共有房屋能否进行产权分割的判断标准--《人民司法》2011年23期
共有房屋能否进行产权分割的判断标准
【摘要】：正案情原告任甲诉称,其与被告任乙系案外人胡某的养子女,胡某死后,两人共同共有上海市某幢房屋的二楼全部和底楼西南间、西北间、东北间、车间、附屋(以下简称系争房屋)。其后,原告长期侨居海外,系争房屋一直由被告居住,但该房屋产权未进行分割。鉴于原告长
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【关键词】：
【分类号】：D922.181;D923.2;D920.5【正文快照】：
案情原告任甲诉称,其与被告任乙系案外人胡某的养子女,胡某死后,两人共同共有上海市某幢房屋的二楼全部和底楼西南间、西北间、东北间、车间、附屋(以下简称系争房屋)。其后,原告长期侨居海外,系争房屋一直由被告居住,但该房屋产权未进行分割。鉴于原告长期不在国内居住,原、
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【期刊名称】
共有房屋能否进行产权分割的判断标准
【作者】 ，，【作者单位】
【分类】 【期刊年份】
【期号】 23【页码】 98
【全文】【】 &&&& 　　案情
　　原告任甲诉称，其与被告任乙系案外人胡某的养子女，胡某死后，两人共同共有上海市某幢房屋的二楼全部和底楼西南间、西北间、东北间、车间、附屋（以下简称系争房屋）。其后，原告长期侨居海外，系争房屋一直由被告居住，但该房屋产权未进行分割。鉴于原告长期不在国内居住，原、被告之间又无血缘关系，原告已无与被告继续共有该房屋的必要，为此，原告曾多次要求分割房产，但被告一直不允，故原告诉至法院，要求依法分割系争房屋。
　　一审法院经审理查明，任甲与任乙在系争房屋中所占的份额比应为1：7，并判决对系争房屋作如下分割：系争房屋底层西南间归任甲所有（共折合人民币110.04万元）；底层西北间、底层东北间、底层车间、附屋及二层全部归任乙所有（共折合人民币755.93万元）。任甲应就其超出应得份额部分向任乙支付折价款人民币17938元。判决后任甲不服，提起上诉。
　　上海市高级人民法院在二审中认为，本案系争房屋的各个单独房间，不符合《》规定的房屋基本单元的条件，不能进行单独的房地产登记，故任甲要求对系争房屋的各个房间进行产权分割的诉讼请求，不予支持。最后判决确认以上房屋的底层及二层为原、被告按1：7比例按份共有，在共有期间底层西南间归任甲使用，底层西北间、底层东北间、底层车间、附屋及二层全部归任乙使用。
　　房屋为多人共有的现象在生活中较为普遍，通常情况下各共有人能够和平相处，但是在共有人因继承、离婚等问题产生纠纷时，往往要求对房屋的各个房间进行分割。在本案中，一、二审的判决结果之所以不同，关键在于所依据的判断标准存在迥然差异，一审以各房屋能否在物理上区分开来为标准，即构造上是否独立；二审则在此基础上，再附以分割后的房屋能否各自进行产权登记等严格标准。两级法院对同一问题的不同判决，说明了司法实践中对该类问题的认识，还不完全一致。为此，本文且作引玉之言，予以浅表分析，为大家提供参考。
　　理念转变：从“法律思维”走向“法律经济思维”。
　　1.相关规定和操作的变化。
　　在以往的实践中，无论是行政管理，还是司法审判，对于房屋的产权登记，或者房屋分割，多注重房屋在物理构造上能够区分。城乡建设环境保护部1987年印发的《》，建设部2001年制定的《》，以及上海市人大常委会1998年制定、2002年、2004年修订的《》等，在这些规定中，只是规定了申请变更登记所对应的各种情形，如权利人名称发生变化的、共有房地产分割等，但对于分割后的房屋应当具备什么样的登记条件，未进行规定，当时行政部门登记的操作相对较为宽松。同样，在以前的司法审判中，对于共有房屋分割的处理也采取从宽的思路，主要注重审查如果分割能否在物理构造上区分，如各个房间是否有门、有墙，是否可相互隔开，如符合这些条件会同意当事人的分割请求，对于分割后的房屋能否进行登记，通常不作过多审查。
　　但是，近年来新出台的各种规定，普遍出现了新的政策倾向和变化，即不仅就构造上的独立性作出要求，还更加注重房屋功能是否独立、是否能够登记等分割要件。建设部《》第条规定：“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。”上海市人大常委会2008年修订的《》第条也规定：“房地产登记的最小单位是土地、房屋的基本单元。房屋的基本单元，是指有固定维护结构、具有规划确定的完整功能、可以独立使用，并且有明确、唯一编号的房屋或者特定空间。”另外，根据最高法院于2009年5月发布的《》（以下简称《区分所有权司法解释》）的规定，判断分割的房屋能否构成物权法意义上的专有部分，既要审查构造上的独立性，还要审查功能利用上是否独立、是否能登记成为所有权的客体等。可以说，与以往相比，目前判断共有房屋能否进行产权分割的标准更加趋于严格。
