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银监会眼中的4类地产融资风险苗头
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阅读，只需一秒。精彩，尽在掌握！房地产投资回落、销售下滑、新开工面积下降、价格松动、个别房企资金链濒于断裂甚至老板跑路……各方对房地产市场调
房地产投资回落、销售下滑、新开工面积下降、价格松动、个别房企资金链濒于断裂甚至老板跑路……各方对房地产市场调整可能引发金融风险的担忧正在升温。对于房地产信贷风险，银监会的最新判断是：房地产贷款质量比较稳定，但一些风险苗头开始显现。房地产金融的敞口到底有多大？信贷方面，央行数据显示，一季度末，主要金融机构人民币房地产贷款余额15.42万亿元，在人民币各项贷款余额中占比20.5%，其中，房地产开发贷款余额合计4.9万亿元，占比6.5%，个人购房贷款余额10.29万亿元，占比13.7%。而银监会更大口径的统计显示，截至2013年末，主要银行的房地产贷款及以房地产为抵押的贷款，在各项贷款中的占比为38%。信托方面，根据中国信托行业协会的数据，一季度末，投向房地产领域的资金信托为1.15万亿元，占比10.4%。保险资金从2010年开闸投资不动产。截至今年一季度末，保险机构投资不动产规模754.87亿元，总体规模不大，但较去年同期384.7亿元的投资规模，增幅达到96.22%。银监会高层在内部会议上警示，区域性、结构性的房地产信贷风险加大。保监会副主席陈文辉撰文称，其关注的七大潜在风险之一，即不动产市场分化所带来的对经济发展和相关金融产品风险的恶性循环。中国社科院学部委员余永定认为，房地产是中国经济最薄弱的环节，最易引起实体经济问题和金融风险，需要关注最有可能从哪类金融产品爆发风险。风险苗头财新记者获悉，在4月末银监会的一次会议上，银监会高层在讲话中强调了与房地产贷款相关的四类风险苗头。风险苗头之一是，部分城市住房库存较多，短期很难消化，高端楼市普遍趋于冷清。一些城市综合体、商业地产开发过度，加上受电商发展的冲击较大，明显超出城市承载能力，引发信贷风险。今年以来，住宅和商业地产的销售均明显下滑。国家统计局的数据显示，今年前四个月，商品房销售额1.8307万亿元，下降7.8%，降幅比前三个月扩大2.6个百分点。其中，住宅销售额下降9.9%，办公楼销售额下降10.2%，商业营业用房销售额增长3.5%。风险苗头之二是，“房地产企业资金压力上升”。银监会高层指出，一些前期扩张过快的中小房产企业遭遇房屋滞销、融资受阻等问题，资金链出现断裂，引发开发贷款违约、批量按揭断供现象。前几年扩张较快、曾跻身“中国房地产百强企业”的深圳市光耀地产集团有限公司，5月初被爆出资金链断裂，疑似破产。光耀地产相关负责人向财新记者表示，破产传闻属“夸大其词”。不过，他坦言公司确实遇到资金链问题，但远没有到资不抵债的情况，一位曾在国有银行广东分行工作多年的人士说，光耀地产的发家地惠州，房地产的确有点过度开发，超出了本地自身的需求，依赖深圳的一些投资性需求，并非刚性需求。今年1月，光耀地产已经被列入最高法院的失信执行人名单，很难再从金融机构融到资金。光耀地产内部人士透露，如果没有新的贷款，公司就会资不抵债，因为惠州的短期现金回流已不可能。东莞银行的相关人士说，目前正在排查与光耀地产有关的信贷风险。风险苗头之三是，抵押品价格风险较大。银监会统计显示，截至2013年末，主要银行的房地产贷款及以房地产为抵押的贷款在各项贷款中的占比为38%，这部分资产易受房地产市场变化影响。风险苗头之四是，房地产开发投资增速的持续回落，还可能引发上下游行业的信贷风险。国家统计局的数据显示，全国房地产开发投资同比增速，已经从2013年12月末的19.8%降至今年前四个月的16.4%。银监会高层指出，房地产开发投资同比增速持续下降，已经对上游钢铁、建筑材料，以及下游家具、家电、装修装饰等诸多行业产生影响，可能波及银行在这些行业中的贷款质量。