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三四线楼市泡沫危机严重 唐山楼市变相降价
送车位送面积唐山多个楼盘变相降价唐山房价近4年来首次下降最近市场上流传，我国部分三、四线城市房地产行业存在巨大泡沫，在过去几年土地供给极度膨胀，房地产开发快马扬鞭，然而商品房销售速度却十分缓慢，严重供大于求。这样的城市包括唐山、扬州、中山、芜湖、连云港等，市场的真实情况到底如何，我们的记者到唐山市展开了调查。记者来到号称唐山凤凰新城最高端楼盘的“(
)”，这个楼盘均价11000元/平方米。楼盘一期的销售工作早在两年前就已经开始了，但至今仍未能卖完。销售人员虽然口口声声说唐山的房价只会涨不会跌，但是这个楼盘从今年一月份开始变相降价，要么全款九五折，要么赠送面积。河北省唐山市唐城一零一楼盘销售员：都是三居，都是比例大，这是150，赠送21平米，相当于是170平米。记者：多少钱一平米？女：也是，这个均价是一万一，但是说算起来也都是一万块钱。记者随后又来到中国水电建设集团开发的楼盘首郡，这个楼盘目前均价是7300元/平方米，空荡荡的销售大厅没有一个看房客，销售人员推出了买房送车库的策略。河北省唐山市(
)楼盘销售员：折扣就是说，你如果要车位的话，就赠你一个13万的车位，你可以选一下位置，贴上你的名字了，如果你不要车位，就直接给你那个，就是折成11万，11万的现金。在
)，记者发现二期楼盘与一期同类型的楼盘相比越卖越便宜。据售楼员介绍，2011年下半年开盘的一期均价在11000元/平方米，而2012年12月二期加推的同类型楼盘的均价却为8800元/平方米。目前一期打九五折还卖不完。河北省唐山市万科
)楼盘销售主管：当时开的时候是什么价？男1：开的时候比这个贵多了，最低是一万多。开的时候也是现在这个价格，但是不打折，我们现在不是有折扣嘛。记者走访了唐山市12个楼盘发现，虽然销售人员决口不承认降价，但是送面积、送车位、打折扣等变相降价手段层出不穷。记者从唐山市住房和城乡建设局了解到：唐山市楼市成交价格在2012年出现近四年来的首次下跌。唐山市住房和城乡建设局房地产市场管理处付鹏：唐山市中心区商品住房成交均价从2009年至2011年呈逐步上涨趋势，2012年商品住宅成交均价为6782元每平方米，比元每平方米，下降了4.36%。
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Copyright & 1998 - 2015 Tencent. All Rights Reserved林采宜:房地产有泡沫 三四线城市已在一个个破灭_网易财经
林采宜:房地产有泡沫 三四线城市已在一个个破灭
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（原标题：林采宜：房地产泡沫巨大 但不同城市有不同前景）
在2017中国首席经济学家论坛上，国泰君安首席经济学家在演讲中指出，中国房地产存在泡沫，这点没有争议。一线城市虽然泡沫不小，但是泡沫不见得说破就破。二线城市看运气。三四线城市的泡沫已经在一个一个破灭。林采宜认为影响的因素主要有两个变量：慢变量和快变量。所谓慢变量就是人口和城市的土地供给。快变量就是投资属性，即价格上涨预期，货币环境。前者影响地产价格趋势，后者影响地产价格波动。人多地少 房价整体上行过去15-20年中国地产的上行，主要是由慢变量决定的趋势。90年代后大量人口涌入城市，带来住房需求快速增长。因而近20年中国地产市场一涨再涨。而在中国，政府是唯一的土地供给方，决定土地供应的是政策取向，而不是自由市场。过去十五年，所有地方政府存在招商竞争，使大量土地用于工业，住宅用地始终偏少。中国城市土地供给，比起纽约东京这些发达国家城市来说，是偏紧的。而中国城市化率在过去20年以每年1.3%的速度增长。所以从23%上升到53%的城市化率，导致城市，尤其是大城市住宅供不应求。最近十年，房地产市场在政府不同政策主导下起起落落，小周期起落更多是快变量的影响，而快变量就是政府的限购限贷。房价起来了，政府就限购；限购不过瘾，政府就限贷。房价跌了再放松。本轮上涨是投资性需求的锅林采宜表示这轮房地产上涨有一个非常重要的特点，就是不同城市价格涨跌的同步性减弱，房价趋势出现了重要分化。所有的分化都是泡沫的开始。统计发现，价格的涨幅跟这些城市人口变化几乎没有相关性，跟土地供给之间的变化也基本没有相关性。那主要是什么因素推动上涨？现在一线城市，租金房价比基本低于2%，而目前中国无风险收益水平约为2.4%，即，地产上涨是投资大城市房地产的唯一收益。而之所以还有人投资，一个因素就是资产荒，安全的高收益资产越来越少，实体经济资本回报率不断下降。更多钱因机会成本较低，就进入房地产市场，去博取房价可能上涨的收益。另一个因素是资本流动不自由，在人民币贬值预期的压力下，缺乏海外资产配置的充分渠道。只能在国内资产里选择，而相对安全的就是一二线地产。