对改变土地用途处置政策的有关思考和建议
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对改变土地用途处置政策的有关思考和建议
杭州市国土资源局网站
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　　自国土资源部11号令、21号令相继出台后，如何处置改变土地用途为经营性用地成了十分敏感而复杂的问题，加上现行法律法规和政策的有关规定存在差异，造成了各地在办理改变土地用途业务过程中出现了政策把握不准、处置方式混乱的问题。为此，深刻剖析改变土地用途的行为性质，准确理解和把握改变土地用途相关法律法规和政策，合理确定改变土地用途处置方式，对提高国土资源管理部门依法行政能力和水平具有十分重要意义。在此，笔者谈谈自己对改变土地用途处置政策的一些肤浅思考，仅供参考。
　　一、土地用途改变为经营性用地处置方式的有关争论
　　当前，对土地用途改变为经营性用地的处置主要有三种主流观点：
　　观点一：土地改变用途为经营性用地可以按市场价补缴土地出让金方式处理。
　　具体操作办法：通过土地使用者申请并经国土资源管理部门和城市规划管理部门批准，签订出让合同、合同变更协议或重新签订出让合同，相应补缴土地出让金或差价部分土地出让金。
　　此观点主要法律法规政策依据是：1、《房地产管理法》第十七条规定：土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。2、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）第（十七）条中规定：经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设的，应当按照市场价补缴土地出让金。3、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）第十六条规定：以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。
　　该观点认为：要从维护财产合法权益和遵守市场信用原则的高度出发，切实保障土地使用者依法取得国有土地使用权及其经营的合法权益。既然国家依法通过出让等有偿使用或行政划拨方式将国有土地使用权提供给土地使用者使用，在一定条件或时限下土地使用者合法拥有国有土地使用权，并依法享有该国有土地使用权开发利用及其改变用途、转让、出租和抵押等经营活动的权利。
　　观点二：土地改变用途为经营性用地必须以招标拍卖挂牌方式重新出让方式处理。
　　具体操作办法：通过对土地使用者合理补偿的基础上依法收回国有土地使用权，按照城市规划管理部门确定的新土地用途和规划指标以招标拍卖挂牌方式重新公开出让。
　　此观点主要法律法规政策依据是：1、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条规定：土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。2、《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发〔2003〕70号）第四点中规定：协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。3、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号）第四条规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
　　该观点认为：国家有责任保护土地使用者依法取得的特定用途的国有土地使用权，且土地使用者享有按批准的土地用途开发利用和经营国有土地使用权。但改变土地用途不属政府批准土地使用者原土地开发利用范围，其实质就是重新取得新用途的土地使用权。而改变为经营性用地，则必须严格按照法律法规和相关政策的规定收回原用途国有土地使用权并重新以招标拍卖挂牌方式公开供应。