　　2.变化背后的价值取向。
　　任何一项制度的修正，其背后都对应着相应价值、理念的嬗变。单以构造独立性为判断标准，遵循的实质上是以当事人意思自治为核心的处理原则，不对分割后房屋使用效果等进行考虑，对私权利的边界不进行任何的逾越和干涉，这实际就是单向度的法律思维。相反，以构造的独立性、利用的独立性、登记的可行性这一综合判决标准，遵循的实质上是当事人意思自主、经济效率双向均衡的处理原则，在考虑当事人分割请求的基础上，还要审查分割后房屋功能的系统性是否会遭到破坏，是否能够促进房屋价值的充分发挥，以及是否便于进行产权登记，以确保所有权状态的充分公示，促进市场交易安全，这体现了法学、经济学有机渗融的复合性思维。
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家庭共有的房产离婚时如何分割
作者： 汝南县法院 郭旗&&发布时间： 21:45:41
　　1998年，河南省汝南县城关女青年任某（原告）与福建男子陈某（被告）经人介绍相识，确定恋爱关系。日，双方在福建省连江县办理结婚登记手续。婚后，双方与任某父母在汝南县城关共同生活，夫妻感情一般，常因琐事生气、打架。原，被告共同财产：原、被告婚后和原告父母用6万元购买的位于汝南县汝宁街道东段的两层四间楼房一处。诉讼中，原、被告均认可上述房产现价约20万元，原告表示离婚后不同意让被告居住，被告也不同意在此居住。
　　汝南县人民法院审理后认为：原、被告婚后因琐事生气、吵架，致使夫妻感情破裂，现原告提出离婚，被告同意离婚，予以准许。原、被告及原告父母现在所居住的房屋系婚后购买，应为原、被告及其父母家庭共同财产。诉讼中，原、被告均认可房屋价值为20万元，该房产应由原、被告及其原告父母四人适当分割。依据《中华人民共和国婚姻法》相关条款之规定，判决一、准许原告任某与被告陈某离婚。二、原、被告及原告父母共有的两层四间楼房归原告任某及原告父母所有，原告支付被告财产折价款5万元，于本判决生效之日起20日内履行完毕。判决后，双方均服判息诉，该判决现已经生效。
　　离婚案件中，房产于婚后男方与女方父母共同出资购买，分割时产生分歧，为减轻当事人讼累和兼顾公正与效率，法院可采纳当事人认可的房屋价格，判处物权归属的一方，给予另一方适当补偿。对于房产分割问题，应正确把握分寸，找准利益平衡的契合点，本着照顾弱者的一方，考虑离婚过错、抚养小孩、赡养老人等客观问题，较为合理的对房产进行分割。尤其在房价居高不下的今天，没有分到房子的一方或者经济来源比较薄弱的一方，应该得到适当的照顾。
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房屋共有性质的认定――共同共有还是按份共有？
【裁判要旨】
　　根据《物权法》的规定，按份共有人对共有物权没有约定份额或约定不明确的，应当严格按照出资比例进行分割，不能确定出资额的则视为等额出资。而共同共有人对共有物权的分割应以等分为原则，并考虑共有人对共有财产的贡献等其他因素。可见，共有性质不同，分割方法迥异，法院在对共有物进行分割前应先对共有关系的性质进行认定。《物权法》生效前形成的共有关系，其共有性质不明时应适用《民通意见》第八十八条的规定推定为共同共有，《物权法》生效后形成的共有关系，其共有性质不明时，应适用《物权法》第一百零三条的规定推定为按份共有，除共有人具有家庭关系等除外。换言之，共有性质的推定应适用共有关系形成时的法律。
　　原告：程某
　　被告：宋某
　　程某与宋某曾系恋人关系，双方于2001年起共同生活，后于2004年4月终止恋爱关系。日，程某、宋某与上海元益置业有限公司签订房地产预售合同，约定双方共同购买上海市杨浦区本溪路168弄某室房屋（以下简称本溪路房屋）。该房屋二审时尚未办理房屋产权证，且房屋预售登记未载明双方共有关系。该房屋价格721,978.5元，首付款371,978.5元，其中171,978.5元由双方共同支付，200,000元由程某父亲支付。剩余350,000元由宋某向银行申请贷款方式支付。双方从2003年5月起共同偿还银行贷款至2004年4月。双方终止恋爱关系后由程某居住使用。日，程某、宋某与上海恒慧房地产开发有限公司签订房地产预售合同，约定双方共同购买上海市杨浦区江浦路2089弄某室房屋（以下简称江浦路房屋）。日，双方取得系争房屋产权，产权登记为双方共有，未载明双方共有关系。该房屋价格858,065元，首付178,065元，其中128,065元为双方共同支付，50,000元由程某父亲支付。剩余680,000元由程某向银行申请贷款方式支付。从2004年2月起双方共同还贷至2004年4月。该房屋的评估价为3,940,000元。后程某诉至法院，要求认定涉案房屋系双方按份共有，并要求按照各自出资比例分割房屋产权。
