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&&& 最高人民法院于近日发布的（以下简称《规定》）将于日起施行。为正确理解适用，对其起草背景和主要内容说明如下：
&&&&一、房屋登记案件的受案范围
&&& 《物权法》刚一公布，各种房屋登记的可诉性就成为房屋登记案件审理当中引起热烈讨论的一个问题。《物权法》及建设部配套的《房屋登记办法》（以下简称《办法》）关于房屋登记的规定涉及两类行为，一是房屋登记行为，包括房屋所有权登记、抵押权登记、地役权登记三类权利登记，以及异议登记、更正登记、预告登记三类辅助登记。二是相关行政行为，包括是否准予查询、复制登记资料以及撤销登记、收缴权属证书等行为。两类行为都符合《行政诉讼法》关于受案范围的规定，均为可诉。鉴此，《规定》第一条规定：“公民、法人或者其他组织对房屋登记机构的房屋登记行为以及与查询、复制登记资料等事项相关的行政行为或者相应的不作为不服，提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。”
&&& 关于房屋登记排除司法审查的问题，司法解释规定了三种情形：（1）根据有权机关法律文书所为的房屋登记。《规定》第二条第一款规定：“房屋登记机构根据人民法院、仲裁委员会的法律文书或者有权机关的协助执行通知书以及人民政府的征收决定办理的房屋登记行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理，但公民、法人或者其他组织认为登记与有关文书内容不一致的除外。”据此，可分两种情况，一是按照具有确权效果的人民法院判决、仲裁委员会的仲裁书、人民政府的征地决定作出的房屋登记行为。按照《物权法》第二十八条规定，此时，新的权利人已经直接取得了房屋所有权。二是根据人民法院等有权机关作出的协助执行通知书作出的房屋登记行为，登记机构受到有权机关文书效力的拘束。上述两种情况下，登记机构所作的登记并非出于独立意志，承认其可诉性不能起到救济当事人的作用，只能徒增司法负担。（2）换证、补证及更新登记簿的可诉性。《规定》第二条第二款规定：“房屋登记机构作出未改变登记内容的换发、补发权属证书、登记证明或者更新登记簿的行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理。” 根据《办法》第二十七条规定，房屋权属证书、登记证明破损的，权利人可以向房屋登记机构申请换发。房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的，权利人可以申请补发。另外，登记簿样式修改也会带来更新登记簿的问题。这些行为是否可诉？实践中经常产生疑问。我们认为，这些行为如果没有改变原登记内容，则系重复处置行为，不可诉；反之则可诉。（3）历史遗留问题。《规定》第二条第三款规定：“房屋登记机构在行政诉讼法施行前作出的房屋登记行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理。”其理由是，在行政诉讼法实施之前，房屋登记不属行政诉讼受案范围，按法不溯及既往原则，不应受理。
&&& 《规定》第三条还规定了不影响房屋登记案件可诉性的三种情形：“（一）房屋灭失；（二）房屋登记行为已被登记机构改变；（三）生效法律文书将房屋权属证书、房屋登记簿或者房屋登记证明作为定案证据采用。”
&&& 房屋灭失、房屋登记行为被登记机构改变（包括注销、变更、撤销等），原房屋登记行为仍有损害利害关系人权利的可能，故此应当给利害关系人保留救济的机会。这是《规定》第三人第（一）、（二）项的主要理由。
&&& 法院在审理民事案件时把房屋登记作为定案证据使用后，当事人可以起诉该房屋登记吗？最高人民法院《关于执行&中华人民共和国行政诉讼法&若干问题的解释》第四十四条第（十）项规定，诉讼标的为生效判决的效力所羁束的行政行为不可诉。所以，问题就是民事判决将房屋登记的结果的房屋权属证书作为证据使用，是否属于“羁束”的情形。我们认为，应为不羁束，因为民事诉讼的证据审查与行政诉讼对行政行为的合法性审查并不是一回事。这是《规定》第三条第（三）项的主要理由。