　　观点三：土地改变用途为经营性用地即可通过按市场价补缴出让金也可以招标拍卖挂牌方式重新出让方式处理。
　　具体操作办法：1、出让合同明确约定土地使用者改变土地用途应当收回土地使用权或者地方法规或行政规定明确改变土地用途应当收回土地使用权的，应当由市、县政府在给予相应补偿后收回土地使用权重新公开供应；2、出让合同没有约定、地方法规或行政规定也没有明确规定的，土地使用者应按规定报经出让方和城市规划管理部门批准，签订出让合同变更协议或重新签订出让合同，相应调整土地使用权出让金。
　　此观点的主要法律法规和政策依据：1、《房地产管理法》第十七条规定：土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。2、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）第（十七）条中规定：供地时要将土地用途、容积率等使用条件的约定写入土地使用合同。对工业项目用地必须有投资强度、开发进度等控制性要求。土地使用权人不按照约定条件使用土地的，要承担相应的违约责任。
　　该观点认为：在土地使用权出让过程中，市、县国土资源管理部门作为出让方应视为民事主体，并以民事主体身份与土地使用者签订具有民事性质的出让合同。为此，在遵守现行法律、法规、规章和规定的前提下，改变土地用途的处置办法主要要依据土地出让合同的相关约定操作。
　　二、对国有土地使用权定义及改变土地用途行为性质的思考
　　应该说，上述三种观点都是有相关法律法规和政策依据的，只是各自引用相关法律条文和政策规定各不相同，而导致了相应的处置办法截然不同，尤其是前二种观点的处置办法形成了根本上的对立。然而就各自立论而言，观点一主要是基于保有环节的广义土地使用权的概念，即土地使用者合法拥有土地使用权，改变土地用途是其合法权利；而观点二主要是基于取得环节的狭义土地使用权的概念，即改变土地用途即为原用途土地使用权的注销，而重新获取新用途的土地使用权。因此，对国有土地使用权定义及其改变土地用途行为性质的认知成为了核心问题，也是正确处置土地改变用途的关键所在。
　　――现行法律体系和管理制度下的国有土地使用权是一种狭义的土地使用权
　　根据现行土地法律法规规定，任何单位和个人进行建设需要使用土地的，均可依法申请使用国有土地（除可使用集体土地外）。而国家依法分别采取行政划拨、出让、租赁或作价出资（入股）等方式向土地使用者提供国有土地使用权，由此形成了法律意义上的因供应方式不同而性质权能不尽相同的国有土地使用权，如划拨土地使用权、出让土地使用权等等。同时，现行法律对土地实行用途管制制度，将土地分为为农用地、建设用地和未利用地三大类，并进而进行了大类下的二级、三级分类。其中建设用地二级类细分为商服、工矿仓储、公用设施、公共建筑、住宅、交通运输、水利设施及特殊等八类用地。因此，建设用地的供应方式和土地用途成为了国有土地使用权经济属性的最根本因素（土地位置、四至及面积是自然属性因素），并与土地利用强度指标共同决定了其单位面积的经济价值。因此，在我国现行土地制度和法律法规体系下，国有土地使用权是一种狭义的土地使用权，必须由供应方式、土地用途、使用年期及利用强度指标共同构成具体特定的土地使用权。理论上广义的国有土地使用权在现实工作中并不存在，脱离土地特定经济属性研究土地使用权就失去了实践意义。&
　　――土地使用者必须按规定或约定开发利用土地，并享有改变土地用途的申请权
　　我国现行建设用地供应管理主要是通过用地审批、签订合同或签发批准文件以及土地权属登记等手段和环节，具体表现为行政许可和行政确认的行为。国家与土地使用者通过签订土地出让等有偿使用合同或签发划拨土地决定书、作价出资（入股）决定书等形式对具体建设用地的位置、四至、面积、用途、年期、土地利用指标、费用收支及相关约（规）定等事项确立了土地所有者与使用者之间的权利与义务。土地使用者有义务按照批准的土地用途和土地使用条件开发利用土地，不得擅自改变土地用途和使用条件；其依法开发利用土地的合法权益严格受国家法律保护，除法律规定的情形下国家不得随意收回其土地使用权。同时，土地使用者在开发利用土地或转让土地使用权过程中，有权向国土资源管理部门和城市规划管理部门申请改变土地用途，但需经原批准用地的人民政府批准。因此，从土地使用者所取得和使用土地的内涵来看，政府与土地使用者所确立的土地使用权的权利与义务是仅针对一种具体特定用途的土地使用权。反之，如是广义土地使用权概念，则土地使用者享有多种用途的土地使用权，显然与法理不符。此外，如土地使用者取得一种用途的土地使用权，因具有改变用途权力就享有多种用途土地的权利，则也表现出资源分配不公的问题。&
