股份制商业银行
关于印发《股份制商业银行股份有限公司
经营性物业抵押贷款管理办法（试行）》的通知
各支行、各部室：
为适应商业地产市场发展需要，规范经营性物业抵押贷款等业务，防范商业营业用房在营运期间的经营风险，促进经营性物业抵押贷款业务健康发展，根据国家相关法律法规和《江苏股份制商业银行股份有限公司信贷管理基本制度》等规定，特制定《江苏股份制商业银行股份有限公司经营性物业抵押贷款管理办法（试行）》，现予以印发，请各单位认真组织学习，并遵照执行。
附件：江苏股份制商业银行股份有限公司经营性物业抵押贷款管理办法（试行）
二○一二年十一月十日
主题词：信贷管理 抵押贷款 管理办法 通知
联系人：王**
联系电话：*****
股份制商业银行办公室 日印发
股份制商业银行股份有限公司
经营性物业抵押贷款管理办法（试行）
第一章 总　则
第一条　为适应商业地产市场发展需要，规范经营性物业抵押贷款业务，防范商业营业用房在营运期内的经营风险，促进经营性物业抵押贷款业务健康发展，根据国家相关法律法规和《江苏股份制商业银行股份有限公司信贷管理基本制度》等规定，特制定本办法。
第二条　本办法所称的经营性物业是指通过竣工验收已投入或准备投入商业运营商业营业用房、办公用房和工业用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、宾馆酒店、综合商业设施、标准厂房等，当前或预期经营利润稳定或持续增长、现金流量稳定、综合收益好、管理规范的物业。
经营性物业抵押贷款是指江苏股份制商业银行股份有限公司(以下简称&本行&)对具有合法承贷主体资格企（事）业法人、个体工商户、自然人，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并主要以该物业的经营收入还本付息的贷款。
第二章 贷款对象和用途
第三条　贷款对象。经工商行政管理机关(或主管机关)核准登记的企(事)业法人、个体工商户或具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人。个体工商户原则上以营业执照上经营者名义申请。
第四条　贷款用途。主要用于物业在经营期间的资金需求，具体可分为两种类型：
（一）自行建造的物业。可用于物业本身的装修改造，也可用于置换负债性资金（指建造该项物业的银行借款、股东、关联公司借款和经营性物业项目本身超过资本金比例以上的负债资金）；
（二）购置的物业。可用于置换购置款。
第三章 贷款条件和申请
第五条　贷款条件。贷款条件分为贷款对象条件和经营性物业条件，贷款对象又分为法人类和自然人类。
（一）贷款对象须具备下列基本条件：
法人类贷款条件
1.具有法人营业执照并已办理年检手续；
2.属于房地产开发企业的，应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续；
3.产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；
4.资信优良，所有者权益原则上在500万元（不含）以上；
5.具有有效贷款卡，并在本行开立基本账户或一般账户，无不良信用记录，成立不足2年的新设立企业其控股股东应有良好的信用记录。信用记录包含贷款逾期、他行不良贷款、受检察院、工商行政、税务等部门查处或个人受公安机关处分等；
6.拥有经营性物业全部产权，持有合法、有效的房产所有权证和土地使用权证；
7.董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；
8.同意与本行签订租金账户监管协议，接受本行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管。同时，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在本行办理；
9.本行要求的其他条件。
自然人类贷款条件
1.个人资信良好。在我行及他行未发生过逾期和不良记录，社会形象佳，未受过公安和行政部门处罚，个人及家庭负债与其经营收入相符；
2.拥有经营性物业产权，持有合法、有效的房产所有权证和土地使用权证，个人名下物业可为与他人共有，但抵押须征得共有人的书面同意；
