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广州房价加速高涨 中介作用“功不可没”
日10:50 　
和北京、上海、深圳超高的房价相比，广州曾一度自诩为“独善其身”。
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2007年1月底，某大型地产公司研究部对2007年广州二手房市场的预测是：全年涨幅大约是8%-10%，广州房价在一两年内趋于平稳。
事实证明这一估计保守了许多。
根据该地产公司的成交数据，广州市的二手房均价在2007年前八个月间上涨了近三成，部分地区高达五成。
如果用“癫狂”来形容2007年上半年深圳的二手房价，那么将广州定位为“疯狂”并不为过。广州的地产经纪们对广州未来的房市充满信心——达到深圳的高度，似乎指日可待。
我们的问题是，谁在一次次地推高房价？
供求关系、宏观政策、地价变化，被公认为影响房价的三大因素。然而声名鹊起的深圳“炒房团”，给我们提供了另一个视角：中介和炒家联合推高了房价。循着同样的思路，广州不断高涨的房价背后是否也存在着同样的合谋？
将房价的高涨完全归咎中介，并不全面，也不道德，毕竟供不应求是大势，而且广州的“炒家”远没有深圳发达；然而，说房价的高涨和中介毫无关系，有失客观。
剔除其他因素，二手房每转一次手，光交易成本给房价带来的上涨就达到8%(如果考虑到报低价因素，这一数字可以达到11%)。而地产中介们总是希望有更多的二手房交易，因为这是他们的利润源泉。
广州二手房市场上可以交易的楼盘在逐渐减少是不争的事实，统计数据表明今年上半年广州二手房的交易宗数已经超过了一手房，占到了交易总数的52%，其中，绝大多数的二手房交易都通过中介。
为了吸引业主放盘，地产中介们开出的价码屡创新高，上一宗买卖的交易价成为下一宗买卖的起点价，像拍卖一样不断加码。
尽管中介并不希望业主的放盘价更高，开高价是情非得以，但在“奖佣”的驱使下，经纪们总是期望可以把房价“炒”得更高。
和“炒家”的联合更是顺理成章，没有哪家地产中介不想一套房子赚两次钱的美事。高价吸引业主放盘、对奖佣的不懈追求、联合炒家，房价高涨的背后，地产中介的影子无处不在。
资深地产人辩驳：中介只是促进交易，而不能决定交易，如果觉得交易不公平，客户可以不签字。
然而，每一名地产经纪在入门的第一天就被灌输这样的道理：经纪才是交易的关键。在他们看来，购房者买房时更像是在谈恋爱，对楼市更多的是感性的认知，掌握并影响购房者的心理是经纪们必须具备的能力。
信息不对称是房产交易过程中地产经纪们最大的优势，客户远没有地产经纪专业，自诩为猎人的地产经纪们穷尽各种手法直到买卖双方乖乖地签字。
在房价的狂飙突进中，市场已是卖方市场，此时，渴求拥有一套属于自己的住房的购房者，基本只有逐涨而买的选择。每一个中介，都在竭尽全力地传递着同一个信息：此时不买，将来价格会更高，这样的话语重复千遍万遍之后，成为了关于市场的“真理”。“真理”之前，购房者如何免疫？
伴随着房价高涨的加速度，有关二手房交易的纠纷也急剧上升。某地产中介公司总部2006年度共接到投诉330宗，而今年6-8月的投诉就超过了150宗。
在地产中介管理部门看来，多数投诉都追究不了中介的责任，因为合约早将它们的责任推得一干二净。在获取高额利润的同时，各种或明或暗的合同要约已经将中介保护得毫无风险。
追求利润最大化是商家永恒的目标，无可厚非，但“君子取财有道”的古老训诫在房产交易市场显得如此苍白。交易管理者认为，中介的利润只能来源于佣金，交易中的任何收费都应该明确告知买卖双方。但在实际操作中，这样的做法对中介来说无异于自断财路。没有哪个中介会傻到告诉买家：业主将多卖的两万块房价分了我一半作为“奖励”。作者:南方周末记者 孟登科
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理财周刊甄爱军
　　文/本刊记者 甄爱军　　作为买卖双方“润滑剂”的房产中介，一直以来麻烦缠身无法树立正面的社会形象，这与行业自律不够等多方面因素有着很大的关系。但随着政府加大对行业的监管力度，未来房产中介行业有望走上健康发展的道路。　　中介违规遭遇“严打”　　近日，全国有多个城市针对房产中介违规行为进行集中执法检查，一批房产中介公司因为存在违法违规行为而受到查处。　　北京（楼盘）市住建委在“9·30”新政后，在售商品房项目和房地产中介机构的执法检查工作，除了部分项目因违规已被停止网签外，还针对北京金天恒置业有限公司和北京金诺方舟家务劳动服务有限公司等中介机构的违规行为立案12起。几乎在同时，广东省住房和城乡建设厅联合广东省工商行政管理局也公布了23家违规房地产开发企业和中介机构名单。　　10月18日，上海（楼盘）市住建委、市规划局表示，依法查处8家违规房企和7家中介，其中包括上海太平洋(601099,股吧)房屋服务有限公司巨峰路店、上海虹民房地产经纪有限公司等。此外，杭州（楼盘）也通报了一批违规的房产中介机构，包括杭州蜗居房地产经纪有限公司、杭州集安房地产经纪有限公司等。　　