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第二章 广州市发展趋势2.1 广州市几大商圈特征与发展趋势广州市著名的大商圈包括天河、北京路、上下九、江南大道、英雄广场、火车站、环市东以及正在崛起的海珠东等商圈。北京路商圈、天河商圈分别代表了老、新城市核心带之商圈，英雄广场是新兴的商圈，而海珠东则为正在崛起、以会展为引擎的商圈。颇具代表性的这四大商圈的发展趋势，基本上体现了广州市商圈的整体情况，下面分别讨论之。2.1.1天河商圈：天河是广州的商务中心腹地，又是继北京路旧商圈之后的新兴商业圈。其商业发展是广州市潮流发展的领航者，在广州所占据的主角地位不容置疑。天河的商业分布特征主要是呈一个以天河城、正佳广场、宏城广场以及新军维多利广场为中心龙头，四周专业市场为配套的发展形式，以大商场、高尚消费为重点，群楼商铺加临街商业旺铺为辅助的发展模式。其商业分布重点盘踞在三条龙脉两侧：天河路、天河北路、黄埔大道，并有向东缓缓推进的趋势。天河商铺的经营呈现出一个主附搭配、层次多面的、转：2006年广州发展趋势研究报告二互补功能的商业经营方式，形成一座由大型知名商家引领，加上周边大量的、用以弥补商业中心不足的商业群体。而在这些群体之外，又有一系列的专业市场圈，从而更大地弥补了商业中心和次商业中心在经营类别和经营方式中的不足，这种发展趋势和经营现象，是一个成熟商业城的发展模式，使天河大商业格局初露端倪。让天河全面启动成了一个比较完善的商业圈，形成了集百货、精品、时尚、科技、超市、专场、美食、娱乐等多元化的综合、立体型商业城。 天河北的写字楼林立、周边大型高尚住宅小区的涌起，构筑起了天河北的中高收入的消费群体。占据广州新中轴线的中心位置，地理位置优越，市政规划合理。周边交通、配套完善，东站、地铁并存，从大型的商场购物、办公大厦到娱乐、康体运动中心，配套齐全、高档。其群楼商铺的标新立异、炙手可热、供不应求。天河北路群楼商铺定位明确、分类细致，一般都以主题式进行包装，进行错位经营，避免相互竞争。如希尔顿阳光花园的群楼经营主题是家电、电器业；万佳入主华标广场群楼，以一个超市经营为主题；帝景苑群楼是以酒家为经营主题，承租者是“金钻潮庭"”；驻金田花园的百佳超市的群楼经营；还有天誉花园群楼是以一个以“购书中心”为经营主题。 正佳广场、维多利广场的横空出世、“天河大商圈”概念炒作以及各种市政、交通设施的不断完善，使得天河商圈已成兵家必争之地。而人气的剧增、新城市中心的确定和不断强化，既让已扎根之群雄赚得钵满盘滥，又提高了进入门槛，惹得没实力者空嘴馋。&&& 2.1.2北京路商圈：作为广州市第一条全天候的商业步行街，北京路步行街是广州市最繁华的商业中心。这里有近千家商店，不仅汇集了广州百货大厦、新大新商场等大型百货商厦，更吸引了莱尔斯丹、卡佛莲、皮匠世家等著名的服装、皮具品牌专卖店在此驻足，是广州商铺最密集、人流最集中的商业街，素有广州的“黄金商圈”之称。据了解，北京路日均人流量达30万人次，节假日更达50万人次以上，人旺财旺，商铺供求明显僧多粥少，造成商铺租金奇贵。北京路商圈在定位上，围绕娱乐休闲和旅游功能，打造国际化的商厦。北京路的大型商厦包括光明广场、名盛广场和一炮打红的五月花广场；加上北京南路筹建中的“韩大门”综合购物中心，和以国外零售业为卖点的商厦，北京路已成为大型购物中心的集聚地。