高盛高华证券分析显示，鉴于开发商应付账款天数上升，与开发商相关的上市企业的应收账款天数亦有所增加。除了信贷风险，房地产信托风险也已经出现。浙江一位信托公司人士告诉财新记者，2014年开始整个房地产市场不好，很多房地产信托项目已经爆掉了，只是多数没有对外公布，或者延期，或者由信托公司固有业务接盘，或者卖给资产管理公司（AMC）。一个值得关注的信号是，从2013年年报看，多家信托公司的自营资产不良率上升。例如，平安信托2013年末的自营资产不良率为1.73%，期初为0.21%；中信信托的不良资产率为7.93%；较2012年末的7.77%略有上升。信托业人士表示，一般来说，信托公司的固有业务都非常谨慎，不良率提高的一种可能是，有一部分爆掉的集合信托项目，信托公司刚性兑付了，由集合信托变成了信托公司自己的固有业务。当然，并非所有不良率提高都是这个原因。光耀地产、青岛君利豪集团和舒斯贝尔集团，涉及多款信托产品、券商和基金子公司的资产管理计划。正在运行产品有财通基金的控股子公司上海财通资产管理有限公司，发行的“财通资产-光耀扬州全球候鸟度假地特定多个客户专项资产管理计划”，两期分别于日和12月30日成立，合计2.5亿元，期限两年。5月9日，上海财通资管公告称，已在第一时间与光耀地产进行积极沟通核实。5月15日，接近该项目的人士告诉财新记者，该资管计划尚在存续期，存续期为24个月，半年付息一次，期满偿还本金。第一次兑付利息的时间是6月，目前，公司目标是力争保护投资人本金和收益。部分上市公司年报透露，也有委托贷款逾期的。4月15日，舜天船舶公告称，截至目前，公司尚未收到对南京福地房地产开发有限公司的委托贷款本金9000万元及相应利息1543万元。随着房地产市场出现区域分化，银监会强调，要加强房地产信贷风险分区域管理。加强对不同城市、不同区域房地产市场的监测分析，定期开展压力测试，并及时将分区战略和风险管理措施、重大监测分析情况报告监管部门。一位银行人士告诉财新记者，该行已经将10个城市列入房地产信贷风险的重点排查城市，包括青岛。财新记者获悉，青岛市政府5月9日已经召集商业银行和公检法部门开会，强调防范区域性金融风险。融资收紧多位观察人士认为，无论是基于房地产市场在过去十年的快速增长，还是2013年的销售火热，2014年房地产市场出现调整都在预料之中。正是基于此，今年以来，银行和信托等渠道的房地产融资都在降温。但这有可能进一步加剧房地产企业的资金紧张。随着房地产市场调整趋势确认和风险苗头显露，多个渠道的融资都在收紧。银监会对信贷风险严防死守。在按揭贷款方面，银监会主席尚福林指出，继续严格执行国家房地产调控政策和差别化住房信贷政策。做好居民家庭普通自住住房金融服务工作，严防虚假按揭贷款。去年以来，由于按揭贷款趋紧，很多客户不得不以利率更高、期限更短的消费贷款为补充。对此，尚福林在上述内部会议上强调，严防以消费类贷款用于购买房产。近来，为加快库存消化，广州、深圳等地一些楼盘出现了“零首付”、开发商代垫首付资金。这两者均被银监会列为要“严禁”的违规行为。对于房地产开发贷款和土地储备贷款，银监会要求，综合考虑全国主体功能区规划、所在城市发展前景和功能配套、项目现金流等因素，审慎评估城市综合体项目风险。以省级财政部门核准的土地储备机构融资规模为上限，结合土地评估价值、变现能力、地方政府性债务水平和偿还能力，审慎确定土地储备机构贷款规模。对于如何加强经营性物业贷款风险管理，银监会高层指出，做好抵押物业的真实性价差，动态审慎评估物业价值和物业经营性收入，合理确定贷款额度和期限。建立资金监管专户，对经营性物业的各项经营收入进行封闭管理，禁止开展经营性物业加按揭贷款业务。远洋地产的一位人士告诉财新记者，今年银行贷款的确是偏紧，不过大公司会好点，有时银行会提前预留一些额度，但因银行总额度有限，也不容易。一位青岛银行业人士称，从去年下半年开始，房地产开发贷款就是原则上不新增，实行限额管理。部分股份制银行对房地产开发贷款的态度发生改变。