出租人未通知次承租人起诉出租人出售房屋给第三人的行为是否有效

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-05-19 11:48 标签： 出租人 承租人
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出租人在未通知承租人的情况下与第三人签订的房屋买卖合同有效吗？当前位置：
出租人未通知承租人出售房屋给第三人的行为是否有效？
作者：新余市中级人民法院
甘致易&&发布时间： 08:00:13
　　【案情】自2008年3月起，刘某租赁王某一套房屋用于居住。2009年9月，王某在未告知刘某的情况下，将该套房屋出售给李某，并办理了房屋产权变更登记。刘某获悉后，要求王某以同样价格卖给自己，遭王某拒绝。刘某遂称王某侵犯其优先购买权，王某与李某之间所达成的房屋买卖协议无效。
　　【分歧】出租人未通知承租人的情况下出售房屋给第三人的行为是否有效？
　　第一种意见认为，出租人出卖出租屋，应提前通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人在未通知承租人的情况下，出卖房屋的行为无效。
　　第二种意见认为，出租人在未通知承租人的情况下，将房屋出售给第三人的行为，虽然侵犯了承租人的优先购买权，但并非无效。刘某只能要求王某赔偿其由此造成的损失。
　　【管析】笔者同意第二种意见。
　　1988年颁布的《最高人民法院关于贯彻执行&中华人民共和国民法通则&若干问题的意见（试行）》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”从该条中可以看出，出租人在未通知承租人的情况下，出售出租屋给第三人的行为侵犯了承租人的优先购买权，承租人可向法院请求宣告该房屋买卖行为为无效行为。该条款赋予了承租人的优先购买权具有物权的效力，承租人享有对抗第三人的权利。但问题是，2007年颁布的物权法确定了物权法定的原则，物权的种类必须由法律规定，而在物权法所规定的他物权中并无优先购买权。因此，最高院的司法解释和物权法的规定存在冲突。最高院的司法解释是否还应适用呢？
　　笔者认为，优先购买权指的是特定权利义务关系的一方当事人依照法律的具体规定享有的、在同等条件下对标的物能够优先购买的权利。该优先购买权对标的物的所有权有一定的限制力，但其并非物权的种类，它确定的是出租人在出售房屋时的义务，但不能以此对抗第三人。在合同法的第二百三十条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”该条中也只是规定了出租人所应承担的义务，而未规定第三人是否应承担此项义务。因此，在笔者看来，因最高院司法解释中的“出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”与物权法定原则的要求存在冲突，在本案中不应适用。对于出租人未能履行合同 法中所规定的义务，由此造成承租人的损害，承租人只能根据合同追究出租人的违约责任。
　　就本案而言，王某与李某之间签订的房屋买卖协议是有效的，刘某要求法院确认该协议无效的请求不应支持。对于王某侵犯了刘某的优先购买权，由此造成的损失，刘某有权要求王某赔偿。
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未经承租人同意，亦未提前通知承租人，出租人能否将房屋出售给第三人？
　　二、本案中，原告周某彬出卖房屋的行为侵犯了被告王某华依法享有的优先购买权，属于无效的民事行为，在同等的条件下，原告周某彬应当将其房屋出售给被告王某华。
　　优先购买权制度，是民法中的一项固有制度。所谓优先购买权，是民事主体在民事活动中享有的重要，它是一种优先权，是指民事主体在特定买卖的同等条件下，依法享有优先于他人购买财产的权利。它不仅包括承租人优先购买权，还包括人优先购买权、优先购买权、公有的住房出售时原住户的优先购买权、职工购买公有住房五年后出卖时的原产权单位的优先购买权等优先购买权关系。承租人优先购买权，是指公民、作为承租人时，对于财产所有人即出租人在出卖其出租物时，在同等条件下，其所享有的优先购买的权利。承租人优先购买权涉及三方主体：出卖房屋的所有人即出租人，优先购买权人即承租人，其他购买人即第三人。
　　根据我国相关法律规定，我们来探讨本案例所涉及的两个问题：
　　1.承租人优先购买权的法律特征
　　(1)承租人优先购买权是由法律直接规定而产生的民事权利。民事主体是否享有及在什么条件下享有优先购买权，均由法律直接规定，而不得由约定。如前述《城市私有房屋管理条例》第11条之规定。通常情况下，承租人的优先购买权不得由当事人约定，只有合法的民事主体才享有优先购买权。
　　(2)承租人优先购买权是承租人依法对出卖房屋的所有权人即出租人享有的一种。出租房屋的所有人出卖出租房屋时，应提前通知优先购买权人即承租人，承租人在同等条件下，可以主张优先购买权。如果其优先购买权受到侵犯，承租人可以请求法院以宣告房屋买卖无效的方式来维护其优先购买权。
