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昆明呈贡新城非空城 新区为分散主城压力
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网传“呈贡是一座空城”，记者调查　　呈贡新城非空城 配套不足产业弱　　现有常住人口35万，级行政核心、9所高校已入驻　　最近，网上层传一组昆明呈贡新区的照片：双向六车道的大马路上仅有一辆汽车，高档住宅小区空无一人，堆放着垃圾的地铁站大门紧闭，崭新气派的大学校园里见不到一个学生……有人评论说“呈贡是一座空城。”　　呈贡究竟如何？12月3日、4日，记者两次来到呈贡实地采访。　　网传照片属实吗　　【调查】照片呈现的是特殊时段、地段的呈贡，当时地铁尚未开通，大学城的学生在放寒假　　记者在呈贡新区较为偏僻的昆明理工大学门口看到，不少人正在公交车站候车。而与昆明理工大学一路之隔的小区，餐馆、超市、、教辅机构等沿街商铺生意红火。　　“夜市、商店、KTV都有，晚上嘈杂得很。”昆明理工大学物流专业大三学生李梦夏说，她刚入学时，很多道路还没通车，街上不少店面也还在装修。这两年，呈贡变化非常大。　　据了解，随着2011年昆明市级行政核心搬迁至呈贡，加上云南大学、昆明理工大学、云南师范大学等9所高校陆续入驻大学城，呈贡作为昆明行政核心、文教核心的地位已是“板上钉钉”。昆明市级公务员和入驻大学城的高校老师基本都在呈贡购买了住房。　　云南师范大学教师王兵（化名）在2012年4月搬到呈贡新区居住，他的儿子也在呈贡上。“这里空气好，很清静，基本生活完全可以保障，买菜、买日常生活用品都没问题。”　　家住天水嘉园的云南大学外语学院教师杨星星也说，除了给孩子打预防针需要回到市里，平时他们一家都生活在呈贡。　　记者驾车沿彩云路等主干路行驶，碰上红绿灯，常能见到二三十辆汽车排队的情况。　　“你去彩云南路看看，中午吃饭停车都难。”昆明理工大学教授胡开林说，网上层传的“鬼城”照片并未反映呈贡的全貌。　　仔细观看照片可以发现：拍摄时间是2013年2月份，恰逢大学城的学生放寒假，而且当时地铁尚未开通；所拍摄的建筑不少正处于建设中，且大多数位置偏僻。　　王兵也在网上看过呈贡“鬼城”的照片，其中就有在云南师范大学校内拍摄的。“那要看什么时段来拍。中午、晚上，学生活动很多，校园里不会看不到人。照片拍摄时，可能正值寒假。”　　“城市规划建设有一个过程。对正在建设中的城区，因为某个时间点某个路段人少车少，就称其为空城，是不客观的。”呈贡区相关负责人回应称。　　居民小区空不空　　【调查】有的入住率超90%，有的配套设施不完善，入住率低；不少人在呈贡上班，晚上、周六日回主城　　据呈贡区提供的资料显示，呈贡新区距昆明主城15公里，辖6个街道29个社区，经过10年建设，初步形成了方公里的城市核心区，常住人口约35万。昆明三中、中华小学投入使用，9所高校已入住；新区已建成住宅小区17个，其中两个入住率超过90%；另有15个住宅小区在建，面积约282万平方米。　　据呈贡区公安分局提供的数据，截至日，呈贡所辖6个街道常住人口为112067人，驻呈高校师生约为15万人；截至日，流动人口在册数为81096人。　　记者调查发现，不少“上班族”选择白天在呈贡上班，晚上、周六日回到主城生活。据介绍，呈贡新区难以留住人的主要原因在于，配套设施建设相对滞后。　　“呈贡还没有大的商场，要买大宗物品，只能开车到20分钟车程以外的官渡区去。”“另外，如果夫妻双方有一方是在主城工作，他们通常会选择在主城居住。”王兵说，他所居住的小区入住率约三成。　　昆明市一位公务员说：“我一直为是住在主城还是住在呈贡纠结。可是家里3个老人年纪加起来快240岁了，随时要看病，两个小孩也正在上小学。呈贡目前较大的不方便就是没有好的医院，好的学校也少。”　　记者在呈贡采访时也看到，有些已竣工的住宅小区，未装修的住房占相当比例；在市级行政核心附近和通往大学城片区的道路上，几乎见不到出租车。　　“呈贡新区的道路按照100万人口规模来设计，现阶段，有的道路确实会显得空空荡荡。如果现在建窄了，将来修修补补更麻烦。”呈贡区相关负责人坦言，呈贡新区部分区域常住人口的确较少，有的住宅小区入住率不高。　　“呈贡如果想吸引人来居住，离不开完善的教育、医疗、商场、文化等配套设施。”昆明市原院长龙东林教授说。　　此外，除了整体搬迁的云南白药集团以及原有的花卉等产业，目前在呈贡新区投产的企业还不多，由此导致人口聚集度较低。　　云南大学经济学院教授徐光远说，呈贡新区要发展，关键还是要靠产业，通过产业发展带动人口聚集，人气旺了，城市就活了。　　