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二手房买卖合同纠纷中继续履行的实务问题解析
16:16&&来源：黄连禧
作者：黄连禧 广东康邦主任律师
来源：尚格法律人（falvren888）
【案例索引】
东莞市中级人民法院（2016）粤19民终3381号民事判决书。
【基本案情】
章某持有粤房地权证莞字第&&号房屋产权证书，经何某、经纪方核实，日，章某作为卖方、何某作为买方、品位中介公司作为经纪方，三方共同签订了一份编号为&&的《房地产买卖合同》。案涉房屋位于东莞市凤岗镇黄洞村金凤豪苑&栋，目前处于抵押状态。
合同主要内容是：一、章某将案涉房屋转让给何某，转让价款为89万元；二、定金2万元为第一部分房款于签订合同当日支付；三、第二部分38万元于银行或者担保公司通知做首期资金监管起五个工作日内支付；四、第三部分房款49万元何某须在十个工作日内申请银行按揭贷款支付给章某。五、案涉房屋处于银行抵押状态，双方约定由买方出资请担保公司赎楼；六、买方支付所有税费，维修基金由卖方支付；七、违约责任，违反本合同规定，则：逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于楼价款百分之十的违约金，已收房款应于合同解除五日内退还；若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按日总楼价的千分之一支付违约金，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼费等均由违约方承担。
日，章某收取何某交付的定金2万元；此后，何某向建设银行凤岗支行申请贷款，并于日获得建设银行审批通过。贷款金额49万元，期限为15年。准备首期款38万元。日，中介公司及何某向章某发函配合办理赎楼手续。
章某确认收到催告履行合同的通知，但是，未予配合办理赎楼手续，拒绝提供赎楼资料，并明确表示不再继续履行案涉合同。
何某以章某为被告，中介公司、有关银行、担保公司作为第三人，向法院提起诉讼，要求章某继续履行合同，且承担相应违约责任。
章某辩称&一、案涉房屋买卖合同是预约合同，不是本约合同，仅是买卖双方的意向，双方房屋买卖关系的权利义务应该以在房管部门正式网签的合同为准；二、案涉房屋是章某唯一一套房屋，若继续履行合同，其将没有房屋居住；三、合同是章某考虑不周全的情况下签订的，不是真实意思表示；四、案涉房屋是章某与蔡某同居期间购买的房屋，是章某与蔡某按份共有的。&
【裁判结果】
一审、二审法院经审理后认为，日，章某作为卖方、何某作为买方、品位中介公司作为经纪方，三方共同签订了一份编号为&&的《房地产买卖合同》，有何某、章某在合同上签名摁印，并加盖了中介公司的公章，是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和法规的强制性规定，合法有效。
案涉《房地产买卖合同》明确规定了房屋的转让价格、房款的支付方式和支付时间、房屋交付及过户、违约责任等内容，是本约合同，而不是双方买卖的意向，不是预约合同。
何某履行合同所需支付的房款已被法院冻结，说明何某具备相应的履行能力，且工行东莞某支行亦同意何某代替章某偿还贷款并注销房产抵押登记，因此，何某继续履行合同的请求具备事实和法律依据，应当予以支持。另外，章某的违约行为，依照合同约定，应当承担违约责任，章某的抗辩&违约金过高&，法庭将违约金调整至按照房屋转让总价款的每日万分之二的标准计付，并承担受理费、财产保全费、律师费等费用。
【争议焦点】
一、案涉《房地产买卖合同》是本约，还是预约？二、案涉《房地产买卖合同》是否有效？三、何某要求继续履行合同是否具有可行性？
一、案涉《房地产买卖合同》是本约，还是预约？
观点一认为，案涉《房地产买卖合同》只是双方的买卖房屋的意向，不是正式的房屋买卖合同，是预约合同。理由是，政府房产管理部门不能凭案涉《房地产买卖合同》办理房屋买卖过户交易手续，买卖双方还需要在房产管理部门签署正式的网签合同。
观点二认为，日，章某、何某、第三人东莞市品位房地产中介有限公司签署的《房地产买卖合同》，是一份正式的本约合同，而不是预约合同。
笔者同意观点二。理由是，第一，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》&第一条当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。&规定，房地产买卖合同约定：章某将其东莞市凤岗镇黄洞村金凤豪苑5栋1501房屋（包括室内装修及房屋内的家私、电器等物品在内）以人民币捌拾玖万元整（￥89万元）的价格出售给何某，以及合同标的物（房屋）状况、房款支付方式、税费承担、违约责任、递件过户等内容。这些内容不仅有确定的当事人，标的和数量，更对案涉房屋的房款、交楼、违约责任等内容均有明确约定，章某负有交付房屋、办理产权转移登记的义务，何某负有支付房款的义务，完全符合合同成立的条件，案涉《房地产买卖合同对各方当事人均有法律约束力。第二，根据梁慧星教授&区别本约与预约的标准就是：交付付款义务是否直接发生？如果直接发生交货付款义务，是买卖合同本约；不直接发生，需要一个中间环节（另外订立一个合同），依据另外订立的合同发生交货付款义务就是预约&[③]，案涉《房地产买卖合同》明确约定买方支付房款，卖方有收受房款的权利并履行交付房屋的义务。所以，《房地产买卖合同》是本约，而不是预约。
