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庄河房价上涨谁是始作俑者？揭秘5大幕后推手
来源：搜房网综合整理 &&发布时间：
5大幕后推手促2016庄河房价上涨？7个2016买房理由！2016年走势升还是降？到底合适吗？这是许多潜在购房人会考虑的问题。近日数据显示，刚刚过去的2015年，全国的房价同比上涨超7%，而一线城市的房价上涨幅度更是惊人，涨幅三成左右，其中上涨达到六七成。2015年12月份召开的核心经济工作会议，喊话适当降低房价，媒体也颇关注了一阵子。似乎去库存只能寄希望于开发商降低房价这一条路了。高房价与高库存并存的怪象。让不少老百姓认为是开发商太黑心，太暴利，所以导致房价过高。实际情况并非如此，2015年前三季度有80家上市房企的平均利润头次降至个位数，只8%左右。想要探究中国高房价的内因，首先得从其构成因素分析，新建小区的平均房价，或者一套新房的价格，主要包含了五个因素：地价、建安成本、税费、企业融资成本、企业利润。首先来看地价。如果把房子比作面包，那么土地就是面粉，所以面粉贵了，面包自然提价。热点城市的地皇，遭开发商哄抢，出现“面粉贵过面包”也不奇怪。房价越高的城市，地价在房价构成中的比重就越高。如过去的2015年多块区域地皇的楼面价高达5万左右。假如一两年以后，卖房时以8万左右的价格出售，那么地价就占比六成。相比之下，一个中西部的三四线城市，楼面价假设2000元，而房价为6000元，则地价占房价比重只有三成。数据显示，过去十年，地价涨幅大于房价涨幅，导致地价在房价构成中的比重越来越大，当前几乎已占半壁江山。地方政府自然是房地产发展的较大受益者。第2，要看建安成本。建安成本指成本和房屋设施设备安装成，两者都包括材料成本投入和人工成本。国家统计局数据表明，全国房地产开发企业房屋建造价，由2001年的每平米1128元，持续增长至2013年的2643元。从均价来看，2001年和2013年全国分别为每平米2170元和6237元；2013年、海南、贵州和河南则分别为每平米16420元、8669元、4295元和4205元。计算可知，房屋造价占房屋售价的比重，全国由2001年的52%降至2013年的42%。不同省份和城市，主要是人工成本和住宅档次有别，所以建安成本存在差异，比如一线城市多数超过2000元。如果是，则还会增加几百至几千元不等，其中一二线城市中高档精装修房，成本可达元。第三、房地产税费。房地产行业的税费种类比较多。与房地产业相关的税种主要有七个，、、、耕地占用税、、、所得税，其中前五个税种纯属于房地产税种。2014年，全国新建商品房销售总金额为7.63万亿，也即房地产七税税收金额占全国新房销售金额的29%。不过，实际税收占比没有29%这么高，因为七税当中还包括了，比如营业税、契税和个人所得税。考虑到当前我国仍以新房销售为主，打个折扣，则税收及各种费(费远小于税)大概能占到房价构成的15%左右。第四、开发商融资成本。房地产是资金密集型产业，而资金也是有成本的，尤其开发商通过借贷融资，产生高额的利息支出。过去很多年，在楼盘开发的过程中，开发商自有资金率为两三成，其余七八需要借助于外部融资。年，随着全国房地产放松，开发商融资环境有所改善，在2015年的二三季度，万科、龙湖、恒大等少数公司发行了低于5%的公司债。但绝大部分开发商的融资成本依然较高，在房地产开发利润连跌几年的情况下，多数房企纯属给金融机构打工，自己所获收益却微不足道。第五、开发商利润2015年前三季度，80家上市房企总营业收入4244亿元，净利润343亿元，净利润为8%，头次跌至个位数。考虑到营业利润范畴大于净利润，前者没有减去（税率为25%），因此10%的营业利润率，相当于7.5%的净利润率。也即2015年全国房企的净利润率已经下滑至7%左右。但即便已经连跌五年，也尚难言到底。民企求利，不像国企还肩负一定的社会责任，当利润率降至一定程度后，自然会减少生产量，甚至退出这个行业。综上所述，根据数据估算，现阶段的构成，大概占比为：地价40%左右，建安成本30%左右，税费15%左右，融资成本8%左右，开发商利润占7%左右。由此可见，高房价幕后的五大黑手，土地成本占较大头！在很多发达国家，房地产市场已进入成熟平稳阶段，建安成本一般占房价的六七成，地价、税费、企业利润等仅占房价的三四成。