&&& 二、债权人的原告资格问题
&&& 债权人诉转移登记的资格问题，在房屋登记案件中大量出现，对此加以明确的呼声比较强烈。我们认为，债权人一般没有原告资格，因为房屋所有权人把房屋卖掉可获对价，对价仍可还债，并不影响债权。不过，确实存在某些特殊情形应当承认原告资格。鉴此，《规定》第四条作出如下规定：“房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理：（一）以房屋为标的物的债权已办理预告登记的；（二）债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的； （三）人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的；（四）房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。”下面对上述四种情形分别说明：
&&& 第一，以房屋为标的物的债权已办理预告登记的。房屋买卖双方办理预告登记后，房屋买受人享有的债权就由普通债权变成了受到特别保护的债权。按照《物权法》第二十条第一款，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。据此，债务人再次转让已作预告登记的房屋，房屋登记机构不得为其办理房屋转移登记。如果房屋登记机构予以办理，则债权人可以基于预告登记权利人的身份提起行政诉讼。
&&& 第二，房屋为抵押物，且转让房屋未经抵押权人同意。《物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。分三种情况。一是转让经抵押权人同意，同意则意味着放弃了提出异议的权利；二是转让未经抵押权人同意，但债务人已经代为清偿，此时不仅抵押权消灭，债权也消灭了，自然没有起诉的原告资格；三是转让房屋未经抵押权人同意，且抵押权仍然存在。有原告资格。抵押公示的目的当中，包括对抵押权人的保护，自然有原告资格。
&&& 第三，人民法院对房屋采取强制措施。我们认为，债权人在符合以下两个条件时具有原告资格：（1）人民法院采取强制措施的目的在于保障债权实现。如果法院采取强制措施是为了其他利益而非保护特定债权，则债权与房屋并无关联，仍属于普通债权，无原告资格。（2）人民法院已在房屋登记机构办理了该强制措施登记。房屋登记不得对抗司法，但前提是司法的意志先为房屋登记机构所知悉。按照有关司法解释规定，人民法院对房屋采取强制措施，必须通知房屋登记机构。
&&& 第四，房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通。我们认为，房屋转让方是否负有债务虽非房屋转移登记需要考虑的法定要件，但房屋登记机构故意侵害债权却显然超出了登记规则所能容许的底线。如果房屋登记机构工作人员在明知债务人转让房屋系出于逃债目的，而徇私予以办理，则应承认债权人的诉权。
&&& 需要强调一点，本条并非是完全列举，只是把实践中已经共识四种情形先明确下来，并不排斥法院在实践中继续探索。
&&& 三、连续转移登记案件的起诉与受理
&&& 与房屋连续转让相附随，起诉连续转移登记的情形时有发生，各地法院对此尚无共识。一种意见认为法院只能受理起诉第一次转移登记的案件，对于后续转移登记的起诉，则不宜受理，因为这样就会损害善意第三人的利益。另一种意见认为应当允许一并起诉，理由是，后续转移登记的买受人未必都是善意取得，应当给予利害关系人以救济的机会。我们倾向于第二种意见，具体有如下三点内容：
&&& 第一，利害关系人具有起诉第一次转移登记的原告资格，这一点是没有疑问的。
&&& 第二，利害关系人是否具有起诉第二次转移登记的资格，在第一次转移登记的司法审查结果出来之前是不明确的。如果判决撤销，则具有起诉第二次登记的资格。反之则没有。