据统计，2008年至2013年上半年，呈贡区共引进内资项目237个、外资项目19个（不含工业园区项目）。　　然而，完善配套设施和发展壮大产业，并非一朝一夕就能实现。接受记者采访的不少人也在问：呈贡何时才能人气兴旺起来？　　呈贡新区是盲目扩张吗　　【调查】昆明主城人口有245万，已不堪重负，建设新区是为分散主城压力　　有人曾质疑：呈贡新区是城市化进程中的盲目扩张吗？　　2003年5月，云南省提出打造以滇池为核心的“一湖四片”昆明新城区。新区建设背后的尴尬是，昆明主城已不堪重负：目前，昆明市总人口已达578万，其中主城人口有245万，建成区人口密度达到每平方公里13000多人。　　“老城区的承载量已经基本到了极限。‘摊大饼’式扩张城市尽管能快速推进城市化，但却是饮鸩止渴。”龙东林说。　　从“翠湖时代”迈向“滇池时代”成为昆明城市发展的必然趋势，紧邻滇池的呈贡成为昆明城市管理者的选择。　　呈贡区相关负责人表示，经过10年建设，呈贡新区已初具规模。“呈贡新区还在建设中，不该拿已经建设了几十年的成熟城市标准来要求。”　　按照规划，到2020年，包括呈贡在内的昆明新城区逐步建成，昆明城区人口将发展到450万，建成区人口密度则会降低到9700多人，人均绿地面积增加到10平方米以上。杨星星相信，“呈贡会越来越方便，只是需要时间。”　　但长期研究城市经济学的徐光远教授也同时提醒，“发展呈贡新区，必须平衡好新区发展与旧城建设的关系。”
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开发商跑路，按揭怎么办？
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案例一：南川区读者任先生购买了一套住宅，合同约定日交房，但开发商破产跑路，工地没有动工，银行的按揭款依旧在缴纳，遇到这样的事情应如何处理呢？
原标题：开发商跑路，按揭怎么办？自3月4日《重庆晚报》开辟“交房帮帮帮”栏目以来，短短一周时间，就有百余位读者通过晚报微信、群报名加入交流。众多读者踊跃发言讨论，争先讲述自己在买房、交房中的各种遭遇，分享经验。本报首开的“交房帮帮帮”栏目，主要有两大主题：一是读者可报名参加免费公益验房活动，本报记者、重庆业主网专业团队以及专业验房师和资深律师，将组成强大的公益验房团，严格按照国家相关规定和建筑标准，免费为市民验房，并出具权威验房报告。另一个主题就是极富指导性的“律师说法”，收集读者们的交房案例，采访专业律师，让具有丰富经验的律师为读者支招。值此“3·15”到来之际，特推首期“律师说法”，为读者解答购房交房中的种种困扰，为其合法维权提供建议。案例一：南川区读者任先生购买了一套住宅，合同约定日交房，但开发商破产跑路，工地没有动工，银行的按揭款依旧在缴纳，遇到这样的事情应如何处理呢？重庆铭友律师事务所合伙人 李秋燕律师 在房屋买卖过程中，购房者通常选择以银行按揭担保方式购买开发商开发建设的新建房屋。此种方式购房，涉及两个法律关系，一是购房者与开发商之间的买卖合同关系，另一是购房者与银行之间的商品房担保贷款合同关系。若开发商缺乏资金不能按照商品房买卖合同的约定，修建完成商品房、按约履行交房义务，按照合同法的有关规定，购房者可以解除其与开发商之间的商品房买卖合同。同时，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”,以及第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”购房者可以一同起诉银行，要求解除其与银行之间的商品房担保贷款合同关系。在商品房买卖合同和商品房担保贷款合同被解除后，开发商已收受的购房款的本金、利息退还给购房者，购房者因抵押贷款支付的利息损失由开发商承担；剩余欠付的银行购房贷款本息由开发商向贷款银行承担付款责任，购房者可以不再向贷款银行支付按揭款项。对于合同解除后的责任与损失，虽然法律确认由开发商承担责任，但开发商资金链断裂的情况下，可能已无力承担责任与赔偿损失。购房者将会产生较大损失，房屋无法取得，已付款项和其他损失难以从开发商处追回。因此，我们建议，购房者购买房屋时，多了解和考察开发商的情况，包括开发资质、以往业绩、信誉实力、房屋销售情况。案例二：读者王先生于2014年11月在两江新区购置了住宅一套，购买的时候置业顾问告诉他楼体外有一个横梁位于三楼阳台处，于是王先生购买了五楼的住宅。但日接房时发现横梁就在五楼处。现场的沙盘模型为简略的缩小版，并未能体现横梁的具体位置。购房合同中并未对横梁位置进行说明。北京德恒（成都）律师事务所 熊正律师首先，期房不同于现房，我们在购买期房时并不能看到相应的房屋实物，大多只能依据户型的平面图，楼盘的效果图等进行选择。