财政部：营改增试点期间不动产租赁按5%比例征税
财政部网站公布《关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》，通知中明确营改增试点期间，房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
财政部网站公布《关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》，通知中明确营改增试点期间，房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。出租其日后自行开发的与机构所在地不在同一县（市）的房地产项目，应按照3%预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
以下为通知全文：
关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知
财税[2016]68号
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：
经研究，现将营改增试点期间有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策补充通知如下：
一、再保险服务
（一）境内保险公司向境外保险公司提供的完全在境外消费的再保险服务，免征增值税。
（二）试点纳税人提供再保险服务（境内保险公司向境外保险公司提供的再保险服务除外），实行与原保险服务一致的增值税政策。再保险合同对应多个原保险合同的，所有原保险合同均适用免征增值税政策时，该再保险合同适用免征增值税政策。否则，该再保险合同应按规定缴纳增值税。
原保险服务，是指保险分出方与投保人之间直接签订保险合同而建立保险关系的业务活动。
二、不动产经营租赁服务
1.房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产老项目与其机构所在地不在同一县（市）的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
房地产开发企业中的一般纳税人，出租其日后自行开发的与机构所在地不在同一县（市）的房地产项目，应按照3%预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
2.房地产开发企业中的小规模纳税人，出租自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产项目与其机构所在地不在同一县（市）的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
三、一般纳税人提供非学历教育服务，可以选择适用简易计税方法按照3%征收率计算应纳税额。
四、纳税人提供安全保护服务，比照劳务派遣服务政策执行。
五、各党派、共青团、工会、妇联、中科协、青联、台联、侨联收取党费、团费、会费，以及政府间国际组织收取会费，属于非经营活动，不征收增值税。
六、本通知自日起执行。
财政部 & 国家税务总局
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北京: 010-， 上海: 021-， 广州: 020-， 深圳: 9， 成都: 028-不动产出租5%销项税可以抵扣进项税吗
2016继续教育部分试题及不动产出租5%销项税可以抵扣进项税吗篇一
一、单选题
1、增值税小规模纳税人缴纳增值税、消费税、文化事业建设费，以及随增值税、消费税附征的城市维护建设税、教育费附加等税费，原则上实行按（
【正确答案】C
【您的答案】
2、小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照（
）的征收率计算应纳税额。
【正确答案】B
【您的答案】
3、一般纳税人销售其日后取得（不含自建）的不动产，应按照（
）的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款。
【正确答案】B
【您的答案】
4、一般纳税人销售其日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照（
）的征收率计算应纳税额。
【正确答案】B
【您的答案】
5、一般纳税人销售自己使用过的属于《增值税暂行条例》第十条规定不得抵扣且未抵扣进
项税额的固定资产，按简易办法依照3%的征收率减按（
）征收增值税。
【正确答案】C
【您的答案】
6、增值税一般纳税人取得日以后开具的增值税专用发票，应在开具之日起（
）天内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。
【正确答案】D
【您的答案】
7、纳税人按照规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的（
）将按公式计算出的可以抵扣的进项税额，填入“税额”栏。
【正确答案】B
【您的答案】
8、适用一般计税方法的试点纳税人，日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为（
【正确答案】C
【您的答案】
9、适用一般计税方法的试点纳税人，日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第二年抵扣比例为（
【正确答案】B
【您的答案】
10、一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照（
）的预征率计算应预缴税款。
【正确答案】A
【您的答案】
11、小规模纳税人（除其他个人外）销售自己使用过的固定资产，依照（
）的征收率减按2%征收增值税。
【正确答案】A
【您的答案】
12、按照规定计算的可抵扣进项税额，60%的部分于改变用途的次月从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于改变用途的次月起第（
）个月从销项税额中抵扣。{不动产出租5%销项税可以抵扣进项税吗}.A、13
【正确答案】A{不动产出租5%销项税可以抵扣进项税吗}.【您的答案】
13、增值税小规模纳税人，月销售额不超过（
）万元（含本数）的，按照规定免征增值税。{不动产出租5%销项税可以抵扣进项税吗}.A、3
【正确答案】A
【您的答案】
14、下列关于增值税纳税地点的表述中，不正确的是（
A、其他个人销售或者租赁不动产，应向机构所在地主管税务机关申报纳税
B、其他个人转让自然资源使用权，应向自然资源所在地主管税务机关申报纳税
C、其他个人销售或者租赁不动产，应向不动产所在地主管税务机关申报纳税
D、其他个人提供建筑服务，应向建筑服务发生地主管税务机关申报纳税
【正确答案】A
【您的答案】
15、下列关于增值税起征点的表述中不正确的是（