&&& 第三，由上述意见可以得出两个判断，一是利害关系人一并对多次转移登记一并提起诉讼的，人民法院应当一并受理，并先审理第一次转移登记。人民法院判决驳回原告就第一次转移登记提出的诉讼请求，或者确认在先转移登记违法（保留登记效果）的，裁定驳回原告对后续转移登记的起诉；人民法院判决撤销第一次转移登记的，则继续审理第二次转移登记。依此类推。
&&& 根据以上观点，《规定》第五条规定：“同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。”“原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理；人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。”“原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。”
&&& 四、法院通知第三人参加诉讼的问题
&&& 调研中，不少法院建议司法解释对于哪些第三人由法院通知参加诉讼，哪些由第三人申请参加诉讼的问题加以明确。考虑利害关系的明显程度和法院的承受能力，我们认为，房屋登记的权利人以及被诉异议登记、更正登记、预告登记的权利人，他们的利益直接受到判决结果的影响，而且可能是不利影响，按照正当程序之法理，作出不利处分之前应当给利害关系人申辩机会。如果他们被记载于登记簿，则利害关系显而易见，法院通知他们以第三人身份参加诉讼，既是可能的，也是必要的。除了明确记载于登记簿上的权利人之外，其他人如果与房屋登记存在利害关系，应当以人民法院能否确认为标准，如果能确认，则应通知；不能确认则由他们自行申请。据此，《规定》第六条规定：“人民法院受理房屋登记行政案件后，应当通知没有起诉的下列利害关系人作为第三人参加行政诉讼：（一）房屋登记簿上载明的权利人；（二）被诉异议登记、更正登记、预告登记的权利人。（三）人民法院能够确认的其他利害关系人。”
&&& 五、房屋登记案件的管辖
&&& 按照不动产诉讼专属管辖原则，房屋登记案件一般都应由房屋所在地法院管辖。之所以如此，主要是为了便于法院现场调查取证。不过，在某些房屋登记案件中，现场调查取证往往并非必要，因此可以更多地考虑便民之需要，给予原告更多的选择空间。我们认为，请求房屋登记机构履行房屋转移登记、查询、复制登记资料等职责、对房屋登记机构收缴房产证行为提起诉讼，以及因行政复议改变房屋登记行为而引起诉讼等三种情形下，应当给予原告这种选择权。据此，《规定》第七条规定：“ 房屋登记行政案件由房屋所在地人民法院管辖，但有下列情形之一的也可由被告所在地人民法院管辖：（一）请求房屋登记机构履行房屋转移登记、查询、复制登记资料等职责的；（二）对房屋登记机构收缴房产证行为提起行政诉讼的；（三）对行政复议改变房屋登记行为提起行政诉讼的。”
&&& 六、民行交叉及其处理
&&& 原告起诉房屋登记行为时，如果对作为基础关系的转让合同、婚姻、共有、继承等民事行为提出异议，法院如何处理？我们认为，由于基础关系的定性决定着房屋登记行为的存废，在基础关系存在争议时，处理行政争议的时机可能不成熟。因此，恰当的处理是告知当事人先解决民事争议，行政案件暂不立案，但解决民事争议的时间不应计算在行政诉讼起诉期限内。如果行政诉讼已经受理，怎么办？在民事案件处理期间，应当裁定中止诉讼。鉴此，《规定》第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”
&&& 七、复印件、影印件的可采性
&&& 房屋登记的档案材料中通常会有复印件、影印件的存在。比如申请人的身份证、户籍证明、户口本、护照、结婚证、营业执照等身份证明材料，房屋登记机构只能在核对原件后收取复印件。法院在审查中，如何看待这些证据的证明力？是否应当要求房屋登记机构提供原件加以核对？有两种不同意见。一种意见认为，应当由被告提供原件进行核对；被告无法提供原件的，人民法院可以调取；复印件、影印件与原件不一致或者原件无法取得且被告不能提供其他证据证明的，人民法院对该复印件、影印件的证明效力不予认可。另一种意见认为，若原件由被告保管的，应当由被告提供原件进行核对；被告非自身的原因而不能提供原件的，应提交经核对原件的复印件并作出说明。原告如果仍不认可，则应提供相应的证据。