相比之下，我国的房地产行业仍处在“草莽时代”，地价与税费占比偏高，自然这样跟政策与制度有关。无论如何，我国房价的构成，还有很大的优化空间。制度设计者和行业管理者，应足够重视，并逐步推进相关改革。如果你有需求，手里恰好有点余钱，还在犹豫，请看看这七大买房理由。一、较低的存款利率，会导致货币缩水由于长期保持较低的存款利率，货币贬值找不到其他对冲的方式，那么只有通过购买房产等固定资产来实现保值、增值。二、购买房产远比黄金等奢侈品有更多比较优势与投资黄金珠宝相比，一则大众购房都能鉴别房产的好坏，而购买奢侈品难以辨别真假优劣；二则房产作为大众消费品，有广泛的使用价值，不仅自身在不断大幅升值，而且还可自住或租赁经营，黄金只是一种奢侈的消费品。尤其在通胀压力下，购房是少有可保值升值的稳妥方式。三、房产属于耐久商品房产使用寿命在50年以上，折旧率低，买套房子，不仅不掉价，还会更值钱，对于房产人们出于担心未来房价继续上涨而提前购买住宅，对于住宅这种价值较高的固定资产，人们往往倾向于买涨不买落。四、大量外资银行营业性机构增加推动了房价自中国加入世贸组织以来，外资银行营业性机构不断进入中国发展业务，此后外资银行凭借更成熟的服务加强对中资银行的全方位竞争，特别是对于现金流较大的房地产金融业务来说，竞争更为激烈，也给房价的持续上涨提供了基础。五、仍持续升高物价在涨，不论金融资产还是实物资产都会涨价。由此可见，房价上涨可以预期，毕竟城市化进程在不断推进，而土地资源也有限。六、城乡一体化催生房地产加速前进随着城市化进程的脚步不断加快，一方面将有大量的农业人口进程务工，这必将带来买房置业的需求。同时，城市化进程也需要来迎合城市改造、城市建设。七、现在买房更优惠更从容2015年各项利好政策频出，相信今年也一定会加大力度刺激楼市，去库存。只要有合适和自己能够承受的房源，不如就购房了吧。
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房价为何越限越涨？谁是推动房价上涨的真正黑手？
　　房价为何越限越涨？谁是推动房价上涨的真正黑手？
　　2015年下半年，随着股市走弱，沉寂的楼市再度爆发。尤其是2016年头3个月，北上广深等一线城市的房价瞬间就上了天。引得政府管理部门不得不再度出台了限购措施，抑制房价过快上涨。不过不少人都有这样的疑问，限购真的就能抑制高房价吗？答案是：真的能！虽然只是暂时的。
　　限购：抑制需求压低价格
　　为什么限购能够抑制房价？简单来说，因为限购抑制了需求。
　　很简单的一个原理，如果一样东西卖不出去，那么就只好降价销售。需求越不旺，价格越低，直到成本价清仓大甩卖。用经济学原理来解释的话，价格是供给曲线和需求曲线的交点（见下图），这一交点上供给等于需求，供需平衡。但是当需求减少，需求曲线下移的时候，即使供给曲线不变，两者的交点也更靠近零点了，也就是说，价格下降了（价格1下降至价格2）。
　　图一：需求减少 价格下降
　　房子也一样，需求减少，价格&理应&下降。而限购的作用，正是抑制需求。无论是上海抬高了非本地户籍人口购房的门槛，还是提高了购买二手房的首付，直接后果都是&&一部分原来能买房、买得起房的人，现在不能买房或者买不起房了。这部分人被挤出了房地产交易市场以后，对房子的需求就会减少，假设房子的供给不变，那么房子的价格就应该下降。这也是用限购来调控房价的核心原理。
　　但问题来了，上面说的是一般情况，这里面还有两个很重要的前提：首先是房子的供给不变，其次是房子的成本不变。但这两样东西，真的不变吗？ 　　南方财富网微信号：southmoney
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48小时排行徐高：谁是房价上涨的主要推手？（四）_网易财经
徐高：谁是房价上涨的主要推手？（四）
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（原标题：徐高：谁是房价上涨的主要推手？）
近十年来，房价的快速上涨时不时成为各方关注的焦点。现在又到这样的时候了。今年8月，全国70个大中城市新建住宅价格同比增长7%，逼近了2013年上一轮地产景气高点时的增长率。
