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借名买房起纠纷如何解决
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出名人胜诉案例
借名买房协议被认定为无效，房屋判归出名人所有，借名人怎么办？
作者：借名买房案件专业法律服务网 时间：
导读：借名买房协议如果被法院认定为无效，那么当初那个没有出资、没有付出任何辛苦的出名人就可以拿到房屋的所有权。而另一方既出资又出力的借名人面临着失去了房屋，同时也失去了他与出名人之间原本的情谊。那么一旦房屋被登记为名义所有权人取得后，另一方应该怎么办呢？
&& 为保护当事人隐私及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。
& 本文为靳双权律师原创，转载请注明。
& & & & 一、 案件介绍：
& & & & 王德荣和蒋玉希是朋友关系，由于王德荣不符合北京市购房的相关政策，遂2003年王德荣得知蒋玉希取得了经济适用住房的购买资格，于是找到了蒋玉希商量能否借蒋玉希的名字办理本案涉案房屋的申请及审批手续。约定王德荣支付首付款，并以蒋玉希的名义办理银行按揭贷款，同时双方约定，在房屋具备条件时办理过户手续，将该房屋过户至王德荣名下。双方达成一致后，出于信任，并未签订书面形式的协议或者合同。
& & & & 日，蒋玉希与北京市某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由蒋玉希购买位于北京市昌平区某街的某小区的房屋一套，房屋首付款10万元，按揭贷款37万元，总价款47万元。合同签订后，王德荣按约定履行了支付首付款的义务，而蒋玉希亦履行了自己办理按揭贷款的义务。房屋交付后，王德荣对房屋进行了装修后入住了诉争房屋。而房屋购房发票等有关文件均由王德荣持有。
& & & & 日，北京市城建委颁发了该房屋的所有权证书，产权所有人为蒋玉希，房屋性质为经适房。
& & & & 日，北京市出台了&老经适房&上市交易政策，而恰逢奥运会，房价开始上涨，王德荣也有些喜悦，自己当年几十万买的房子现在已经开始升值了，自己的投资很值得，于是便在2008年9月份时候找到了蒋玉希商议过户的事情，而蒋玉希当时并未明确表示何时办理过户手续。之后，王德荣依旧按月交付购房按揭贷款，从未延迟。直到2014年，已经给付了按揭贷款20万元。
& & & & 2014年期间，王德荣在此期间多次找到郑钧商议过户的事宜，但蒋玉希根本不予理睬。眼看房价越来越高，王德荣的心也越来越不踏实，为此事辗转不眠的过着每一天。直到有一天，王德荣怎么也没想到的事情发生了，多年以来的朋友现在却一纸诉状将自己告到了法院，要求法院确认自己出资购买的房屋，即本案涉案房屋为郑钧所有，而法院却支持了她的诉讼请求，王德荣上诉至一中院，一中院判决维持原判。王德荣一下就懵了，当初约定好的事情为什么不作数了？于是，王德荣找到了房产专业律师靳双权咨询。
& & & & 靳双权律师通过多年办案经验，结合具体案情分析本案后，建议王德荣起诉蒋玉希要求其返还购房首付款并赔偿多年来房屋增值收益导致的损失。
& & & & 为此，王德荣委托借名买房纠纷律师靳双权作为委托代理人代理了本案。
& & & & 二、审判结果：
& & & & & 北京市昌平区人民法院经审审理后判决：
& & & & & 一、被告蒋玉希于判决生效后十日内 返还王德荣购房款及相关手续费用共计33万元；
& & & & & 二、被告蒋玉希于判决生效后十日内给付原告王德荣房屋增值补偿金元；
& & & & & 三、驳回原告王德荣的其他诉讼请求。
& & & & & 三、借名买房纠纷专业律师靳双权专业法理解析：
& & & & & 本案是一起典型的借名买房被确认无效后返还财产并赔偿损失的案件。
& & & & & 首先，我们来了解一下合同无效的法定情形：
& & & & & 我国《合同法》作为一门专门调整平等主体的自然人、法人、其他组织间的设立变更终止民事权利义务关系的协议的一门法律，已经明确规定了下列法定情形下合同无效：
& & & & （一）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；
& & & & （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
& & & & （三）以合法形式掩盖非法目的；
& & & & （四）损害社会公共利益；
& & & & （五）违反法律、行政法规的强制性规定。