3.借款人及共有人书面同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；
4.同意与我行签订租金账户监管协议，接受我行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管。同时，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理；
5.本行要求的其他条件。
（二）经营性物业具备的基本条件：
1.经营性物业应符合各地规划要求，经竣工综合验收合格并办妥房产证，己投入商业运营或准备进入商业运营；
2.地理位置优越，物业原则上应位于城市中央商务区、中心商业区、工业集居区等交通便捷、人流、物流、车流充裕，商业、商务氛围浓厚的繁华地段；
3.经营性物业已使用期限原则上不超过10年；经营性物业用地已使用年限原则上不超过10年；
4.经营性物业定位准确，经营情况稳定，出租市场前景较好，在贷款期内现金流足够按期归还贷款本息；
5.经营性物业市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势；
6.经营性物业具有较强的变现能力，有利于整体处置；
7.经营性物业必须通过出让方式合法取得国有土地使用权证书。
第六条　贷款申请。借款人申请经营性物业贷款时，除提供本行《信贷管理基本制度》及相关文件要求的资料外，还需提供以下资料：
（一）经营性物业竣工验收合格的合法有效证明材料、产权证书；
（二）物业用于出租的，须提供真实的租赁合同、协议原件、承租方营业执照、承租方知晓物业抵押给本行的声明等。租赁合同涉及多页的，页面与页面之间必须同时加盖双方骑缝公章。若不能提供上述资料时，调查人应在调查报告中明确提出不能提供的理由及对抵押权实现的障碍分析；
（三）物业用于经营的，须提供经营主体的营业执照、组织机构代码证、税务登记证；
（四）本行要求提供的其他证明文件和资料。
第四章 贷款额度、期限、利率和科目
第七条 贷款额度。贷款额度必须根据借款期内物业可用于还贷的现金流确定。同时，贷款额度一般掌握在不超过物业市场评估价值的60%，最高不超过物业市场评估价值的70%，对门面房抵押的一般控制在物业市场评估价值的50%以内。
采用综合收入还款的，必须进行还款来源确定，同时经营性物业产生经营性净现金流（净现金流指已扣除经营物业须支付的日常支出后的现金流）占应归还贷款额度的比重不得低于50％。
第八条 贷款期限。根据物业项目的还款进度确定经营性物业贷款的具体还款期限，并由借款人出具书面还款计划。
经营性物业抵押贷款期限最长不得超过10年。同时，经营性物业抵押贷款的期限不得超过借款人法定经营期限和房地产权的剩余使用年限。
第九条 贷款利率按照本行《贷款利率定价管理办法》执行。
第十条 贷款科目。经营性物业抵押贷款在抵押贷款科目中核算反映。
第五章 贷款的调查和评估
第十一条 申请经营性物业抵押贷款，应向本行提供以下资料：
（一）法人客户：
1.营业执照（副本）复印件；
2.税务登记证复印件；
3.组织机构代码证（副本）复印件；
4.贷款卡、基本账户开户许可证复印件；
5.公司章程及验资报告，出具董事会决议的企业还须提供股东大会关于成立董事会的决议或相关证明材料；
6.法人代表身份证明，相关授权委托书；
7.公司同意借款的股东会决议及法定代表人（投资人、负责人）及股东连带责任保证书（含配偶）；
8.当期、上年末、同期财务报表（资产负债表、损益表、现金流量表）；
9.主要发生资金往来银行账户对账单和本行银行账户对账单，如重复只提供一份；
10.经营性物业权证（房产所有证书和土地使用权证书）；
11.租赁合同、装璜装修合同及自营的收益性证明；
12.相关抵押担保材料，如抵押物清单、估价报告、保单、同意抵押决议等；
13.本行需要提供的其他资料。
（二）个人客户：
1.借款人身份证及配偶身份证复印件、结婚证复印件、夫妻共同借款声明（个体工商户须提供营业执照复印件）；
2.申请人简易资产负债表；
3.经营性物业权证（房产所有证书和土地使用权证书）；
4.租赁合同、装璜装修合同及自营的收益性证明；
5.相关抵押担保材料，如抵押物清单、估价报告、保单、同意抵押证明等；
6.本行需要提供的其他资料。
第十二条　经营性物业抵押贷款比照项目贷款的有关规定进行调查和评估，并重点关注以下内容:
