乡规划主管部门提出申请重新出具规划设计条件，按合宗后的规模配套基础设施和公共服务设施，但各项计容积率面积未增加的；四是按照规划许可实施建设的项目，规划条件核准阶段确定的建筑面积（计容积率部分）未超出《混凝土结构工程设施质量验收规范》的合理误差标准范围的。
　　 《通知》还要求，自办法实施日起，经依法批准调整容积率涉及需补缴土地出让价款的建设项目，规划报建前必须按规定先交清所缴的土地出让价款，否则，市城乡规划主管部门不得给予报建。
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