北京路周边的惠福东路、高第街、大南路、泰康路以及即将纳入商圈的文德路、文明路围绕着十大行业形成专业街、批发市场。结合周边的文物古迹、旅游景观、商业网点的发展连体构成一个区域，把商业优势与旅游资源、文化古迹与现代化建设糅合起来，进而构成广州第一大商圈。借来法国著名步行街“香榭丽舍”的经验，依靠悠久醇厚的文化积淀与符合商圈发展趋势的娱乐、休闲、旅游功能定位，北京路商圈占尽了天时、地利、人和。虽然开业难产、麻烦不断的名胜广场对投资者有一定的打击，但毕竟遮挡不住其对北京路商圈的信心和期望。随着老城区规划的不断深入、各种配套设施的完善，围绕休闲娱乐和旅游上做文章，大北京路商圈的前景广阔、钱景诱人。2.1.3英雄广场商圈：英雄广场商贸区位于中山三路英雄广场地段，主要由中华广场、流行前线地下商城、东川名店运动城、陵园西通讯专业市场、东较场摩托车配件专业市场等组成，已初现大型综合商贸区的雏形，吸引力逐渐增强，人气不断旺盛，商圈销售量保持着良好增长势头。英雄广场商圈是新兴、与天河城、北京路等错位、以本地年轻消费者为主的新商圈，这为势头渐微的原东山区商业注入了具有活力的新鲜血液。推动英雄广场兴旺的直接引擎就是地铁一号线，地铁的开通为中华广场带来了20%人流增加量。借助地铁的便利，中华广场只用两年就达到了全面盈利的预期效果。而流行前线、地王广场的兴隆均与地铁概念完全结合在一起。&&& 2005年国庆庆黄金周中华广场富一城及新动力数码城的开业，无疑是该商圈最轰动的事情。中华广场负一层———定位为经营百货、服装类的休闲购物商场，入驻的商家有国美电器、屈臣氏、星巴克，以及运动名牌、时尚名牌等，一时之间成了广州本土年轻人的又一个新的流连之所。新动力数码广场位于中华广场斜对面，地处烈士陵园地铁商圈的核心地带，是陵园西通讯数码零售市场的龙头，其负一层全面经营各种数码产品。据了解，为吸引更多人流，新动力数码广场商家还邀请了肯德基入驻。据调查，中华广场首层租金达700元/m2，平均租金400元/m2，出租率保持在99%以上，其配套设施中华广场写字楼——中华国际中心已于年初封顶并开始预售。由“流行前线+地王广场+中华广场”组成的英雄广场商圈横空出世。这是一个年轻的商圈，有着蓬勃的朝气和广阔的成长空间。英雄广场的形成和不断壮大，标志着广州商业布局在不可逆转的过程中加快步伐，由原来的单中心逐步转变为多中心的商业新格局。伴随着英雄广场商圈的兴旺，其商圈商铺租金亦水涨船高。中华广场、流行前线和地王广场的成功，惹煞地产大鳄。未来英雄广场商圈势必又是的龙争虎斗之地。2.1.3海珠东商圈：琶洲国际会展商务区位于海珠区琶洲地区,总体将形成广州国际博览城、集国际会展和博览、国际信息交流、国际金融服务、高新技术产业研究、文化、商业、旅游、高品质住宅等功能于一体。该会展商务区以广州国际会议展览中心为核心,以现代化的会展商务设施为依托,以广州出口商品交易会和广州博览会等综合性大型会展和一系列专业性品牌会展为主题,注重完善为会展活动办公和生活配套的服务设施,打造成为享誉国内外的国际化、现代化会展商务区。“琶洲国际会展”的落成并投入运营带动了整个海珠区东部的商业发展。会展产业在中国是新兴产业，代表着产业发展的要求和趋势。会展对商圈、城市经济的拉动巨大，带动零售、金融、休闲、旅游、餐饮、旅游等等相关产业。