&&& 我们倾向于第二种意见。主要理由是：第一，被告不具有举证能力，由于原件由申请人自己保管，房屋登记机构只能提供档案中保存的复印件，若当事人无法联系到、拒不提供或本来就存在弄虚作假的情况，则房屋登记机构没有途径找到原件，在此情况下，要求房屋登记机构不提供原件就不对复印件的证据效力采信是不合适的。第二，法律要求房屋登记机构在接收复印件时进行核对，如果不给予其信任，这一制度就难以为继，因此，在一般情况下，应当推定被告留存的复印件与原件一致。第三，原告要推翻法律推定，应当提供证据。据此，《规定》第九条规定：“被告对被诉房屋登记行为的合法性负举证责任。被告保管证据原件的，应当在法庭上出示。被告不保管原件的，应当提交与原件核对一致的复印件、复制件并作出说明。当事人对被告提交的上述证据提出异议的，应当提供相应的证据。”
&&& 八、关于房屋登记案件判决的若干问题
&&& 房屋登记行为合法时如何判决？一般认为，按照《行政诉讼法》第五十四条第（一）项规定，登记合法，应当判决维持。我们经调研认为，考虑到房屋登记案件的特殊性，不宜判决维持，判决驳回诉讼请求更为适宜。因为法院对登记行为的审查实际上是复审，而不是代替行政机关作出正确的行为。法院认为被诉登记行为合法意味着两点，一是房屋登记机构的审核达到了合理审慎的程度。二是现有证据可以支持登记结果，但是不能排除将来有新的证据可以推翻这一结果。在登记行为未涉诉的情况下，如果当事人发现登记结果错误，可以持有关证据向房屋登记机构申请更正。但是在登记案件中，如果法院判决维持，按照司法优越原则，房屋登记机构不能作出与此相矛盾的行为，即便登记结果错误，亦无更正空间。鉴此，《规定》第十条规定：“被诉房屋登记行为合法的，人民法院应当判决驳回原告的诉讼请求。”
&&& 对违法的房屋登记行为可否作出部分撤销判决？我们认为，以下两种情况可以适用部分撤销：一是登记存在多个权利主体，其中部分主体权利基础丧失，可以撤销部分主体的房屋登记。二是房屋可分，其中房屋的登记违法的，可以判决撤销该部分房屋的登记行为。鉴此，《规定》第十一条第一款规定：“被诉房屋登记行为涉及多个权利主体或者房屋可分，其中部分主体或者房屋的登记违法应予撤销的，可以判决部分撤销。”
&&& 房屋登记在诉讼前或者诉讼中已被房屋登记机构撤销或者注销，其可诉性不受影响，但是如何判决有必要加以明确。按照《若干解释》第五十七条第二款规定第（二）项规定，“被诉具体行政行为违法，但不具有可撤销内容的”，法院应当判决确认登记行为违法。此种情形下，房屋登记的效力在确认违法之前即已被消灭。鉴此，《规定》第十一条第二款规定：“被诉房屋登记行为违法，但该行为已被登记机构改变的，判决确认被诉行为违法。”
&&& 按照《若干解释》第五十八条规定，撤销房屋登记将给公共利益造成重大损失的，可以判决确认登记违法，但保留登记效果。除此之外，现有法律和司法解释没有规定其他确认违法保留效果的情形。我们认为，为了与《物权法》上善意取得制度相衔接，有必要增加一种情形，即房屋已为第三人善意取得的，即便登记行为违法，亦不应撤销。当然，如果违法可以补救，法院应当判决房屋登记机构采取补救措施。《规定》第十一条第三款规定：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”
&&& 九、房屋登记案件赔偿问题
&&& 多因一果有两大形态：混合侵权和共同侵权。混合侵权当中，房屋登记机构与第三人并无通谋，房屋登记机构工作人员的主观状态是过失而非故意，第三人的主观状态则可能是故意或者过失。比较典型的情况是，第三人造假并不足以乱真，但其利用登记人员的疏忽大意，最终达到了欺诈目的。此类情形，房屋登记机构如何承担责任？讨论当中这个问题的争议很大。我们认为，房屋登记机构应以承担中间性质的按份责任为宜。为什么是中间责任？因为第三人利用房屋登记机构的失误为自己牟利，也就是说，登记错误的最终受益人是第三人，而非房屋登记机构。从这个意义上说，房屋登记机构承担赔偿责任是拜第三人所赐，故房屋登记机构对原告所承担的赔偿责任，最终还是应由第三人买单。为什么要按份？因为过失在性质上有轻重之分，在损害原因力上有大小之分，按照公平原则，其与赔偿责任份额之间应为正比关系。