第二，只要章某与何某全面履行她们与第三人东莞市品位房地产中介有限公司于日共同签署的《房地产买卖合同》的合同义务，不动产登记部门完全可以办理过户交易手续。理由是，根据上述房地产买卖合同第四条规定&买卖双方应于卖方需赎楼的，注销抵押登记取回房产证原件后七日内须到房管所签署《房地产买卖合同》（即房管部门办理产权变更登记所需签订的网签合同）&之规定，章某签署房管部门办理产权变更登记所需签订的网签合同是合同义务。根据《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》规定，只要章某、何某全面履行日签署的《房地产买卖合同》的合同义务，办妥房屋产权变更登记手续，是完全可以实现的，无须另行签订契约。
第三，章某&以未签署正式网签的《房地产买卖合同》为由，否认其办理案涉房屋买卖过户手续的合同义务&的主张，完全错误。东莞市房产管理部门公布的由广东省建设厅和广东省工商行政管理局共同制作的《房地产买卖合同》（适用于二手楼买卖）与案涉三方签署的《房地产买卖合同》相对照，案涉三方签署的《房地产买卖合同》的内容已经完全包括了章某所称&网签的《房地产买卖合同》&，而且案涉三方签署的《房地产买卖合同》约定的内容更有利于章某。譬如，网签《房地产买卖合同》&第七条税务承担办理上述房地产过户所需缴纳的税费，由甲、乙双方按规定各自负责&，而三方签署的《房地产买卖合同》第五条&2、买方支付二手房过户所有税费&。
二、案涉《房地产买卖合同》是否有效？
观点一认为，《房地产买卖合同》属于无效，没有经过案涉房屋共有人蔡某同意处分共有房屋，属于《合同法》第五十一条规定的情形。
章某便持这种观点。章某认为，案涉房屋，是其与蔡某从2007年至2014年同居期间，一直以夫妻关系同居，涉案房屋是其与蔡某同居期间取得的财产，没有取得蔡某同意，擅自处分案涉房屋，属于无权处分，《房地产买卖合同》无效。特别是，蔡某不同意出卖涉案房屋，已经另行向法院提起诉讼，要求撤销案涉三方签署的《房地产买卖合同》。
观点二认为，《房地产买卖合同》合法有效。
笔者赞同观点二，《房地产买卖合同》有何某、章某在合同上签名摁印，并加盖了中介公司的公章，是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和法规的强制性规定，也不存在欺诈、胁迫等可撤销情形，合法有效。理由如下：
第一、案涉房产所有权属于章某。案涉房屋的商品房买卖合同（章某与房地产开发商）（合同编号；FBB999049）及广东省地方税务通用发票（电子）（票面金额为元，发票号码：）及房屋产权证、房产登记信息查询结果等证据，均显示案涉房产所有权属于章某，而非章某与蔡某共有。
第二、不动产登记簿记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人。《中华人民共和国物权法》第六条第一款规定:&不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。&、第十七条规定&不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。&及第十六条规定：&不动产登记薄是物权归属和内容的依据。&，实际上就是确立了登记的权利推定效力。不动产登记薄是物权归属的依据。确定产权首先应当以登记薄（注：本案中的房产登记信息查询结果）作为产权确认的依据。如果有人主张登记薄记载错误应当由其承担相应的举证责任。
第三、章某称：&蔡某对案涉房屋享有份额，案涉房屋属于章某与蔡某共有财产&之主张，缺乏事实和法律依据。2007年起至2014年期间，尽管章某称&他们以夫妻名义同居&，并生育了一女孩。根据《中华人民共和国婚姻法》（以下简称《婚姻法》）第八条&要求结婚的男女双方必须亲自到婚姻登记机关进行结婚登记。符合本法规定的，予以登记，发给结婚证。取得结婚证，即确立夫妻关系。未办理结婚登记的，应当补办登记。&之规定，截至一审辩论结束前，蔡某与章某没有办理结婚登记，不是夫妻，不能按照《婚姻法》规定，认定案涉房屋是婚姻关系存续期间的夫妻共同财产。
退一步来讲，即使认定蔡某在购买案涉房屋时有出资，蔡某仅对章某享有债权，根据物权优先原则，蔡某主张案涉房屋享有份额，属于共有人，缺乏事实和法律依据。
第四、何某因信赖登记所记载的权利而与权利人章某进行的交易，在法律上应当受到保护。不动产登记薄记载的权利和内容，第三人会产生信赖，这种信赖应当受到保护，这就是公信力。根据《物权法》第十七条规定&不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。&之规定，蔡某认为其也是案涉房屋的共有人，必须提供提供充分证据予以推翻，否则，凡是信赖登记所记载的权利或占有人为所有人，从而与该权利人进行交易的人的合法权益仍应受到法律保护。
第五、根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定&当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。&，章某以案涉房屋属于其与蔡某的共同财产，没有处分权，主张案涉合同无效，缺乏事实和法律依据。