A、按期纳税的，为月销售额元（含本数）
B、按次纳税的，为每次（日）销售额300－500元（含本数）
C、按期纳税的，为月销售额元（含本数）
D、日前，对月销售额2万元（含本数）至3万元的增值税小规模纳税人免征增值税
【正确答案】C
【您的答案】
16、下列各项中，不属于增值税防伪税控系统专用设备的是（
C、读卡器或金税盘
D、增值税防伪税控系统
【正确答案】D
【您的答案】
17、一般纳税人出租不动产适用的税率为（
【正确答案】C
【您的答案】
18、下列选项中，允许原增值税纳税人抵扣进项税额的是（
A、外购货物用于生产
B、外购货物用于集体福利
C、外购货物用于个人消费
D、外购货物发生非正常损失
【正确答案】A
【您的答案】
二、多选题
1、“营改增”后一般纳税人增值税纳税申报表分为（
D、附列资料
【正确答案】AB
【您的答案】
2、下列选项中，进项税额不得从销项税额中抵扣的有（
A、外购货物或服务用于简易计税方法计税项目
B、外购货物或服务用于集体福利或者个人消费
C、非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务
D、外购货物用于设备的修理{不动产出租5%销项税可以抵扣进项税吗}.【正确答案】ABC
【您的答案】
3、下列各项中，属于财政部、国家税务总局规定的其他征免税项目的有（
B、以废旧轮胎为全部生产原料生产的胶粉
C、翻新轮胎
D、生产原料中掺兑废渣比例不低于30%的特定建材产品
【正确答案】ABCD
【您的答案】
4、增值税纳税人分为（
A、一般纳税人
B、小规模纳税人
C、日常纳税人
D、特殊纳税人
【正确答案】AB
【您的答案】
5、下列各项中，关于增值税税控系统专用设备和技术维护费用抵减增值税的说的正确的有（
A、增值税纳税人日以后初次购买增值税税控系统专用设备(包括分开票机)《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》解读不动产出租5%销项税可以抵扣进项税吗篇二
《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》解读
第一部分 背景和目的
我国增值税改革的总体目标，是按照税收中性原则，建立规范的消费型增值税制度，实现征税范围对货物和服务的全覆盖，彻底消除重复征税，简并税率和简化税制，最终实现增值税法定。本次全面推开营改增，基本内容是实现“双扩”：一是扩大试点范围，实现货物和服务行业的全覆盖；二是将不动产纳入抵扣范围，全面实现向消费型增值税的转型。
本次改革将不动产纳入抵扣范围，无论是制造业、商业等原增值税纳税人，还是营改增试点纳税人，都允许将新增不动产所含增值税纳入抵扣，重复征税因素进一步消除，比较完整地实现了规范的消费型增值税制度，有利于扩大企业投资规模，增强企业经营活力，改革的红利也得以更加充分地释放。通过外购、自建等方式增加不动产的增值税纳税人，都将因此而获益；同时原增值税纳税人、前期已试点行业纳税人也会从中获益，税负会进一步下降。
但是，考虑到全国不动产投资的体量巨大，在照顾到企业减负的同时，还应充分考虑财政的承受能力。为了避免允许不动产进项税额全部一次性抵扣带来的较大冲击，《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号，以下称36号文件）的附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》中“（四）进项税额”部分第1条明确规定：适用一般计税方法的试点纳税人，日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或
者日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得不动产，包括以直接购买、接收捐赠、接收投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。
在36号文件中，关于这部分内容，表述是比较简单的，但在实践中，可能出现的情况非常多，也比较复杂，有必要出台配套管理办法予以支撑。因此，在36号文件基础上，以15号公告的形式发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》（以下简称“《办法》”），专门对不动产进项税额分2年抵扣政策，在实际操作层面上，区分不同情况，做出进一步的明确和细化，也进一步落实和体现现行政策对不动产抵扣政策的时间性差异特征。《办法》的具体内容包括分年抵扣不动产范围、抵扣的时点、不动产发生用途转变时进项税额的处理、部分特殊情形的政策口径，以及对抵扣凭证的要求、对纳税人会计核算的要求、设置管理台账的要求等内容。
第二部分 《办法》内容的逐条解读
第一条 根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，制定本办法。
【政策解读】
本条是关于制定《办法》的法律依据的规定。
《办法》作为36号文件的配套文件，目的是在现行增值税有关规定的总体框架下，将36号文件的相关内容进行细化，在实际操作层面上，对36号文件中确立的基本原则和制度做出进一步的明确和细化，区分不同情况，做出便于税务机关和纳税人更好地理解和执行的解释说明，以增强政策文件的可操作性。
第二条 增值税一般纳税人（以下称纳税人）日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。
纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。
房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以
及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。
【政策解读】
本条是为了明确《办法》的适用范围。
这里的不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物；构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。
1.需要分2年抵扣的不动产范围
（1）增值税一般纳税人在试点实施后取得的不动产。（这里的取得，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产），并在会计制度上按固定资产核算的不动产。
（2）增值税一般纳税人在试点实施后发生的不动产在建工程（这里的发生，包括新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产）。
【案例一】：日，某增值税一般纳税人购进办公大楼一座，该大楼用于公司办公，计入固定资产，并于次月开始计提折旧。6月20日，该纳税人取得该大楼的增值税专用发票并认证相符，专用发票注明的增值税税额为1000万元。