　　(3)承租人优先购买权是专属于承租人的民事权利。如前所述，承租人的优先购买权是由法律直接规定而产生的民事权利，因而，通常情况下该优先购买权不能通过转让、继承等方式转移给他人。
　　(4)承租人优先购买权是一种附条件的形成权。由于承租人行使优先购买权后，依法排除了出租人把房屋出卖给他人的可能，而且在双方之间形成的买卖权利义务关系，承租人还须以&同等条件&为前提，因此，承租人优先购买权是一种附条件的形成权。
　　2.承租人优先购买权的适用条件
　　承租人优先购买权只有同时符合下列条件才能适用：
　　(1)在行使优先购买权时，承租人和出租人之间必须存在合法、有效的房屋租赁合同。所谓房屋租赁合同，是指出租人将房屋提供给承租人使用，承租人给付租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。房屋租赁合同是一种双方法律行为，合同一旦生效，承租人即取得了房屋的占有权和使用权，出租人虽然保留所有权，但其所有权受到承租人用益物权的一定限制。承租人行使其优先购买权之所以要求其与出租人之间存在合法、有效的房屋租赁合同，这是因为承租人优先购买权是基于租赁合同而由法律直接赋予特定购买人即承租人的一种先买的利益，是对出卖人即出租人的一种合法限制或约束。如果承租人在主张优先购买权时，与出卖人之间不存在房屋租赁关系，或该房屋租赁关系违法或超过租赁期丧失效力，即使他们之间过去存在着合法、有效的租赁关系，承租人也不享有优先购买权。
　　(2)承租人的优先购买权必须是在出租人出售其出租房屋的同等条件下才能行使。这是承租人优先购买权行使的核心问题。承租人的优先购买权并非以优于他人购买条件而取得出租人出租房屋的优惠权。承租人优先购买权的行使既未能影响房屋买卖本身的性质和成立条件，亦不能损害出租人出卖出租房屋的合法权益。承租人只有按照等价有偿的原则履行中同等条件的义务。
　　承租人优先购买权的行使，对同等条件之理解是一个重要的问题。同等条件最主要的因素包括买卖标的、价格条件。应当说，同等条件通常理解为优先购买权人所接受的买卖标的和价格条件与其他购买人相同或一致。就本案而言，房屋所有权人原告周某彬将出租的3间房屋出卖给何某雄，双方议定的价格为10万元，那么这里的买卖标的即3间房屋，价格条件即是10万元，就是所谓的&同等条件&。对承租人被告王某华而言，只要他愿意以10万元的价格购买这3间房屋，那么，他就享有优先购买权。
　　(3)承租人优先购买权必须在一定期限内行使。根据国务院《城市私有房屋管理条例》第H条的规定，对私有房屋的买卖，出租人须提前3个月通知承租人。《最高人民法院关于贯彻执行&中华人民共和国民法通则&若干问题的意见(试行)》第118条也规定，出租人出卖出租房屋，须提前3个月通知承租人。由此可见，在我国，承租人优先购买权的行使期限为3个月。承租人优先购买权的行使期限，应从出卖人即出租人通知承租人或承租人能够行使优先购买权时起开始期间计算，在此期间内出现特殊情况的，应当允许承租人申请，人民法院可以适当延长这一期限。
　　就本案而言，出租人决定出卖出租房屋时，应受&须提前3个月通知承租人&这一条件的限制。而房屋所有人即出租人原告周某彬在与第三人即实际购买人何某雄签订了房屋买卖合同并办理了过户登记手续后才将情况告知房屋承租人被告王某华，违反了&提前3个月通知承租人&这一规定。所以，尽管出租人原告周某彬与第三人何某雄的房屋买卖关系已办理有关登记手续，但是，由于其房屋买卖行为侵犯了承租人被告王某华的优先购买权，所以，按照《最高人民法院关于贯彻执行&中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》第118条之规定，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
　　在本案中，原告周某彬出卖出租房屋时，没有按照上述规定提前3个月通知被告王某华，就私自将房屋卖掉，显然侵犯了被告王某华依法享有的优先购买权，因此，尽管原告周某彬与何某雄签订了房屋买卖合同，后又到房管部门办理了有关手续，但由于不符合应具备的条件，因而不是生效的民事法律行为。根据我国《民法通则》第58条第1款的规定，&违反法律或者社会公共利益的&民事行为无效。该条第2款规定：&无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。&因此，在本案中，原告周某彬与何某雄的房屋买卖行为从开始起就没有法律约束力。所以，他们签订的买卖合同是无效的，法律不予保护。被告王某华愿以10万元的价格购买所承租的房屋，和原告周某彬与何某雄二人约定的价格相同，依照法律规定，被告王某华享有优先购买权，因此原告周某彬的房屋应卖给被告王某华。既然被告王某华愿意购买所承租的房屋，那么，就没有义务再为何某雄腾房。但是，原告周某彬从何某雄处取得的5万元房价款，由于房屋买卖合同的无效而应返还给何某雄。
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