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揭秘商铺“售后返租”诱人数字背后的陷阱
??编者按：“高投资回报率”、“租金抵房款”……在投资全线低迷的时候，这一投资方式成功吸引了不少投资者的目光，现在很多商业的“售后返租”无疑给这些投资客人一块巨大的诱人蛋糕,但是这块“蛋糕”真的是看上去的那么“好吃”吗？俗话说好“一铺在手三代不愁”，但也有一句话是这样说的“投资需谨慎”。&&今日新浪乐居《菜姐话楼市》推出一期：“揭秘商铺“售后返租”诱人数字背后的陷阱”，仅供大家参考。??新浪乐居讯（严淑萍/文）听起来的确很美：买房人只要付了首付，就有帮着出租，前3年返租30%，一次性抵总价……这对购房者来说，似乎是最佳的投资好事儿。近日张先生被某楼盘的一广告宣传单页深深吸引了：“投资回报率高达400%。”??现象：“售后返租”成商铺促销主流手段&&“投资回报率高达400%。”张先生所说的这一消息不假，的确是呼和浩特某一楼盘的临街旺铺宣传单。据了解，这一商铺属于成熟的临街旺铺，目前的已有很多成熟商家入驻。(图片来源于网络)&&近日乐居小编走访了呼和浩特一些热卖的商铺项目，发现几乎99%的商铺在售卖是对外推出“售后返租”和“高投资回报率”。据了解，售后返租是以“开发商或者是运营商包租，每年返还租金给投资者”的形式进行，包租年限基本在10年左右，租金返还率年均基本在实付款的10%——15%之间，经过计算，实际的租金返还率年均在总投资额的6%——10%之间。（详情如下图所示）&&所谓“售后返租”，是指房地产开发企业为促进销售，在其楼盘或商铺出售时与买家约定，在出售后的一定年限内，由开发企业以代理出租的方式进行包租，或者直接由该企业承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报。&&对于业主来说，返租的最大诱惑力在于，在返租期内，即使商铺长时间空置，业主仍然能够收到租金，而对于开发商来说，可以快速出售并回笼资金，这似乎真是一种双赢的经营模式。&&&&&&&&其实早在2001年，原国家建设部公布的《商品房销售管理办法》中，就对预售房地产项目的售后返租下了禁令，规定开发商不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。2006年5月，原国家建设部又对当时再度盛行的“返租经营”再次发文，明确“售后包租”、“承诺回报”等为房地产广告明令禁止的内容。&&&针对商铺投资，乐居小编做过一期投票调研，发现大部分投资者在投资商铺时要考虑的因素，除了商铺“所在地段”之外，位于第二的就数“投资回报率”。(图片来源于网络)&&张先生不久前去看过位于呼和浩特城南一个10平米的商铺，均价1.8万/平米。根据该商铺的“售后返租”政策：包租十年，第11年回本，前三年每年按照实付款返租10%（可抵总房款），以后每三年逐年递增一个点，第10年返还15%。&&乐居小编帮忙算了一笔帐：&&买此铺子张先生应付：&&商铺总房款：1.8万/平米*10平米=18万&&前三年租金可抵总房款：18万*30%=5.4万&&张先生实付总房款：18万-5.4万=12.6万&&每年返还租金&&第4——6年返还租金：12.6万*11%*3=4.158万元；&&第7——9年返还租金：12.6万*12%*3=4.536万元；&&第10年返还租金：12.6万*15%=1.89万元&&张先生总得到的返还租金是：4.158万元 4.536万元 1.89万元=10.584万元&&这样算下来，张先生在第10年的时候投资额已收回大部分，如果第11年的回报高于第10年，似乎11年真的就可以收回全部投资了。&&但这是真的吗？&&一位从事房地产业近10年的开发商道出了返租的真相。“商场是需要3-5年的培育期的，也就是说在这3-5年期间，商场不仅没有收益，可能还会赔钱”，但是有部分开发商却能承诺给投资者逐年递增的回报率，这其中的原因就是，他们在销售时，已经将返租部分算入了商铺的售价中。比如，某商铺本来只卖1万元/平方米，但开发商却使用这种促销手段，将售价抬高到2万元/平方米，然后用多出来的这部分钱，再分期返还给业主。在业主看来，可以轻松地坐等收租，其实是“羊毛出在羊身上”。这也是某些商城售价飙升得快，而承诺的回报率越来越高的原因。 如果商铺可以持续经营下去，或者商铺已经升值，业主就有盼头；如果经营得不好，很有可能就血本无归了。&&对普通投资者来说，商铺“售后返租”（简称返租）是一个诱人的蛋糕。毕竟在收铺后的前2-5年，投资者能拿到每年高达8%-12%的投资回报，不仅跑赢CPI升幅，而且比投资住宅、写字楼的回报高得多,但商业地产提醒投资者，在“返租”貌似丰厚的回报背后，其实隐藏着不少的陷阱与风险。(图片来源于网络)&&风险1 后期招商经营不善 投资者血本无归&&&目前市场上在售的带返租的商铺，大多是商场铺或批发市场商铺。业内人士指出，这类商铺的租金回报如何、能否升值都完全视乎项目后期的招商和经营情况，只有定位准确、招商良好和经营管理完善的商场，商铺租金回报和升值前景才有保障。如果开发商卖完铺就走了，招商不佳开不了业或者开业后经营不善又关门了，小业主的投资就会血本无归。&&案例：1998年，广州的新中国大厦以“买铺返租5年、小业主每年可坐收租金12%”的高额返租方式实现了7亿多港元的销售业绩，6层楼商铺几乎售罄，更创造了广州商业地产单价最高的神话。