根据本《办法》的相关规定，1000万元进项税额中的60%将在本期（2016年6月所属期）抵扣，剩余的40%于取得扣税凭证的当月起第13个月（2017年6月所属期）抵扣。
2.不需进行分2年抵扣的不动产（可一次性全额抵扣）
（1）房地产开发企业销售自行开发的房地产项目。如，工厂购买的厂房和房地产开发公司开发的楼盘，虽然同属于不动产，但在进项税的抵扣上应区别对待。前者属于可以为企业长期创造价值、长期保持原有形态的实物资产；而后者在实质上则属于企业生产出来用于销售的产品，属性不同，对其施行分年抵扣显然不合适，应当一次性抵扣。
（2）融资租入的不动产，其购置成本已分期支出并分期抵扣，如果再对每期取得的租金进项分两年抵扣，核算会非常复杂，因此可一次性全额抵扣。
（3）施工现场修建的临时建筑物、构筑物。为了保证施工正常进行，建筑企业大多需要在施工现场建设一些临时性的简易设施，比如工棚、物料库、现场办公房等。临时设施虽然也属于不动产的范畴，但存续时间短，施工结束后即要拆除清理，其性质与生产过程中的中间投入物更为接近。因此，现行政策对于施工现场的临时设施，允许一次性抵扣进项税。
第三条 纳税人日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。
不动产原值,是指取得不动产时的购置原价或作价。
上述分2年从销项税额中抵扣的购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照房地产开发可以抵扣增值税的范围不动产出租5%销项税可以抵扣进项税吗篇三
房地产开发可以抵扣增值税的范围
建造不动产支付的进项税额能不能抵扣不动产出租5%销项税可以抵扣进项税吗篇四
建造不动产支付的进项税额不能抵扣
河南省南阳市一家公司于2009年初购买了办公用的电梯和空调，并取得了增值税专用发票，但财务人员不清楚这两类资产的进项税额能否进行抵扣。
根据《增值税暂行条例》第十条规定，用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物或者应税劳务，其进项税额不得从销项税额中抵扣。《增值税暂行条例实施细则》第二十三条对此也作了解释，即《增值税暂行条例》第十条第一项和《增值税暂行条例实施细则》所称非增值税应税项目，是指提供非增值税应税劳务、转让无形资产、销售不动产和不动产在建工程。所称的不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物和其他土地附着物。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。这表明，增值税转型改革前增值税征税范围中的固定资产主要是机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具。增值税转型改革后允许抵扣的固定资产仍然是上述范围，房屋建筑物等不动产不能纳入增值税的抵扣范围。对照上述规定，公司办公用的电梯作为不动产的组成部分，在购进时所支付的进项税额，属于为建造不动产而支付的进项税额，无论是否取得增值税专用发票，都不得从销项税额中抵扣。
而公司安装空调是为生产经营服务用的，不是用于非增值税应税
项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物或者应税劳务，但购进的进项税额能否抵扣则要看是否符合税法的相关规定。财政部、国家税务总局《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》（财税[号）规定，纳税人允许抵扣的固定资产进项税额，是指纳税人日以后（含1月1日）实际发生，并取得日以后开具的增值税扣税凭证上注明的，或者依据增值税扣税凭证计算的增值税税额。从上述规定可知，企业安装空调支付的进项税额能否从销项税额中抵扣，首先要看空调是否是不动产的组成部分，其次要看进项税额的实际发生时间，再其次要看是否取得了增值税扣税凭证。如果安装的是中央空调，其无法与房屋建筑物等不动产相分离，是不动产的组成部分，在购进时支付的进项税额，无论是否取得增值税专用发票，都不得从销项税额中抵扣。如果安装的空调可以拆卸移动，能够单独作为设备类固定资产管理，其购买时支付的进项税额又是日以后（含1月1日）实际发生的，并取得了日以后开具的增值税扣税凭证，则可以从销项税额中抵扣。
问:某企业装修一个厂房，购买了一批电缆和一台中央空调（空调可以拆迁）。纳税人取得的电缆及空调进项是否可以抵扣？
答:根据《关于固定资产进项税额抵扣问题的通知》（财税[号）的规定，以建筑物或者构筑物为载体的附属设备和配套设施，无
论在会计处理上是否单独记账与核算，均应作为建筑物或者构筑物的组成部分，其进项税额不得在销项税额中抵扣。附属设备和配套设施是指：给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备和配套设施。电缆和中央空调已构成了上述情节，因此，该纳税人购进的电缆和中央空调不得抵扣。
问:从2009年开始，扩大了固定资产进项税额抵扣范围，我想咨询一下，除了房屋以外，是不是所有固定资产的进项税额都能抵扣？与生产经营有关的工具、器具的范围包括哪些？
答:根据《中华人民共和国增值税暂行条例》 （中华人民共和国国务院令第538号）第十条 规定：下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：
（一）用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物或者应税劳务；
（二）非正常损失的购进货物及相关的应税劳务；
（三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物或者应税劳务；
（四）国务院财政、税务主管部门规定的纳税人自用消费品；
（五）本条第（一）项至第（四）项规定的货物的运输费用和销售免税货物的运输费用。
同时根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》 （财政部 国家税务总局第50号令）第二十五条规定：纳税人自用的应征消费税
的摩托车、汽车、游艇，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
因此，一般纳税人购进的固定资产如果不属于上述文件规定的范围将可以抵扣进项税。
问:09年开始，增值税一般纳税人商业企业购买的日常消化品、办公用品、固定资产、低值易耗品等，取得的增值税专用发票，其中都有哪些可以用于进项税额抵扣？
答:符合增值税一般纳税人，购入的货物或应税劳务，应根据《中华人民共和国增值税暂行条例》中华人民共和国国务院令2008年第538号第八条 纳税人购进货物或者接受应税劳务（以下简称购进货物或者应税劳务）支付或者负担的增值税额，为进项税额。
下列进项税额准予从销项税额中抵扣：