&&& 调研中有人提出，房屋登记机构承担按份责任不符合《物权法》第二十一条规定。按照该条规定，登记机构应当承担无过错责任或者结果责任，即只要登记结果错误，房屋登记机构就应全部赔偿，然后再追偿。在《物权法》公布时，这种观点较为流行，但随着《物权法》的实施，过错推定责任渐渐成为实务当中起支配作用的标准。我们经研究认为，在关于赔偿责任承担的诸多方案当中，过错推定责任最具合理性，而且从法律解释上也可以得到论证。《物权法》二十一条规定第一款规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。”其中的“给他人造成损害”通常都意味着房屋登记已经完成，已经完成的房屋登记当然也是错误的，但是按照该款规定，首先应当由当事人承担民事赔偿责任。如果对于登记错误，登记机构也有错误怎么办？这个问题由第二款作出回答。所以，联系上下文，该条第二款规定的“登记错误”应当是指房屋登记机构办理登记过程中所犯的错误，这种错误就是未尽到法定的审核职责，具体说就是登记机构的审核未达到《物权法》第十二条规定的审核标准。据此，如果第三人提供虚假材料申请登记，登记机构已尽审核职责仍无法发现的，则应由第三人承担民事赔偿责任，而不能再要求房屋登记机构承担行政赔偿责任。鉴此，《规定》第十二条规定：“申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。”
&&& 关于登记人员与第三人恶意串通的赔偿责任，我们认为，恶意串通属于共同侵权，而共同侵权的法理是连带赔偿责任。据此，《规定》第十三条规定：“房屋登记机构工作人员与第三人恶意串通违法登记，侵犯原告合法权益的，房屋登记机构与第三人承担连带赔偿责任。”
&&& 十、司法解释的适用范围
&&& 《规定》第十四条规定：“最高人民法院以前所作的相关司法解释，凡与本规定不一致的，以本规定为准。”“农村集体土地上的房屋登记行政案件参照本规定。”其中第二款规定“参照”是考虑到，建设部《办法》将农村集体土地上的房屋登记也纳入了管辖范围，司法解释应当有所衔接。不过，《办法》层级较低，不能作为司法解释制定依据，故此，本条用了“参照”的表述。
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《房屋登记办法》实务问答
《〈〉实务问答》对问题的归类基本根据《〈房屋登记办法〉实务问答》的章节顺序加以编排，以便于读者在阅读的过程中查阅相关规定。与《〈房屋登记办法〉实务问答》无异，《〈房屋登记办法〉实务问答》共六章，分别是总则、一般规定、国有土地范围内房屋登记、集体土地范围内房屋登记、法律责任和附则。但这本书对登记机构而言仍显抽象，适用起来仍有困难。
《房屋登记办法》实务问答图书信息
名：《房屋登记办法》实务问答
出 版 社：
出版时间： 2009年03月
价: 32.00 元
《房屋登记办法》实务问答内容简介
《房屋登记办法》对问题的归类基本根据《房屋登记办法》的章节顺序加以编排，以便于读者在阅读的过程中查阅相关规定。与《房屋登记办法》无异，《房屋登记办法》共六章，分别是总则、一般规定、国有土地范围内房屋登记、集体土地范围内房屋登记、法律责任和附则。书中部分问题颇具针对性，也有部分问题涉及多个法律关系需适用多条法律规定，甚至有的问题还无法找到能够直接适用的法律法规，因此这样的分类并不一定是最科学的，但也许对实务界而言却是最方便的。不动产登记制度是《物权法》立法的重点内容，该法第二章第一节纲领性地为不动产登记搭建了制度框架，也由此对不动产登记提出了更高的要求。住房和城乡建设部168号令颁布的《房屋登记办法》在这个框架的基础上对不动产登记规则予以了完善，以适应房屋登记实践操作的具体需要。然无论是《物权法》还是《房屋登记办法》，对登记机构而言仍显抽象，适用起来仍有困难。
《房屋登记办法》实务问答图书目录
《房屋登记办法》实务问答第一章 总则
一、关于登记簿
1．登记簿登记的功能是什么?