　　――改变土地用途行为实质上是重新取得新的国有土地使用权的行为
　　改变土地用途在时段上是发生在土地使用权保有环节（即土地使用者已取得了土地使用权）中的行为，但由于我国现行土地制度设计的土地使用权是一种狭义的土地使用权，是将“用途”作为前置条件（或称之为定词），如工业用途土地使用权、商服用途土地使用权，而现实中不存在没有用途设置的土地使用权。因而改变土地用途行为势必导致原土地出让等有偿使用合同的终止履行或划拨土地决定书的终止执行，以及原用途土地使用权的注消，从而产生了原用途土地使用权自然回归土地所有权的事实，而并非法定意义上的政府收回土地使用权行为，同时实质上已转化为土地使用者重新取得新用途的土地使用权的行为。因此，改变土地用途应认定为土地使用者重新取得新的土地使用权的行为，应属土地取得环节；同时，对应于政府则属土地供应环节。&
　　三、对改变土地用途处置相关法律法规政策的思考
　　国土资源管理部门在办理改变土地用途处置工作过程中必须坚持依法行政，这是不容置疑的。然而，面对相关法律法规规章和政策所作出的截然不同的规定，要做到与所有相关法律法规条文和政策规定相符，也是十分困难的。为此，有必要对改变土地用途处置的相关法律法规和政策进行全面系统的思考和梳理，从而对改变土地用途相关法律政策的精神有个总体判断和把握。
　　――如何准确界定“签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同”的相应情形。
　　同于上世纪九十年代初制订出台的《房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，对改变土地用途的办理规定存在着一定差异。《房地产管理法》第十七条规定是签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，而《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定是重新签订土地使用权出让合同。这点差异是否决定着在办理改变土地用途过程中可以随意选择签订合同变更协议或重新签订合同的处理方式，结论应该是否定的。因为在现行法律体系和管理制度下，土地用途是土地使用权经济属性中核心的构成要素，其直接决定着土地使用最高年期，同时间接影响着土地规划指标。在实际工作中对改变土地规划指标（或称为土地利用条件）和调整土地使用年期的情形，通常采用签订合同变更（补充）协议的形式；而改变土地用途不是对原土地使用权的一种微调，其直接导致了新的用途的土地使用权的产生，与原出让合同中出让方所提供的土地使用权完全不是一个概念，在具体工作中是以重新签订出让合同方式办理，其出让金额及使用年期通常是重新确定，土地利用条件也同样作出相应调整。因此，改变土地用途处置应按照《房地产管理法》第十七条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条中“重新签订土地使用权出让合同”的规定执行为妥。而签订新的土地使用权出让合同的处置方式，很好地印证了改变土地用途是土地使用者重新取得新的土地使用权的行为，同时对应于政府是供应土地使用权的行为。&
　　――如何客观评价国土资源部令第21号第十六条条文规定。&