一位股份制银行人士说，该行今年对房地产业实行审慎的管控策略，将房地产业由2013年的适度介入类，下调为维持类。年初兴业银行收缩夹层融资的时候，就开始做开发贷的风险测评了。今年三四线城市的开发贷都收归总行审批，一二线城市分行的审批权也减小了。银行对客户的要求更严格。中行要求，房地产贷款项目严格手续审查，尤其要强化对借款人开发资质、项目资本金到位及投入使用、项目四证、项目进度和项目基础材料的审查。上述股份制银行人士表示，该行今年将禁止介入近一年内高价取得、且预测楼面价高企的“地王”项目；审慎介入信托公司参股的房地产项目，审慎介入以债务性资金或信托权益充当项目资本金的房地产开发贷款。此外，上述股份制银行还强调房地产开发贷要“结构优化”，将压缩退出部分项目，包括城市化水平较低、人口增长缓慢、市场容量有限、供应明显大于需求的三四线城市或资源性城市的房地产企业。2013年曾大规模向房地产企业输血的信托也在收缩。“今年信托公司在这方面都收缩得特别厉害。”上述浙江信托公司人士说，房地产信托发得少了。用益信托工作室的统计显示，今年以来投向房地产领域的集合资金信托规模占比下降，从2013年7月的最高45%降至今年4月的27.7%。信托公司对客户更加挑剔。上述浙江信托公司人士说，现在能做的房地产信托，基本上要求是房地产企业百强，或地方国资下面的房地产企业，或上市公司；项目要求在一二线城市，别墅是不做的，商业地产做得少，90平方米以下的住宅项目很受欢迎。这位信托人士说，最近也是接触了很多地产项目，但拒绝的多，“以前能有个二级开发商就觉得差不多，现在即使是一级开发商，好多也推掉不做了。”平安信托风控部门人士告诉财新记者，房地产企业资金链紧张，风险越来越大，基本要求做高信用的债，要求是排名靠前的地产公司，评级BB-以上。对于房地产信托，监管部门的要求也更严格。上述浙江信托公司人士说，以前是提前一周报备就来得及，现在差不多要提前两周报备；同时，监管部门也会提示大量风险。保监会也在提示保险资金投资不动产的风险。5月7日，保监会发布《关于保险资金投资集合资金信托计划有关事项的通知》，要求保险机构投资多层嵌套的信托计划等六项情形时，应当在投资后15个工作日内向保监会报告。六项情形之一是，基础资产涉及的不动产等项目不在直辖市、省会城市等具有明显区位优势的地域，且融资主体或担保主体信用等级低于AAA级。联合资信的人士说，近期做的房地产企业债评级比较少，甚至对信托产品和保险资管的债权投资计划的评级也很少了。资本市场渠道的融资也并不容易。一位券商投行部门人士说，从股市IPO和再融资的渠道看，大门没有完全关上，但是房地产企业首先要过国土资源部的国土核查关，这一关就会卡住很多企业，而且等待时间很长。这位券商投行人士说，在目前国土核查的打分制下，一般是二线城市的重点房地产开发商容易通过，因为跟当地政府关系密切。而全国性的房地产企业在各地都拿地，不一定跟所有地方政府关系都好。债市融资方面，如果是发行证监会核准的公司债，条件跟股市融资一样，同样需要先通过国土核查。银行间市场交易商协会注册的中期票据、短期融资券，基本上对房地产企业是关门的。发改委核准的企业债，融资大门是开的，但是审批最麻烦、时间很长，等六个月以上很常见。基于对多个渠道资金来源的分析，上海易居房地产研究院发布的报告指出，2014年一季度，房地产企业资金状况高位跌落，进入“紧张”区间，类似2011年一季度至2012年二季度那段“紧张”时期。该院研究员郑红玉预计，未来房企资金状况改善的困难重重，其走势已开启另一段冰冻期。谁接最后一棒陈文辉疾呼，险资要避免成为风险的最后接棒者。那么，谁会接最后一棒？上述浙江信托人士说，现在券商资管和基金子公司大量做这类业务，一些信托公司已经毙掉的项目，到了基金子公司就能通过。“基金子公司的产品发行成本高，项目的社会认可度更低一些，对项目的风险胃口会更高一点。”一位去年上半年跟光耀地产谈过发集合信托计划的信托经理说，谈到最后关头，公司内部对风险的讨论有争议，就放弃了，“现在看来真是躲过一劫”。