2．登记簿登记是一种确权行为吗?
3．登记簿与产权证有何关系?
4．登记簿中的房屋编号是否有规定格式?
5．登记簿中的所有权部分原权证号什么时间填写?
6．纸质登记簿是随产权档案存放还是另行单独存放?
7．是否每办理一笔业务都要提取档案?
8．纸质登记簿是归档案馆还是产权登记机构管理?
9．建筑物属于业主共有部分如何建立登记簿?
10．法定共有部分与专有部分的房屋登记簿有什么关系?
11．法定共有部分与专有部分的房屋登记簿技术上应如何关联?
12．《房屋所有权证》中房屋所有权人栏里是否应填写全部所有权人?
13．如何理解房屋登记簿的公示效力与报纸刊登的遗失声明的公示效力?
14．有了登记簿，是否还需要在报纸上刊登遗失声明?
15．能否建立挂失的登记类型?
16．登记簿和产权证中的建筑面积是否包括车库?
17．是否一个房屋基本单元应建立一个登记簿?
18．房屋基本单元建立之后的所有异动情况都在这个登记簿里加页实现吗?
19．房产业务办理程序中，最终审核人员可否只进行电子签名?
20．登记簿的记载是否可以完全脱离手工书面记载?
21．预购商品房预告登记和预购商品房抵押预告登记如何建立登记簿?
22．商品房预告登记与竣工后开发商申请的初始登记簿如何衔接?
23．街道、门牌等没有命名和统一编制的房屋，如何建立转移登记的登记簿?
24．2008年7月后登记的房屋应如何建立登记簿?以前的登记信息如何导人新的登记簿?
25．登记簿与现在的房产档案是什么关系?
26．登记证明和原来的房产档案是否载于登记簿?
27．电子登记簿是否需要同时打出一份纸质的随档案存放?
28．电子登记簿之外还需要单独存放一套完整的纸质登记簿吗?
29．所有权变动所附条件是否要在登记簿上予以记载，并对其加以限制?
二、关于登记系统
30．房地产登记系统能否开发整体的、操作性强的软件?
31．是否能建立省、市、县联网的信息系统?
32．业务系统与登记簿是什么关系?
33．没建立楼盘表的业务系统如何实现登簿?
34．登记簿基本状况部分的登记在系统中如何规范?
35．登记簿基本状况部分的登记能否依职权更正?
三、关于登记机构
36．市辖区(县)登记部门可否成为房屋登记机构?
《房屋登记办法》实务问答第二章 一般规定
一、关于登记客体
37．《房屋登记办法》第22条规定了房屋登记机构应当不予登记的情况中第4项为“申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的”，“房屋不能特定”是指什么样的情况?“不具有独立利用价值的”是指什么样的情况?
38．大型营业楼没有隔墙以柜台出卖的该如何办理登记?已经出售的地下停车位该如何办理登记?敞开式商铺如何办理登记?
39．阁楼、车库、地下室等作为房屋主体的附属设施能否单独进行产权登记?
40．一栋两层的房屋，楼梯间为内通道，二楼的住户必须从一楼经过，这样的房屋能否办理两个单独的房产证?
41．一栋原来是酒店的大楼，业主把它分割成若干间房子，并且对外出售，这些分割后的小房子能否办理房产证?
42．层高2．2米以下的房屋能否办理产权登记?
43．一个人购买一栋楼中两套以上房屋，可否作为一笔登记处理?
