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&再次关注地价房价与GDP
来自：保密
发帖：24＋125
[center]再次关注地价房价与GDP[/center]
再次关注房价，最近要谈到的是本次国企疯狂圈地，民营房地产老板这次吓得够呛：不算成本，不问价格，只顾举牌~~~ 还是老套路：国企买地保值，地方政府卖地增收，这疯狂地一买一卖，GDP拉起来了，保8了~~~ 这篇文章挺好，其中有段话更精典，我单独拉出来：先把复杂的事情看简单，具体到一户家庭，最近十年中，这户人家是否买过房，何时买过房，已经成为家庭兴衰的绝对标志。一线城市，如果十年前买房与今天买房，同样地段同样面积的房子可相差约一百五十万元，二、三线城市因收支比的关系，在两个时点买房所承受的负担绝对货币量小而离差更大，可以认为，在当今社会里，这户人家投资了什么，是否努力工作已经无关紧要，关键何时买房，十年前买房还能过，今天买房已沦为悲惨的房奴，而今后几年必须买房则会让这户人家陷入绝望境地。
转：近期，一线城市房地产市场出现捂盘惜售和快速涨价现象，一些城市的政府纷纷高调表示，要惩处捂盘惜售的开发商。 　　这一轮房价上涨，与历次的房价上涨绝对不同，这次房价上涨的直接动力，来自于今年初各地政府的“救楼市”政策，在经济危机的大背景下，有人出主意，可以再利用房地产拉动经济，实现所谓“保八”。这种做法不择手段，其实质是，在严厉调控了五年都没有压住的虚火上浇了油。 　　当下世界房价一片惨跌，而唯独中国房价调头猛涨，这并不是中国房子质量特别好，而是这里把“房子”与“大白菜”搞混了。 　　大白菜是商品，某城大白菜涨了，东西南北的大白菜就会涌入，当地人也会改吃其它菜，市场机制有平抑价格刺激供给的作用；而房子不完全是商品，某城房子涨了，东西南北的房子搬不过来，当地人也不能在马路上搭窝棚，市场机制平抑价格刺激供给的作用极为有限。在老牌资本主义国家里，“房子”与“大白菜”是不能搞混的，那里政府提供大量的公共住房或叫平民住宅，那里的住房私有化程度，远低于现在的中国。 　　这次房价上涨，火上浇油只是外因。理论上，中国楼市由廉租房、经适房与商品房组合构成，从1998年就国家就出台了廉租房、经适房的政策，在2007年，中央政府又特别强调了各地政府对廉租房、经适房供给的责任，而直到现在，在中国大地上，廉租房极为罕见，经适房浑身毛病，实际上，各地政府在提花廉租房、经适房方面的“捂盘惜售”，才是这次房价上涨的真正内因。 　　很清楚了，有地才有房，提供土地的龙头老大，即各地政府现在的所谓惩处捂盘惜售只能又是“作秀”，其中道理，有关土地两权分离和有关分税制等深层原因，许多帖子已经分析过这里就不展开了；这里再深入讨论一下，这种罕见的完全背离经济运行态势的房价上涨的后果。 　　先把复杂的事情看简单，具体到一户家庭，最近十年中，这户人家是否买过房，何时买过房，已经成为家庭兴衰的绝对标志。一线城市，如果十年前买房与今天买房，同样地段同样面积的房子可相差约一百五十万元，二、三线城市因收支比的关系，在两个时点买房所承受的负担绝对货币量小而离差更大，可以认为，在当今社会里，这户人家投资了什么，是否努力工作已经无关紧要，关键何时买房，十年前买房还能过，今天买房已沦为悲惨的房奴，而今后几年必须买房则会让这户人家陷入绝望境地。 　　再把简单的事情看复杂，这种奇特住房消费，已经导致社会价值取向紊乱，助长了人们投机心理而抑止了人们努力专研技术；已经导致社会处于严重分配不公状态，资本逐利机理，会让钱从制造业中不断流出，而虚拟经济的泡沫越堆越大。在这根利益链上，以地生财的地方政府正在进行着极为奢侈的公务消费，以房生财的开发商聚敛了大量的社会财富。 　　回首改革开放三十多年，前一阶段，具有明显的普惠性质，这也成为经济发展和社会稳定的基础性因素；后一阶段，一些专家精英们用“阵痛”措辞描述和掩饰事实上已经出现的非普惠性质，许多善良的人们相信了这种说法，他们相信“阵痛”难以避免但终将过去，普惠还会到来。然而，这次政策造成的罕见的完全背离经济运行态势的房价上涨，无疑是人为地延长了“阵痛”，这种通过“救楼市”，将某些利益集团的危机转嫁到许多平民头上的方式，它的伤害面，绝不限于打算在最近时期买房子的人们。 　　吃饭、住房，从来就不是单纯的经济问题。 　　但愿以下的担心，仅仅是杞人忧天：这场半年以前故意对房价的火上浇油，一不小心半年以后会蔓延成一种摧毁力极大的通货膨胀。
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房子对tg来说是吸取财富的工具
房子对有钱人来说是剥削穷人的工具
房子对穷人来说是挂在手脚上的铰链
房子本质就是一个水泥壳子
是什么取决于你处于什么阶层
...楼主...