　　《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）第十六条条文规定，确实忠实地遵循了《房地产管理法》第十七条条文的立法精神，并在此基础上对《房地产管理法》第十七条广义的改变土地用途具体作出了改变为经营性用地的细化规定。然而，部21号令第十六条制订中未能有效地处理好法律继承与实践发展的辩证关系。其一，在《房地产管理法》出台之时，国家未对经营性用地作出必须招标拍卖挂牌出让的相应法律和政策规定。同时基于当时土地使用制度改革的进程和土地市场的发育状况以及人们对土地出让管理认知的局限性，《房地产管理法》第十七条对改变土地用途作出通过合同变更或重新签订合同方式的规定来办理土地重新供应，是符合当时的社会实践和管理实际的。纵然当时将改变土地用途作为土地供应环节行为，改变土地用途为经营性用地也是可以对原土地使用者以协议出让方式办理相关手续，不涉及必须以招标拍卖挂牌方式公开供应的规定。此外，《房地产管理法》第十二条第二款同样作出了“商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。”的规定。该条文规定体现了对土地出让制度发展的前瞻性，并具在较强的引导作用，同时对“有条件的”实施经营性用地招标拍卖出让具有法律刚性。因此，部21号令第十六条规定在对《房地产管理法》第十七条的法律遵循和继承上存在着僵化和偏面的问题。其二，随着我国市场经济体系的逐步建立，中央提出了发挥市场配置资源的基础性作用的要求，土地市场得到了较好地培育和发展。2001年国务院出台了《关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号)，要求大力推行土地使用权招标、拍卖。国土资源部于2002年出台并实施了第11号令，规定商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。同时，纪委和监察部门将该项工作确定为从源头上防止土地批租领域腐败现象发生的重点工作来抓。经过各级党委政府和相关部门近几年的共同努力，经营性用地招标拍卖挂牌出让制度在全国基本得以确立和实施，并在政治、经济和社会方面取得了积极的成效。然而，国土资源部于2003年出台的部21号令在实施过程中，确实对协议出让国有土地使用权行为起到规范作用，但其中第十六条规定在社会上引起了很大的反响和争议。在工作实践中出现了一些单位和个人利用部21号令第十六条规定作为规避经营性用地公开出让的合法依据的严重问题，对刚刚建立起的经营性用地招标拍卖挂牌出让制度造成巨大冲击。这也反映出部21号令第十六条在制订过程中未能根据社会实践发展的现实有针对性地正确地丰富、发展和完善相关法律规定，并存在着对部门规章实施效果预评估的严重缺位。
　　――如何正确理解土地用途改变为经营性用地的有关政策规定&
　　《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）第（十七）条中规定：“经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设的，应当按照市场价补缴土地出让金”，一些地方将此作为改变土地用途处置的政策依据显然是值得商榷的。综合现行法律法规和政策的相关规定，“利用原有划拨土地进行经营性开发建设”应指的是在土地使用者不改变土地用途的基础上，对原以划拨方式取得的土地进行经营性开发建设的行为，且不再符合现行法律法规规章规定的划拨用地范围，则应实行有偿使用，并按照市场价补缴土地出让金（类同于《划拨用地目录》的相关规定）。如某单位利用原划拨方式取得的办公用地，对其原自用办公楼进行加层建设并用于部分转让或出租行为。为此，在执行这一规定中重点应把握的是不改变土地用途的基本要求，即对保有环节的土地使用权管理问题。而对改变土地用途的处置政策，尤其是改变为经营性用地，国务院办公厅于2003年7月即在部21号令实施后下发的《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发〔2003〕70号）第四点中明确规定：“协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。”此外，国土资源部和监察部下发的《关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知》（国土资发[号）第三点中规定：“各类工业园、科技园、开发区用地和各单位使用的原划拨土地改变为商业、旅游、娱乐、商品住宅项目用地的，必须由当地人民政府土地行政主管部门统一管理、统一供应。”