消防验收不合格 房屋租赁合同是否归于无效
来源：中国法院网
作者：郝岩 王晓
　　【案情】
　　日，原告武某与被告山东省日照市某家电公司签订房屋租赁合同一份，合同约定，日照市某家电公司将自己有权对外转租的位于日照某路段沿街楼房B座一层的房屋租赁给原告武某，用于开电玩城，租期10年，租金每年30万元，第二年至第十年每年租金递增比例为上一年度的5%，合同还约定了其他条款。合同签订后，被告即将该涉案房屋交付给原告。次日，原告即开始对涉案租赁房屋进行装修。此后原告多次要求被告提供该涉案房屋的整体消防验收合格手续，被告一直未能提供。同年8月6日，被告法定代表人张某给原告出具承诺书一份，内容为：承诺于日前将消防备案手续到位，过期承担一切损失。到期后，被告仍未提供涉案房屋的消防验收合格手续。日，原告武某与被告法定代表人张某签订终止房屋租赁合同，合同约定，因出租方到约定期间（日前）未给承租方提供消防备案书（消防验收合格证），造成承租方无法正常经营，给承租方造成损失，承租方现要求终止租赁合同。给承租方造成的一切经济损失由出租方承担，自日起出租方不向承租方计算房租。后被告迟迟不返还原告预交的租金并拒绝赔偿原告的损失。原告遂诉至法院要求被告返还租金并赔偿损失100余万元。
　　【分歧】
　　案件审理过程中，存在两种不同意见：
　　第一种意见是：本案所涉房屋未经消防验收合格即对外出租，违反法律的强制性规定，且不能实现合同目的，该房屋租赁合同应为无效合同，因合同无效而给原告造成的损失应由被告承担赔偿责任。
　　第二种意见是：依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。本案中原被告在平等自愿的基础上签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，该合同应合法有效。因被告无法提供涉案房屋的消防验收手续直接导致原告不能实现合同目的，双方自愿达成解除合同的意思表示，应当尊重当事人的意愿，但导致合同解除过错在被告，被告应当返还原告租金及押金并赔偿原告损失。
　　【评析】
　　笔者同意第二种意见。
　　根据《最高人民法院答复云南省高级人民法院&关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复&》第二条 “租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过消防机关验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效”，第三条“租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件”的规定，原告所租赁的房屋不属于必须要按照国家工程建筑消防技术标准进行设计的对象，双方在签订合同时，也未将租赁房屋经消防验收合格约定为合同生效条件，故原被告签订的房屋租赁合同不具备合同无效的情形，双方签订的房屋租赁合同应属有效合同。
　　虽然租赁房屋未经消防验收合格不是租赁合同生效的必要条件，但租赁房屋的消防验收是原告开办电玩城不可或缺的前提条件之一，因被告家电公司在承诺期限内未能提供涉案房屋的消防验收手续，导致原告无法办理电玩城开业前所需手续，致使原告签订合同的目的不能实现。原告提出解除合同，被告家电公司亦同意解除，经原被告双方协商一致达成的解除房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示。因此，导致双方签订的租赁合同解除的责任在被告，被告应当返还原告所交租金及押金并赔偿原告的各项经济损失。
　　最终，法院依法判决被告返还原告租金及押金165 068元并赔偿原告损失268 865元。判决后原被告均未上诉，该判决已发生法律效力。
　　（作者单位：山东省日照市东港区人民法院）
责任编辑：牟菲菲
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专用电梯只有三个按键，分别为-1、1、9，乘坐该电梯，可直达九楼别墅区。记者 李永亮 摄本报8月15日讯
株洲芦淞商圈核心区域的九天国际广场，楼顶竟建了4栋别墅，这引来很多市民和网友的质疑（详见本报8月15日A18版）。今天下午，株洲市规划局向媒体通报称，九天国际广场楼顶建筑履行了相关手续，是合法建筑。但株洲市消防支队相关负责人明确告诉本报记者，九天国际广场楼顶别墅未办理相关手续，“最初的规划图纸也没有这些建筑。”