（一）从销售方取得的增值税专用发票上注明的增值税额。
（二）从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。
（三）购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。进项税额计算公式：
进项税额=买价×扣除率
（四）购进或者销售货物以及在生产经营过程中支付运输费用的，按照运输费用结算单据上注明的运输费用金额和7%的扣除率
计算的进项税额。进项税额计算公式：
进项税额=运输费用金额×扣除率 准予抵扣的项目和扣除率的调整，由国务院决定。
在实际操作中，对购入货物所取得的增值税进项税额，并不完全符合抵扣规定，如发生《中华人民共和国增值税暂行条例》第十条规定：下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：
（一）用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物或者应税劳务；
（二）非正常损失的购进货物及相关的应税劳务；
（三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物或者应税劳务；
（四）国务院财政、税务主管部门规定的纳税人自用消费品；
（五）本条第（一）项至第（四）项规定的货物的运输费用和销售免税货物的运输费用。
《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部令2008年第50号）对上述规定进一步明确如下：
第二十一条条例第十条第（一）项所称购进货物，不包括既用于增值税应税项目（不含免征增值税项目）也用于非增值税应税项目、免征增值税（以下简称免税）项目、集体福利或者个人消费的固定资产。
前款所称固定资产，是指使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等。
第二十二条条例第十条第（一）项所称个人消费包括纳税人的交际应酬消费。营改增45条进项税额抵扣不动产出租5%销项税可以抵扣进项税吗篇五
营改增45条进项税额抵扣
1.进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。
2.增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证，收费公路通行费发票
3.适用取消增值税发票认证规定的纳税人，当期申报抵扣的增值税发票数据，填报在《增值税纳税申报表附列资料（二）》（本期进项税额明细）第2栏“其中：本期认证相符且本期申报抵扣”
4.适用一般计税方法的试点纳税人，日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。
日，某单位购入一幢办公楼，取得进项税额110万元，纳税人应在2016年5月抵扣66万元，2017年5月（第13个月）再抵扣剩余的44万元。
5.融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。
6.原增值税一般纳税人日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
7.原增值税一般纳税人兼有销售服务、无形资产或者不动产的，截止到纳入营改增试点之日前的增值税期末留抵税额，不得从销售服务、无形资产或者不动产的销项税额中抵扣。
8.不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月按照下列公式计算可以抵扣的进项税额：
可以抵扣的进项税额=固定资产、无形资产、不动产净值/（1+适用税率）×适用税率
上述可以抵扣的进项税额应取得合法有效的增值税扣税凭证。
9.纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
10.对日以前发生的融资性售后回租业务，承租人、出租人、租赁标的等要素发生变化的，应当视为一项新的业务，应依据财税〔2016〕36号文件的相关规定，按照金融服务——贷款服务缴纳增值税，并且承租方取得相关进项税不能抵扣。
11.对经营租入的不动产的装饰及改扩建支出取得的进项不按照不动产进项税额分期抵扣，不属于财税〔2016〕36号文件附件一第二十七条不得抵扣情形的，可以一次性抵扣。
12.购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务
13.试点纳税人5月1日之前发生的购进货物业务，在5月1日之后取得进项税发票，不可认证抵扣
14.员工因公出差，住宿费取得增值税专用发票，可以按规定抵扣进项
15.企业取得劳保用品进项发票，可以按规定抵扣进项税额
16.一般纳税人取得住宿费专用发票，可以按规定进行抵扣。
17.企业购进餐饮服务，进项税额不得从销项税额中抵扣。
18.一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。
不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）
19.房地产开发企业售楼处、样板间属于在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额可一次性抵扣，如果最终拆除，其进项税无需转出
20.购买债券股票支付的手续费，属于证券公司等单位提供的直接收费金融服务，取得增值税专用发票，可以从销项税额中抵扣相应的进项税额
21.简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额
22.当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣，没有抵扣期限限制
23.购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。计算公式为：进项税额=买价×扣除率。
买价，是指纳税人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款和按照规定缴纳
的烟叶税。
购进农产品，按照《农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法》抵扣进项税额的除外。
24.一般纳税人购进农产品抵扣进项税额存在如下五种情况：
（一）从一般纳税人购进农产品，按照取得的增值税专用发票上注明的增值税额。
（二）进口农产品，按照取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。
（三）自农业生产者购进自产农产品以及自小规模纳税人购入农产品（不含享受批发零售环节免税政策的鲜活肉蛋产品和蔬菜），按照取得的销售农产品的增值税普通发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。