但小业主在收到3个月的返租租金后，大厦却因资金链断裂而一直烂尾至今。虽然2010年该大厦终于通过法院拍卖，由新东家盘活了，但当年小业主们的利益仍有待法院逐个清理判决，当年开发商的返租承诺，早成了一纸空文。??风险2 小铺合并出租 办不了房产证&&&为吸引小投资客，不少开发商在卖铺时尽量降低门槛，将商铺切成了几平方米大的“蚊型铺”出售，同样带返租条件。乐居小编调查发现目前在售的商铺，有的建筑面积只有三四平方米，实用面积还不到2平方，10多万元就能投资买铺，但商铺卖出后，为方便招商，开发商又经常会根据商户的要求将小商铺合并出租，这就造成小商铺间没有界址，根本无法测绘，也办不了房产证。&&案例：一年前，杨女士花了29.8万元买了间建筑面积9.8平方米的商场铺。因为开发商承诺头3年有返租，交房时杨女士没收铺，开发商把其商铺和相邻的另外三间铺合并一起租给了一户商家。没想到办房产证时，合并起来的商铺因为现场没有界址，与报建图不符，通不过部门的验收，办不了房产证。杨女士去追讨损失，开发商还辩称拆除商铺界址是为了整体经营，业主因此还获得更高租金，不答应赔钱。最后杨女士只能上诉法院，与开发商打起了官司。??风险 3 “长租约”商铺返租，投资风险大&&据调查发现，目前在售的一些商业项目根本不是产权铺，销售方卖出的实质上只是一张长期租约，而且还要求投资者提前付20年的租金（房款）。因为没有产权，有的一间商铺被同时“租”给了多个人，就算有貌似丰厚的返租回报，仍难掩无产权的危机。&&案例：2009年底，文女士花了15万元在买了一个20平方米的商铺。当时开发商承诺每年返还8%的租金，8年后开发商以30万元将商铺回购。没想到，返租的租金只收了几个月，2011年月开发商突然破产，旗下所有商场一概关门。后来经媒体揭发，文女士才知道买铺的购房合同其实只是一份15年期的长租约。因为没有房产证，开发商竟然一间铺同时“租”给了5个人。开发商圈了钱跑了，而被高额返租吸引的投资客们，最后因为没有商铺产权，不但返租租金没有了，连本金也赔进去了。&&乐居小编做过一期投票调研，发现大部分投资者，在买铺子时，首要考虑的是地段，其次就是“投资回报率”，位于第三位考虑的是“是否有房本”，“开发商和经营者资质”，投资者们考虑的甚少，其实这不是最理性的投资态度。(图片来源于网络)&&业内人士支招，商铺投资者千万不能单凭高额返租回报就去买铺，而应该要考虑以下几个因素：??一、地段）出手前首先要调查清楚项目的地理位置和商圈环境，考查商场业态定位是否顺应周边商圈需求，交通是否方便等等；&&二、经营团队资质） 项目的经营团队是不是有成功的运作经验，有没有能力经营起来；业内人士指出，这类商铺的租金回报如何、能否升值都完全视乎项目后期的招商和经营情况，只有定位准确、招商良好和经营管理完善的商场，商铺租金回报和升值前景才有保障。&&三、开发商资质） 还要看开发商的实力和资历，这主要是判断开发商会不会卷款走人的依据。值得提醒的是，目前有些在售商场铺虽然是品牌开发商楼盘的裙楼商业，但产权早已易主，跟原来的开发商无一点关系，投资者不要误信品牌了。&&&四、产权） 此外，投资客买铺时一定要了解清楚商铺是否有产权，这是保障高回报率的利器之一；对商铺来说，产权年限就意味着业主收租或经营收益的年限，商铺产权到期就要交高额的地价才能继续使用，直接影响到投资回报。所以买铺前一定要先了解清楚商铺剩下的产权年限，衡量投资是否划算。&&&五、投资回报）在保证了以上四条的基础上，所谓的“高回报率”和“售后返租”自然就不是问题了。&&其实投资商铺也算是时下较为热门的选择。投资好的商铺绝对会“一铺养三代”，如果投资不谨慎，或许会“血本无归”。所以各位投资客们，乐居小编提醒你：投资需谨慎，一定要三思而后行。
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交首付款和按揭资料已6个月，开发商迟迟不能办理网签。现开发商通知换银行重新提交按揭资料审批后再网签
本人今年1月交完的首付款并于当日跟开发商到指定银行办理贷款，到今天7月16日也没能办理网签备案，追踪也一直处理审批状态（多次询问都说贷款资料没问题，等开发商处理跟银行之间的问题）。从今年3月份开始持续找开发商沟通网签备案次次拖延。今天开发商突然通知要换贷款银行重新提交按揭资料，并且得所换银行按揭审批下来才能网签。请问此种情况是否合理，该如何维权。补充：近2周有其他3名业主到当地政府政务网站投诉此开发商将房子给银行导致迟迟不能办理网签。
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上千业主高价购“售后返租”商铺 却因开发商无力还款被抵押
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内蒙古的维多利集团是当地有名的大型民营企业集团，主营产业包括百货零售、商业地产、超市连锁等。2012年，维多利摩尔城地产项目开售，上千投资者正是以高价购买了“售后返租”的商铺。
