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海外房产投资收益和风险并存
　　――访首都经济贸易大学资源与房地产管理系主任赵秀池
　　《中国航班》记者 崔洁
　　赵秀池
　　首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任、教授。北京市中青年骨干教师、职业技能鉴定中心国际证书专家库专家、中国房地产经理人联盟常务理事、北京城市管理学会理事、全国房地产经理人联盟研究员、中国房地产学会房地产金融委员会理事、(,)经济学会房地经济委员会委员、房地产策划师联谊会特聘教授。
　　伴随着人们对物业理念的逐渐成熟，海外已经被越来越多的投资者认识和接受，尤其是今年以来，国内楼市低迷，限制条件较多、升值空间不大等因素影响，去海外投资房产已成为一种高端的新兴投资方式，海外置业者也正在形成越来越具规模的情境。那么，投资海外的房地产市场是一个什么样的状况？它的收益回报率怎样，存在哪些机会和风险？带着这些问题，记者采访了首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任赵秀池。
　　赵秀池表示，海外房产投资之所以受到投资者青睐，究其原因，一方面在于目前国内楼市向好的大中城市的房地产市场前景不明朗，加上限购政策，使国内投资房产受限；另一方面，随着移民、留学者的增多，华人海外置业也越来越旺盛。所以，投资者通过购买海外房产一来可以满足资产配置需求，分散投资风险，实现资产的保值增值，二来可以获得移民身份，实现家庭规划及子女教育。
　　谈到投资国内房产和海外房产的区别，赵秀池说道，二者最大的区别应该是土地制度不同。我国城镇土地是国家所有，住房依附的土地仅仅有70年的使用权，而在和澳洲等地则是土地私有制，购买住房的同时，也获得了土地的永久产权。此外，在赵秀池看来，投资海外房产，买的不只是房子，在发达国家和地区具有国内无法比拟的优势。首先，与正在发展的中国相比，发达国家的物业环境和整体配套水平相对完善，投资、自住都比较适合；其次，欧美国家的房地产市场相对较成熟，整个市场的政策风险较小，出租收益率较稳定。再次，完善的体系使个人财富受到保护及尊重；最后在于购买海外房产的资金投入量较少，投资者一般能得到70%的房屋贷款。
　　据搜房网国际数据监控中心统计，2014 年第一季度，国人海外购房最热门的国家依次是美国、、以及。其中关注美国的购房者为 16.98%，澳大利亚占比有所提高，加拿大受移民政策影响，受关注度未有上涨。英国受购房者关注程度有所上升，由2013年的6.31%至2014年第一季度的9.62%。对此，赵秀池分析认为，美国之所以成为投资者首选的房产市场，原因在于自次贷危机发生跌落50%之后，伴随着经济的回升，房地产市场也不断向好，美国楼市正处于复苏阶段，海外购房者看重了其未来上涨前景，纷纷赴美购置。此外，美国租赁市场表现强劲，租金收益率高，如在美国加州，住房出租后的毛租金回报率一般可达到7%-9%。扣掉持有成本和管理成本，净回报率平均在5%-6%之间。
　　澳大利亚房产市场较英国、美国稳定，房价波动较小，增值性高。相关数据显示，澳洲的房地产近40年来平均每7至10年即可增值一倍。不过，相较于美国而言，购房者在澳大利亚购房投资目的占比略低，而自住、为子女教育与移民等目的占比较高，传统的移民投资城市如悉尼、墨尔本，依然受到国内购房者的热捧。