（四）向农业生产者个人收购其自产农产品，按照收购单位自行开具农产品收购发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。
（五）按照《财政部国家税务总局关于在部分行业试行农产品增值税进项税额核定扣除办法的通知》（财税〔2012〕38号）规定，生产销售液体乳及乳制品、酒及酒精、植物油实行核定扣除。
25.增值税一般纳税人取得的增值税专用发票（包括：《增值税专用发票》、税控《机动车销售统一发票》），应在开具之日起180日内办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额，即：当月认证当月抵扣。
26. 自日起，增值税一般纳税人进口货物取得的属于增值税扣税范围的海关
缴款书，需经税务机关稽核比对相符后，其增值税额方能作为进项税额在销项税额中抵扣。增纳税人进口货物取得的属于增值税扣税范围的海关缴款书，应自开具之日起180天内向主管税务机关报送《海关完税凭证抵扣清单》（电子数据），申请稽核比对。
27. 增值税一般纳税人取得的增值税专用发票（包括：《增值税专用发票》、税控《机动车销售统一发票》）以及海关缴款书，未在规定期限内到税务机关办理认证或者申报抵扣的，不得作为合法的增值税扣税凭证，不得计算进项税额抵扣。
28.因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的增值税额，应当从当期的销项税额中扣减；因销售折让、中止或者退回而收回的增值税额，应当从当期的进项税额中扣减。
29.企业的房租、水电费、办公用品等支出都可以抵进项
30.纳税人于日以后取得的不动产，适用进项税额分期抵扣时的“第二年”不是自然年度。根据《国家税务总局关于发布不动产进项税额分期抵扣暂行办法&的公告》（国家税务总局公告2016年第15号）的规定，进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。
31.餐饮行业增值税一般纳税人购进的可以抵扣的进项很多，包括：固定资产、农产品，房租、水电燃气费、烟酒、桌椅板凳、锅碗瓢盆、食用植物油、各类调味品等，只要取得合法的抵扣凭证，都可以抵扣进项。{不动产出租5%销项税可以抵扣进项税吗}.32.根据《国家税务总局关于明确营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第26号）规定，餐饮行业增值税一般纳税人购进农业生产者自产农产品，可以使用国税机关监制的农产品收购发票，按照现行规定计算抵扣进项税额。
33.视同销售的服务能够取得抵扣凭证且符合抵扣范围的，其进项税额可以抵扣。不动产分期抵扣会计处理不动产出租5%销项税可以抵扣进项税吗篇六
不动产分期抵扣会计处理
此次营改增最大亮点在于企业购进的不动产可以抵扣进项税额，减税力度极大，备受关注，但不是一次性抵扣，而是分为两年，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。首次提出了分期抵扣的概念，导致企业会计处理会发生相应变化，下面笔者就介绍一下不动产分期抵扣的会计处理。
《国家税务总局关于发布〈不动产进项税额分期抵扣暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第15号，以下简称“15号公告”）
第二条第一款规定：“增值税一般纳税人（以下称纳税人）日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。”第四条第二款规定：“上述进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。”
案例1，日，纳税人购进办公大楼一座，该大楼用于公司办公经营，计入固定资产，并于次月开始计提折旧。6月20日，该纳税人取得该大楼增值税专用发票并认证相符，专用发票注明税额1000万元。则根据《办法》，该1000万元进项税额中的60%于当期（2016年6月）抵扣，剩余40%于当期的第13个月（2017年6月）抵扣。
（一）2016年6月该不动产进项税额处理：
1．增值税扣税凭证按一般性规定处理：
该大楼增值税专用发票应于2016年7月申报期申报6月属期增值税时
（1）作为正常的增值税专用发票填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附列资料（二）第1栏“认证相符的增值税专用发票”、第2栏“其中：本期认证相符且本期申报抵扣”。
（2）该份增值税专用发票还应作为当期不动产扣税凭证填入第9栏“本期用于购建不动产的扣税凭证”（购建是指购进和自建）。
通过上述两步一是能够保证“一窗式”比对相符，二是先将不动产进项税额全额扣减，通过以下后续步骤实现分期抵扣。
（3）将该份增值税专用发票计入《不动产和不动产在建工程抵扣台账》，并记录初次抵扣时间。
2．计算填报本期应抵扣、待抵扣进项税额：
该大楼本期应抵扣进项税额为：
1000万元×60%＝600万元
该600万元应于2016年7月申报期申报6月属期增值税时从销项税额中抵扣；应计入当期“应交税费—应交增值税（进项税额）”科目核算。
（1）将不动产进项税额全额1000万元，填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附列资料（五）第2栏“本期不动产进项税额增加
额”，并作为增加项计入第6栏“期末待抵扣不动产进项税额”。
（2）计算的600万元填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附列资料（五）第3栏“本期可抵扣不动产进项税额”，并作为减少项计入第6栏“期末待抵扣不动产进项税额”。
（3）计算的600万元填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附列资料（二）第10栏“本期不动产允许抵扣进项税额”。
（4）本期《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附列资料（二）第10栏“本期不动产允许抵扣进项税额”所填税额，作为增加项填入第12栏“当期申报抵扣进项税额合计”，并进入主表第12栏“进项税额——本月数”。
该大楼待抵扣进项税额为：
1000万元×40%＝400万元
该400万元应计入当期“应交税费—待抵扣进项税额”科目核算。不动产销售增值税不动产出租5%销项税可以抵扣进项税吗篇七
不动产销售增值税：不同的纳税主体与不同的纳税方法
