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房屋租赁合同纠纷经营损失
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房屋租赁合同纠纷经营损失
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3秒自动关闭窗口房子租到一半被卖了 租赁合同是否还有效？
09:07& 亿房网&莫莫&　
隐瞒租赁信息卖方担责
一般情况下，买房人购买房屋时，主要是通过卖房人了解房屋是否存在租赁的情形，但是卖房人往往为了自己的利益隐瞒租赁情况，因此建议买房人签订协议时尽量实地确认一下。如果发现被欺诈了，也要懂得保护好自己的合法权益。
律师表示，如果房屋还未过户，张先生可以要求继续履行房屋买卖合同，也可选择解除合同，这时张先生可以要求李先生返还所支付的房款、支付利息，并可以要求李先生赔偿损失。如果已经办理了过户手续，新房主张先生无权要求王小姐腾房，但可以要求她支付租金。
房客如何维护合法权益
业内人士提醒承租人，当优先购买权受到侵害时，可以根据不同的情况来主张自己的合法权益：
一、承租人愿意购买房屋。在这种情况下，承租人可以依据享有的优先购买权主张原房主与第三人所签订的房屋买卖合同无效，承租人按无效房屋买卖合同的房款购买房屋。
二、承租人不愿购买房屋，且新房主要求腾房。承租人可以就原房屋租赁合同请求法院确认原房主构成违约，承担违约责任。
三、承租人不愿购买房屋，但新房主同意承租人继续租住房屋。这种情况下，对于已经缴纳的房款可向原房主要回转交新房主，或让新房主直接向原房主主张。
&&&&以上网友评论只代表&亿房网友&个人观点，不代表亿房网观点
放眼看世界
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提问者:热心网友
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没有去登记备案
案情简介：王某与刘某于日签订《房屋租赁合同》，约定由王某向刘某承租禾祥西路一店面，月租金5000元，租金的有关税费全部由王某承担，合同租期五年，至日，每半年付一次租金3万元，于合同签署之日起生效。王某还应向刘某交付押金人民币1万元。合同生效后，双方开始履行合同，王某依法向刘某支付了半年租金及押金共4万元，并开始承租该店面。合同履行过程中，王某因经营不善，遂欲提前终止合同，经与刘某协商不成。王某认为，合同中“有关租金的税费全部由王某承担的约定”，违反了有关房屋租赁管理规定及税法，刘某逃避纳税义务，显失公平，且该合同未到房管部门办理租赁登记备案，故合同依法无效。另合同中还约定“如一方无故单方面终止合同，应赔偿对方一个月租金，”故王某有权要求立即终止合同，由刘某返还王某租金及押金，故日，王某向法院起诉，要求提前解除《房屋租赁合同》，并由刘某返还其1个月的租金及押金15000元。庭审中，刘某坚决不同意解除合同，要求王某继续履行合同。法院经审理，最终驳回了王某的全部诉讼请求。律师评析：就本案来看，存在以下几个争议的问题：一、《租赁合同》是否有效？1．租赁合同没有登记是否无效？根据《合同法》第52条的规定，凡是有下列五种情形之一的，合同无效：“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人的利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定的。”同时，最高人民法院关于合同法的司法解释对违反强制性规定，又做了进一步的说明，即只有在违反全国人大及其常务委员会，及国务院所制定的法律法规的强制性规定，才可以作为认定合同无效的标准。《厦门市房屋租赁管理规定》虽然有规定房屋租赁合同应当到房地产行政主管部门办理登记备案及缴交房屋租赁收益金，但该规定仅属于地方性法规，不能作为认定合同无效的依据，故王某的合同没有登记，因此合同无效的主张不能成立。2．合同约定租赁的税费由承租方承担是否无效？根据厦门市房屋租赁管理规定及税收法规，房屋租赁应缴纳流转税及租赁收益金等税费，但在不影响国家税费征收的前提下并不排除合同双方当事人可对税费的承担义务进行约定，这是合同双方当事人意思自治的体现，并不存在偷税漏税的问题，当然该种约定不能对抗税收征管部门依法向刘某征税的行为。但如王某没履行交税的义务，而国家依法向刘某征收后，刘某亦可以凭合同规定向刘某进行追偿要求其履行合同义务。二、王某是否能以承担一个月租金的违约责任作为解除租赁合同的代价或条件？本案中，王某以合同中有约定“如一方无故单方面终止合同，应赔偿对方一个月租金”为由，认为其只要承担了一个月租金的违约金后，即可解除合同，其已经交了6个月租金了，现合同仅履行了四个月，扣除一个月租金作为违约金后还可要求返还一个月的租金。《合同法》第94条规定，只有在下列五种情况下，当事人方可以解除合同，即1．因不可抗力致使不能实现合同目的；2．当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；3．在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；4．当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；5．法律规定的其他情形。根据《合同法》的促进交易、维持市场经济稳定平衡的立法原则和精神，在合同仍可履行的情况下，合同一方显然是不能以自愿承担违约责任作为解除合同的条件的，否则合同秩序、经济秩序将因此失去一贯性和稳定性。而就本案看，合同中约定的“如一方无故单方面终止合同，应赔偿对方一个月租金。”仅是对违约方义务的一种约定，并不意味着赋予一方违约的权利。王某把违约义务条款当作违约的权利来行使，显然是得不到法院的支持的。综上，笔者认为，在房屋租赁关系中，出租方与承租方一方面在签约时充分明了自己的合同权利和义务，另一方面在合同履行中，亦要正确的理解和行使自己的权利，而不要曲解合同及法律，滥用诉权，浪费不必要的时间和精力。