但就在光耀地产被列入最高法院的失信执行人名单前一个月内，上海财通资产管理有限公司还成立了两期“财通资产-光耀扬州全球候鸟度假地特定多个客户专项资产管理计划”。平安信托风控部门的一位人士说，现在做项目的市场竞争很激烈，不光是信托公司能做通道融资，关键就看谁放款快，而且基金子公司等渠道对项目没什么要求。部分已经出现兑付问题的房地产信托项目，则由AMC接手。在2012年房地产信托的兑付高峰时，华融、信达、东方、长城四大资产管理公司曾收购不少房地产信托项目。上述浙江信托公司人士说，今年以来，如果交易对手到期还不上钱，信托公司觉得这个交易对手还比较靠谱，只是面临流动性问题，就会把信托计划延期一段时间，打折降价销售房屋；如果觉得延期也不靠谱，但抵押物还可以，就直接跟AMC谈，看能否收走。地方政府也会积极组织债务重组。近日有媒体报道称，开发商青岛君利豪集团的老板4月末失去联系。一位青岛银行业人士向财新记者确认了此事，并认为，后续处理方面，当地政府不太可能不管。当前经济形势不好，地方政府的维稳压力很大，政府可能出面组织债务重组和处理。是否会蔓延值得关注的是，房地产市场的周期性调整，与利率市场化加速叠加，是否可能放大房地产相关的金融风险？局部的风险苗头是否可能蔓延至更大范围？当下，房地产金融风险苗头仍属局部性、区域性的个案，问题的关键在于，是否会进一步蔓延至全局风险。房地产市场的风险苗头导致金融机构收紧融资，而这将进一步恶化房地产企业的资金状况和各方预期，这一互相影响的螺旋是否会放大风险。从上市房地产企业的数据看，由于面临资金和库存双重压力，行业整体数据正在恶化。高盛高华对110家A股房地产公司财务数据的季度监测分析显示，2014年一季度，行业整体债务水平环比增长10%，净债务环比增长20%。净负债率达到86%，为2007年以来的最高水平。开发商的经营性净现金流显著恶化。高盛高华的监测显示，110家A股房地产公司中，仅28%的开发商经营性净现金流为正，与2008年一季度的情况相当，当时27%的开发商公布了正经营性净现金流，为历史最低水平。如果按资产规模论，110家开发商可以分成三类：前15家大型开发商、35家中型开发商和60家小型开发商。高盛高华的监测显示，一季度，前15大、35家中型以及60家小型开发商的净负债率分别上升15个百分点、12个百分点和3个百分点；经营性净现金流占总资产的比例分别环比下降2.6个百分点、1.9个百分点和3.5个百分点。中投证券房地产分析师李少明指出，一季度末，上市房企货币资金仅能覆盖短期有息负债的89%，存在短期偿债风险；而资产负债率、扣除预收款项的负债率、净负债率均持续上升，创历史新高，意味着长期偿债风险值得关注。今年以来，房地产信托的发行利率整体上行，同时出现两极分化。上述浙江信托公司人士说，很多中小开发商的信托利率已经到了15%-18%，但都不敢给他们放钱。而一些大型开发商的融资成本反而下降，例如，万达的信托融资成本在9.2%左右，天房集团融资成本10.5%左右，恒大地产在11%左右。近期，很多分析人士关注到，连续居于房地产企业百强榜前三甲的恒大地产亦有潜在风险。德意志银行5月初发布研究报告，下调恒大地产2014年至2016年的盈利预测，并将恒大地产的投资评级由买入降至沽售。报告认为恒大地产杠杆率较高，若把2013年发行的永续证券视为债务而非股权，恒大地产去年底的有效净负债率急升至148%，远高于行业平均水平68%。去年下半年至今，恒大地产在全国大举购地；同时，密集发行信托产品融资。Wind资讯的数据显示，目前恒大地产在存续期内的集合信托计划有24只，融资规模总计超过40亿元。其中，2014年成立的信托计划有15只，融资规模超过30亿元。不过，多位信托经理告诉财新记者，因恒大地产三四线城市的项目居多，很多信托公司和投资者开始认识到风险较大，有些信托计划的资金募集并不顺利。目前看来，风险可能蔓延，但多位分析人士认为，演化成全局风险的可能性暂时不大。