来自：保密
发帖：49＋2106
反正人民就是为tg打工的。他们缺钱了就会想起我们了
不是又要开征汽车环保税了嘛。。。草。。。年初鼓励大家多买车，现在养肥了 就要开刀了。。
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The man from God knows where
来自：保密
发帖：24＋126
如果是tg的既定方针，房价看来还要暴涨啊
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房子对tg来说是吸取财富的工具
房子对有钱人来说是剥削穷人的工具
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是什么取决于你处于什么阶层
首先，请你以一种，团成一个团的姿势，然后，慢慢地比较圆润的方式，离开这座让你讨厌的城市，或者讨厌的人的周围首先，请你以一种，团成一个团的姿势，然后，慢慢地比较圆润的方式，离开这座让你讨厌的城市，或者讨厌的人的周围
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已报名参加的人员:其实房价和GDP并没有多大关系，大城市才有房地产 - 潇湘晨报网
<meta name="Description" content="总的来说。房子实在是太贵了。房价和什么有关呢?作者很严肃的告诉你：“房价和GDP，人均GDP，GDP增速无关”!!房价所在，是“区位度”，房价反应的，其实是一种“集聚”效应。所以说，只有大城市才有房地产。
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来源：凤凰财经
作者： yevon_ou编辑： 卢映洁时间：
　　一、价值
　　很多时候，我很迷惘。因为我知道房子是非常贵的。
　　譬如说，前一阵子换新租客。我给客户添了一台50寸的彩电。电视机非常地大，简直象一架婴儿小床。而带低音炮，丽晶画质，网络USB和无线蓝牙功能。家居品质，的确提升了一个台阶。
　　这样一台彩电，只收了我2999元。
　　上次顾淳相亲，我才惊讶地发现，原来这家伙有厨师执照。据说是当年为了哄女朋友开心，特意去考的。然后我问他在家里面做不做饭。他说，炒菜是小事，但是你要事先把这么多的材料准备好，切片整齐。
　　然后下锅一炒。事后又要洗碗，这实在是打击士气，毫无成就感的一件事。所以，越来越多的我们去到饭店吃饭。
　　但是饭店吃饭也不贵。哪怕很不错的中餐厅，坐进去，点几个菜，结账人均也就七八十元。你仔细算算这些盘子，碟子，仅仅让我洗碗，我就受不了。这样得出的结论，吃饭也不贵。
　　总的来说。房子实在是太贵了。
　　我们很难理解。为什么一台30kg重的，集中了当代诸多最先进科技的大彩电，只要卖你2999元。
　　我们也很难理解，当你点上六七个菜，洗掉二十个碗碟，再加上备料，切工，大厨，卫生。饭店还要房租灯光环境，最后才收你人均几十元钱。
　　相比之下，房子为什么要这么贵!
　　现在已经很少有人回忆。但是很多年前，早至年时，当时空军们有一个口号：&房价，应该只卖建筑成本价。即1500元/㎡&。
　　空军们的口号是，房子，不就是一堆钢筋水泥么。就该卖水泥成本价。
　　当然，现在已经很少有傻空这样说话了。傻空们现在的心愿，是房价只卖&钢筋水泥&十倍价，15000/㎡，已经谢天谢地了。
　　二、鉴今
　　读史以鉴今。要研究上海楼市的走势，另一个方法，就是看看成熟市场，看看别人是怎样走过来的。
　　正譬如我们说，要研究内地城市，后发城市的房价走势，十分简单。只要看看上海楼市是怎样走的即可。上海的楼市历史，减去三五年，就是内地的历史。
　　所以zhifei问我天津塘沽怎么看，我说照抄浦东新区历史就可以了。这是一个资源投入的新城，但弱点是开盘起价就已经太高。
　　同样道理，前天聚会之后，各位都对楼市充满了信心。试图在房子里面挖掘出A8，A9来。在繁华的喧嚣之中，我有时候想想，房子，真的有价值么?