会展业已成为国内外诸多城市不约而同的选择。一位美国市长发出这样的感叹：“如果在我这个城市开一个国际会议，就好比有一架飞机在我们头顶上撒美元。”据统计，全世界每年的大型会展不少于15万个，仅国际会议就有7万多个，总开销在2800亿美元。1990年以来，世界上最大的国际会议主办国——美国，其航空客运量的22.4％和饭店客人的33.8％均来自国际会议，会展产业每年的直接收入是800～1000亿美元。会展改变了城市，中国出口商品交易会（即“广交会”）以其巨大的商业能量推动着广州以及中国经济的迅速发展，第100届广交会即将全部移至琶洲会展中心举办，会展经济将强势影响海珠东商圈的产业布局。海珠区有将近60万的庞大的消费商机，有庞大的消费力，这些人的层次、消费力不断提升，是一个不断成熟的机会。另外今年广交会迎来100年的庆典，在这个同时，琶洲的市政配套不断发展，伴随琶洲会展中心的开工，广交会在08年搬迁到琶洲会展来，相信整个会展中心、会展经济对海珠东商圈的发展有巨大推动作用。今年，琶洲商业地产开发进入高潮，成为与珠江新城齐翼的开发重点。珠江新城今年推出8幅土地，而琶洲则推出5幅商业地块，包括4幅商务用地和1幅旅业用地。随着新城市中轴线的逐步从规划图中走出来，琶洲会展中心商务区建设的不断进展、会展商务功能的逐步完善以及会展业的快速成熟发展，海珠东商圈必然随之崛起。另外，由于2010年会展业成为广州经济的主要支柱产业，借助新型产业之朝气，坐拥地铁2、3号线交汇之优势，再挟政府之优惠政策，未来崛起的海珠东商圈将极大地改变广州商圈的格局。同样，与商圈孪生的开发，亦潜力巨大。
2.2 广州市重点发展区域对广州的影响2.2.1一核 CBD广州中央商务区包括珠江新城、天河北和环市东三个片区。珠江新城商务区为中央商务区的主核。
珠江新城规划用地面积6.44平方公里，将容纳17-18万居住人口，提供近30万个就业岗位。规划中是21世纪广州市中心商务区的重要组成部分，具体的功能定位为：作为广州市21世纪城市中心商务区硬核的一个重要组成部分，将发展成为集国际金融、贸易、商业、文娱、外事、行政和居住等城市一级功能设施区，推动国际文化交流与合作的基地。珠江新城建成后以冼村路为界，分东、西两区，东区以居住为主，西区以商务办公为主，两区以珠江滨水绿化带和东西向商业活动轴线贯通。在广州城市中轴线和珠江新城景观轴的交汇处，规划拟建多个标志性建筑，如广州歌剧院、博物馆、图书馆、青少年宫等重要公共设施，中轴线广场群、海心沙市民广场等。
05年1月18日，耗资10亿的广州歌剧院破土动工；05年6月1日，总投资3.5亿元的广州市第二少年宫落成。紧接着，号称“国内一流，国际先进”的广州图书新馆奠基。06年6月28日，富力中心大厦和富力旗下的广州富力丽思?卡尔顿酒店及广州富力君悦大酒店同时举行封顶仪式，并计划07年3月投入使用05年9月15日，将成未来广州最重要的新地标——珠江新城西塔花落越秀城建。06年7月，百嘉信集团正式进军CBD，珠江太阳城广场项目启动。
目前，富力地产在珠江新城区域已有12个商业项目。合生创展集团、富力地产集团、越秀城建集团、中海地产、光大房地产、宏宇集团、地产、粤海地产、方圆集团、时代集团等等纷纷高调进军珠江新城，珠江新城已进入春秋战国时代。珠江新城的地价步入成熟期,地价翻了一倍。种种迹象表明，在作为新城市中轴线核心区域的珠江新城，被看作是体现广州现代化国际城市形象的城市标志性地区，在经历过规划、调整、期待三部曲之后，现已跨入快速扩张期。