以及《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（国土资发[2004]71号）第二点中规定：“日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号）实施后，除原划拨土地使用权人不改变原土地用途申请补办出让手续和按国家有关政策规定属于历史遗留问题之外，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地必须采用招标拍卖挂牌方式供应。”因此，国土资源管理部门对土地用途改变为经营性用地处置过程中，必须依法行政，同时也必须执行国家有关政策的规定，要做到法律和政策的合理兼顾和有效结合。
　　四、对依法合理处置改变土地用途的建议
　　综上所述，笔者认为，改变土地用途行为应认定为土地使用者重新申请取得土地使用权的行为，应属土地取得环节。为此，对依法申请改变土地用途的处置，应视同为政府供应土地行为，必须根据法律法规和政策规定，严格执行有偿或划拨、协议或招标拍卖挂牌的土地供应政策和供应方式。即改变为经营性用地的，则必须以招标拍卖挂牌方式公开处置其土地使用权；而对符合《划拨用地目录》或不属于经营性用地的，则应在处置方案和结果充分公示的基础上，分别以行政划拨或协议出让方式将新用途的土地使用权提供给原土地使用者。
　　在具体处置过程中应根据改变土地用途的不同情形分别采取不同的处置方式。其一，取得土地使用权后项目未开工或未建成的情形下申请改变土地用途；其二，取得土地使用权并项目建设的情形下申请改变土地用途并需重新建设；其三，因改变建筑物、构筑物整体使用功能的情形下导致土地用途改变。前二种情形是地上不存在或需拆除建筑物、构筑物且土地使用者申请改变土地用途，在符合城市规划的前提下，则由市、县人民政府在合理补偿的基础上，依法重新供应新用途的土地使用权。属用途改变为经营性用地的，则须依法以招标拍卖挂牌方式公开供应土地使用权；反之可依法以划拨或协议方式提供土地使用权。而第三种情形是业主申请改变已有建筑物、构筑物总体使用功能从而间接导致土地用途的改变，原则上对地上建筑物、构筑物等给予合理补偿后重新依法供应土地使用权。如考虑到具体操作的可行性，也可经城市规划管理部门同意，并在处置方案充分公示且无异议的基础上，按市场价补缴土地出让金或差额部分地价，补办相关土地手续。但应说明的是如涉及改变为经营性用地的，如此的处置方式确实有着较好的可操作性，但存在着国土资源管理部门违反国家相关政策规定的风险。
　　此外，对未经依法批准擅自改变土地用途的，均须由县级以上人民政府土地行政主管部门依法予以处罚。对在日前擅自将土地用途改变为经营性用地的，在处置方案和结果充分公示的基础上，按现时点新用途土地评估的市场价格补缴土地出让金或差额部分地价（即原为划拨土地的应扣除现时点的原用途划拨土地使用权权益价格，原为出让土地的应扣除现时点的原用途剩余年期土地使用权价格），补办土地出让手续或重新签订出让合同，并办理土地权属变更登记手续；而对在日后改变用途为经营性用地的，原则上一律依法收回原土地使用权并以招标拍卖挂牌方式公开供应土地使用权。
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楼盘半年后涨了快30万 需要买么
房价调控的意思并不是不让涨价，而是控制房价增长速度，不让房价涨的太快，
　　应该不会下降，原因如下：　　一、城市化进程拉动房价上扬　　　　中国的城市水平只有百分之四十多，而发达国家的平均水平是70%以上，中国离这个水平还有很大的差距，这就意味着还有大量的农民要进城，这些进城的农民需要住房，住房需求空间非常庞大。中国正处于经济调整增长中，城市化进程正在加速，城市化进程的加速，必然伴随大量非城市人口涌入城市。　　要知道，中国是个农业大国，农村人口占了大多数，光进城的农民，就是住房消费中一个非常诱人的数字，除非城市化进程停滞，农民才不会进城。　　　　　　