同期，一线城市新房房价同比增长率更是接近30%，远超过上一次房价涨幅的高点。此外，今年上半年我国7.5万亿的人民币新增贷款中，有超过30%是房屋按揭贷款。
房价的快速上涨，以及信贷投放向地产行业的集中，让人担忧国内是否已经进入了泡沫化状态，国内经济是否已为地产行业所绑架。相应地，对地产政策的争论正在逐步升温。
深圳推出6平米88万起小户型，刷新了人们对本轮房价的新认识。
地产行业究竟有没有泡沫，风险有多大，政策该如何调控？回答这些问题需要冷静的分析，而非情绪化的渲染。尽管现在铺天盖地都是地产泡沫的言论，但别忘了，就在一年多前，舆论还普遍看空房价，认为国内地产市场已经越过了大拐点，会长期向下。
从过往经验来看，对地产这个与每个人生活都息息相关的行业，主流观点往往难以保持中立而有所偏颇。政策受其影响，往往陷入周期性的收放循环，治标不治本。过去十年我国地产市场的数轮大起大落均与之相关。
房价上涨缘于土地供给，而非货币
对地产行业的分析要从其主要驱动因素的辨析开始。在2014年2月，国内对地产前景普遍极度悲观的时候，笔者曾在媒体上发表题为《房价上行趋势难逆转》[1]的文章，从需求和供给双方面分析了推动房价上升的长期因素。文章的基本结论是，推升房价上升的最重要因素是我国政府对城镇土地供给的垄断。这一格局不变化，房价长期上涨的趋势就无法逆转。
今年房价的快速上升已经再次验证了笔者两年多前做出的这一论断。
看不到房价攀升背后的长期供需矛盾，而只是把归结为货币信贷的增长，是一个影响不小、但同时也是危害巨大的错误判断。的确，房价涨幅与货币信贷增长之间有极高的相关性。
如果数据看得足够仔细，可以发现社会融资总量的同比多增与房价同比涨幅之间最为相关。但统计关系不等于因果关系，更不意味货币是因、房价是果。
货币代表了可以在全国范围内灵活流动的购买力。如果房价真是因货币而涨，我们应当看到水涨船都高、全国房价呈普涨之局面。但拉长时间来看，从2011年1月至今，我国M2存量累计增长了106%。而同期一线城市新房房价累计上涨69%、二线城市累计上涨21%、三线则只有可怜的累计4%。如果货币推升了房价，没有理由只是主要在一线城市表现其威力。
有人可能认为这是因为一线城市地产具有更多投资或投机的属性，所以货币会向一线城市的地产市场集中。但这一逻辑本身就说明在货币之前，有别的因素在引导房价上涨。货币流向一线城市是其他原因带来的结果。
事实上，一线大城市因积聚效应，自然地会形成强大向心力。而在我国，诸如教育、医疗等优质公共服务资源又大量向一线城市集中，更进一步增强了这些城市的吸引力。用经济学术语来说，一线城市房价中包含着不小的“一线城市经济政治租金”。再叠加上一线城市尤为不足的土地供应，一线城市房价焉有不高之理。
既然货币并非房价长期上涨的主因，就不难理解为何过去十年我国数轮的货币紧缩都无法改变地产价格的上涨趋势。货币政策的紧缩确实可以在短期内起到抑制地产需求、控制房价的作用，但那仅仅是对需求的短期抑制，而非真正消灭。
而货币紧缩同时还会打压地产投资行，导致两三年后地产市场更为严重的供需失衡。于是，每一轮紧缩都为下一轮房价报复性反弹埋下了种子。
资产荒下的房价上涨
不管是因为什么原因造成的，房价涨起来之后各方自然会关心地产市场是否有泡沫，泡沫的风险有多大。但同样的，对地产泡沫的分析也必须冷静客观，而不能仅凭似是而非的逻辑。
最近有一个关于地产的段子相当流行。它说的是：当前中国近半数的上市公司利润不够买京沪深的一套豪宅。但这些公司只要卖掉其1%的股权，就足够买几套了。论说者试图以此说明当前股市楼市的泡沫都很大。这虽然只是个调侃，但其中描述的情况确实存在，因而引发了不小的共鸣，增加了大家对泡沫的忧虑。
不过，只要稍有经济学常识，就会看出这个段子里的误导之处。上市公司的利润是上市企业这种资产的回报，就像房租是房子这种资产的回报一样。在目前资产荒现象普遍存在，资产回报率普遍低下的时候，上市企业的回报比不上房产的资产价值再自然不过了。
真正要合理地比较股市和房市，应该拿上市企业的利润和房屋的租金做比。前面这个段子用了两个不同概念来做比较，给人以泡沫严重的假象。
如果从资产荒的角度来分析，房地产市场当前的表现并不特殊。所谓资产荒，简单来说就是资金相对资产来说太多了。于是，过多的资金积聚在相对较少的资产之上，就把资产价格推高、把资产回报率给压低了。这不仅仅表现在房地产行业中，也表现在股市、债市等各种资产市场里。