原标题：上千业主高价购“售后返租” 却因开发商无力还款被抵押央广网呼和浩特9月10日消息（记者王逸群）据中国之声《新闻纵横》报道，“售后返租”，通俗地讲，是一种地产商融资的手段，它是指房地产商把房子卖个业主后，地产商再租下来，支付给业主固定租金。这对于普通投资者而言，始终是块诱人的蛋糕。内蒙古的维多利集团是当地有名的大型民营企业集团，主营产业包括百货零售、商业地产、超市连锁等。2012年，维多利摩尔城地产项目开售，上千投资者正是以高价购买了“售后返租”的商铺。然而，这些购买了商铺的业主近日却反映，当时合同约定的返还租金被停了下来，产权证也没有拿到，更加令人担心的是，商铺未来还面临被拍卖的风险，上千业主的投资很可能要打了水漂。四年前，呼和浩特市新地标维多利摩尔城项目开售，广受投资者青睐。郭先生当时以总价37万元购买了一处9.9平米的商铺，分别与内蒙古时代中天房地产有限公司以及内蒙古维多利摩尔城商业管理有限公司签订了《买卖合同》以及《委托经营合同书》。按约定，郭先生可以在房屋交付之后540天内拿到产权证，并且在此后的10年内每年拿到商铺返还的租金。然而过了约定的时间，商铺产权还迟迟没有办理，返还的租金领取了2年左右之后也停了。业主郭先生说：“现在房本拿不到，租金也不给返还了。租金到2015年的时候还返还的比较正常，上半年每一个季度的第一天就打过来，到了下半年就迟迟不到位。每次得过去要，还得到财务登记。7月1号我准时去要，人家说现在这个东西我们办不了了。”产权证拿不到、返租困难，经过多方了解，上千业主们才知道自己购买商铺大楼的部分楼层不仅被抵押，变成了资产公司的不良资产，而且目前已经被申请了财产保全。业主高先生说：“拿不到房产证是因为开发商把卖给业主商铺的这座楼，又抵押给了银行，贷款还不上了，银行将全部债权转移给了中国东方资产管理公司，把不良资产转给它了，东方资产把整栋楼财产保全了、查封了，现在什么都办不了。”2015年下半年，中国东方资产管理有限公司北京办事处发布公告称，维多利摩尔城c座部分楼层共抵押3万多平方米，抵押金额3亿元人民币。因无法按时还款，维多利摩尔城c座被该公司北京办事处申请做了财产保全。而这正是业主们购买的还没有拿到产权证的房产。记者致电该公司北京办事处，工作人员证实了上述公告内容，称对于该不良资产，公司已经进入诉讼程序等待法院判决。售后包租、售后返租，为何吸引力如此大？其中一间商铺的“置业资料卡”显示，一处6平米的商铺，购买单价4.7万多元，总价30多万，委托经营10年，每年按照总房款的9%到13%返还租金，十年之后返还租金总额正好“回本”，而净收益可达25万元。业主说：“10年里起码你不用担心了，他替你经营管理，每年给你返租金。业主冲着维多利的品牌才买的。”现实中真的是“10年不用担心”吗？据了解，目前业主们不仅拿不到产权证，更让他们没想到的是，维多利摩尔城商业管理有限公司也于2015年上半年进行了股权转让、公司更名等一系列动作，注册资金由5000万元变更为1000万元。维多利摩尔城商业管理有限公司又改名新汇公司，现在整个都抽离了，跟维多利一点儿关系都没有了。重金置业，却很可能遭遇血本无归的结果。作为开发商的时代中天地产如何解决？记者致电业主购房合同中开发商所留电话，无法接通。其工商登记中公司所在地：赛罕区东影南路嘉逸大酒店三层，目前该酒店也已更名为了另外一家酒店，工作人员称并没有听说过“时代中天房地产开发有限公司”。事发之后，不少业主开始了维权之路，有的向开发商和维多利集团讨说法，也有的业主通过法律维权，还有的尝试向当地公安机关报案。但公安局认定，现在还不构成立案条件。近日中国之声连续报道两起有关售后包租、售后返租的事件。投资者轻则无法按约定收到返租钱款，重则无法办理产权证，甚至可能血本无归。不论是“售后包租”还是“返本销售”亦或是“分割拆零销售”这些销售行为的实质，几乎都是以承诺售后高回报、低风险的方式进行促销，加快资金回笼速度或者为滚动开发提供资金支持。由于风险过大，早在2011年，住建部颁布的《商品房销售管理办法》第十一条明确对“售后包租”下了一纸禁令。但是5年过去了，在火热的楼市中打擦边球的地产商仍旧不少。售后包租、售后返租的做法不仅涉嫌违反有关法律法规，对于投资者来说也存在很大风险。这些风险大概有这样一些，一，开发商将购买者的房产同时抵押给银行的风险；二，资金链在其他项目存在断裂风险；三，商业项目建成后经营预期和现金流不明；四，项目容易引发债权债务纠纷等等。说一千道一万，还是那句话“投资有风险”，您一定要三思而后行。
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关于商铺返租，托管背后分析，大家可以讨论下！
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投资者讲述：“我们被‘零风险’商铺套牢”
何跃星（右）与他的律师在一起研究《补充协议》中的一些内容。
　　■广告宣称：售后返租、零风险、高回报、祖孙富三代 　　■几十名业主：拿出所有积蓄投资，却不见高额租金，打官司总在“输” 　　■房产部门：商品房售后返租行为涉嫌违法
　　已是第三次坐上法院原告席的何跃星，眉头紧锁，表情异常凝重。为这次开庭，他不得不放下手头工作，再次从克拉玛依赶到乌市。