国家信息中心经济预测部宏观研究室主任牛犁说，前期很多开发商通过影子银行融到的高成本资金比较多，现在市场降温，房地产企业利润下降，有可能对投资者支付不了之前承诺的高收益，会有局部问题出现。但是，现在暂时还看不出来有全局性的风险。一位国有银行海南分行高管的态度是“审慎乐观，但绝不是悲观”。他认为，不能把过去几年“日光盘”当作正常状态，也不要把比过热状态的稍微下降就当作全面崩盘。他认为，房地产是否全面崩盘，有一个指标可以参考，即按揭贷款。现在是按揭贷款额度紧张、利率上浮，而以往低迷时曾经出现过按揭贷款打折都放不出去的情况。（财新记者：霍侃、吴红毓然、刘卓哲、张宇哲，原文标题《地产融资风险漫坡》）__________________________签名档 信托圈（ID:xintuoquan）在这里，信托就是一种理念、一种工具、一种思维方式……推广合作、项目融资、投稿爆料等，请加微信号：xintuoquan2013（A）加入实名微信群交流：回复数字“1”查看入群须知 → 申请入群+上传名片图片 → 管理员分配入群。（B）加入实名QQ群交流：根据地域选择群号 → 申请入群：姓名+单位 → 管理员索取名片图片，验明正身。北京QQ群： | 上海QQ群： | 浙江QQ群： | 江苏QQ群： | 山东QQ群： | 四川QQ群： | 重庆QQ群： | 云南QQ群： |福建QQ群： | 辽宁QQ群： | 其他地域陆续开通中……
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(), All rights reserved 京ICP备号-12银监会委托贷款新规对P2P影响几何？
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银监会委托贷款新规对P2P影响几何？
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&&&&&&来源：网贷之家
　　委托管理办法意见稿发布
　　为了规范商业银行委托贷款业务，加强委托贷款业务管理，促进委托贷款业务健康发展，1月16日，银监会按照&准确定位、回归本源，限制范围、避免套利，问题导向、严格设限，加强管理、规范发展&的总体思路，发布了《商业银行委托贷款管理办法(征求意见稿)》。
　　商业银行委托贷款业务是指委托人提供资金，由商业银行根据委托人确定的贷款对象、用途、金额期限、预期年化利率等，作为中间人向借款人代为发放、监督使用并协助收回的贷款。银行只收取手续费，不承担信用风险。
　　由于地方政府和房地产等部门对于融资的强烈需求，加之信贷资源趋紧背景下，委托贷款在过去几年增长迅速。2014年委托贷款总额达2.51万亿人民币，占融资总量的15%，是构成社会融资的重要组成部分。如图1所示，2014年12月，由于抢占地方政府项目融资的末班车，委托贷款规模出现较大幅度涨幅。
　　银行委托贷款细分，主要是企业间借贷、个人住房公积金贷款、券商及基金子公司定向资管计划等组成。从主要银行分析来看，如图2所示，华夏银行、兴业银行委托贷款业务占总贷款比例较高，占比分别为38%及29%，受此次委托贷款管理办法影响较大。建行、工行因为个人住房公积金贷款业务占据较大市场份额，因此委托贷款规模总量大，但总贷款中占比并不高。
　　规范内容及影响
　　《商业银行委托贷款管理办法(征求意见稿)》主要从来源、投向等方面明确了委托贷款的管理。
　　规定商业银行应严禁接受五类资金发放委托贷款：一是国家规定具有特殊用途的各类专项基金;二是银行授信资金;三是发行债券筹集的资金;四是筹集的他人资金;五是无法证明来源的资金。
　　资金投向不得为以下四方面：一是生产、经营或投资国家明令禁止的产品和项目;二是从事债券、期货、金融衍生品、、股本权益等投资;三是作为注册资本金、注册验资或增资扩股;四是国家明确规定的其他禁止用途。
　　同时规定银行原则上不得向有委托贷款余额的委托人新增授信。