而资产荒的成因，则主要是我国稳增长政策的推进不力。我国经济增长已连续下滑数年，今年上半年增速更是跌至6.7%，距离实现“小康社会”目标所需的6.5%增长底线仅一步之遥。
而今年上半年的宏观政策纷争，又很大程度上打击了各方对中国经济前景的信心，带来了对政策前景的不稳定预期。于是，民间投资者的投资热情大幅降温。
另一方面，在政策多目标导向之下，地方政府也无所适从，投资积极性减退。于是，实体经济的投资增速进一步减慢。实体经济的投资项目是金融体系资金配置的标的资产。实体经济缺乏投资意愿，金融体系自然难以找到资金配置对象，资产荒由此而生。于是，包括房价在内的资产价格自然上涨。
事实上，资产荒的现象始于2014年。2015年的大牛市就是资产荒所致。而去年股灾之后，股市资金大量撤出，流向债市和房市，又形成了股票市场之外的泡沫。
尽管此轮房价上涨的逻辑与股债一致，都缘于资产荒，但地产市场的风险远小于股市和债市。正如前面所述，一线城市房价上涨背后有坚实的基本面因素。此外，由于我国较高的首付比率，我国地产市场的杠杆率还是远低于股市和债市。而截至今年6月末，我国个人购房贷款余额还只有16.6万亿元，占我国贷款余额比重仅为16%，占我国GDP的比重也只有25%。
今年所谓的信贷资金向地产行业的集中，也主要是因为地产之外的行业太过疲弱，所以令相对稳健的地产行业在经济增长中的重要性进一步提升。如果再考虑到一线城市已经再次收紧了限购政策，而广大三四线城市房价涨幅依然温和，我国地产市场整体风险可控，远不是有人所渲染的危如累卵的局面。
抑制房价上涨要以疏为主
十八届三中全会要求要发挥市场在资源配置中的“决定性”作用。目前的房价高涨正是市场机制在起作用的表现。一线城市房价的高涨，正说明一线城市地产供不应求，所以要通过高房价来刺激供给、抑制需求。
而且，房价上涨只是深层次问题的表现。强行抑制房价最多只是把问题掩盖起来了，而不能真正解决问题。这就像一个人体内有炎症、导致体温升高一样。面对这样发烧的病人，医生应当用药消炎，而不能仅仅粗暴地降温。对这个病人兜头一盆冷水浇过去，可能确实把他的体温给降下来了，但人命估计也就去了不少了。
在地产供需矛盾叠加资产荒的背景下，抑制房价上涨的釜底抽薪之策是加大土地供应。不过，对垄断了土地供应的地方政府来说，这无疑会要减少其来自土地的垄断收益。因此，增加土地供应的政策会面临巨大阻力，就算能够推出，进展也会相当迟缓。因此，当前抑制房价上涨的政策还只能着眼于地产需求来做文章。
要抑制地产需求，既可以通过限制性的政策来堵需求，也可以另辟蹊径，将需求的力量疏导出去。这两者中，疏是更适宜的政策。所谓疏，具体来说就是通过化解资产荒，将资金从地产市场分流出去。这需要稳增长政策的进一步发力。只有政策发力把经济稳住，把各方对中国经济的信心给重新树立起来，实体经济的投资热情才能重新焕发。而随之而来的上马投资项目将分流资产市场的资金，降低房价上涨的动能。
相反，如果再出台全国性的地产紧缩政策来调控房价，很容易适得其反。这是因为今年房价的上涨还是一定程度上带动了地产投资的复苏，多少起到了托底经济增长的作用。而如果强力调控房价，必然会打击地产投资增速，令经济增长面临更强下行压力。
在那种情况下，实体经济的投资热情会更加低迷，随之而来的实体投资项目的减少、以及货币政策在经济低迷背景下的倒逼放松，会导致更多资金流入地产市场，带来更强的房价上涨压力。其结果就会像去年上半年的A股一样：经济越差，资产价格反而因为货币宽松越涨，最终以崩盘收场。
所以，面对当前房价快速上涨的局面，调控政策宜疏不宜堵。短期内，通过稳增长政策带动实体经济投资意愿，分流地产市场资金是上策。当然，这样的政策无法改变房价长期上涨的趋势。但是，在土地的垄断供应制度不能改变的情况下，房价长期下降既不可能，也更不应该成为政策追求的目标。
[1] ，日，《房价上行趋势难逆转》，http://xugao./archives/68196。
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本文来源：观察者网
责任编辑："王晓易_NE0011"
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