回应规划局称楼顶别墅为合法建筑株洲市规划局的通报称，楼顶建筑与整个项目都履行了相关审批手续，为合法建筑。通报说，九天国际广场物业管理人员达160多人，现拥挤在一个非常狭小的地方办公，楼顶4处建筑是作为物业管理工作用房安排。“建筑物有点像‘别墅’，是因为开发商对建筑外形进行了美化。”对于通报之外的内容，株洲市规划局办公室主任张敏表示不便接受采访。一个值得玩味的情节是，当天上午，记者来到株洲市规划局，该局办公室一工作人员说，局领导就此事被市领导喊去询问。当天中午，记者被告知，下午4点该局将在市规划馆向媒体通报情况。记者如约而至，却得知通报会临时取消。事后，该局通过当地网站发布了上述简单回应。调查专用电梯直通楼顶别墅今天上午，记者再次来到九天国际广场。知情人士介绍，其实，通往九楼别墅另有通道。该知情人士带记者来到商场南边一隐蔽处，打开了一部电梯。进入电梯后记者发现，该电梯空间不大，约乘坐6人左右，电梯内只有三个按键，分别为-1、1、9。乘坐该电梯，记者很快直达九层顶楼“别墅区”。“办公的话没必要建专用电梯，这显然另有用途。”这位知情人士说。竣工图纸屋面上并无别墅今天下午，记者来到株洲市建设工程质量安全监督管理处，工程监管四科一周姓负责人说 ，九天国际楼顶建筑通过了规划，“原来设计上就有”，但确实“有些手续还是没有办”。然而，记者随后在株洲市城建档案馆了解到的情况却截然相反。通过调取九天国际的档案，记者在一张标注为该项目的竣工“屋面平面图”上，只看到楼梯口、冷却塔等，并未发现建筑物。一名熟悉建筑行业的人士查看该图后明确告诉记者，这张竣工屋面图无建筑，更别提“别墅”。疑问消防未验收，为何能办理房产证？另一个让人不能理解的情况是，九天国际楼顶别墅一直未经过消防验收。株洲市消防支队消防监督业务处处长谢冠中说，昨天该支队派人到现场进行了查看，通过调查证实，九天国际主体建筑办理了消防手续，“但楼顶建筑没有办手续，最初的规划图纸上也没有这些建筑，原来的楼顶是平的。”谢冠中表示，该支队已介入此事调查，将严肃查处这一违法行为。业内人士介绍，房屋取得产权证，必须经过消防验收。也就是说，九天国际楼顶别墅跨过了“消防验收”这道栏，直接取得了产权证。■记者 李永亮专家说法极有可能存在暗箱操作一名不愿具名的规划设计专家介绍，建筑物在报建之初就要求对高度、外观、各层建筑平面图等作出非常明晰的规划，此案中竣工屋面平面图未见建筑物不能理解，“即便开发商说它是9楼建筑，也是说不过去的，一般的工作用房应该是一层，这建了两层，而且明显是别墅造型，很不合规定。”这位专家分析，本案中楼顶建筑能取得房屋产权证，极有可能存在暗箱操作，“不排除作假的可能。”
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　　商住房和住宅房的区别，简单来说，主要在于两者的土地性质不同，也就是说产权不同。
　　商住房不限购不限贷、面积小总价低，但是水电煤贵；
　　商住房普遍的通俗理解：一是既可以作店面、办公，又可以作住房，商住两用型……
　　想必这位网友的疑问绝非各例，所以，小编特意罗列了以下几点，供参考：↓请见下文↓
　　商住房与住宅房的区别，以下方面都关系着我们的切身利益
　　区别一：关于产权
　　①商住房是50年产权，产权到期以后，要给国家缴纳土地出让金；具体怎么续期，还不得而知，因为公寓这种形式的房子目前还没有出现到期的。
　　②纯住宅产权是70年产权，缴纳一定费用，到期之后会自动续期。
　　区别二：能否落户？
　　①商住房是不能落户口的；
　　②纯住宅可以落户。
　　区别三：水电生活设施方面？
　　①商住房可以说，是以前用于开发写字楼的地块。随着商品房的紧俏，很多开发商瞄准商机，把商业用地开发成了商品房，于是便有了N多的公寓，所以它是商业用水、商业用电、不通燃气的，但也不排除有的开发商动用关系，把商业用电改为民用电，通上燃气。但水一般都是商业用水，改不了的，并且目前商业用水比民用水的价格是要高出一些的。
　　区别四：户型方面
　　①商住房几乎没有南北通透的户型，因为它充分利用空间，东西南北都有户型，也称墩子楼。
　　②纯住宅板楼居多，南北也通透，双阳台户型居多。所以纯住宅要比商住宅（公寓）单价贵，另顶楼除外。
　　区别五：房屋总价上
　　①商住房商住房因小户型较多，以40到80为主，所以总房款要便宜很多，对于资金不太富裕的家庭是个不错的选择。
　　②纯住宅小户型一般也得70到90之间，没有更小，单价又贵，所以总房款较高。
　　区别六：公共用地上
　　①商住房几乎没有绿化和孩子的活动区域，但有些会隔几层弄一个共享露台之类的供大家活动。
　　区别七：关于首付和贷款
　　①商住房商住房不限购也不限贷，随便买、随便卖，但是贷款最多只能贷到总价的50%，且一般都没有利率优惠；
　　②纯住宅受限购和限贷的约束，首套房的贷款最多可以贷到总价的70%，享受贷款利率优惠。
　　*注*关于商住房和住宅房的区别，主要都在以上几点，仅为需要帮助的网友提供参考。
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商业用房没有消防合格证能办房产证吗
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商业用房没有消防合格证能办房产证吗
江苏 南京 下关区发表时间： 17:52
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