第三个原因是2016年股票投资的吸引力也大幅下降。这所有因素表明，最近两年房地产的暴涨不是人多地少，不是消费需求，而纯粹是投资性需求。而这投资性需求，是宽松的流动性+资产荒+资本外流的不便利，这三个因素共同构成大量闲置资产，并最终不得不流向地产。所以作为投资性的房产本质上和股票没有什么区别，房市和股市是一回事，只是周期不一样。泡沫没有争议林采宜表示，泡沫没有争议，泡沫是有指标的。有争议的是：泡沫会不会破，什么时候破。其实对经济的伤害不在于泡沫，而在于泡沫破灭以后造成的影响。目前中国城镇化率还有很大空间，但需求存在不等于价格撑得住。目前中国房价收入比平均是21倍，全球是14倍。有效需求才能支撑地产市场。而买不起的需求，是无效需求，和没有需求是一样的。今年新增房贷占 6.4%，居民购房杠杆已达极限。去杠杆未使整体杠杆水平下降，而是房地产企业向居民转移杠杆。居民购房概率激增，将抑制未来消费需求。所以居民收入水平未大幅提升，而负债率大幅增加，实际上是对未来消费力的透支。这种不是由人口收入推升的房地产价格，本身就是一种泡沫价格，但未必说破就破。三四线城市：泡沫已在一个个破灭林采宜认为，不同城市有不同前景，对北上广深这些一线城市，按扩展规律还是有扩张空间的。东京、纽约人口集中度就比京沪还高。一线城市因医疗、教育等各方面因素不断吸引人口集中。所以一线城市虽然泡沫不小，但是泡沫不见得说破就破。
二线城市就看运气。目前二线城市的机会在于一线城市的溢出效应，这种溢出效应来自于其交通效率和人口转移。三四线城市林采宜认为机会是很小的，三四线城市去库存将非常艰难。中国有293个地级市，361个县级市，还有一千多个县，而统计数据远没有覆盖这些。三四线实际库存数量远大于统计。另一方面，因为教育医疗等各方面福利设施的差异，人口都在往一二线流动。这在构成对大城市需求支撑的同时，也意味着三四线没戏了：房更多，人更少。所以对三四线城市来说，泡沫已经在一个一个破灭。
本文来源：华尔街见闻
责任编辑：张梅_NF2100
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对于现在的楼市，国家的政策可以说力度是很大的，不管是新房还是也都有一定的表现，不过具体分析，也存在一定的不确定性。
首先，笔者过去一再讲，农民工救不了房地产。把中国房地产去库存的希望寄托在农民工身上，等于是想让穷小子娶公主。一方面高高在上的房价和农民工的收入不匹配，另一方面，农民工能在户籍地的城市买房的，早都买了，而能够在就业地买房的农民工并不多。至于租赁市场，多年来其实和农民工无缘，不管给多大的优惠，农民工并没有租商品房的实力和习惯。其次，希望开发商降房价也不现实。在政策刺激下，一线城市、重点城市、人口未来流入城市的房价不要说降，不要再次猛涨都算不错了，而三四线，四五线受库存的压力，尽管涨不起来，但大多数三四线城市的房价已经没有太大的降价空间。三四线城市最大的问题不是价格泡沫，而是数量泡沫。再说得彻底一点，即使开发商降价，也和农民工的购买力距离很大。第三，管理层和房地产市场的所有人都应该意识到，房地产得了大病，在房地产繁荣的时候，很多人被冲昏了头脑，贪婪地享受着房地产泡沫的饕餮盛宴，而鲜有长远的考虑。今天中国房地产面临的问题绝非库存那么简单，库存扭曲的背后是整个房地产制度体系的缺失。在房地产上升的周期，没有抓住时机构建符合中国国情的制度体系，也没有为市场下滑时给予足够的政策储备和风险防范机制。过去10多年，中国房地产政策最大的问题，短期调控不断，但鲜有长远的制度设计，急功近利的色彩极为明显。中国房地产不理性、不稳定、不健康的关键仍然是长期制度的缺失，而不是别的。迄今为止，市场与政府的边界模糊不清，土地、信贷、税收、交易等一系列政策体系都已经无法适应目前已经面目全非的市场环境。我们需要看到管理层对中国住房制度进行脱胎换骨变化的决心。比如，土地的买卖问题，预售的问题，税费的问题，住房金融的问题，贷款利息抵税的问题，都没有提上日程。在住房供需基本平衡，住房告别极度短缺之后，中国的房地产政策更需回归民生的本质，而非创造地方财政和GDP的工具，住房政策更应该具有社会政策的内涵。
住房政策如果不能告别经济上对房地产的过度贪婪，不下决心回归居住的出发点，任何短期的政策都治不了中国房地产的病。分类： |当前位置：&>&&>&&>&
王健林：三四线城市房地产泡沫已达到前所未有的程度
　　《福布斯》专访王健林：娱乐业在新兴市场前景最好
　　参考消息网1月22日报道美媒称，作为万达集团的创始人和亚洲首富，虽然王健林一直在收购西方的娱乐资产，但他相信从电影行业的长期发展来看，它在中国之类的新兴经济体发展前景最好。
　　美国《福布斯》网站1月17日报道，王健林表示，新兴经济体的娱乐业人均消费只会继续增长。身家约为310亿美元的王健林还谈到中国的房地产泡沫，以及61岁的他如何保持像年轻人一样的旅行安排。
　　福布斯：你对未来5年内全球娱乐产业的发展趋势有什么看法?