第六、本案中，章某没有提供任何证据证实，其签署案涉《房地产买卖合同》时，存在欺诈、胁迫情形。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国〉的解释》第九十条规定，章某承担举证不能的不利后果。
三、何某要求继续履行合同是否具有可行性？
根据《合同法》第一百零七条&当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。&，实际履行是最基本的违约责任承担方式，本案何某要求继续履行合同，不存在《合同法》第一百一十条&当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外:（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。&之规定情形。因此，何某关于&继续履行&之请求，既符合法律规定，又没有实际不能继续履行的情况。
（一）章某以&案涉房屋是其与蔡某共同共有的财产&为由，辩称&案涉房屋买卖继续履行存在法律上的障碍&之主张，不成立。案涉房屋登记在章某名下，章某是案涉房屋的权利人，享有100%产权，章某完全有权处分其名下的涉案房屋，根据以上分析可知，蔡某不是案涉房屋的共有人，章某依据《物权法》第九十七条规定&处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。&，对抗何某继续履行合同的事由，缺乏事实和法律依据。
（二）章某的唯一一套住房不能强制执行的抗辩理由，不成立。本案中，章某看房价上涨后，就不愿意卖房屋，以唯一一套住房为由抗辩，违反了&任何人都不能因为自己过错行为而获得利益&的法律基本原则，出卖房屋是当事人能够预料的风险范围，是当事人真实的意思表示。
根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条之规定，章某完全可以用何某给付的房款，支付5到8年的租房费用（按照当地平均租房价格），所以，章某名下的房屋完全就可以被执行。
（三）案涉房屋的抵押权人的权益，能得到充分保障，并能注销案涉房屋的抵押登记。案涉房屋现抵押于中国工商银行股份有限公司东莞某支行，《房地产他项权证》证号为，抵押金额为467000元，抵押期间为日至日；案涉房屋转让应先清偿所欠第三人中国工商银行股份有限公司东莞某支行的全部债务，消灭抵押权。根据《物权法》第一百九十一条之规定，及第三人亦同意由何某代替章某偿还贷款，并注销房产抵押登记。
（四）何某具备继续履行所需其支付案涉房屋房款的能力。根据法院的要求，何某将履行合同所需支付的房款存入银行，该款已被法院冻结，充分说明何某具有支付案涉房屋房款的能力。
综上，章某作为卖方、何某作为买方、品位中介公司作为经纪方，三方共同签订了一份编号为&&的《房地产买卖合同》不存在法律上或事实上不能履行的情形，其合同标的亦不存在不适于强制履行的情形，且何某明确表示同意将付款方式变更为一次性支付，故何某请求继续履行合同，具有合同以及法律依据。
章某是案涉房屋的所有人，其有权对案涉房屋进行处分，其与何某、品位中介公司于日签订的《房地产买卖合同》是三方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，《房地产买卖合同》合法有效。《房地产买卖合同》明确规定了房屋的转让价格、房款的支付方式和支付时间、房屋交付及过户、违约责任等内容，是本约合同，而不是双方买卖的意向，不是预约合同。何某履行合同所需支付的房款已被法院冻结，说明何某具备相应的履行能力，且中国工商银行股份有限公司东莞某支行亦同意何某代替章某偿还贷款并注销房产抵押登记，案涉房屋继续履行不存在法律上和事实上的障碍。因此，何某继续履行合同的请求具备事实和法律依据。
【作者简介】
黄连禧，广东康邦律师事务所主任律师，西南政法大学，主要研究方向为民商事。 责任编辑：ang
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求翻译：3、买卖双方因履行本合同而发生的银行费用，买方发生的由买方负担，卖方发生的由卖方负担。是什么意思？
3、买卖双方因履行本合同而发生的银行费用，买方发生的由买方负担，卖方发生的由卖方负担。
问题补充：
3 because of the discharge, the seller of the contract and the case of the buyer's bank charges incurred by the buyer, the seller had occurred, and the burden borne by the seller.
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3, occurred because of the contract the seller and bank charges, the buyer is for the buyer, the seller be borne by the seller.