二、中国城市正处于大拆大建的高速发展期　　　　君不见中国的城市扩容简直就是加速度前进，今天的一个城市，几年前的城区范围还很小，三五年后，城区范围就成倍数扩大。拿广州来说，几年前城区范围只有一千多平方公里，今天已经扩大到3800多平方公里，城市的快速扩张，必然导致大拆大建，扩张后，需要大量的居住、工作人口相匹配。此外，大拆大建还导致大量的拆迁性需求，并且都是小房换大房，普通房换高档房。不可能城市扩张后，却无人进驻，而成为一座空城，事实证明，城市扩张到哪里，人口就填满哪里。　　三、经济发展离不开房地产，支柱产业地位仍无法动摇　　　　大城市在几年前，都是以房地产作为支柱产业来对待的，当下大城市的经济发展走上正轨，房地产的支柱产业地位虽然不明显，但仍然在起着举足轻重的作用。而在二、三、四线城市，房地产仍然是当之无愧的支柱产业，这就是为什么中央进行调控，地方政府却不配合的根源所在。对于二、三、四线城市来说，尤其是三四线城市，产业薄弱，城市造血功能不足，只有依靠房地产来带动经济的发展。房地产的开发，是城市方向的引领者，　　房地产开发到哪里，城市就延伸到哪里。房地产的带动作用，是谁也不可低估的，几乎带动所有行业的发展，比如服装、化妆品等看起来与房地产无关，实际上服装和化妆品业的发展也有房地产的功劳，开发的大量服装和化妆品主题商城及专业市场，无不在推动其发展的车轮。离开了房地产，各行各业都将受到不同程度的打击。　　　　四、房地产成了地方财政的主要收入来源　　　　房地产成了地方政府财政收入的主要来源，这已经是一个不争的事实，我们不说房地产对地方经济的拉动，单是房地产开发所需的土地供应，就是地方财政的支撑点，如果缺了土地收入，地方政府的腰包就会囊中羞涩，减少了财政收入，就会影响到地方政府的行政力量、职权力量。所以，无论中央怎么调控，地方政府自有算盘，拨打着自己的小九九，不能公开支持房地产，便在暗中支持，这也是中央调控成为“空调”的一个重要因素。　　比如国家规定拿到预售证前不允许采用排号、放筹、登记、预订等，除了一线城市基本做到外，象二三四线城市，基本没有实行，政府睁只眼闭只眼，实际在暗中支持房地产发展。　　五、奢侈消费风起云涌，助长房价飚升　　　　前些时间，盛传中国富豪在美国大把大把烧钱消费，“哥什么都没有，就是有钱”，这与刚改革开放那陈，靠着几份胆量而一夜暴富的洗脚上田的农民在夜总会“烧钱”比阔如出一辙。中国刚富起来，由于长期以来的贫穷落后，加上文化底子薄，一旦手里有了几全钱，就“小农意识”高涨，摆阔比富，此为其一；其二，由于不少国人手里有钱了，生活好了，生活方式便发生了质变，由以前的吃得饱穿得暖上升为享受人生，当前国人的享受意识日益增强。而宽大豪华的住房是享受生活最重要的元素之一，所以许多人开始换房，面积越换越大，档次越换越高。中国的奢侈消费令世界瞠目结舌，并且有风起云涌之势，这些富人买房，出手大方，一看到心仪的房子，就买下，而且多是一次性付款。因为他们有的是钱。　　　　六、注意，是控制房价过快上涨，不是打压　　　　很多人都会问：未来的房地产到底会是什么样的？将走向何方，国家为什么老和房地产过不去？问这些问题的人，我想，有一点他们完全没有弄明白，那就是国家究竟为什么要调控房地产？调控房地产的真正用意是什么？许多开发商总认为国家在打压房地产，为此，一旦有了调控政策，便坐卧不安，感到迷茫。　　国家为什么要调控房地产呢？因为房地产发展过快，长期占用“超车道”行驶，严重影响其他车辆通行；因为房价上涨太快，几乎是翻着跟斗上涨的，不利于改善民生。中央政府调控的目的非常明确，只不过大家没有解读明白。注意，中央调控房地产，是控制房价过快上涨，是“控制过快”，控制暴利，真正意图是不要让房价涨得太快了，但可以合理上涨，是将房价控制在一起合理的上涨幅度，而不是要打压房地产，中央政府对房地产对经济的影响和拉动作用，是非常清楚的，不可能打压房地产。从这个意义上来说，房地产仍然会一路凯歌，在五年内指望房价下降，无异于痴人说梦。当然，房价的波动是有的，短期下调后很快又会上升，主线上上升的。　　七、通胀预期加大，带动房价上扬　　　　CPI在不断上升，农产品价格屡创新高，从经济学角度来看，食品价格指数将直接反射到房价上。看看油价这几年攀升有多快，像滚雪球似膨胀。