44．若申请登记的房屋有两种以上结构形式(如部分是钢混，部分是砖混)的应如何登记?
45．房屋登记中，房屋坐落由有关部门确定的具体名称，该“有关部门”指哪些?储藏室的坐落编号由谁确定?
46．总层数中的地下层与半地下层该如何标注?
47．开发商所建商品房，车库或储藏室为地上，且层高超过2．2米，住宅用途部分是l-5层，那么该栋建筑物总层数应该标注为几层?
48．划拨土地上的房屋能否进行转移登记和抵押登记?如果可以，其与出让土地上的房屋转移登记和抵押登记有什么不同?
49．新建住宅小区的房屋，开发商申请初始登记时是否按栋记载于登记簿?一栋楼有两种以上用途的是否需要按用途分开进行登记?
50．初始登记后进行分割转让，办理转移登记时登记簿应如何记载?
51．如果一个院落有几栋房屋，为同一产权人所有，在办理初始登记时，是否需要每栋房屋分别建立一个登记卡，颁发一本产权证书?如果整个院落的房屋一同发生转移，是否需要每栋房屋各签订一份买卖合同，分别办理转移登记?
52．房屋权属证书中附记栏中登记院子面积是否合适?
53．土地性质为“商住”，规划许可在“商住”的基础上增加了“办公”，预售许可为“办公”，初始登记也把预售许可划定为“办公”的部分房屋登记为“办公”用房，但是在转移登记时错办成了“成套住宅”，应该如何处理?
54．已设立土地抵押的项目，能否办理商品房预售许可证?
55．一宗房地产，既有合法建筑，又有非法建筑，能否只对合法部分进行登记?
二、关于申请主体
56．对于夫妻的共有房产，鼓励登记为夫妻双方共有吗?
57．在夫妻关系存续期间购买的房产，可否视为其中一方“个人所有财产”呢?
58．夫妻双方约定房屋所有权归单方所有的承诺书是否要经过公证处公证?
59．以单方名义登记的夫妻共同房产在转移、抵押时，是否要求夫妻双方都到场签字?
60．处分夫妻共有房产时，两人结婚证丢失，户口又不在一起
的，除了补结婚证以外，还可以出具什么材料来证明夫妻关系?
61．夫妻双方购买的房屋，合同与发票上都只写了一个人的名字，但进行产权登记时，要求办理为夫妻双方共有房产，这种情况房屋能否登记为夫妻双方共有?
62．夫妻在取得房屋产权登记之后才进行婚姻登记，房屋登记在其中一方名下，但房屋购买是双方共同出资，这种情况可否认为该房屋是夫妻共有财产?
63．什么是隐性共有人?在房屋登记中是否需要隐性共有人到场签字?
64．夫妻关系恶化，房产登记在其中一方名下，一方怀疑另一方可能要转移房产的，到登记机构要求不予办理另一方产权转移登记，登记机构应如何办理?
65．协议离婚的，根据离婚协议取得房屋产权的一方可否单方申请转移登记?如果另一方不予配合怎么办呢?
66．有限责任公司以其名下房产设定抵押的，是否需要其三分之二以上的股东共同到登记机构申请登记?
67．《房屋登记办法》第14条规定：“未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。……因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。”该书面保证是否需要公证?
68．登记主体可否包含非法人团体、分支机构(如银行、新华书店、电信等的分支机构)?
69．申请人提供的第一代身份证可能因为年代久远，上面的照片和现在本人相差很远，这种情况能否要求申请人提交经公安机关盖章证明与原件一致的复印件?
70．企业的营业执照等复印件是否需要由发证机关加盖公章?
71．《房屋登记办法》第22条第6项规定房屋被依法查封期
《房屋登记办法》实务问答第三章 国有土地范围内房屋登记
第一节 所有权登记
第二节 抵押权登记
第三节 要役权登记
第四节 预告登记
第四章 集体土地范围内房屋登记
第五章 法律责任
第六章 附则