　　加拿大国家政治稳定，房产市场呈健康发展态势，一直为国内投资者所青睐，据数据统计，加拿大今年3月份房价比去年同期上升了6%。非加拿大居民在加拿大买房，能享受非常优惠宽松的贷款政策，可以申请银行的按揭贷款，而且利率与本地居民一样。在赵秀池看来，2014年初加拿大关闭投资移民对于温哥华、多伦多等地的住宅市场有影响，但影响不会太大，这些地区的资产价值仍有上升空间。因为加拿大是个以教育出名的国家，相当一部分在加拿大购买住宅者不是因为移民的目的而去投资，而是为了子女留学的需要。因此，人口密集、教育等优质公共资源丰富的多伦多、温哥华涨幅较大，分别为7.3%和7.37%。此外，温哥华的出租回报率在7%左右。
　　相比较而言，英国是后起之秀。赵秀池认为，英国政府推出楼市帮助购买计划的刺激政策，加之经济好转，使得房价不断走高。2014年2月更是创造了房价新高值，迎来了投资好时机，吸引了部分想要寻求高回报率的富有投资者。同时，伦敦、、伯明翰以及曼彻斯特教育资源丰富，成为国内购房者的必争热地。赵秀池强调，与美国、澳大利亚等中国购房者投资热门国家的房产市场不同的是，英国公寓成为了中国购房者相对主流的购买产品，一方面是由于公寓的供给量较大，另一方面是因为在英国，公寓的投资价值更丰富，比如利物浦学生公寓，集学区、投资以及自住多种功能为一身，投资回报率高达7%-9%。
　　尽管海外房产投资有不错的收益，但也有不少风险需要投资者注意。在赵秀池看来，首先是市场风险。房价是供求关系的反映，也是当地政策、经济形势的反映，房价随时都可能做出波动。能否准确的掌握当地市场的变化情况，对于投资人而言非常重要。如果在房价高点买进，低点卖出，则投资必然亏损。其次为政策风险。赵秀池认为，国外的房产政策会根据其实际随时做出调整，比如信贷政策、税收政策、限购政策等，这些都会影响到投资者的行为与收益。同时海外房产投资者还需防范汇率风险。原因在于汇率随时在发生变化，而汇率的涨落也会影响到投资者的收益。此外，还存在交易风险。期房是否能够按时交房，是否能够拿到产权证等都关系到投资的成败。遇到不良经纪人，投资被骗的案件也时有发生。
　　赵秀池坦言，房地产本身是一个区域产品，从投资的角度来讲，进行不同区域的房产投资可以规避风险，但是，由于海外房产投资，距离遥远，往返的交通成本很大，一般需要寻找一个可靠的经纪人去帮助管理，所以，海外房产的管理成本较大。扣除管理成本后，海外投资的收益到底有多少，是否值得投资，需要投资者认真思考。
（责任编辑：HN025）
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到海外买房已是许多人资产配置的一环，尤其在国内股汇市、出口数据、经济表现都呈现低迷的当下，但前进海外，仍有几项关键提点必须先盘点清楚，才能降低无谓的风险。涌正建议消费者前往海外购置不动产，最好以「汇率、合理赚、前景」3大方向来盘点，如此才能保障自身在海外买房的权益。首先，在自由开放的经济体制下，货币汇率不可能维持不动，即使是资深经济学家也难以精准预测走势，房地产本属长期持有资产，不该被视为短期投机商品，建议消费者应长期持有，才可大幅降低汇率变数造成的影响。第二，在海外不动产交易中，某些从事居间仲介或代销的业者，可能会在模糊的灰色地带与消费者玩文字游戏，涌正建议消费者，合约内容一定要亲自审视，倘若不明白、有疑问，一定要向业者仔细询问，合约内容也要确认是否为建商所订定的内容、是否为建商所提供之最佳配套方案、业者有无能力处理后续的进度回报，这些都是消费者签约前必须考量的重点。第三，消费者选择置产地点一定要先调查清楚，该国的经济表现如何、有无政治纷扰、重大建设为何、政策执行力是否落实，举凡会影响政经稳定度的条件都需仔细了解，因为这些因素都将决定不动产未来能否保值甚至增值的稳定性。涌正认为，一时的不景气不足为惧，就怕长久仍看不见愿景，这样的话即使标的本身条件再好，恐怕也「钱途黯淡」。最后，提醒海外房地产投资人，千万别犯了「从中国看天下」的毛病。由于国际资讯在大陆的透明度相对不足，片面的国际消息容易造成资讯障碍，犹如以管窥天，导致销费者错看国际局势，因此消费者必须更积极，实际到当地走一回，实地考察当地环境与感受政经情势，这样才能判断是否值得投资，让自身投入的每一分资产获得最佳的保障。相关阅读:
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海外买房注意事项：这些风险要注意
海外买房是需要有一定条件的，而且对于所选的买房国家也需要有深入的了解。本站编辑为大家分享海外买房注意事项的内容，帮助大家顺利购买海外房产。
在国内楼市持续调控、房价居高不下的背景下，投资海外房产有着诸多优势和吸引力，有的还能提供移民机会，创造享受国外生活环境、教育资源、福利待遇的条件。不过，海外买房有诸多注意事项，比如经济水平、汇率变化、文化差异，甚至包括地理环境、政治因素等等，购房者切忌将其与国内的购房情况相混淆，产生不必要的风险和麻烦。
文化风土要考察
通常，刚刚接触海外房产的国内投资者喜欢根据自己的喜好来选择海外房产，无论是地理位置、小区环境，还是户型面积、装修方式。然而，不同的国家地区、民俗风气往往大不相同，海外投资买房不管是移民自住还是投资出租，都要特别关注当地对房屋好坏、价格高低的评判标准，即使不一定做出与当地人完全一样的选择，至少也要知道其中的挑选依据。
因而，投资者应该主动融入当地的社会，多了解所在地区的风俗以及人文等。这样，在日后的自住、出租、转卖过程中才不至于发现跟自己当时所设想的&大相径庭&，而白白造成损失。
政策产权区分清
明确自己的投资目标、购房目的，并弄清相应的法规政策和房屋产权年限，都是海外买房的重要基础。
比如以投资移民为主要目的的购房者，就要时刻关注好所在国家地区的相应移民政策及其变化，以确保自己这若干年的投资计划最终能够达成移民的目标。对于移民前后的相应手续、门槛、流程、要求、所需义务、所享权利，更重要的还有移民过程中可能出现的变数和风险，都要一一弄清。
房屋产权也是如此。国内房屋产权只有70年的使用权，而国外的产权则各不相同，有些产权永久拥有，有些还包含土地;有些可以传给子女，有些则需要支付较多的遗产税;等等。不同的产权形式、年限都会影响自己中长期的房屋持有、租赁及买卖计划。
贷款税费最需理
贷款和税费的问题则往往是最让投资者头疼的一个部分。不同国家甚至不同地区、位置在相应的税收及手续费问题上都会有所不多，大大小小各种名目的收费项目虽然繁多，也都需要购房者仔细关注，认真核查。
贷款政策也是如此。一些国家对于海外购房者也提供较为方便的贷款申请，而另一些国家则可能就有诸多的限制。购房者应第一时间了解清楚相关的贷款及税收政策细节，分清其中当地公民和国外购房者之间的区分、差异，进而算清自己购房所需的各项实际成本，以及持有房产时所需缴纳的大致税费，等等。一般我们常通过委托专门的中介服务机构来处理大量繁杂的手续办理和费用支付，但整个流程中购房者仍要清楚明白地参与进去，避免上当受骗。
特别值得指出的是，对于需要使用大笔现金购买房屋的国家地区，考虑到换汇额度的限制，购房者应尽可能地寻找安全、合法的途径，避免&打擦边球&而产生过多的政策风险。
长期持有需规划
对于要对所购海外房产进行长期持有的投资者来说，最好还需要制订较为长期、合理的规划，内容涉及持有成本、转卖或继承成本、日常打理、资产安全等。
除了各项长期持有时需要支付的隐性成本之外，海外购房者还应关注自己所购房屋在日常维修、打理上的麻烦。比如出租空置期、居住闲置时段、定期的维修等等。另外对于可能出现海啸、飓风、地震等自然灾害的地区，也要注意房屋的相关风险防范问题。
总之，根据自身不同的购房和投资目的来制订大致的投资规划，才能在保证收益的情况下，控制好相应的各类风险。
以上就是海外买房注意事项的全部内容。
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