物价指数的走高，必然带动房价上扬，连白菜萝卜的价格都在上涨，房价没有不涨的理由。不可能其他物价上涨，而独让房价下跌吧？要控制房价，就必须先稳定CPI，否则控制房价只是一厢情愿罢了。　　八、地价猛涨，催高房价　　　　大家只看到房价在飞涨，实际上地价比房价涨得更快，有报道说，十年前买下的地，至今未开发，光地价就翻了几百倍，比做开发还赚钱，又省事。地价是一年比一年高，象孙悟空翻筋斗似的。而地价占了房地产开发成本的一小半，地价上涨，房价肯定上涨。政府采用拍卖方式出让土地，也只会加速提升地价，人为把地价炒高，除非国家改变土地出让、流转形式，否则这一方式只会把地价不断推向高点。前些年出现的土地楼面价高过房价就充分说明了问题，面粉比面包贵是很不正常的现象。一些央企介入房地产开发，因为央企有政府背景，不缺钱，导致地王频现，这一切都成了房价上涨的背后推手。　　　　九、建材价格攀升，成了房价的幕后推手　　　　除土地价格暴涨外，房地产的其他方面的成本也在不断上升，钢材、水泥等建材价格的上涨，成了房价上涨的一个隐形幕后推手，成本增加，房屋售价无疑是会跟着增加的，并且房价的增加比成本增加的系数高很多。　　可能有人会说，建材成本的增加，在整个成本构成中所占比例不大，并且建材价格的上升，对房价的上海影响非常有限。诚然，建材成本的增加，在房价上涨中所形成的推动力是有限的，理由十分简单，因为到今天为止，房地产仍是暴利，是其他任何行业所无可匹敌的。并且房地产的规模效益明显，利润略高于其他行业一点点，都足以形成巨大的利润漩涡。全国某著名楼盘，在北京开发的项目，包括所有成本，每平方米大约为5000元，老板初始计划开盘9000元/平方米，过度到12000元/平方米。大家可能无法想象，事态的发展也远超出老板的期望值，后来该楼盘售价攀上3万元/平方米，现在到了5万元/平方米，试问这种暴利有谁能敌？　　尽管建材成本对房价的推动不大，但不等于没有推动，成本增加，开发商是不可能自己掏腰包的，肯定要转嫁到房价中去，此外，建材成本上升，至少也给了开发商一个涨价的合理借口。　　　　十、房子是保值增值的最佳投资　　　　房子已不再仅仅是居住的，同时更是一种理想的投资产品。在银行利息式微、股市风险较大、黄金行情不稳等因素催动下，房子成了百姓最为保值增值的投资产品。从商品房诞生至今，可以说其价格行情一路高凑凯歌，只见升值，从未出现贬值的情况，即使有价格下措的时段，那也仅是短暂的，是市场的自然震荡，并不是房子本身的贬值造成的。　　许多发达国家的国民，财务性收入普遍高于中国许多倍，财产性收入是提高国民收入的一种较好生财之道。许多已经买过房的人都享受到了房子巨大增值所带来的利益。这也正是许多有钱人一而再，再而三地不断买房的原动力，在中国，拥有5—10套房子的人并不少，而拥有2—3套房的人则比比皆是。房子超强的增值能力，像兴奋剂一样，令国人振奋。前些年出现的大批炒房团，也正是看上了房子的超强增值能力，并且大都从中获得了巨额利润。　　　　十一、“有房才有家”的传统守旧思想赶着房价上涨　　　　受几千年来的传统封建思想的影响，国人总认为“有房才有家”，没有房就形同漂泊，像无根浮萍。这一思想根深蒂固，一直在影响、左右着国人。受这一陈腐思想的影响，国人在成年后，都为房而奋斗，所以产生了大批的房奴。每个人成年工作几年后，就想着要买房，千方百计赚钱，省钱，目的就是要买一套属于自己的房子。可以想象，每个成年人都想买房，一些未婚女性也想买房，男人双方在结婚前都买了房，结婚后就拥有两套房了，当然这为数不多，按照这一现象，中国的房价没有不上涨的理由，因为刚性需求大。　　十二、女人是房价上涨的帮凶　　　　百姓都在骂房价太高，许多女人都参与到这个“骂战”中来了，殊不知，女人自己就成了房价猛涨的帮凶。中国女人有着强烈的依赖心理，出嫁总是抱着一种“我把自己托付给你”的心态，自己把自己变成男人的附庸。更要命的是，女人们大都嫌贫爱富，要嫁就嫁个有房的人，如果听说对方没有房子，就会发出威胁：等你买了房再说，没买房别谈婚论嫁。这还算好点的，碰上犟的，连房也没有？分手，掉送就走人。中国男人受女性的这种“压迫”，就拚命去赚钱买房，目的很单纯，就是为了要娶个媳妇成个家生儿育女。