　　令何跃星三年多时间一直陷入官司旋涡的原因，就是在2002年初，他受到房产公司商铺售后返租、零风险、高回报、祖孙富三代的广告诱惑，一次投入25万。谁想到，高额租金没拿到几天，却陷入官司旋涡。 　　关注背景：意外财富这样飞来 　　在乌市中级人民法院二审开完庭后，何跃星向记者讲述了自己的遭遇。 　　“想起这两年多的‘打官司’生涯，我感觉快疯了，以后再也不能轻易投资项目了。” 　　何跃星在克拉玛依油田钻井公司工作。2001年，他到乌市来办事时，第一次接触到商家打出“售后返租”的广告。 　　“购买商铺有产权，无后顾之忧、零风险、高效益，每年6%的投资回报哪里有……”一天，新界房产公司一售房小姐拉住何跃星，热心推销该公司的商铺。 　　“我有工作，没时间和精力做生意。”何跃星这样解释。但售房小姐却说，有工作没关系，只投资不经营；没时间也没关系，商铺不是股票，不用天天费时耗心跟着行情转；无经验更没关系，可以交给房产销售商代为经营。 　　日，何跃星与新疆新界房地产开发有限公司（以下简称新界公司）签订了一份《商品房买卖合同》。何跃星花25万元购买新界公司位于乌市黑龙江路12号新界大厦第四层的一个50平方米的商铺。为让新界公司兑现广告中“三年回报有保障，无风险之虑”的承诺，何跃星专门要求签订了一份《补充协议》，约定新界公司出售给他的商铺按每平方米每天2元的价格“租赁”三年，新界公司如逾期支付租金超过60日，何跃星有权终止该合同。 　　何跃星自以为签订《补充协议》解除了后顾之忧，殊不知其日后却被认定为“无效”。 　　一年后协议变“无效” 　　日，何跃星依照合同约定，一次性将房款、契税及公共维修基金等费用全部交清。 　　之后一年里，何跃星几乎每隔半个月就要到乌市新界大厦“考察”自己的商铺，看人气旺不旺，生意好不好，可他越看越感觉不对劲：按照广告上说的，新界大厦第四层应为餐饮超市，而他看到的商铺却变成了办公室，再后来，整个第四层的大门竟被锁上了。 　　何跃星还有一点不明白：新界大厦第四层设置的商铺很多，但具体哪一个是自己的，他与新界公司签订的《商品房买卖合同》中并没有明确。他就此询问新界公司有关人员，得到的答复是，你只管收租金得了。 　　然而，新界公司在2002年8月和2003年9月分两次向何跃星支付总数为五万余元的租金后，便再也没付过一分钱。质问新界公司，其理由是，建设部发文件规定，售后返租促销形式涉嫌违法，乌市职能部门也在全面整顿，因此后签订的租赁《补充协议》无效，相应也就不能继续支付租金。 　　日，何跃星将新界公司诉至乌市沙区人民法院，要求其按照《补充协议》约定支付“返租租金”及违约金计54600元，并交付所租赁的商铺。 　　与此同时，新界公司向法院提起反诉，要求法院判令与何跃星签订的《补充协议》属无效，并让其返还已付租金五万余元。 　　法庭上，新界公司称，售后返租是指开发商向购房人承诺，对其所购买的商品房，由开发商承租或者代为出租并支付年回报的方式。但这种方式，违反了2001年6月建设部颁布实施的《房地产销售管理办法》，此办法中第11条规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，不得采取售后返租或者变相售后返租的方式销售未峻工商品房。因此该公司与何跃星签订的协议应属无效合同。 　　法院审理后认为，何跃星与新界公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，但双方在此合同基础上签订的《补充协议》违规，双方对无效协议的形成均有过错。故判决，双方签订的《补充协议》无效，新界公司向何跃星交付商铺，何跃星返还新界公司租金52130元。 　　拿到一审判决书时，他就下定决心继续上诉，要求返还已购买的商铺，并让新界公司按协议付清剩余租金。 　　7月24日，乌市中级人民法院审理了此案，由于案件特殊，此案决定择日宣判。 　　“何式”遭遇还有几十人 　　何跃星的遭遇并非个案。据记者了解，目前，仅乌市沙区人民法院就受理了40多起“返租商铺”官司。 　　今年45岁的张玲说，2002年6月份，她下岗了。当看到新界公司诱人的广告后，便拿出所有家底，又外借一部分，凑足11万元，向银行按揭16万元，到新界公司大厦一楼购买了10平方米商铺。 　　“前三个月生意还挺好的，可后来大厦就不时停电、停水，使营业活动无法正常进行，好多租赁户被迫撤走。再到后来，我们也无法继续经营了。”张玲说，生意不好了，每月1811元的银行按揭无法交付，无奈，他们23个业主联合起来向法院起诉，要求解除购房合同，新界公司返还房款及手续费。 　　张玲说，法院一审判决，新界公司退还业主购房款，但其中平均每家1万多元的手续费不予退还。对此，业主们先是非常气愤，转而又想能尽快拿到钱，利息、手续费等都没有也就忍了。但付款时，新界公司又提出要分期付款，一年内付完。尽管这样，业主们还是同意了。更出人意料的是，后来新界公司反诉到法院，称不想解除合同，如业主执意要解除合同，那业主们自购买商铺至停业间占用大厦位置营业，得按6元/天付租金。对此请求，法院支持了。“这样算来，我背着银行按揭，到头来不仅没赚到钱，还倒赔进去5万多元。”张玲说。 　　8月2日，在乌市某房地产开发公司售楼处，一位刘姓售楼小姐向记者介绍，他们公司即将开业，现正在热销终生商铺，说着指着大厦说，一至三楼已售完，现在是四楼以上，购买人一次性付了商铺费用后，就只管收租金，该公司会负责统一包租出去。以一个10万元商铺为例，包租5年，租金收益率为45%，即5年就可净收4.5万元租金。 　　业内：一切依法解决 　　新界公司法律顾问对何跃星案件表示，公司领导早就对何跃星说过，国家政策调整使补充协议无效的情况，也是他们没有预料到的，所以一次性给何跃星返还27万元，这样算来，他2002年只花25万元买的商铺，后来公司还付给他5万多元租金，其实总的来说这样处理应该比较合适。 　　这位法律顾问说，当政府提出“售后返租”行为涉嫌违法后，新界公司已按正常程序给业主共返还了600多万元。 　　