买卖农村房屋怎么过户买卖过户

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-05-17 13:28 标签： 农村宅基地买卖过户
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农村房屋买卖，您要慎之又慎&发布者：jiutai&&发布时间：日&作者：& 来源：农民日报&&&&农村房屋买卖很常见，但由于农村集体土地性质的特殊性，很容易由此引发各种矛盾纠纷。本文通过几个案例来提醒广大农民朋友及交易人，在您进行农村房屋买卖时，一定要慎之又慎。
&&&&出卖农村房屋后不能再申请宅基地
&&&&案例：农民杨某将自己家的房子卖给同村村民后便外出打工。今年，村里有一块鱼塘对外承包，杨某决定回村搞养殖不再出远门。这时他向乡政府申请宅基地重新盖房子时，乡政府工作人员说他原有的房子卖了后便不能再申请宅基地了。杨某怎么也想不通，认为自己虽然卖了房子，但还是本村村民，咋就不能在村里再盖房呢？
&&&&说法：农村宅基地是本村村民在符合条件的情况下无偿取得的，农民在出卖原有房屋后，如果又重新获得新宅基地盖房子，实际上是农民用无偿取得的集体宅基地使用权获利后再次无偿用地，此举将变相侵害村集体的公共利益。对此，我国《土地管理法》和《关于加强农村宅基地管理的意见》等法律法规都明确规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，农民将住宅出卖、出租后再申请宅基地的，不予批准。
&&&&城镇居民到农村买房不受法律保护
&&&&案例：田老太家中一儿一女均在城市工作生活，田老太便有意将农村老家房子卖了跟随儿女生活。经他人介绍，田老太将老宅卖给了在县城某机关上班的王某。后来政府要对田老太原有房子进行拆迁。田老太得知政府补偿款与其卖房价格差异很大后觉得亏了，便找到王某要求归还房子，王某不肯。田老太起诉到法院，请求确认她与王某签订的房屋买卖合同无效。法院最终支持了田老太的诉求。
&&&&说法：当前城镇居民到农村买房现象非常普遍，但我国《土地管理法》等法律法规明确规定，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民房屋或者“小产权房”。农村宅基地使用权是本集体经济组织成员内部享有的权利，与特定身份相关联，为此，国家对本村以外人员进村买房限制非常严格。据此，王某与田老太签订的房屋买卖合同因违反了国家法律的强制性规定而无效。
&&&&夫妻一方卖共有房产效力如何看买方是否善意取得
&&&&案例：农民赵某夫妇常年在外打工，但赵某染上赌博恶习。为还赌债，去年初赵某瞒着妻子徐某回农村老家，以夫妻二人做生意急需用钱为由把婚后盖的房子卖给了同村的黄某。后来，当徐某得知房子已经卖给黄某，便以丈夫卖房未经其同意为由要求黄某归还房子，黄某拒绝。
&&&&说法：司法实践中对于此种情况下卖房效力如何，主要看买方是否善意取得。婚姻法解释三规定，夫妻一方未经另一方同意出售共有房屋，第三人此时善意购买、支付了合理价格并办理了产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，法院不予支持。但目前我国农村房屋登记程序在全国范围内尚未统一，也就可能无法实际取得产权证。但若有买卖合同、付款手续和房屋交接手续也能足以证明买方对所购房屋的所有权，前提是买房人必须为本村村民，而且是善意购买，即有充分理由相信出卖方是代表其夫妻二人的共同意见卖房，否则会被认定为买卖无效。
&&&&买房后擅自超规划翻建属违章
&&&&案例：村民刘某买下同村殷某的房屋后，嫌院内牛棚过小，便扒下原有围墙，用砖瓦重新翻建，将牛棚延伸到了院外。乡国土规划所工作人员找到刘某，告知其搭建的牛棚已经超出审核的宅基地范围且没经过申请，要求其拆除多余的院外建筑。
&&&&说法：农民在自家房子里进行翻修施工看似再正常不过了，多数农民也认为这不需要什么手续。但国家对此有相应的制度规定：农民在原有宅基地上翻建建筑设施，需要事先向国土规划部门申请。取得批准后，在规划许可范围内进行施工建设，并且不能超出原宅基地占地面积。超出规划或原宅基地部分就属违章建筑，有关部门有权责令当事人进行拆除。（作者单位:河南省桐柏县人民法院）<INPUT value=0 type=checkbox name=titlecheckbox sourceid="SourcePh">&『』『』
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农村房屋前后空地买卖双方签字是否有效？
我在本村买了两间费旧的平房。和前后空地只有双方签字是否有效
农村房产证过户流程农村居民在集体土地上只能拥有一处宅基地，原房的房屋所有权证应注销后才能过户。买卖房屋所需手续：1、房屋所有权证齐全；2、买卖协议双方签字，村社签章；3、完税证明；4、买卖双方为本经济合作社证明；5、收款收条。希望对你有所帮助。
其他回答(共3条)
二手房买卖房产过户流程：第一天领表:《房地产转让申请审批书》、《房地产买卖合同》、《买方确认单》，填表。交易:买卖双方验人签字。查档:查房屋产权是否清晰、有无抵押、查封(上午查下午出结果，下午查次日出结果)。鉴定:做《房屋安全鉴定报告》。核价:财政部门根据《房屋买卖(置换)合同》的成交金额评估房价。地税:缴纳卖方房产营业税(免税的地税部门开具免税确认单)和印花税，印花税买卖双方各万分之五。第二天或第三天交件七天后交契税:交纳契税，领取契证交手续费:交纳交易手续费封卷:领取证回执此后十个有效工作日后领证:买方拿身份证原件取房证。
领表：《房地产转让申请审批书》、《房地产买卖合同》、《买方确认单》，填表。交易：买卖双方验人签字。查档：查房屋产权是否清晰、有无抵押、查封（上午查下午出结果，下午查次日出结果）。鉴定：做《房屋安全鉴定报告》。核价：财政部门根据《房屋买卖（置换）合同》的成交金额评估房价。地税：缴纳卖方房产营业税（免税的地税部门开具免税确认单）和印花税，印花税买卖双方各万分之五。第二天或第三天交件七天后交契税：交纳契税，领取契证交手续费：交纳交易手续费封卷：领取证回执此后十个有效工作日后领证：买方拿身份证原件取房证。
一、农村房屋买卖的效力现行关于房屋买卖的所有法律、法规和规章都只适用于城市，专门关于农村房屋买卖的法律、法规和规章一个也没有。涉及农村房屋买卖的法律性文件只有最高人民法院的一个批复。在这个批复里，最高人民法院的观点是：如果农村房屋的买卖双方已经实际交付了房屋和全部价款，买卖关系有效，人民法院应予保护。二、农村房屋买卖的对象从《宪法》规定的“中华人民共和国公民在法律面前一律平等”的原则来看，城市居民、农村村民，本村人、外地人，都是中华人民共和国的公民，享有法律赋予的同等的权利，履行法律设定的同等的义务和承担同等的法律责任，《合同法》和《民法通则》等法律不会因为买卖双方是城市居民、农村村民、本村人、外地人而区别对待。依据《合同法》和《民法通则》，任何合法的公民对农村房屋的买卖行为是合法的、有效的。也就是说：不管买方是城市居民，还是农村村民;是本村人，还是外地人，买卖关系都是有效的。
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