（一）借款人的主体资格。公司的组织形式、股权结构、经营业绩、信用状况、财务状况、现金流量状况，并对物业每年经营收入（个人收入等）及综合还款能力进行评价;个人的经营业绩、信用状况、财务状况等进行调查和评估，并对物业每年经营收入及综合还款能力进行评价；
（二）物业的权属，是否竣工验收合格、是否取得产权证；物业的出租经营情况、实际建造成本、市场价值情况、变现能力、年度大修及日常维护成本等；
（三）物业的运营时间，是否是属于开发建设期和营运初期等高风险阶段的项目；
（四）物业的完整性情况，是否物业中的优质部分已出售，或是仅是部分物业用于抵押，抵押权是否分散等，综合判定是否会造成整体处置的困难或抵押物变现价值的不足；
（五）物业的出租率、租赁合同的租期、租**平和租金支付方式及支付情况，租金收入是否与贷款额度和贷款期限相匹配等；
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经营性物业抵押贷款
快速行动入口
经营性物业抵押贷款
经营性物业抵押贷款是指，我行向企业发放的，以其拥有的经营性物业作为抵押物，并以该物业的经营收入作为主要还款来源的贷款。
经营性物业主要是指已竣工验收并投入商业运营，经营管理规范、经营利润稳定、经营性现金流量充裕、综合收益较好的办公用房、商业营业用房和工业营业用房，主要包括写字楼、商场、商铺和综合商业设施等物业形式。
经营性物业的经营收入是指，物业所有者经营物业取得的全部收入，包括但不限于：物业租金、广告位租金、临展费、管理费、断租保证金及进场费等。
适用客户和情形
拥有商用房（如写字楼、商场、商铺以及综合商业设施等）完全产权，持有合法、有效的房地产权证，拥有的商用房已经投入商业运营，并对其拥有的商用房具有独立处置权的法人客户。
1、客户申请贷款以及提交资料；
2、我行进行尽职调查以及审查审批；
3、签订合同以及办妥经营性物业抵押登记、应收账款质押登记手续；
4、我行发放贷款，对物业经营收入、支出款项进行封闭式监管；
5、客户按约定偿还贷款。我是销售代理机构
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贷款申请：什么情况下银行不给贷款？
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现在贷款虽然松懈了，但很多人仍担心自己买房时申请办理不下来;银行的政策目前是不可控因素，但是购房者可以做到自己能做到的事情，以便不因为自身原因导致贷款不成。那么，哪些情况是因自身问题导致贷款不能办理的呢?小编总结四种不能办理贷款的情况，希望给大家予以帮助。限购难以买房更难贷款是否有，是否提供弄虚作假提供虚假申请材料等，才是申请贷款的基础。有难度，需提交近两年内满一年以上纳税或社保证明，才能买房;武汉户口则只要名下没有两套或以上的住宅就可以买房。所以如果不满足要求的不能在武汉买房，不能买房则不能谈是否能贷款;例如名下已经有两套房产的武汉户籍家庭，即使这两套房都没有贷款，那么买房限购，贷款限贷。限贷无法办理贷款银行目前执行的贷款(商贷)政策是现在是认房又认贷，第三套房限贷;也就是说不管名下是否有两套房，即使没有住宅只要有两次贷款，再时则按照第三套房贷执行，限贷。此时如果具有购房资格，买房只能选择其他的付款方式，申请是拒贷的。信用记录不良者贷款难良好的个人征信也是贷款的必备条件之一，但是一些银行是允许少数不良信用记录存在的。银行工作人员表示，对于个人信用存在少数不良记录的申请者，贷款也是可以申请的;有一两次的并不影响 贷款，而且如果楼盘有优惠的话，在部分银行申请贷款时仍然可以享受利率。目前武汉部分银行要求逾期不能累计超过6次、连续超过3次，一般在这个范围内的，都不会影响贷款的申请;也有部分银行则明确要求购房者不能有有个人逾期记录但贷款也要看实际情况，但是如果银行额度紧张的话，部分银行是提高贷款的审核条件，就存在不允许任何逾期等不良信用的存在，及时有优惠利率存在，将取消优惠。而如果信用非常糟糕的话，那么肯定是不能进行贷款的。所以就还需在贷款申请前向银行进行咨询，较好还是不要产生任何不良的信用记录。银行流水或工资证明不够，影响银行流水是指一般是指银行卡存取款交易对账单，也称银行账户交易对账单。指的是客户在一段时间内与银行发生的存取款业务交易清单;在办理贷款时都是需要提交的，一般是半年以上的。