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销售不动产，不同的纳税主体，适用不同的纳税方法。房地产开发企业销售不动产，适用《关于发布&房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法&的公告》（国家税务总局公告2016年第18号，以下简称18号公告），非房地产开发企业和个人销售不动产，适用《关于发布&纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法&的公告》（国家税务总局公告2016年第14号，以下简称14号公告）。本文结合18号公告和14号公告的规定，分别介绍房地产开发企业和非房地产企业销售不动产时，不同的纳税方法。本文所说的非房地产开发企业，仅限于企业。包括以下问题：
一、不动产的不同来源
二、新老不动产的区分及意义
三、简易计税方法的不同规定
四、一般计税方法的不同规定
五、扣减销售额的不同凭证
六、发票开具的不同规定
七、纳税地点的不同规定
八、简易计税和一般计税的选择方法
一、不动产的不同来源
房地产开发企业与非房地产开发企业，销售不动产的来源是不同的，房地产开发企业是自己开发的，非房地产企业则来源多样。
（一）房地产开发企业销售不动产来源
18号公告规范的，是房地产企业销售自行开发的房地产项目。自行开发，包括两种情况：
1、在取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。
2、以接盘等形式购入未完工的项目，继续开发并销售。
（二）非房地产企业销售不动产
14号公告规范的，是纳税人转让取得的不动产。取得，包括直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式。
一个有意思的问题是，如果房地产企业销售购进的房地产，适用哪个文件？应该适用14号公告。
二、新老不动产的区分及意义
房地产企业和非房地产企业，都需要区分新老不动产，只是名称不同。区分的意义在于，老不动产可以选择适用简易计税方法，新不动产只能适用一般计税方法。
（一）房地产企业新老项目的划分
房地产开发企业销售老项目，可以选择适用简易计税方法，适用5%的征收率。
老项目的标准有两个：
1、施工许可证日期
《建筑工程施工许可证》注明的开工日期在日之前。
2、工程合同日期
《建筑工程施工许可证》没有开工日期或根本就没有许可证，但是承包合同注明的开工日期在日之前。
（二）非房地产开发企业新老不动产的划分
非房地产开发企业销售日之前取得或自建的不动产，可以选择适用简易计税方法。
如何界定取得的日期？14号公告没有规定，但从理论上讲，有权利处分不动产，才算取得，有权利处分，应该是取得房产证。在没有明确规定之前，建议按照取得房产证的时间为准。
三、简易计税方法的不同规定
房地产开发企业和非房地产开发企业销售老不动产，都可以选择简易计税方式。一经选择，36个月内不得变更。但是36个月后，可以选择用一般计税方式。
（一）房地产开发企业的简易计税方式
房地产开发企业销售自行开发的老项目，可以选择简易计税方法，按照5%的征收率计算税额。
需要注意的是，简易计税的销售额，是销售不动产取得的全部价款和价外费用，不得扣除对应的土地价款。
如果有预收款，应在收到预收款时，按照3%的预征率预缴增值税。
应预缴税款=预收款/(1+5%)*3%
应纳税额=当期销售额/(1+5%)*5%-已预缴税款
（二）非房地产企业的简易计税方式
非房地产开发企业的简易计税方式，分为自建和非自建，相对复杂一点。简易征收的增值税，全部交给不动产所在地税局。
1、转让非自建不动产
一般纳税人转让其日前取得的非自建不动产，也就是购置的不动产，如果选择简易计税方式，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或取得不动产时的作价后的余额，作为计税销售额，按照5%的征收率计算税额。
假定A公司2015年1月购置一不动产，购置价是100万，2016年5月转让，转让价是150万，则按照简易计税方式计算的应纳税额是：
（150-100）/(1+5%)*5%=2.38万元
2、转让自建不动产
一般纳税人转让其日之前自建的不动产，如果选择简易计税方式，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。需要注意的是，不得自
销售额中扣除自建成本。
假定A公司2015年1月自建一不动产，2016年5月转让该不动产，转让价是150万元，则按照简易计税方式计算的应纳税额是：
150/(1+5%)*5%=7.14万元
四、一般计税方法的不同规定
房地产开发企业和非房地产开发企业一般计税方式，也有些许的不同。
（一）房地产开发企业的一般计税方式
一般计税方式的应纳税额计算，在遵照一般规定的同时，也有一些针对房地产开发企业的特殊规定。
1、应纳税额的计算公式
当期应纳税额=当期销项税额-当期进项税额-已预缴税款
销项税额=销售额*税率
2、土地价款自销售额中扣除
对房地产开发企业而言，计算销售额时，可以扣除土地价款，方法如下：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/(1+11%)
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积/房地产项目可供销售建筑面积）*支付的土地价款
当期销售建筑面积，是指与当期申报销售额对应的建筑面积。
可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。分母中不含公共配套面积，实际加大了土地扣除的价款，对纳税人有利。
3、土地价款的定义
土地价款是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。也就说，直接支付给拆迁居民的拆迁款，是不能抵扣的。
4、已预缴税款
如果采用预收款方式销售自行开发的房地产项目，在收到预收款时，按照3%的预征率预缴增值税。
应预缴税款=预收款/(1+11%)*3%
5、不得抵扣进项税额的区分
房地产企业销售自行开发的房地产项目，如兼有一般计税方法、简易计税方法、免征增值税的项目无法划分不得抵扣的进项税额的，按照《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”划分：
不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额*（简易计税、免税房地产项目建设规模/房地产项目总建设规模）
（二）非房地产开发企业的一般计税方法
非房地产开发企业的一般计税方式，分为自建和非自建，自建和非自建，又分为日之前和之后，有4种情况。5月1日之前和之后的区别在于，5月1日之前取得的，无论是自建还是非自建，都没有可以抵扣的进项税，5月1日之后取得的，理论上有可以抵扣的进项税。
1、应纳税额的一般计算方法
纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管税局预缴的增值税税款，可在当期应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。当然，抵减预缴税款，应有完税凭证。