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关于合同不明确情况的处理
来源：信管网
【信管网：项目管理师专业网站】
关于合同不明确情况的处理
如果遇到合同不明确的情况时该怎么办呢？新《合同法》第61条明确规定，对于合同不明确的情况，应刍先协商，达成补充协议。达不成协议的，依照合同其他条款或交易习惯确定。如果依此不能明确有关条款的含义，那就要用《合同法》第62条来解决。第62条是针对那些常见的条款和质量、价款、履行地点、履行方式等约定欠缺或不明确所提供的一个法定硬标准，是确定当事人义务的法定依据。
(1)当事人对标的物的质量要求不明确的，按国家标准和行业标准。没有这些标准的，按产品通常标准或符合合同目的的标准。
(2)履行地点不明确时，按标的性质不同而定：接受货币在接受方，交付不动产的在不动产所在地，其他标的在履行义务方所在地。履行地在法律上具有非常重要的意义，它可以确定由谁负担，货物的所有权何时何处转移，货物丢失风险由谁承担等，在诉讼中，也是确定管辖权的重要依据，所以签订合同对履行地条款要特别注意。
(3)履行期限不明的，债务人可随时履行，债权人可随时要求履行，但应给对方必要的准备时间。在这里特别提醒债权人要注意诉讼时效，关于随时履行受不受诉讼时效的制约目前仍有争议，不过最好在时效以内主张权利。
(4)履行费用负担不明确的，由履行义务一方负担。履行费用是履行义务过程中各种附随发生的费用。在合同中应该考虑各种费用的分担，如果没有约定，视为由履行义务一方承担。
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二手房买卖合同没有明确付款时间,卖方收不到钱怎么办
我是卖方，当时房子还有剩余贷款没有还清。签合同时，中介及买家三方约定买家贷款买房，分三笔给钱，笔首付款用来还房屋贷款。第二笔在贷款初审通过当天给，第三笔银行贷款批贷下来后给。当时被中介及买家忽悠说大家都按流程走，落实到字面上只写了笔首付款的付款时间，后面第二笔和第三笔钱如何支付及支付时间合同上没写。合同上只写了买家贷款买房。...
我是卖方，当时房子还有剩余贷款没有还清。签合同时，中介及买家三方约定买家贷款买房，分三笔给钱，笔首付款用来还房屋贷款。第二笔在贷款初审通过当天给，第三笔银行贷款批贷下来后给。当时被中介及买家忽悠说大家都按流程走，落实到字面上只写了笔首付款的付款时间，后面第二笔和第三笔钱如何支付及支付时间合同上没写。合同上只写了买家贷款买房。合同上还写了我要在90日内给他过户。在买家付了笔钱之后就一直拖着不去办贷款，我催了很多次让他们赶紧付钱我好给他过户，但他一直置之不理。期间也多次要求中介出具一个详细的付款方式和付款期限的补充协议，但买家一直不。离90日期限只有半个月时间时，买家说要全款，而且态度很强硬说就在90天的后再给钱，让我给他签个变更付款方式的补充协议。中介还把自己的责任撇清说造成延迟收款延迟交房，不是他们的责任。还威胁我说我不签这个补充协议，就没办法缴税，没办法预约过户。这种情况下，我怎么才能保护自己的权益，在收到买家的全部已付款之后再给他办过户是否可行？如果我不签中介说的那个变更付款方式的补充协议，是否真的就如中介所说是我的原因没办法缴税、没办法按期过户？我需要付违约责任吗？
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和对方协商，签订补充协议。中华人民共和国合同法　第六十一条　合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。　　第六十二条　当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条　的规定仍不能确定的，适用下列规定：　　（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。　　（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执府定价或者政府指导价的，按照规定履行。　　（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。　　（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。　　（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。　　（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
不知道下面这条知识能否帮助到您
在房屋买卖过程中,常会出现双方签署合同后,一方毁约的情况。如果签约后,卖方因个人原因不愿出售房屋该怎么办呢?什么情况下需要承担违约责任?而什么情况下既能解约又能不赔钱呢?
签订二手房买卖合同后 卖方毁约后果有哪些?
你好，如果协商一致，由买家一次性付款也可以。你所主张的合同内容，未写入合同，只是口头的一个约定，除非你能提供证据证明之前的约定，否则你很难主张权利。是否违约，要看合同中是否约定，依据现在的合同看，对你不利。
你好，有合同的按照合同的约定解决，建议积极收集证明对方态度不积极，导致合同不能履行。协商解决，协商不成可积极诉讼维权。
我的补充：
您好!这个是需要根据合同而定!
建议你做好相关的电话录音，如你所说的情况很有可能发生纠纷，你也可给对方及中介公司发律师函，催促其支付第二笔款项。
您好！1具体根据合同约定，要求对方继续履行合同；2我可以做风险代理，胜诉后付费；3建议委托律师代理，详情请来电咨询。
具体根据合同约定，要求对方继续履行合同。本人为专业的房产律师，具体问题欢迎来电详询。
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