7月31日，乌市房产局市场处相关负责人说：售后返租这种销售行为的实质，是以承诺售后高回报、低风险的方式促销商品房，加快资金回笼速度或者为滚动开发谋取资金支持。这种行为已经给社会造成很大的风险隐患，涉嫌违反国家有关法规。广大市民如发现哪家房产公司有此种促销行为，请向该局举报，该处会及时调查，并予以查处。 　　法情关注 　　别再轻信售后返租 　　记者：对于双方已正式签订的协议，后又遇到国家宏观政策调整时，那先前双方签订的协议，还是否有效？协议是否应该继续履行？新疆星河律师事务所律师王志业：何跃星与新界公司签订的协议，是在公平、公正、合法的情况下，双方自愿签订的合同及协议，其合同效力是有效的。新界公司所称的建设部规定，是在签订协议前就已颁布，这项规定作为行业内规定，新界公司理应知道，如因知道而没有及时告知，那相应也应该承担责任。新疆君冠律师事务所律师郭勇：我认为此案中何跃星与新界公司签订的《补充协议》是有效的。只有在合同违反国家法律和行政法规的强制性规定情况下，才能定为无效。 　　此案中提到的建设部规定只是行政规章，不管它的内容如何规定，都不能影响其双方已签订的协议效力，应依照协议继续履行。北京乾坤律师事务所乌鲁木齐分所田文刚：商铺的销售和售后返租是两个法律关系，一个是房屋买卖，一个是房屋租赁。 　　以售后返租为条件而签订的房屋买卖合同，本身就具有了违法性和欺诈性。一旦诉诸法律，结局就是被确认为无效合同，也只有确认为无效，才能保护上当受骗购房者的合法权益。记者：已被售后返租套住的商铺投资者，如今该如何解决所面临的问题？田文刚：被套牢的商铺投资者，都有权利诉诸法院，要求解除房屋买卖合同，理由是房屋买卖合同是在受欺诈的情况下签订的，是以售后返租为前提的。买卖关系建立在无效合同的基础上。郭勇：提醒投资者，慎重选择这种投资形式，不要被眼前利益所诱惑。如已投资的，请及时取得商铺产权证，拿到有利凭证，另外还要随时关注房产公司动向，积极催要租金。
　　一旦发现房产公司存在财务危机时，迅速向人民法院申请财产保全。记者：通过本案，对所有“热心”投资商铺的投资者提点什么建议？王志业：投资前，首先要考察商家的信用情况，是否有不良记录，所投资的商铺是否有保值、增值的潜力，还要注意当地政府长期的规划政策，在签订合同时，问清各条款、保留好相关凭证。
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“10年返租”、“年均收益10%”、“年均租金8%”、“产权式商铺，零风险购房”……在省城太原，这样的商铺促销广告可谓屡见不鲜。
在房价看涨，人们挣钱欲望高企的当下，这些广告也确实收到了很好的效果。在太原的朝阳街、下元、柳巷、亲贤街等传统的商业繁华地段，不少投资者不惜血本买了商铺。
而现实并非如开发商所宣称的形势大好，有的经营得好，有的却陷入了困境，有的甚至已经“倒闭”。生意场有赔有赚，自是难免。但如果开发商一开始就“醉翁之意不在酒”呢？有业内人士指出不少搞 “售后返租”销售的开发商，目的却在“以承诺售后高回报、低风险的方式促销商品房，加快资金回笼速度或者为进一步的滚动开发提供资金”。这自然就要特别注意了。
房地产营销新模式
近几年，“售后返租”已成为省城一些房产开发企业竞相采用的新型营销模式。“售后返租”也叫售后包租、售后回租，是地产开发企业为促进销售，出售楼盘时与买家约定，在出售后一定期限内，由卖方企业以代理出租的方式包租或直接承租经营。按照开发商的承诺，投资者只要购买商铺产权，不用亲自经营管理，每年就可轻松获得商铺总价10%左右的回报，几年就可以拿回投资的本钱。
“售后返租”日渐兴起的背后，是许多人一方面对该模式运营相关情况了解甚少，一方面又受“高额回报”的广告宣传所诱惑。不少投资者认为租金逐年递增，只会稳赚不会赔，以至于有人签合同时仅看图纸、模型就交了房款。
“售后返租”通常将大的商铺物业分割成小块，单价较低、回报往往比较诱人，因此，很受一些中小投资者的追捧。还有一部分在机关企事业单位工作的人平时比较忙，自己想经商又没时间，认为在省城一些人流量较大、商业气息比较浓厚的柳巷、朝阳街和铜锣湾等商业街投资一两间商铺，让开发商搞售后返租是稳赚不赔的好投资，于是，这些地段商铺的销售一度十分火爆。不少投资者便与开发商在签订 “商品房买卖合同”的同时，又签订了一份租赁期限为3到5年不等的“商铺租赁合同”。
相关资料显示，“售后返租”的经营模式在上世纪六七十年代出现于美国，后流行于日本、香港等国家和地区。该模式在上述一些国家和地区的成功经验表明，如果房地产市场发育比较成熟、开发商的社会信誉度高，也会实现开发商和业主的双赢局面。
投资者买下闲置商铺
然而目前的情况却是，一些开发商之所以纷纷转向商业地产，其出发点仅仅是为了促销商铺赚取高额利润，这就给不少“置铺创富”的投资人带来了不小的风险。
据业内人士介绍，由于一些开发商因资金实力较弱，迫于资金回笼的压力，为了偿还银行和施工队的资金，不得不通过“售出返租”的形式把一块块地产分售给中小投资者，卖完后一走了之，这就很有可能导致许多卖场经营混乱、经营恶化的后果。