　　原审法院审理后认为，共同共有人在共有基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。程某、宋某原系恋爱关系，在恋爱同居期间共同购买了两套房屋，现双方的恋爱关系已终止，故两套房屋的共有基础已不存在，两人要求分割，于法有据，可以准许。鉴于双方对各自所占的份额并无明确约定，两套房屋价值相差不大，为便于双方各自生活，房屋的分割以一人一套为妥。法院结合双方当事人对两套房屋的出资情况（其中程某出资较多）、实际居住状况和房屋的现状等因素综合考量，将面积较大的本溪路房屋判归程某所有，并由程某承担该房屋项下全部贷款；将面积较小且有较大部分贷款的江浦路房屋判归宋某所有，并由宋某承担该房屋项下全部贷款。
程某与宋某均不服原审判决，提起上诉。
　　二审法院就双方争议的共有关系性质和共有财产分割方法向当事人进行了充分的释法说理工作，促成双方达成庭外和解，后双方均自愿撤回上诉。现原审法院判决已经生效。
　　本案的焦点是：共有人在《物权法》生效之前形成的共有财产，共有关系不明时，应当推定为共同共有还是按份共有。我们认为，应当适用共有关系形成之时的法律即最高人民法院《关于贯彻执行&中华人民共和国民法通则&若干问题的意见(试行)》（以下简称《民通意见》），推定为共同共有。理由如下：
　　一、共有关系性质不同，共有财产的分割方法完全不同
　　对于按份共有，《物权法》第一百零四条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。”因此，按份共有人对共有物权没有约定份额或约定不明确的，应当严格按照出资比例进行分割，不能确定出资额的则视为等额出资。《民通意见》第九十条规定：“在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。但分割夫妻共有财产，应当根据婚姻法的有关规定处理。”因此，共同共有人对共有物权的分割应以等分为原则，并考虑共有人对共有财产的贡献等其他因素，法官在分割时可根据公平原则进行一定的自由裁量。可见，共有性质不同，分割方法迥异，法院在对共有物进行分割前应先对共有关系的性质进行认定。
　　二、《物权法》改变了共有性质的推定规则
　　在《物权法》出台之前，《民通意见》第八十八条规定：“对于共有财产，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果不能证明财产是按份共有的，应当认定为共同共有”。根据该条规定，如果双方均不能举证证明共有性质是按份共有，则应认定为共同共有。而《物权法》第一百零三条规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”这一规定改变了《民通意见》对共有性质的推定规则，《民通意见》将无约定的共有推定为共同共有，而《物权法》将共有关系不明推定为按份共有，除非共有人具有家庭关系等客观情形。
　　三、《物权法》生效前形成的共有关系，其共有性质不明时应适用《民通意见》的规定，推定为共同共有
　　因为《物权法》改变了共有关系性质的推定规则，因此在《物权法》生效后法院审理的共有财产分割纠纷案件，应首先考虑适用何种法律认定共有关系性质。这就涉及到法律的溯及力问题。一般来说，实体法律规范不具有溯及力，因为法律是社会公众从事社会交往活动的行动指南，人们根据行为之时的法律判断自己行为的性质和法律后果。如果适用新法改变经旧法确立的法律关系，不利于维护法律关系及社会关系的稳定性，也超出了行为人可预见的范围，有违责任自负原则。我国有关法律规定也体现了实体法律规范不具有溯及力的这一原则。《民通意见》第一百九十六条规定，日以后受理的案件，如果民事行为发生在1987年以前，适用民事行为发生时的法律、政策，当时的法律、政策没有具体规定的，可以比照民法通则处理。《立法法》第八十四条规定：“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外”。因此，我国法律特别是实体法律规范一般不具有溯及力。
　　《物权法》自日起施行，对于此前形成的共有关系性质的认定不具有溯及力。因此，《物权法》生效前形成的共有关系应适用《民通意见》第八十八条的规定加以认定；日《物权法》生效后形成的共有关系则应适用《物权法》第一百零三条的规定加以认定。
　　本案中，双方对两套系争房产的共有关系分别形成于2003年和2004年均无任何争议，当事人也没有提出证据证明共有性质为按份共有，因此应适用《民通意见》第八十八条的规定认定为双方共同共有。而共同共有的财产分割应以等分为原则，并兼顾共有人对共有财产的贡献等其他因素。因此，一审法院认定双方对涉案房屋系共同共有人符合法律精神和法律规则，定性准确。对于涉案房屋的分割方法，一审法院在等分的基础上适当考虑程某出资较多等因素同样符合“以等分为原则，兼顾贡献”的共同共有分割原则。
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