& & & & 具体到本案，双方虽然是具备完全行为能力的成年人，且双方在签订合同时具备民事行为能力，意思表示真实，但由于双方之间所约定的协议是借名购买经济适用住房的借名买房合同，由于经济适用住房属于征服提供优惠政策，具备保障性质的政策性商品住房，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，购买人必须满足国家规定的条件，具备专属性。而双方在订立合同时违反了相应的国家政策，亦违反了社会公共利益，按照上述法律规定，应属无效合同。
& & & & 而我国《合同法》为保护公平正义，亦规定了：合同被撤销或变更后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应予折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依据本条法律规定，本案借名买卖合同被依法确认无效之后应当将因该合同所取得的财产予以返还，且根据双方当事人过错程度判断赔偿责任。因此，被告返还购房款及相关款项的判决是正确的。
& & & & 本案合同虽被确认无效，但作为原告的王德荣在订立合同后依照约定履行了自己的义务，在偿还按揭贷款期间并未消极履行，已经尽到了自己的义务。而作为被告的蒋玉希，在该房屋具备上市条件后，并未履行自己的义务，从主观错误上讲，被告蒋玉希应承担主要责任。为维护公平正义及保护交易习惯，法院判决被告蒋玉希赔偿原告王德荣增值损失的判决是正确的。
& & & & 综上所述，靳双权律师认为法院的判决是正确的，靳双权律师很同意法院的判决。
& & & & 借名买房纠纷律师靳双权提示：
& & & & 在此，靳双权律师提醒各位当事人，涉及到大额财产时，如：房屋买卖、房屋赠予、房屋权属变更等有关不动产交易、不动产权属变更时需三思，最好先咨询专业、资深的房地产律师，以规避交易中的风险，防止遇到不必要的纠纷，以免引发不必要的麻烦。
& 资深房地产专业律师靳双权，北京市东卫律师事务所房地产部门资深负责人
& 联系地址：北京市东城区朝阳门北大街东四十条富华大厦D座3层北京市东卫律师事务所
& 联系人：靳双权律师
& 联系电话：
版权所有：北京盛大创投资本管理有限公司借名买房纠纷不断&买房协议可能被判决无效
&&&&&&字号
原标题：借名买房纠纷不断 买房协议可能被判决无效　　【原标题:买房,借借你的名字用】
　　出于规避购房资格等目的,这几年借名买房增多,导致纠纷不断。从审理情况看,借名人比出名人承受更大的经济和法律风险。 图片来源:《生活新报》 　　房没了,钱也没了 　　2005年,因无购买经适房资格,初先生决定借和先生之名购买北京市丰台区一套房屋,并向银行贷款47万元,房产证上落上了和先生的姓名。2010年,初先生诉至法院称自己是房屋实际买受人,和先生仅是名义上的产权人,请求确认房屋归其所有。而和先生称,房产是他以按揭贷款购买并已取得产权证,产权人是自己。初先生向法庭提交了一份他委托和先生以个人名义签订房屋买卖合同的协议书,经鉴定协议上的签名并非和先生书写;初先生还称自己支付了房屋首付款及银行贷款,但又不能提供证据。2011年,初先生要求确认房屋归其所有的诉讼因证据不足被法院驳回。上诉后,二审维持原判。 　　2012年11月,初先生不服终审判决,向北京市丰台区检察院提出监督申请。检察官齐跃审查认为,虽然初先生称是借用他人名义购买房屋,但就借名购房达成书面协议的事实,证据不足,法院认定事实清楚,适用法律正确,不予支持监督申请。 　　“房子没了,钱也没了。”齐跃说借名买房最后落了个竹篮打水一场空。 　　齐跃告诉记者,出资人借名买房,通常是为了规避政策限制或牟取不正当优惠,如没有购房资格借他人名义买房,为规避“二套房贷利率上浮”借用他人名义贷款等。借名买房看似有利可图,实则蕴含巨大风险,该院近年来办理多起房贷民事申诉案件。 　　在该院办理的梁某申诉案中,梁某因不具备北京市购房资格,私下与何某达成协议,约定由梁某出首付款和偿还银行贷款,借用何某名义办理二手房买卖过户手续和按揭贷款手续。后来二人发生房屋权属纠纷,因产权人、按揭贷款合同登记人均为何某,梁某最终败诉。 　　“借名买房的风险不容小觑,如果登记购房人反悔将房屋再次出售,或者对外债将房屋抵押,或意外死亡子女主张继承权,都会给实际购房人带来重大财产损失。”齐跃表示。 　　几年前,李女士为给父亲养老在北京买房,但由于李女士不具备北京市购房资格,遂借用外甥高先生的名字购买房屋。房屋购买后登记在外甥名下,后李女士又出资帮助外甥购买了他处房屋。去年,由于过户产生纠纷,李女士将外甥诉至法院要求确认所购房屋产权归其所有。 　　“和睦的亲属关系,最终因为利益而反目为仇。”齐跃说。 　　借名买房协议可能无效 　　齐跃告诉记者,为了防范借名买房出借方变卦,借名买房双方一般会签订借名买房协议,对双方的权利义务以及过户事宜作出约定。