2009年8月，太原市迎泽区法院曾一审审结了15起“售后返租”纠纷案件，15名投资者因买到闲置商铺提起诉讼。2003年，太原市民陈先生购置了柳巷一家购物广场面积约30平方米的商铺，并与房地产公司签订了《商铺买卖合同》。随后，他将58万余元房款一次付清，房地产公司于当年年底交付商铺，随即购物广场开业，开发商按照之前许诺，与之签订了3年的商铺返租合同，租金分别为房款的7％、8％和9％，并给付了租金。当时，开发商还承诺3年租期届满后还会续租。然而，由于经营不善，购物广场开业1年多就歇业了，开发商在3年租期届满后也没有再续租。陈先生没能力经营，商铺就一直闲置。为此将开发商诉至法院，要求解除 《商铺买卖合同》。与陈先生境遇相同的另外14名购房者，也先后将开发商告上法庭。法院审理后认为仅《商铺买卖合同》本身，并未违反法律和行政法规的禁止性规定，合同合法有效，投资者要求解除《商铺买卖合同》的诉求最终被驳回。
现实的情形是，面对波谲云诡的商业市场，即使开发商愿意继续续约回租，但市场行情和接下来的投资返还率肯定要出现一定的波动，商人逐利，谁也不愿做亏本的买卖。这样原来的投资回报便要打折扣。原本10年收回成本变成20年才可能收回的例子，在太原铜锣湾商业街，这样的结果自然是投资人起初万万没有想到的。
几年前，榆次一家大型商铺的返租经营因市场变化，曾引发了大规模退铺风波。在北京、广州、深圳、哈尔滨等地，也都发生过多起类似的退铺事件。
游走在法律边缘的“售后返租”
业内人士认为，“售后返租”的产权式商铺存在的风险主要是投资得不到回报、商铺被连环抵押等，而一旦经营过程中出现问题，开发商早已套现走人，而运营商临时退出，吃“苦果”的还是投资业主。
为此，国家有关部门曾先后两次叫停过售后返租，发出风险警告。早在2001年4月，国家建设部 《商品房销售管理办法》第十一条明确规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”第十二条规定：“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。”国家工商总局的《房地产广告发布暂行规定》第十六条也规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。”
但是市场上 “零风险购房计划”、“带租约销售”等变相售后返租模式仍然没有停止过。2006年国家建设部曾为此详细列举了“售后返租”等销售形式可能存在的五大风险隐患：一是可能存在欺诈，开发商在以所开发的商品房屋为担保取得银行贷款的同时，向购房者销售该项目，有的甚至是携款逃匿；二是开发商融资或变相融资后，将资金挪用到别的项目上，一旦项目运作的某一环节出问题，会导致资金链断裂；三是项目建成后经营不善，无法达到预期的收益水平，没有现金流兑付；四是所购商品房屋位置不确定，无法办理房屋所有权证；五是往往涉及复杂的权利关系，易引发债权债务纠纷等。
为此，工商、建设等部门也提醒投资者，要强化投资风险意识理性投资，不要轻信高收益的片面宣传而盲目跟风，要正确甄别相关的宣传信息，对市场变化、所投资项目的收益能力及投资面临的潜在风险要有客观、理性的判断，建议最好借助房地产、法律等方面的专业咨询机构和专业人士的力量，作出正确的投资选择。同时，对于已经以售后包租等方式购房的业主，一旦发现开发商蓄意诈骗、携款逃匿，要及时向公安机关报案；当开发商不能按合同要求兑现回购或支付回报承诺时，要及时采取措施，通过协商、仲裁或诉讼等方式解决，切实维护自身的合法权益。
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投资者在&售后返租&高额回报的诱惑下买了商铺，却陷入进退两难的困境。近日，迎泽区法院就一审审结15起&售后返租&纠纷案件，15名投资者因买到闲置商铺提起诉讼，但解除《商铺买卖合同》的诉求最终被驳回。
& & 案情简介：买回闲置商铺
& & 2003年5月，陈先生购置了柳巷一家购物广场一处面积约30平方米的商铺，并与开发建设的房地产公司签订了 《商铺买卖合同》。随后，陈先生将58万余元房款一次付清，房地产公司于2003年10月交付商铺。2003年11月，购物广场开业时，开发商按照出卖商铺前的许诺，与陈先生签订了3年的商铺返租合同，租期从2003年11月至2006年11月，3年租金分别为房款的7％、8％和9％，并给付了租金。当时，开发商还承诺3年租期届满后还会续租。然而，由于经营不善，购物广场开业1年多就歇业了，开发商在3年租期届满后也不再续租。陈先生没能力经营，商铺就一直闲置。为此，陈先生将开发商诉至法院，要求解除《商铺买卖合同》。与陈先生境遇相同的另外14名购房者，也先后将开发商告上法庭。
& & 经审理，法院认为仅 《商铺买卖合同》本身，并未违反法律和行政法规的禁止性规定，合同合法有效，遂驳回了15人的诉讼请求。
& & 法官提醒：不可盲目跟风
& & 承办法官介绍，&售后返租&也叫售后包租、售后回租，是企业为促进销售，在出售楼盘时与买家约定，在出售后一定期限内，由卖方企业以代理出租的方式包租或直接承租经营。
& & 近年来，&售后返租&日渐兴起，许多人一方面对相关情况了解甚少，一方面被&高额回报&的宣传所蒙蔽，认为租金逐年递增，只会赚不会赔，以至于有人签合同时仅看图纸、模型就交了房款。现实中，太原朝阳街、下元、柳巷等地段，以&售后返租&模式销售的商铺不在少数，但有的经营得好，有的已经&倒闭&。
& & 法官提醒，这种所谓高回报的投资，最大的风险是承租商的支付能力和信誉度，而且商家承诺的租期越长，商铺价钱越高，风险自然也越大。其实道理很简单，没有只赚不赔的好事，否则开发商何必将好处拱手相让？有意购置商铺的投资者，一定要充分考虑投资风险，切不可盲目跟风。