　　此次意见稿明确了商业银行在委托贷款业务的中介角色，强调商业银行在委托贷款业务中不得承担信用风险;限制和规范了资金来源及贷款投向，避免委托贷款脱离实体经济空转。影响主要有以下几点：
　　首先，直接影响体现在委托贷款规模将出现下降，尤其是之前委托贷款占比较重的股份制商业银行，表外的融资规模受到限制。
　　其次，监管加强，防止借委托贷款规避政策监管，降低商业统性风险。我国禁止企业间的直接借贷行为，因此企业间借贷通过银行以委托贷款形式发放。通过此次规范加强了授信余额审查，强调委托贷款业务的信用中介定位，回归业务本质。
　　第三，明确委托贷款资金投向限制，防止信贷资金进入股市等资本市场，基本切断了资金借助委托贷款进入资本市场的通道，避免了资金脱实向虚。
　　规范委托贷款对的影响
　　对于P2P网贷行业的影响有利有弊：
　　利在于规范委托贷款有助于社会融资成本降低，借款端预期年化利率可能出现下降，业务规模有望扩大。规范委托贷款，完善了货币政策传导机制，减少资金在金融体系内空转及其产生的通道费用，降低了社会融资成本;避免委托贷款资金流向资本市场，有助于引导资金进入实体经济，加大对于实体经济的支持力度，有助于货币政策适度宽松政策的进一步深化，借款端预期年化利率将可能下降;此外，委托贷款业务的规范也给P2P网贷借款端体量扩大带来了机遇，将有较大的资金缺口寻求新的融资渠道。
　　另一方面，负面影响主要体现在两点：
　　首先，房地产等行业信贷收紧引起的风险传导。近年来，以地方政府和房地产为最终投向的非标业务得到了大发展，非标业务普遍采用的通道包括信托公司、券商资管、基金子公司。其中，采用券商资管和基金子公司通道的非标资产，资金由通道投向融资企业时，表现为委托贷款。因此，委托贷款里有很大一部分资金进入了房地产等行业，规范委托贷款对于这些行业的资金面将产生较大负面影响，并可能引起整体风险传导。在新的融资渠道未到位情况下，预计房地产等行业贷款资金捉襟见肘，资金链断裂风险加剧，P2P网贷平台房企贷款业务违约风险加大。
　　其次，配资业务法律风险加大。信贷资金,包括此次规范的委托贷款资金，进入股市等资本市场历来是监管机关的红线。委托贷款投向限制，加之近日两融业务检查收紧都是监管机关预防资本市场泡沫的防范机制，因此P2P网贷中涉及配资业务的法律风险加大。
　　《商业银行委托贷款管理办法(征求意见稿)》的发布不仅影响了银行体系表外融资规模，对于P2P网贷行业来讲也是把双刃剑。较大资金缺口寻求新融资渠道给P2P网贷借款端带来了发展机遇的同时，平台也需要加强相关业务的风险防控!
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中国银监会对地产商下达斩首令
银监会令牌再堵融资渠道&房地产不是地产商天下
21世纪经济导报
没有好消息，只有接二连三的“坏消息”。
　　进入6月，中国银监会接连下发《关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》(以下简称“通知1”)和《关于对房地产委托贷款情况进行调查的通知》(以下简称“通知2”)，“残存”的几条资金救急途径面临进一步严管甚至堵塞的窘境，刺激着资金紧张开发商的神经。
恒隆地产董事长陈启宗6月25日在“Cityscape&2008中国国际地产投资与开发博览会”上道出了一个残酷的事实：目前中国房地产市场的主角，不再是地产商们的天下，而是手握资金的“有钱人”的天下，地产商退居二线。
　　上海本地的一位地产商告诉本报记者，“我们最近刚得到来自银行的消息，商业银行从上周开始，对一些通知中涉及的房地产贷款业务暂停了，目前各商业银行总行正在针对相关通知制定工作细则。”
　　融资渠道渐走渐窄
　　在上述本地开发商看来，“今年银行信贷进一步紧缩后，从银行那边贷款越来越难了，除了需要严格按照放贷条件外，以前被忽略或者不被重视的一些审批环节也已重新重视，审批程序变复杂时间也变长。”
　　银监会这个时候连出这两则针对性通知，对开发商来说无疑雪上加霜。“据我所知，两则通知先后下发，已经直接导致一些开发商正在进行的相关融资进程被迫暂停。”