一、房屋出租需要满足哪些条件？我国法律要求出租人出租房屋必须具备一定的条件，具体的限制条件如下：（一）有合法的房屋产权证件；（二）房屋为共有产权的，有共有人同意租赁的证明；（三）将住宅或其他用房改作经营用房出租的，应提交规划和房管部门同意的证明；（四）将房管部门直管公房内的场地出租的，应提交经房管部门同意的证明；（五）住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策；（六）房屋能正常使用。二、出租房屋合同无效怎么办？当租房合同被确认无效后，按照无效合同的处理原则，房客可以申请退房，房租租赁恢复到签订租房合同之前的状态，房客应将房屋恢复到出租前的状态。
找中介解决或起诉
不能申请无效,不然对方可以要求你退房租的你可以申请提前终止合约,并要求对方因违反合同对你造成的损失予以赔偿先找个律师或学法律的朋友帮你看看合同,关键看违约的处理方式。没问题了,可以直接去法院递交起诉书,不用申请,直接起诉就可以。如果你有朋友是律师,也可以尝试先给对方发一个律师函,要求终止合同。如果对方不同意,再提起诉讼。
归纳起来，主要有以下七种：1房地产分离出卖，合同无效。由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。2产权未登记过户，合同无效。房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，并将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。3产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。4侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓"同等条件"，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。5单位违反规定购房，合同无效。机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房，产权也登记在个人名下，但实际上是单位出资，作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等，这种情况属于单位变相购买私房，该买卖关系无效。凡享受国家或企业事业单位补贴，廉价购买或建造的城市私有房屋，需要出卖时，只准卖给原补贴单位或房管机关，否则也无效。6价格欺诈，显失公平，合同无效。买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故翻悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。7非法转让，合同无效。根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让（包括买卖）：1、以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的；2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3、依法收回土地使用权的；4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的；5、权属有争议的；6、未依法登记领取权属证书的；7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
问:前不久,我与陈某签订房屋买卖合同,并取得了房屋产权证书,办理了过户手续。但在准备装修时,得知陈某在此之前已将房屋出租给了汤某,汤某要求优先购买陈某的房屋,并说我与陈某的房屋买卖合同无效。请问:如果买卖合同无效,我可以要求陈某赔偿我的损失吗?吴有才答:《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》规定,出租人出卖出租房屋,应提前3个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。如果陈某将房屋出卖给你,未提前通知承租人汤某,现在汤某作为承租人提出购房,那么你和陈某之间的房屋买卖就是无效的。根据我国《合同法》规定:“当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:(一)假借订立合同,恶意进行磋商;(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三)有其他违背诚实信用原则的行为。”在你与陈某的房屋买卖活动中,陈某故意隐瞒了房屋已出租、未提前通知承租人这些重要事实,致使该房屋买卖合同无效,使你的利益遭到了一定的损害,你完全可以要......(本文共计1页)[继续阅读本文]
一、合同法中规定无效合同主要有三种：①订立合同主体不合格，表现为：a.无民事行为能力人、限制民事行为b.代理人不合格且相对人有过失而成立的合同，该合同无效；c.法人和其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，且相对人知道或应当知道其超越权限的，该合同无效。②订立合同内容不合法，表现为：a.违反法律、行政法规的强制性规定的合同，无效；b.违**公共利益的合同，无效；c.恶意串通，损害国家、集体或三人利益的合同，无效；d.以合法形掩盖非法目的合同，无效；e.无处分权的人处分他人财产的合同，无效。但有两例外：事后经权利人追认的，有效；事后取得处分权的，有效。③意思表示不真实，即意思表示有瑕疵，如：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的，无效。二、具体到房屋租赁合同9月1号，最高人民法院出台了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题》的司法解释，明确了违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效。特别提示：1、未经竣工验收的房屋出租；2、违章建筑的房屋出租；3、被确定为拆迁的房屋出租；这三种情况也认为无效。三、房屋租赁合同确认无效后：主要是承租方腾退房屋，租赁房屋恢复到签订合同之前的状态，承租方负责将租赁期间添附物拆除或与出租方协商抵顶。承租方实际使用房屋的，出租方不返还租金，作为租赁期间出租人不能使用房屋的损失。造成合同无效的过错方还应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。四、希望上述内容对你有所帮助。