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以租还贷神话破灭 售后返租风险进一步凸显
从4月5日到20日的半个月时间里，吉林省长春市已经发生了两起大的产权商铺风波，长春银座和北奇星河湾产权商铺1400多名业主返租款被拖欠。随着业主们“以租还贷”神话的破灭，“售后返租”模式的风险进一步凸显出来。
　　业主无法以租还贷
　　据长春市北奇星河湾业主刘先生介绍，北奇星河湾670多户业主于2003年购买了产权商铺，2004年拿到了返租款，2005年开发商开始拖欠返租款，2006年，所有的业主再也没有拿到返租款。长春银座的业主与他们的遭遇大同小异。据长春银座业主委员会负责人程丛彬介绍，他们多是2001年至2003年间购买的产权商铺，1000多个商铺的800多名业主几乎全部被拖欠过返租款，时间短的拖欠几个月，时间长的拖欠近两年。程丛彬说，由于很多业主都是贷款买铺，靠租金还贷，现在资金链断裂导致其还贷困难，在银行那里背上恶名。
　　长春银座的业主毕女士说，她不仅自己买了两处商铺，还动员自己的兄弟姐妹贷款买了两处。商铺买到手之后，才发现公摊面积过大，单价过高，这几年来返租款也没有按时给付。“现在欠着银行的贷款，亲属那里还落下埋怨，真是后悔死了。”毕女士说。
　　据了解，长春银座的开发商长春房地产开发集团作为“二房东”，出租银座沃尔玛商铺取得的租金是每年600多万元，而需要返给业主的租金却高达1000多万元，长房集团额外要拿出400多万元资金补这个窟窿。长春房地产开发集团有关负责人表示，长房集团还有其他物业，不能按时给付返租款，是因为“目前资金流断裂”。
　　本小利大备受追捧
　　据了解，“售后返租”是从国外传入我国的一种商业地产开发模式，简单地说，就是开发商将其开发的商铺、商品房、酒店、度假村等物业划分成小面积出售给购买者。随后与购买者签订返租合同，让购买者将物业返租给开发商，在一定期限内，由开发商以固定利率包租。包租期一般由3至10年不等，回报率为购房总价的8%至10%。以长春银座为例，当年对投资者的承诺是：“您参加长春银座的‘零风险投资计划’，首付2.5万元，就可投资总价8万元的店中店，每年回报率是8.8%，代理经营的3年内可以获得总值2.1万元的现金回报，是银行利息的12倍多。”
　　业内人士分析说，由于售后返租通常将大的物业分割成小块，单价较低，回报又比较诱人，因此很受一些中小投资者追捧。但是，随着返租进入高峰，售后返租模式的风险也逐渐显现出来。
　　三大风险需要警惕
　　据长春雅尔贝林地产策划公司总经理侯戈介绍，售后返租有三大风险：
　　一是上当受骗。侯戈说，中国的开发商自有资金不多，主要靠银行贷款。采取售后返租模式主要是为了补充自有资金的不足。但是开发商素质良莠不齐，某些缺乏诚信的开发商卷款走人的事件全国屡见不鲜，投资者如果遇到这样的开发商会血本无归。
　　二是回报率缩水。一些开发商为了取得“售后返租”的成功，往往向投资者开出每年8%、10%，甚至12%的高回报率，但实际上投资者并不能得到这样高的回报率，因为一些开发商在推出“售后返租”时，已经将售价提高了一大截。本来只值1万元/平方米的商铺，开发商在推出“售后返租”时可能将售价提高到2万元/平方米。投资者得到的实际年收益将远远低于开发商的承诺。
　　三是返租承诺无法保证。如果承租经营商在承租期未满之前，因经营不善或其他原因，难以为继或者提前撤租，难以向开发商如期支付租金，开发商是不可能长期倒贴租金给投资者的。另外，开发商在采用售后返租方式销售完成某项目后，肯定会继续进行另外项目的开发，如果投资失败或者经营不善，就会直接危及开发商与投资者原来所签合约的履行。长春银座即是一例。
　　据了解，近年来建设部曾两次叫停“售后返租”，但是市场上“零风险购房计划”、“带租约销售”、“产权酒店”等变相售后返租模式仍然层出不穷。
　　“建议中小业主最好不要通过售后返租方式购买商铺，如果购买，一定要购买那些实力强、信誉好的开发企业的。”
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商铺不是摇钱树回报不会零风险 警惕售房返租
　　如果你有闲余的资金，打算做什么投资呢？榕城一家开发商日前登出全版广告，鼓动人们首付10万元购买商铺，然后再过“10年就拥有摇钱树?，因为有中介商与该项目签约了10年包租合同，租金年均高达7.5%，投资者可以轻松坐收回报。
　　无独有偶，在4月初为期3天的温州商铺展上，“返租回报?不约而同地成为参展商推销自己商铺的撒手锏。
“带租约销售的现成旺铺，保租10年，即买即得4年租金，月租抵月供，月月有盈余，更有银行全程监管支付所有客户租金收入，让你安心躺在家，坐等钱上门。?这是来自福州地产商的一则诱人的承诺。目前，福州几家采取“带租约销售?商铺的还有一个共同的吸引眼球手段，即，号称某个实力经营商已承租该物业若干年，其间真假需要买家自己细究。
　　售房返租又杀回？
　　4年前这些信誓旦旦的广告以极强的视觉冲击力开始出现在媒体，楼市劲刮售房返租风，大打投资包赚牌。后来建设部于日起开始施行《商品房销售管理办法》的给售房返租风泼了瓢冷水，售房返租一度沉寂。
　　售房返租也叫售后包租、售后回租，在这种销售方式下，房地产开发经营企业为促进销售，在其建造楼盘出售时与买家约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报，若低于按揭月供，差额由消费者贴补。