10月上旬，南京（楼盘）市房管部门对3家房企、6家中介点名通报，并限期整改。10月初，天津（楼盘）市曝光违规中介机构，包括天津中原物业顾问有限公司太阳城分公司等4中介机构也因违法违规行为被查处。　　业内人士分析指出，此次房产中介遭遇大面积整顿，属于各地方政府针对楼市调控的一个组成部分。进入今年10月份以来，热点城市加大了楼市调控力度，而房产中介作为楼市的一个重要组成部分，在这一轮房价快速上涨过程中起到了推波助澜的作用，比如违规自办金融业务提供首付贷、唆使卖家抬高房价等等。　　中介问题接连不断　　作为买卖双方的“润滑剂”，房产中介在中国房地产市场的发展过程中功不可没。但不可否认的是，房产中介作为一个特殊的服务行业，由于各种各样的原因，却总是如同一个坏孩子一般，各种问题缠身。　　最让人感到不胜其烦的是恶意推销。最近一段时间，记者接到不少房产中介的电话，有推销二手房、商铺、小户型公寓，也有询问记者是否愿意卖房，尽管记者一再解释，既没有兴趣买房、投资商铺或小户型公寓，也不考虑买房，但同类电话仍会持续不断地打进来，甚至同样一个业务员连续多次拨打。记者通过小范围调查发现，身边的熟人、同事都有类似的遭遇。　　房产中介的恶意推销电话，已经影响到了人们的正常生活，成为公害。据360公司发布的数据显示，“十·一”过后平均每天的房产中介骚扰电话，相比9月单日增加了约98.6万次，涨幅超过15%。　　除此之外，房产中介身上还有不少“老毛病”一直无法根除。如在今年“3.15”之后，中国消费者协会发布《房屋家居领域投诉情况专题报告》，曝光了房屋中介四大问题，包括乱收费现象严重、存在霸王条款、资金监管过程中违规操作、隐瞒房屋真实情况。而这些问题其实早在十几年前房产中介发展之初就一直存在，至今未改。　　同时，房产中介提供的服务质量并不能让人感到满意。在今年年初，据上海市消保委发布的《上海房产中介消费者满意度调查》 结果显示，52%的消费者对房产中介行业不满意，37%的消费者认为一般，只有11%的表示满意。　　而随着二手房交易量的增加，有关房产中介的投诉也随之快速上升。根据上海市消保委统计数据显示，在今年上半年，全市各级消保委手里房屋、房屋交易、房屋租赁服务投诉1685件，同比增长82.2%。在过去近4年时间里，房产投诉也呈上升趋势，数据显示，上海市消保委受理的投诉从2012年的280件上升到2015年的794件，增加了2.8倍。　　而根据上海市消保委的网上调查结果，电话骚扰、虚标房价、不让交易双方见面是产生纠纷的主要原因，此外，包括隐瞒房屋真实信息、在约定之外收取其他不合理费用、中介费用过高与提供的服务不匹配、交易不成功时不退意向金或佣金以及为履行合同约定的服务内容等，也是消费者会经常遇到的问题。　　加大管理势在必行　　要改变房产中介行业目前所面临的现状，除了中介公司自身加强自律之外，同时政府部门监管工作也应该加强。　　据了解，相关法律法规在不断得到完善。早在2011年4月份，住建部、发改委、人保部联合出台《房地产经纪管理办法》，已于日起实施。这是我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章。　　此后，政府部门逐渐加大了对房产中介的监管力度。在今年8月份，住建部、国家发改委等7部委联合印发了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》（以下简称《意见》）。其中提到，对存在违法违规行为的中介机构和从业人员，应当责令限期改正，依法给予罚款等行政处罚，记入信用档案；对违法违规的中介机构，应按规定取消其网上签约资格。对严重侵害群众权益、扰乱市场秩序的中介机构，工商行政主管部门要依法将其清出市场。　　《意见》的实施，使得行业管理更加精准和有效。有业内人士表示，之前房地产经纪行业迄今没有一部行之有效的法规，仅有一些地方性的、部门性的条例、规章，使得行业管理过程中往往会遇到“无法可依”的情形。而《意见》的实施正在改变这种现状，违规中介将会被严肃处理。　　此外，包括建立房产中介机构和从业人员的信用档案等做法，也使得管理的操作性更强，更加有利于管理的实施。据了解，此前各地也曾陆续针对房产中介机构的违法行为进行集中曝光，但由于缺乏强硬手段，对房产中介行业无法形成真正的威慑力，所以造成曝光无用的局面时常发生。但随着一些行之有效的措施出台，比如将严重违规的中介机构清理出场的做法，使得违法成本提高，这必然会促使房产中介加强自律，做到合法经营。　　此外，各地方政府也加大了对中介行业的监管力度。如在今年5月份，上海市住建委、市工商局、市物价局联合下发《关于开展2016年房地产经纪专项整治工作的通知》，在全市开展为期半年的专项整治工作，要求对查处虚假宣传、炒作房价、诱骗消费者交易、伪造法律文书、价格欺诈、收取“价外价”、虚拟网签、违规交易保障性住房以及合同欺诈等9类违法违规行为，发现一起、查处一起，直至取消网上签约资格、向社会公开曝光并将相关信息纳入本市公共信用信息服务平台。(理财周刊)
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