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租房合同未到期，房东要卖房。我可否要求赔偿。
您好！我于与房东签定了两年的房屋出租合同（商铺）。现房东说急需钱。要将商铺卖给他人，要我搬出。我该怎么办？能否提出赔偿！谢谢。。
律师回答地区：四川-成都咨询电话：帮助网友：16039 次点赞人数：32 人1、在同等的条件下，你享有有限购买权。2、即便房屋买出去了，你仍有权租赁该房屋，直到合同到期。 16:13地区：上海-静安区咨询电话：13341***帮助网友：10722 次点赞人数：19 人买卖不破租赁.即你可以继续承租,只是出租人变成买方.当然你也可以选择与房东协商解除合同并要求承担违约责任. 11:17地区：四川-成都咨询电话：13908***帮助网友：212 次点赞人数：3 人根据法律的规定，房屋所有权人转让房屋的，原租赁合同对买受人继续有效，因此，房主要求你搬迁是违法行为和违约行为，你可以向房主主张违约责任和赔偿你的损失。 11:25地区：天津-和平区咨询电话：13002***帮助网友：2315 次点赞人数：3 人合同没有到期你可以拒绝搬出，或者要他赔偿你的损失，在你得到满意的赔偿后考虑再搬出。 11:39地区：北京-海淀区咨询电话：13161***帮助网友：1251 次点赞人数：3 人在 承租的房屋要出卖的情况下，您作为承租人有如下权利：一是在同等条件下，您具有优先购房权；第二，第三方购买了房屋，您与原房主签订的租赁合同继续有效；第三，如对方坚持违约解除租赁合同，您可以要求对方承担违约责任。 11:39地区：上海-徐汇区咨询电话：18916***帮助网友：50141 次点赞人数：75 人买卖不击破租赁原则，房东可以出卖商铺给他人，但无权要求你搬出。 11:41地区：北京-朝阳区咨询电话：13901***帮助网友：210 次点赞人数：0 人这位朋友你好：
依据法律规定，房屋所有权人转让房屋的，原租赁合同对买受人继续有效， 即买卖不破租赁。你完全有权不搬出。 11:45地区：陕西-西安咨询电话：400-帮助网友：75426 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_2 人租赁合同正在履行，现房东无权要你搬出。根据买卖不破租赁原则，原租赁合同对新房东仍然有效。 12:39地区：安徽-合肥咨询电话：13705***帮助网友：21329 次点赞人数：58 人房东的要求既无理也无法律依据，你可以选择要求其或新房东继续履行合同，也可以选择让房东承担违约责任。 12:56地区：四川-成都咨询电话：13219***帮助网友：502 次点赞人数：1 人租赁合同继续履行。 13:01地区：北京-朝阳区咨询电话：13683***帮助网友：64683 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_2 人可以继续承租，可以得到法律的支持。 13:14地区：北京-朝阳区咨询电话：13501***帮助网友：2675 次点赞人数：5 人你对该房屋享有优先购买权。即使房东出让房屋成功，原租赁合同仍应继续履行。 13:33地区：北京-东城区咨询电话：13366***帮助网友：15688 次点赞人数：36 人1.协商解除,双方协商赔偿.2.无法协商一致,承租人有优先购买权.3.不主张优先购买的,可以以买卖不破租赁为由,要求继续承租. 14:58地区：广东-广州咨询电话：13682***帮助网友：1310 次点赞人数：2 人1、继续承租。2、若要求你搬出，向房东主张违约赔偿。 15:49地区：河北-沧州咨询电话：13313***帮助网友：1390 次点赞人数：3 人合同法第二百二十九条规定：　租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。你依法可以优先购买。 17:37地区：北京-朝阳区咨询电话：18701***帮助网友：29926 次点赞人数：70 人1、你可以继续租赁该房2、你可以主张优先购买权3、如不租用了，你可向原房主要求违约赔偿。 18:04地区：四川-自贡咨询电话：13608***帮助网友：8431 次点赞人数：16 人1、承租人有优先购买权，你在同等条件下可以购买该商铺；2、如果你不主张优先购买权，你有权以买卖不破租赁为由，继续承租；3、协商解决，如果你搬走，可以主张补偿。 19:54地区：浙江-宁波咨询电话：13957***帮助网友：12034 次点赞人数：17 人一、根据《中华人民共和国合同法》229条之规定，你们的房屋租赁合同仍然具有法律效力。你有权利不搬出该房屋（买卖不击破租赁原则）。 二、如果你自己愿意搬出，则可以房东违约为由要求房东赔偿。 13:07地区：四川-成都咨询电话：400-6***帮助网友：381 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_4 人如果租房合同期没到期的，单方中止合同的，违约方需要承担违约责任。　　根据《合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。　　第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。　　第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 17:20