　　曾被中国证监会查处的亿安科技，当年也在售房返租上栽过跟头，亿安集团一位内部人士说，因为它“接过了接力棒的最后一棒”。
　　投资房产无风险？
　　世界上根本不存在没有风险的投资！道理很简单，市场的未来是不确定的，有升值的可能，也有贬值的可能。房地产市场如同其他市场一样，机会与风险并存。
　　首先是来自房市的波动风险。开发商都说买他的房升值，有的还把哪一年涨多少都给在表里列出来。不动产的波动性相对股市要小一些，但仍然是有波动风险，特别是在某些特定情况下，其波动幅度还很大，尤其是在形成高价的房地产“泡沫?破裂后或经济危机及经济衰退期时更是如此。如前些年日本房地产“泡沫?的破裂、香港房地产价值受亚洲金融风暴打击而出现的大幅下降。
　　其次，房产的供给量与客户的有效购买量的动态变化也会产生风险。
　　毫无疑问，银行按揭的优惠条件对买房人是极其有利的金融支持，成全了许多人居者有其屋之梦。但是，天有不测风云，有些将来的事不一定现在就预料得那么周全，将来也许会有意外的事情发生。如果还贷额占收入或资产比重较大，出现还贷困难，则房子有被银行收走的风险。
　　任何投资都有一个投资成本的预算问题。房地产本身所具有的区域性决定了房地产市场带有鲜明的地域特性，不像股市、邮市等具有全国统一的市场。房地产的投资成本测算较其他领域要复杂得多，其投资成本除了资金成本外，还有各项费用，如购房入户费用、税费、还受到汇率变动、通货膨胀、政策变动等因素的影响，需要较多的专业知识，不易测算，这也产生了投资风险。“以房养房?不是个简单的过程，专家提醒消费者，不管项目怎么做广告，一定要考虑未来的客户会不会来这里找你，愿不愿在这儿住。如果对房地产市场的风险程度没有清醒的认识，则迟早会遭到重创。
　　从这个意义来说，售房返租“零风险?不是在演绎神话？
　　一桶水换一桶油？
　　房地产市场素有“不炒不活?的说法，一直都有这么一批职业投资者在其中制造和寻找机会，成为楼市里不可忽视的一种力量。他们中不少人有一套完整规范的保障机制和诱导手段来吸引投资，技巧性地引导炒楼行为，争得巨大利润空间。售房返租的技巧在于将楼盘分割成一个个小单元，分割越小，总价就越低，从而造成投资金额少，以吸引更多的散户，故而应对“返租回报?持十分谨慎的态度。
　　首先，即便再具有蛊惑性的返租回报也得推敲推敲。如果我们把租金、税费、利息等因素考虑进去，恐怕返租率就会大打折扣。譬如租金，一些项目还没有交房，开发商便替客户想出一个租金的数字来，算出来的投资回报往往会吓人一跳。税费在租金中占有一定比重，理应是每一个投资者考虑的重要内容。还有更多的因素计算者都给故意或无意的忽略掉了，诸如装修的投入、物业管理费、买房的各种税费、家具及电器的投入，而且，购房返租是建立在一系列假设上，要所购的房租得出去，租金很高，承租人有良好的支付能力等等，只要有一个环节出问题，这个美丽的肥皂泡就会灰飞烟灭。事实上，一个商铺三年之内如果不能做旺，无论是发展商还是消费者都是难以坚持下去的。
　　令人不安的是，现在流行的返租回报方式，有的没有设定规避风险的机制，如由银行担保，或由保险公司保险等，靠的只是发展商的一张嘴。这样大的投资，对普通投资者来说，没有切实有效的风险保障是绝对不行的。细想还不难发现，“返租?的方式其实是发展商将物业所有权顺利卖给小业主，风险自然落到业主身上，发展商则以高于回报率的价钱租出去，无形中充当了一回中介的角色，得到一笔无风险的利润。问题是，万一物业租不出去，万一租价达不到回报率，万一发展商的资信或投资组合出现问题或开发商跑了，业主到底能与谁一起赚钱？以前某商场也采取“返租回报?的营销方式，提出“今天借你一桶水，明日还你一桶油?，最后不要说油，水也打了“竹篮?。
　　是否在变相融资？
　　某房地产有限公司1996年与葛姓业主达成售后回租协议，后因房产公司未履行合同，少付以至不付其承诺的租金，遂被业主拽上法院。令人哭笑不得的是，作为被告的房产公司败诉后提起上诉竟称：包租的实质是变相融资行为，房产公司不具备提供融资服务的主体资格，因此租赁承诺确认书违反国家金融法律、法规的规定，属非法融资，应确认为无效。该公司为了赢官司不得不说出了搞售房返租动机。
　　返租是通过将已有社会资源的再配置从中获取高额租金的行为，本身并不直接增加社会财富；而返租业务并非所有企业都可以经营，必须是经过特许的极少数融资租赁公司才有权经营，这种经营的特许缺乏必要的竞争机制，导致返租经营权向“特权?转化，从而使“寻利?向“寻租?转化，把原本能够增进社会的经济福利行为，变成了“寻求直接的非生产性利润?。
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那么容易赚钱，开发商就不要卖了，银行就不贷款自己买回去了，天上掉馅饼的事情自己要谨慎，那不是馅饼是陷阱！！！！！！！！[m070]
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大家好好回去拿出自己的房产证看看有效期是多少年在买也不迟
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签到天数: 1 天连续签到: 1 天[LV.1]初来乍到
太长帮你顶顶······
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