此时，我们对于相应图纸的审查就显得格外重要，特别是影响房屋、房屋结构的细节要尤为注意。一旦发现图纸里存在上述案例中横梁这种对房屋使用价值及交换价值会造成较大影响的房屋结构，应第一时间提出质疑。其次，在签订所购买期房的合同时，也应进行认真仔细的合同审查工作。由于所买卖的标的房屋为期房，房地产开发商会在预售合同中对房屋的相关情况进行一个较为详细、充分的描述，往往还包括一定的风险提示。实践中，购房者常常因为对预售合同疏于审查而吃大亏。一旦发现合同里存在上述案例中横梁这种对房屋使用价值及交换价值会造成较大影响的房屋结构的描述，应第一时间提出质疑。针对上述案例中的这种情况，购房者应依法积极维权，通过民事诉讼等方式保护自己的合法权益。第一，双方当事人购房合同所涉及的标的房屋为期房，具有非现时存在的客观特性；第二，购房合同、沙盘模型均未对横梁位置进行说明，置业顾问也曾表示横梁不在购房者所购买的5楼房屋内；第三，本案所涉房屋内横梁的出现已超出购房者的预见或认识范围，不属于购买期房的一般风险；第四，作为房地产开发商，有能力提前了解该套房屋的房屋特点，对于可能出现的横梁等结构应当给予购房者充分的提示，此系被告应尽的诚信、善良之义务。综上，房地产开发商对于系争房屋的横梁问题，未尽到其应尽的提示义务，存在过错，应承担相应的法律责任。购房者可依据《中华人民共和国合同法》第五、第六条第一款之规定要求房地产开发商进行补偿。案例三：读者刘女士在购买住宅的时候，销售人员口头承诺了小区花园面积以及子女就读学校的条件，吸引其置业，但在接房时发现学校和花园与当初承诺的具有明显差异，但购房合同中并未约定相关事项，刘女士只保留了当时与销售人员交谈时的录音，可否以此为凭据要求开发商做出赔偿？重庆铭友律师事务所合伙人 李秋燕律师开发商在商品房销售过程中，开发商存在一定夸大宣传，向消费者承诺小区附有相关配套设施，以吸引消费者购买。按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”根据该规定，若开发商宣传的小区花园面积、子女就读学校所作的说明和允诺，对刘女士购买该房屋产生重大影响，即使该说明和允诺未写入商品房买卖合同，该宣传承诺对开发商具有法律约束力，如果开发商违反该说明和允诺，消费者有权要求开发商赔偿。同时，消费者购买房屋时，不要盲目相信开发商的广告宣传、销售人员的说词，需进行实地考察，对有关周边环境配套设施咨询有关政府职能监管部门，审阅买卖合同及附件。其次，对于比较重大或直接影响购房决策的宣传内容应要求开发商在合同正式文本或合同附件中予以写明，开发商的销售广告等相关宣传资料也应妥善留存，可以采取手机拍照、视频录像等方式取证，以避免产生纠纷后更好地维护自身权益。需要注意的是录音证据，可以证明一定事实。但是，购房者何以证明被录音人就是开发商的销售人员。在证据链上可能会存在一定瑕疵。所以，我们一般建议采取录音录像，并配合开发商的书面宣传资料予以证明。案例四：读者蓝先生购买了中央公园附近一套住宅，通知其日接房，但接房时开发商要求缴纳物管费和公摊费后才能接房，因不明确费用是否合理合规，蓝先生当时拒绝了接房。那么接房时要求缴纳的费用里面，哪些是可以拒绝缴纳的呢？重庆百君律师事务所 郑晗律师1.一般情况下，接房前所产生的物管费和公摊费是由于前期物业服务产生的，而前期物业服务是基于开发商与物业公司签订的物业服务合同，在开发商与购房者签订《购房合同》的同时往往会要求购房者出具相应的承诺书等对前期物业服务合同予以认可，而且事实上，在接房前，房屋享受了物业公司的物业服务。因此，根据《物业管理条例》及重庆市物业管理相关规范的规定，如果蓝先生与开发商签订的《购房合同》存在前述情形的，就应当缴纳该部分物管费和公摊费。2.至于开发商要求购房者缴纳的其它费用就应当视《购房合同》的具体约定而定，一般而言，针对房屋的必要支出都应当由购房者来负担。总的来说，广大读者在处理相关法律纠纷的时候，最重要的依据就是与开发商签订的购房合同，特别是其中的补充条款，以及涉及自身利益的一些细节更要反复推敲。重庆晚报“交房帮帮帮”活动即日起接受报名，即将接房的业主，可扫描“晚报房产”二维码回复“验房”即可报名，或者通过电话023-、交房帮帮帮QQ交流群：、重庆业主网等多种方式报名申请。届时我们将根据报名情况，筛选部分业主进行公益验房，同时也欢迎小区业主与我们一道参与验房。同时定期推出“律师说法”系列报道，为市民朋友答疑解惑，敬请关注！重庆晚报 罗渝
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