　　我们举三个例子，美国，日本，香港。
　　这三者其实是很不同的。美国，代表着大型的农村。地价基本没有价值。日本，代表着中型国家。土地有稀缺，一半城市一半农村。香港，是城邦型国家(地区)。
　　对于美国来说，美国完全都没有房地产。
　　房地产在美国，并不是一项稀缺资源。美国的人均居住面积，大约在80平米左右。基本不存在&房痴&,&房奴&。
　　以美国一套典型的小镇上的郊区房子而言。售价25万美元。大概分三部分组成。其中，建筑成本8万美元，地价8万美元，&建筑许可&8万美元。
　　建筑许可，这一块的成本，也是美国国家主义的典型失败。在美国造新房子，你必须得到左邻右舍的同意。包括新建房的高度，颜色，建筑风格，都有严格的限制。这样做的结果，最终是推高了房屋售价。
　　但无论怎么说，我们可以看见的是。在美国，&房地产&是完全不稀缺的。地价和建筑成本的比例，大约是1:1。
　　如果换算成人民币的实际体验。你可以设想成，在中国内地农村，建一幢房子，只要25W元人民币。其中8W建筑成本，8W地价，8W交给村长。
　　其次说日本，日本的国土面积，37万平方公里，大致相当于中国二个省。日本的房地产市场，可以割裂分成二个市场：东京，非东京。
　　很多人都知道日本&房地产&狂潮。但进一步细心读阅史料的人，才会发现，这个狂潮，绝大部分都发生在东京。在东京以外的地方，哪怕在大阪，福冈这样的地方。房地产价格也不是太高。可能只有东京1/3的价格。和青岛也差不多。而在日本更低一级的行政区，在一些乡和镇，已出现了无人居住的村落。房地产甚至完全不值钱。一百万日元就可以维修拿走。
　　最后的例子是香港。香港是一个城邦型的国家(地区)。全香港都很贵。哪怕最偏远的元朗，屯门，现在新盘也要近100000元/㎡。
　　这三个例子告诉我们的是什么呢：
　　&房价和GDP，人均GDP，GDP增速无关&!!
　　这是一个非常非常重要的结论。我们曾看到，许多人把上海，北京的房价，和美国比较。并且问&美国的房价才卖多少&。不如抛了房子移民。
　　你要和他说，&房价，和GDP、人均GDP、GDP增速无关&。
　　简单点来说，北京和长城关外的张家口，其人均GDP经济发展水平，其实是差不多的。这二者房价差多少倍?
　　三、房价所在
　　第三步，我们来看看。是什么东西，支撑到北京上海房价，40000元/㎡以上的。
　　同样的二个兄弟城市，因为其定位不同，功能不同，其房价可以差一倍，3倍，5倍。哪怕他们的经济发展水平，GDP人均是几乎一样的。
　　较典型的，譬如东京和大阪，台北和高雄，首尔和釜山，上海和南京。若单纯论人均GDP，上海还没有苏州高。
　　那么，是什么支持到上海房价卖40000/㎡么。这个才是核心因素。如果这个因素不再，或者改变，上海房价就会狂跌，甚至跌到比无锡还低。
　　我认为是&区位度&。
　　很多人不知道，在一个消费品市场上，只有前三名的品牌可以活下去。譬如P&G，Unilever，Colgate。因为消费者可能先选第一名的品牌;他觉得不满意，再选第二名的。再觉得不满意，才选第三名的。。。。而之后的第四第五名，生存的机会已经十分渺茫。或许在细分市场还能找一点机会。
　　同样道理，在资本市场上，行业No.1的公司市值，通常是No.2的十倍。典型的譬如Intel和AMD，苹果和HTC，新浪和网易搜狐。
　　这其中的道理，也是一样的。一旦市场凝固成全国性大市场，而不是分立的板块一块一块(换言之，人口全国流动)。则只有No.1赢家通赢。No.2绝不是比例的问题，而是成指数差距的问题。
　　大约二年之前，GE通用电气医疗器械，招收一个中国区CEO，开出了远远高于市场价一大截的工资。该职位，对于履历并无特别要求。仅有一点附加条件：&不得居住于上海/北京，需居住在中国其他任一城市，以便开拓二级市场&。
　　这也正是很多跨国大型公司的策略。当一个公司要在亚太区步一个点，他首选的位置会是东京，或者香港(Asia excl.JP)。如果他要步第二个点，又或者是中华区长得很大，他才需要在&二级城市&中挑选一个。备选的就是北京/上海。