司法实践中,借名买房协议有两种认定情况,一种是买卖纯商品房签订的借名买房协议有效,另一种是买卖保障房等政策性住房的借名买房协议无效。 　　2010年12月,北京市高级法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第15条规定:当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。但是,该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的除外。第16条规定,借名人违反相关政策、法规的规定,借名购买经济适用住房等政策性保障住房,并登记在他人名下,借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,一般不予支持。 　　回龙观、天通苑――北京著名的经济适用房两大住宅区,借名买房在这里尤为突出。回龙观、天通苑所在地的昌平区法院一份统计显示,2010年至2013年审结的203件经济适用案件中,其中48件属于借名买房。大多数借名人和登记的所有权人即“出名人”都签有协议。借名人由于实际占有、使用房屋,一般不会主动提起诉讼,但随着北京房价不断攀升,一些出名人希望通过诉讼拿到房子。 　　10年前,赵女士想在北京买房,但因不是北京户口,便找到侄子以侄子名义购买了天通西苑一套房屋。赵女士交纳了首付款,又以侄子的名义贷款并按月还款。签订购房合同后,两人还签订了一份购房协议,约定赵女士出资,以侄子身份证购房,产权和归属权永久性归赵女士及其家人所有。多年后,赵女士要求侄子将房屋过户给自己,没想到侄子称房屋是属于自己的。最终,法院判决房屋归赵女士侄子。 　　法官介绍,根据法院查明的事实,不少涉案人虽对诉争房屋有出资的行为,但房屋为经济适用房,经济适用房的购买人必须满足国家规定的条件。借用他人名义购买经济适用房,行为本身违反国家政策,故出资人主张经济适用房归自己所有的诉求于法无据,法院不予支持。双方即使签订了借名买房协议,但因损害了广大符合经适房资格家庭的合法权益,原则上认定借名买房协议无效。 　　据法官介绍,对借名买房案件,法院通常以房屋所有权证上登记的名字认定房屋所有权人。实际出资人想要回出资款,首先必须提供充足的证据。如果能够证明其是房屋实际购买人,出名人不仅要返还原购房款,还要承担一定的赔偿责任。法院在判决上会寻求双方利益平衡,在判决借名协议无效的同时,要求出名人对实际出资人予以适当经济赔偿。 　　“借名买房”隐藏诸多法律风险 　　前几年,国家为调控房价出台了限购、限价、贷款利率多项调控政策,房产热引发不少人借名买房。 　　最典型的就是2012年张金凤借名炒房案,轰动京城一时。张金凤通过房产中介在北京购置11套房产,房产均登记在他人名下,且都是在仅支付30%的首付款后,即办理过户、承诺抵押后付清尾款,但房产过户后张金凤“失踪”。在卖房人投诉后,房产中介向卖房人垫付房屋尾款2200余万元。今年7月,法院判决张金凤还款,并且查封其中8套房产拟拍卖还款。 　　北京市西城区法院调研认为,借名买房主要原因有:一是借名人不具备购房资格。如非北京户口在京纳税不满五年、家庭年收入超过标准无法申请购买经济适用房。二是年龄等原因无法办理银行贷款。由于房屋价格上涨和银行贷款政策调整,一些人虽有购房资格,却因银行贷款审批未过而无法购房,如年龄较大、即将退休或有大额贷款尚未偿还。三是为享低价购房的优惠条件。一些单位对内部职工购房往往存在优惠条件,如团购、集资建房,交易价格远低于市场价格,使得有需求的人借用单位职工的名义低价购房。 　　法院认为,借名买房暗藏很多涉诉风险:一是无书面协议,一方否认曾约定借名买房。借名买房的双方多为亲友,基于感情信任,多为口头约定,较少签订书面协议,登记人因房屋价格上涨等因素否认借名买房。二是登记人拒绝办理房屋过户手续,借名人面临风险。三是借名人被要求腾退房屋。购买房屋后,借名人往往实际居住在房内,但由于登记在出名人名下,而我国对不动产物权采用登记主义,借名人面临被起诉腾退房屋的风险。三是房屋因登记人涉诉而被查封或处分。根据公示公信原则,房屋所有权证载明登记人为所有权人,一旦登记人涉诉,房屋作为其财产面临被查封或处分的危险。如:登记人离婚,其配偶主张房屋作为夫妻共同财产应分割;登记人负有债务,债权人申请保全而致房屋被查封。四是登记人将房屋转让给第三人。由于房屋登记在他人名下,第三人有理由相信登记人为房屋所有权人,如第三人不知借名登记,则借名人面临丧失房屋的可能,只能依不当得利向登记人主张赔偿。
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