　　据了解，通知1全文大致分为四个部分，第一部分谈宏观经济与房地产市场，要求银行做压力测试和完善授信管理体制，第二方面谈个贷风险控制要求，第三方面谈开发贷款的风险控制要求，第四谈银行监管工作。
　　其中，最受开发商关注的是，银行在根据房地产市场走势获得自身压力测试结果后，将重新评估房地产企业的资信及其贷款风险，开发商可能面临企业信用等级被降低、授信额度核减、贷款利率上浮等不利“待遇”。
　　此外，在资信和财务状况监控方面，商业银行将定期对房地产抵押物进行价值重估和动态监测，对抵押物价值不足以抵补贷款风险的采取追加抵押品或压缩贷款等措施。
　　而通知2则要求商业银行要上报：截止到2008年5月末发放的房地产委托贷款规模和风险状况；对房地产委托贷款的管理情况，包括对委托人资金来源和借款人实际使用贷款情况的检查；2007年及2008年前五个月各行房地产委托贷款的手续费收入情况，及其占总体委托贷款手续费收入的比例。
　　对房地产委托贷款的地产商借款人，银行将按照房地产开发项目贷款的信贷要求进行考查(项目自有资本金达到35％及以上，“四证”齐全)。
　　这一系列更加严厉的来自银行体系的收紧措施，实施者的目的是“建立与风险承受能力和管控能力相匹配的授信管理体制，防止房地产企业向银行转嫁风险”，但对开发商的影响几乎是立竿见影。
　　一位做融资中介的人士曾透露，此前尽管有些开发商资金紧张，但很少考虑融资中介提供的利率相对较高的资金，很大原因是来自银行的反馈令他们还抱有一线希望。如今，银监会两道令牌，就像两剂催化剂，这些开发商最后的一线希望或将随之破灭。
“已进入最难熬的时期”
　　按照一些银行房贷测试的三段论：房价下跌10％，不会对银行产生影响；房价下跌20％，影响不大；房价下跌到30％以上，会产生较大的影响，但仍不是根本影响。近期，部分城市的部分地区和楼盘已经出现房价下跌超过30％甚至50％的情况，直接触摸到银行信贷安危的神经。这或许也是银行系统此时再次严控房地产相关贷款的最直接原因。
仅以目前的情况看，银监会通知很可能会产生目前未能料到的更大影响。
　　例如，委托贷款不仅在很多地方房地产“生态链”中普遍存在，甚至成为一些开发商最主要的资金来源，比如当年上海社保案中所揭露的情况。
　　即使在上市公司中，这种融资方式也非常常见。公开资料显示，招商地产(000024,股吧)、上实发展(600748,股吧)等公司都曾从大股东处获得上亿元的委托贷款。有关统计显示，截至目前，今年上市公司发布与房地产业务有关的委托贷款公告共计29次，涉及金额45亿。其中，上实发展向公司大股东申请10亿元委托贷款，为额度最高。一旦委托贷款渠道被严控，后果会怎样？
　　陈启宗引述他自己讲过的话说：我有一次在香港对来自内地的20多家较大规模的开发商说，现在可能你们的土储总量比香港的几家大开发商都要庞大，但问题是，大家的抗风险能力不同，可能一次经济波动、危机，就能让你们立刻破产倒下。
　　上海同策房产咨询有限公司董事长孙益功坦言，相信随着房地产业经历各路调控“锤炼”后，会重新进入健康发展的上升轨道，包括资本市场逐步放开、房贷尤其是住房消费信贷逐步松动、更多融资渠道被一点点疏通。
　　此前业内普遍的一种观点是，房地产企业将兼并重组，行业集中度提高，甚至有观点认为最终只要几十家就足够了。
　　对此，上海房地产学会住房保障委员会秘书长丛诚指出，房地产行业决不能发展到只有数家企业称雄的战国时代，保持适度的行业分散度对房地产业的健康发展是很有必要的。
　　“房地产流动性差的不动产特点，决定了需要实现市场充分竞争并不容易，全国需要保持相当数量的中小房地产企业，对于维护广大居民的住房消费利益非常重要。而一些中小房企的生存，可以考虑更多地参与到适合中低收入家庭的住房产品的投资建设中，在庞大的住房保障体系中寻求生存。”丛诚说。
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