　　王健林：娱乐产业的机会主要还是在发展中国家，尤其是在中国。反观美国，无论是电影产业还是体育产业在过去的几十年里都增势趋缓。虽然其平均支出是中国的10倍，但那里基本上没有(增长)空间了。相比之下，我觉得对中国而言，增长才刚刚开始。尽管2016年中国电影产业可能出现小幅回调，但仍在正常范围内。这个产业将继续增长。再来看看体育产业。中国的体育产业正在迅速增长，虽然目前这方面的支出只占美国的五分之一左右。只要想想这一点：中国人口是美国的四倍以上。
　　问：未来5年万达集团有多少收入将来自娱乐业?
　　答：我想这块收入可能相对较小&&占到六分之一或者五分之一。但从集团的资产价值来看，它可能更多一些&&可能占三分之一到一半左右。正因为如此，我们正在全力以赴地发展这方面的业务。
　　问：万达电影院线的发展前景如何?
　　答：万达院线是全球第一家跨国院线企业。万达院线正朝两个方向发展：在全球发展和在国内发展。
　　问：2012年万达收购了美国的AMC院线。你对它的计划是什么?
　　答：我是这么看的：对海外收购而言，我们或许可以利用AMC院线。当然，如果对万达院线来说更方便的话，我们也不排除这种可能性。以今天的局势来看，海外用AMC院线更好一些。我们可以给予它资金和支持，由它来完成并购。
　　问：影院已有多年未变。未来的电影院会是什么样子?
　　答：今天电影业正在发生巨大变革。单纯在电影院卖爆米花的模式将逐渐被淘汰。你可以在电影院吃饭、喝咖啡，享受其他一些服务。电影放映设备也有了很大变化。过去昂贵的IMAX现在变得更常见。影院将继续存在，但无论是硬件还是服务都将遭遇挑战。
　　问：进入娱乐业的门槛正在变高吗?
　　答：这是大趋势。随着增长减缓，娱乐业将受到挤压，许多人会出局。增长减缓&&特别是中国的增长减缓&&不一定是坏事。一些流入中国娱乐业的资本是投机性的。
　　问：房地产仍然是万达业务的一个重要组成部分。中国房地产市场的前景如何?
　　答：中国房地产市场是分化的市场，而不是统一的市场。它的情况就像饭店和服装行业一样&&不同的地区情况有所不同。很多人不相信这一点。在过去，(房地产)政策是基于全国市场。但现在你可以看到，有些地方的房地产行业在发烧，有的地方还很冷。这清楚地表明了房地产市场的地区差异。第二，中国房地产市场的风险主要集中在三四线城市以及四五线城市。虽然一二线城市的房价涨得很厉害，但从风险管理和长期投资的角度来看，我认为一二线城市的房地产市场相对安全一些。最近政府出台了一些新的管理政策，以遏制某些城市的房价过快增长。我们必须静观其变，看看这些政策是否能够奏效。我想房价的快速增长将面临压力。我们还需要观察资金是否会进入供应过剩的城市。
　　问：你说过中国正面临房地产泡沫。
　　答：当我谈到泡沫的时候，我指的是两个问题。首先，虽然一二线城市存在泡沫，但与此相关的风险较小。真正有问题的是那些县城和小型地级市，那里的风险较大，也不容易被市场消化。原因是后者不是人口流入地，而是人口流出地。其次，因为发展速度的关系，我认为（房地产泡沫）已经达到一个前所未有的程度。房地产泡沫不同于股市泡沫，地产是实体式的，我们需要逐渐减少泡沫。房地产泡沫崩盘对中国的未来伤害太大。
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