应纳税额=当期销项税额-当期进项税额-已预缴税额
2、转让日前取得的非自建的不动产房地产开发可以抵扣增值税的范围不动产出租5%销项税可以抵扣进项税吗篇八
房地产开发可以抵扣增值税的范围
游泳池： 业主会
所：幼儿园：学校
公共配套设施建设费 儿童游乐设施：车
站建造费：地下人防工程
开发间接费
修理费、办公费、水电费、劳动保护费、以及等。
目营销设施建造费
甲供材料 资本化利息 其中：外部融资费用
其中：内部融资费用
支出营改增,进项税能否抵扣过六关不动产出租5%销项税可以抵扣进项税吗篇九
营改增，进项税能否抵扣过六关
【摘要】营改增后，纳税人能否取得增值税专用发票(下称专票）是一项核心竞争力，但取得了进项税，不一定能抵扣，不能抵扣的进项如果抵扣了，则会导致补缴税款，滞纳金，税务处罚，甚至刑事责任。因此，厘清哪些情形进项税不能抵扣尤显重要。 纳税人取得进项税能否抵扣，有几道门槛需过，一看纳税人身份，二看形式要件，三看实质要件，四看反向规定，五看时限规定，六看特殊规定。本期，张新军律师将其归类整理，予以解读。
1．身份要件
增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人
（1）小规模纳税人实行简易计税方法，征收率为3%，或5%（销售不动产或不动产租赁服务），正是由于简易计税，不采用销项减去进项计算应交增值税，因此，进项税不能抵扣。
（2）一般纳税人：会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的。于此情形，只计销项税，不计进项税。
2．形式要件：票合不合规
纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
增值税扣税凭证有5种类型：增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票、完税凭证。进项抵扣可分为：凭票抵扣、计算抵扣。
纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
（1）从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额。
（2）从海关取得的海关进口增值税专用缴款书注明的增值税额。
（3）购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。 具体公式为：
进项税额=买价×扣除率
买价，是指纳税人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款和按照规定缴纳的烟叶税。
【解读农产品进项抵扣】
从一般纳税人购进农产品，按专票上注明的增值税额。
进口农产品，按海关进口增值税专用缴款书注明的增值税额。
由于我国家农业生产者销售自产农产品是免征增值税的，所以农业生产者无法开
具专发票，如果是农业生产者销售方是农村合作社等组织，可以开具农产品销售发票，此时按照销售农产品的普票上注明的买价×13%计算抵扣；如果是农业生产者个人，自然不可能提供销售发票，则由收购方自行开具农产品收购发票，按照收购发票上注明的收购价×13%计算抵扣。
由于农产品收购发票管理不规范，购进不生产也能抵扣，导致销项进项不匹配，
现实中也频发利用收购发票逃税案件。因此，税总在2012年发文规定，以购进农产
品为原料生产销售液体乳及乳制品、酒和酒精、植物油的一般纳税人，采取核定扣税法，非购进扣税法即收购价×13%。
从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务
人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。
3．实质要件：交易真实{不动产出租5%销项税可以抵扣进项税吗}.真实性是进项税抵扣的首要原则。真实性是指专票对应的交易应当是真实的。征管实践中，往往根据三流（货物流、资金流、发票流）是否一致来判断交易是否真实。税总规定，纳税人购进货物、应税劳务或服务、无形资产、不动产的，支付运费，所支付款项的对象，必须与开具抵扣凭证的销货单位、提供劳务或服务等的单位一致，才能抵扣进项税额，否则不予抵扣。
虚开专票的，往往三流不一致，因此不能抵扣。
但需要注意的是，三流一致仅是外观表象，关键在于实质：交易是否真实发生。有些情形下三流不一致，但交易是真实的，比如民商事活动中存在的委托付款、抵债等现象，于此情形，三流不一致，进项税也能抵扣。
4．反向规定
4.1下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：
用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产、不动产。其中涉及固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。
固定资产，是指使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等有形动产。
即固定资产为有形动产，不含无形资产、不动产。
其他权益性无形资产，包括基础设施资产经营权、公共事业经营权、配额、经营权（包括特许经营权、连锁经营权、其他经营权）、经销权、分销权、代理权、会员权、席位权、网络游戏虚拟道具、域名、名称权、销项权、冠名权、转会权等。
4.1.1.1外购用于简易计税方法计税项目
一般纳税人采用一般计税方法为原则，以销售额全额计算销项税，进项税可抵扣。营改增文件规定了特定情形一般纳税人可选择简易计税方法，则简易计税方法项目的外购进项不得扣除。
营改增文件规定，一般纳税人可以选择简易计税方法的有：
（1）一般纳税人以清包工方式、为甲供工程、建筑工程老项目提供建筑服务。
（2）一般纳税人跨县市提供建筑服务，选择适用简易计税方法的，应以销售额全额扣除分包款后余额为销售额。
（3）一般纳税人销售其日前取得（不含自建）的不动产，可选择简易计税方法，按销售额全额扣除不动产购置原价或者取得不动产作价后的余额为销售额。
（4）一般纳税人出租其日前取得的不动产。
另外，如果简易计税方法（销售额×征收率）中的销售额是以余额计算的，此时，从销售额中扣除的项目即使取得专票，也不得扣除，因为已在销售额中扣除了，故不能重复扣除：
如，试点纳税人中的一般纳税人（以下称一般纳税人）提供客运场站服务，以其取得的全部价款和价外费用，扣除支付给承运方运费后的余额为销售额。由于承运方提供的运输服务，适用11%的税率，而客运场站服务属于物流辅助服务，适用税率6%，这样就产生了增值税进销税率倒挂的现象，可能会出现大量的避税行为，因此，文件规定，运费从销售额中扣除，且文件未规定纳税人可选择。于此情形，纳税人从承运人处取得的进项税不得抵扣。