许多人就这样稀里糊涂的成了房奴，等到结婚后，女人与男人一起“房奴”，共同拚死拚活挣钱还贷。　　女人的这种思想，无疑成了推高房价的帮凶，如果女人不要求男方一定要有房才恋爱结婚，那么，会有许多人不会加入到置业大军中去，至少会延缓。每个人恋爱结婚都要买房，中国有三四亿家庭，就需要三四亿套房，这还不算拥有多套房的和中途换房的，女人们无形中拉大了刚性需求。有大量需求，房子没有不涨价的理。　　　　十三、媒体捕风捉影、大肆宣杨，搅混一池清水　　　　房价上涨过快，媒体负有不可推卸的责任。且不说国家稍有动向，就借题发挥，大肆炒作，唯恐天下人不知。当然，报道政府政策举措是没错的，但媒体往往不是报道那么简单，而以大篇幅、大版面进行连篇累牍式的宣染，还请来各路专家解读，本来是一项很平常的政策，经媒体这么一折腾，便弄得满城风雨，人人嘘唏不已。　　媒体喜欢把目光投身那些有点名气、喜欢自我炒作的行业人士，比如任志强、潘石屹之类，只要他们稍一张嘴，媒体就一窝蜂路着上，不惜版面为其摇旗呐喊、擂鼓助阵。某个有点名气或者实力较强的房企降价或者涨价了，这原本就是很平常的一件事情，是市场营销手法，压根就不值一提，可是媒体却当成新闻焦点，洋洋万言进行讨论点评，硬是用高射炮打蚊子，弄得全国上下炮声隆隆。媒体具有舆论导向的作用，能够直接影响公众，媒体如此炮制，天下太平就成天下大乱了。媒体成了房价上涨的吹鼓手。　　　　十四、政府的不作为，变相助涨房价　　　　面对房价直线上升的局面，面对百姓对房价过高的抱怨，政府只得出面实施调控，然后政府仅是“头痛医头，脚痛医脚”，行事方式是，等出了问题才去补救，而没有在事前拿出一整套管理规范方案，总是在穷于应付，当房价高了，就调控一下，房价相对稳定了，就置之度外，这种行事管控方式，只会推房价，因为政府不是制订了一整套系统方案，而是临时加以调控，每次一调控，就把房地产推向了风口浪尖，将房地产从幕后拉到台前亮相，这能让房价下降吗？因为政府隔三差五地调控一下，弄得全民都在关注房价、讨论房价，这一关注、两讨论，房地产自然热度不减，并且还会不断升温，热起来了，价格没有不涨的理。当人们天天都在喊声“提高妇女地位”时，“妇女地位”就显然没有提高，而当人们不再喊时，妇女地位就已经提高了。当一万个人、十万个人、百万个人、千万个人、亿万人都在关注某个人时，这个人想不出名都难，出名了，身价能不暴涨吗？
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房价调控的意思并不是不让涨价，而是控制房价增长速度，不让房价涨的太快，
买了房子也是租房，只是一次性或是分20年缴70年的房租还是按月缴房租而已。看看宪法吧，中国的土地房屋都是国家的，你花再多钱也不会是你自己的。
是可以随意改动的，但是一般情况下不会有大的浮动，因为不能超过市场的预期。考虑因素主要有以下几点： 1、如果涨价，市场的承受的价格会不会影响销售结果。 2、如果降价，老业主是否会受影响？会不会损坏口碑宣传和楼盘形象。 3、会不会影响开...
房子随时可以出售。看您是哪的房子，目前北京来说没满无年的房子有5.5%的营业税。1.5%的契税。和1%的个税。但现在北京地区都是由买方来掏。没满无年你又着急买的话，就把房价稍微便宜一点，这样可以尽快出售。
买房之后需要立即着手办理房产证。办理完买卖过户手续后，买方应持房地产交易所发给的房产卖契，在三个月内到房屋所在地的市或区（县）的房屋土地管理局登记申请。经房地产管理部门审查验证后，买方可领取房地产权证。 房产证办理作为获得房屋产...
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对的 这是开发商为之前买过楼盘的业主一个心里平衡和为了更大的利润而做的加价
2016年时间已过半，这半年以来上海楼市走势情况如何？据了解，2016年上半年上海商品房成交均价创新高，在多重利好因素下，作为上海最后的价值洼地，咱大金山则以30.8%的均价涨幅领跑上海各区。此外，金山多个楼盘项目报价也跨过2万元/平方米，看...
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