银行流水的作用是为了说明借款人有一定的还款能力，除了银行流水外，工资证明也是贷款必备的证明之一，作用和银行流水是一样的。目前银行流水一般需提交近期半年的，而有些贷款机构则只需3个月的，也有一些需要一年以上的，需要具体看银行的政策。而工资证明和银行流水的额度一般需要是每月还款额度的一倍以上。主要证明有足够的还款能力。如果不能提供满足要求的银行流水，那么贷款不能办理;而如果只是额度不够的话，则需调整贷款的额度增加首付减少每月还款额，或者是增加共同还款人(父母或子女等)，提高还款能力。如果发生以上情况，贷款将不能审批通过;而即使自身的其他条件都满足，如果要使用，则满足的条件更多，可以参考《武汉跨区公积金贷款：四种情况不能贷款》。
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贷款七大误区！别以为小银行贷款真是优惠多
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人们在贷款的过程中产生了一些误区，需要注意这七大误区。 1.年限越长越好 有些购房人在选择贷款期限时认为贷款期限越长越好，实际上房贷年限越长意味着支付的越多，贷款年限需要根据自身的经济状况等因素来确定，年限长并不是适合每个人。 2.信用记录不良就不能申请贷款 信用贷款银行重要考量的是个人信用记录，但并不是个人信用不良就不能申请信用贷款，如果借款人次数少、金额小，银行还是会酌情放贷，但是或被提高，贷款成数也有可能降低。 3.越早越省钱 有购房人手头资金充足了，认为提前还款越早越省钱，实际上有些情况下并不：比如已经享受了8折优惠，或者为，在当前的利率情况下，如果把提前还款的钱用于购买收益更高的理财产品会更好。另外，选择还款法的人，如果还贷期限已经过了1/2，这时已经偿还了大部分利息，之后的房贷剩下的基本都是了，提前还款就没什么意义了。 4.公积金贷款一定比商贷省钱 一般公积金贷款比商业一些，多数人都觉得比商贷更省钱，其实和公积金贷款在保险费方面则不一样，对于商业贷款来说，只要不是商用物业或者是年限太长的住宅，银行一般不会要求贷款人购买保险，如果是公积金贷款的话，买保险一般在所难免，而保险费一般为贷款金额×贷款年限×0.02%，两者抵消的话，公积金贷款的优势就更小了。因此较小的话，选择公积金贷款未必更省钱。 5.选择中小银行就一定比四大商业银行省钱? 在很多人的眼里，四大商业银行牛气十足，推出的贷款业务既不灵活，收费也高，不如选择中小银行省钱。不过，在这个问题上也需要具体案例具体分析。中小银行的存款额不太稳定，因此当手头钱多的时候，申请贷款往往手续较方便，而一旦额度用得差不多的话，申请手续就会很麻烦。相对而言，四大银行手头的资金比较充裕，各项措施都会比较稳定。 6.选择直客式贷款一定比通过公司省钱? 现在不少银行都推出了面对贷款者的直客式服务，因此贷款者为了节省中间费用，也往往愿意直接到银行咨询办理。不过，在利率趋于市场化的今日，直接找银行贷款，并不一定能够让贷款者更省钱。因为银行经办人通常是在所在银行的房贷产品中，挑选他认为最合适的产品给贷款者，或者提供所在银行的较优惠利率，但这并不代表着这就是贷款者可以获得的最合适的贷款产品或较优惠的贷款利率。 因为，专业公司了解多家银行的情况，通过对比银行间的房贷利率和房贷产品，往往可以为贷款者选择最合适的银行与利率较优惠的贷款服务。虽然通过银行直接贷款与通过按揭机构办理相比，可以节省手续费，但这手续费实际上有时只需几个月的就可节省回来。 7.可以作假 有些人不符合收入要求，就想通过办假收入证明蒙混过关。办理假收入证明的后果是十分严重的，首先，对于借款人来说，如果因为开虚假收入证明被银行识破，将无法通过贷款审核，情况严重还将承担法律风险。即便审核通过，面对后期的还款压力无法支付月供，房子还将面临被银行收回的可能。而更严重的后果是，借款人伪收入证明骗取银行贷款，还涉嫌骗取贷款罪。刑法中的规定是：处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；给银行或者其他金融机构造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。
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