又如，试点纳税人提供旅游服务，可以选择以取得的全部价款和价外费用，扣除向旅游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费用后的余额为销售额。本款跟前前款不同的是，纳税人提供旅游服务有选择权，可以选择全额或者余额计算销售额，但如选择余额计算方式时，其扣除项目即使从其他接团企业取得进项税，也不能从销项税中扣除。
外购用于免征增值税项目、集体福利或者个人消费
通说认为，上述两种情况，增值税链条中断，因此不能抵扣。外购商品用于集体福利的会计上也不确认收入。会计分录：
（1）外购时：借：库存商品
应交税金——应交增值税（进项税）贷：银行存款
（2）计提时： 借：生产成本、制造费用、管理费用
贷：应付职工薪酬
（3）发放时： 借：应付职工薪酬
贷：库存商品
应交应交税金——应交增值税（进项税转出）
其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。
比如说公司外购一幢房屋（不动产），专用于公司职工住宿的，则进项税不能抵扣。但如果既用于职工住宿，又用于公司经营的，如用于储存原材料、在产品、产成品，则进项税可以扣除。
外购其他有形固定资产也是如此，比如公司购置发电机，发出的电即用于职工食堂，又用于办公。
需要特别注意的是，外购货物，货物必须是会计上按固定资产、无形资产、不动产核算的，否则需要按配比原则，区分可抵扣和不可抵扣的，如暖气费、水电费等，既用于职工食堂，又用于办公的，需要计算不可抵扣进项税。
其他权益性无形资产不做区分，进项税一律可抵扣
4.1.2 非正常损失
非正常损失，是指管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。
（1）非正常损失的购进货物及相关的加工修理修配劳务和交通运输费用；
（2）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输费用；
（3）非正常损失的不动产，以及该不动产耗用的购进货物、设计服务、建筑服务；
（4）非正常损失不动产再建工程及所耗用的购进货物、设计服务、建筑服务。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产再建工程。
货物是指购成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇装备和配套设施。
4.1.3 购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务，进项税额不得抵扣。
4.1.4 财政部和国家税务总局规定的其他情形。
4.1.4.1纳税人购进贷款服务（各种形式占用、拆借他人资金）支付的利息及利息性质的支出，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
4.1.4.2纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
4.1.4.3 其他余额计税情形
（1）金融商品转让，按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。不得开具专票，也就不存在进项税抵扣问题。
（2）经纪代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额。不得开具专票，自不存在进项税抵扣问题
（3）融资租赁和融资性售后回租业务差额计征。文件规定贷款利息不得抵扣。
（4）航空运输企业的销售额，不包括代收的机场建设费和代售其他航空运输企业客票而代收转付的价款。
4.2 如已抵扣，进项扣减
（1）已抵扣进项税额的购进货物（不含固定资产）、劳务、服务，发生除简易计税方法计税项目、免征增值税项目外不得抵扣情形的，应当将进项税额从当期进项税额中扣减；无法确定该进项税额的，按照当期实际成本计算应扣减的进项税。
注；简易计税方法计税项目、免征增值税项目的，则如已抵扣，进项转出。
(2)如已抵扣进项税额的固定资产、无形资产或者不动产，发生不得抵扣情形的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：
不得抵扣的进项税额=固定资产、无形资产或者不动产净值×适用税率
固定资产、无形资产或者不动产净值，是指纳税人根据会计制度计提折旧或摊销后的余额。
4.3 不得抵扣，后又可抵扣
不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月按照下列公式，依据合法有效的增值税扣税凭证，计算可以抵扣的进项税额：
可以抵扣的进项税额=固定资产、无形资产、不动产净值/（1+适用税率）×适用税率。
（1）已抵扣进项税额的购进货物（不含固定资产）、劳务、服务，发生上述情形的，应当将该进项税额从当期进项税额中扣减；无法确定该进项税额的，按照当期实际成本计算应扣减的进项税额。
不得抵扣的进项税额=实际成本×适用税率
（2）已抵扣进项税额的固定资产、无形资产或者不动产，发生上述规定情形的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：
不得抵扣的进项税额=固定资产、无形资产或者不动产净值×适用税率
固定资产、无形资产或者不动产净值，是指纳税人根据财务会计制度计提折旧或摊销后的余额。
4.4 兼营时，不可抵扣进项需划分
适用一般计税方法的纳税人，兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：
不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）÷当期全部销售额
主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。
如纳税人将水电即用于办公、厂房，又用于其开办的幼儿园的，托儿所是免增值税项目。
一般纳税人取得的增值税专用发票应当在开具之日起180日内认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。如超过180天未认证的（因客观原因导致除外），不能抵扣。
客观原因包括如下类型：
（1）因自然灾害、社会突发事件等不可抗力原因造成增值税扣税凭证未按期申报抵扣；
（2）有关司法、行政机关在办理业务或者检查中，扣押、封存纳税人账簿资料，导致纳税人未能按期办理申报手续；
（3）税务机关信息系统、网络故障，导致纳税人未能及时取得认证结果通知书或稽核结果通知书，未能及时办理申报抵扣；
（4）由于企业办税人员伤亡、突发危重疾病或者擅自离职，未能办理交接手续，导致未能按期申报抵扣；
（5）国家税务总局规定的其他情形。
另外，自日起，对纳税信用A级增值税一般纳税人取消增值税专用发票扫描认证，通过增值税发票查询平台，查询、选择用于申报抵扣或者出口退税的增值税发票信息。
6．特殊规定
主要指购置不动产的进项税。待续。
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