　　如果他要继续再挑选，我们很难想象，有什么样的公司，会把HQ设到杭州去。除了浙江省的本土公司，或者就是业务极端依靠浙江的公司了吧。
　　然后再进一步，如果在宁波开设一家&世界500强中心&呢。那多半会死得很惨，成烂尾楼的。
　　这也就是No.1的好处。即对于跨国公司阿拉伯富豪这样的大鳄来说，Great China区，他只要和No.1打交道就可以了。
　　只有当No.1满足不了他的需要，又或者业务增长到很大很大的情况下，才需要开始考虑No.2
　　所以，在&外来大鳄&这件事上，No.1是赚足了风头。一个人独享了太多的好处。这绝对不是简简单单的比例关系。
　　No.1通常是No.2的十倍。
　　北京有那么多外国使节。每一个大使馆都有一大群为他们服务的房东。这是天津所绝对没有的。
　　北京有许许多多中石油中石化中海油中国电力的总部，所以哪怕北京的人均GDP和张家口差不多。但北京的房价，可以是原绥远省首府的10倍。
　　四、幂定律
　　下面，介绍一个定量计算的&幂定律&。
　　幂定律，是混沌学科中的一条定律。混沌学的本质，就是&没有道理&。所以幂定律没有任何道理，纯粹是一种猜想，纯粹是一种经验定律。没有任何理论基础。
　　幂定律指的是，对于一个大型的，复杂的，有机的，正正正正反反反反负负负负反馈的系统。其博弈的最终结果，大致会形成&幂定律&：1，1/2，1/3，1/4，1/5&&
　　譬如说，在海滩礁石上的生物统计。占统治地位的生物数量，是第二名的2倍，第三名的3倍，第四名的4倍&&&&
　　譬如说，美国大城市的人口，第一名的纽约，是825W，第二名洛杉矶385W，第三名芝加哥287W&&&&
　　同样道理。在体育明星，和高管薪酬中，也满足幂定律。第一名明星运动员的收入，会是第二名的2倍，第三名的3倍，第四名的4倍&&&&哪怕他们运动水平差不多。
　　其具体的解释，是人们宁可花10.99美元，去看一场最棒的比赛。也不用花9.99美元，去看一场次棒的比赛。于是赢者通吃。
　　有兴趣的读者，可以自己去找些文献。譬如:http://blog.ecocn.org/archives/656
　　幂定律不是万能的。如本节开卷就写的，他并不精确，只能作为估算使用。
　　在同一个区域之中，&首位&要比第二名贵一倍。就好像上海要比杭州贵一倍。
　　而在同省之中，这又是排位。&首位&杭州要比宁波再贵一倍。
　　再到地级市里面，&宁波&要再比象山贵一倍。
　　虽然大家GDP都差不多的。
　　再次重申一边，幂定律毫无依据。纯粹是一种混沌科学。
　　我们只想跳过来直接说我们的结论，&只有大城市，才有房地产&。
　　五、结论
　　我们的结论是，&只有大城市，才有房地产&。
　　根据我们的思考，美国，日本，香港，都是GDP接近三万美金的成熟市场。但是他们的房地产市场结构，完全不同。
　　我们认为，房价，和GDP并没有太大的关系。
　　房价之所以凌驾于GDP之上，房价反应的，其实是一种&集聚&效应。
　　只有当一个城市，反应出了&集聚&效应后，才会产生房地产的溢价。譬如上海杭州宁波象山，他们的经济发展水平相当，但房价是8:4:2:1.
　　所以，上海北京的房价，就该是工资的45倍。你如果不满意，你可以住到象山去。
　　从目前的情况下，中国九百六十万平方公里，集聚成一个中心，似乎可能性还不大。
　　中国暂时华北以北京为中心，华东以上海为中心。
　　如果要去外省投资房地产，不是不可以。但切莫照搬北京上海的例子。
　　我们要时时刻刻记着，只有人潮集聚的地方，产业集聚的地方，房子才能卖得超过1500元/㎡，产生&钢筋水泥&溢价。
　　否则，哪怕GDP高如日本，人口稠密如日本，越前越後，备前备后，很多土地也是空置着，房子白送人都没人要。
　　只有大城市，才有房地产。
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