城市超前规划是CBD建设的前提，强烈的升值预期、政府市政工程的带动是海量资本投入、推动建设持续进行的关键，而强大的聚集效应是城市CBD存在的理由和兴旺的条件。10多年的规划、调整以及02年的重新引爆，歌剧院、第二少年宫和广州新图书馆等配套设施陆续启动和建成，地铁2号线的开通、海心沙广场市政交通建设以及猎德污水处理厂等市政设施的跟进，珠江新城已成为一块炙手可热的蛋糕。
如果说环市东雄布的世贸中心、广东国际酒店、花园酒店、亚洲大酒店、白云宾馆、远洋宾馆、友谊商店、东山广场等商业商务建筑代表着成熟的CBD，天河北的中信广场、市长大厦、时代广场、都会广场、维多利广场和即将竣工的粤海大厦诠释着广州现在的CBD，而珠江新城的西塔、富力中心、富力丽思?卡尔顿酒店、广州富力君悦大酒店、珠江太阳城以及有可能定位为“广州的曼哈顿第五街”的马场路则描绘了广州未来10年或者更长时期内现代的、国际级的CBD。
在改革开放过程中，深圳、珠海、中山等珠三角城市的纷纷崛起，广州作为华南地区的中心城市的地位曾经受到了严峻的考验，“十五计划”的成功实施，使广州重新夺回了珠三角龙头地位。在广州的战略规划中，明确提出巩固和提高广州作为华南地区的中心城市和全国的经济、文化中心城市之一。放眼珠三角经济圈以及泛珠三角圈，在未来的经济整合中，珠三角各路诸侯，特别是广州与香港，只有抱成一团、紧密合作、实行产业互补，才有可能抗衡迅速强大的长三角经济圈以及大北京经济圈。强大的聚集效应是CBD存在的理由和成功的关键。随着中国加入WTO影响的不断扩大，珠三角经济整合的不断深化，未来区域内经济聚集、区域间经济流通、国际商业商务也会迅速增长。作为华南一枝独秀的珠江新城CBD也应拥有广阔的前景。
近几年，城市CBD是一个热门。各类城市，无论高矮瘦胖都想往上面爬。伴随着城市化的加快，各类主题性CBD也迅速推出，如总部CBD、休闲CBD、旅游度假CBD等等。在全国的大棋盘上，华北有北京的CBD与金融一条街，华中有上海的外滩CBD以及小陆家嘴CBD，华南地区却显得逊色不少。和北京在华北、上海在华中的中心地位不同的是，广州在华南、珠三角的地位尚不明朗，中心城市地位尚须进一步巩固。广州市的战略目标——带动全省、辐射华南、影响东南亚的现代化大都市，以及正在实施的“十一五计划”都给珠江新城的建设打个一根强心针。反过来，珠江新城建设的不断快速推进，也极大地保证了广州市战略目标的实现。可以预见，伴随着珠三角经济的整合、广州市战略目标的开展，未来珠江新城（再加上环市东、天河北）有望成为全国第三大CBD，辐射整个华南和影响东南亚。2.2.2两心一带&&&&& 两心一带是指老城市核心带、新城市核心带以及珠江景观带。2.2.2.1老城市核心带从越秀山至海珠广场的老城区中轴线及东西两侧的区街,有着悠久的历史文化积淀和商贸传统,是传统的商业中心区:有著名的北京路和上下九商业街,分布着以广百、新大新、南方大厦、荔湾广场等为代表的大型百货店,以陈李济、宝生园、三多轩、致美斋、陶陶居、莲香楼、广州酒家等为代表的著名老字号,还有以书店、服装店、皮具皮革店、首饰店、医药店为代表的大大小小的专业店和专卖店。在这一带还拥有大量的名胜古迹,如南越王墓、南越国宫署遗址、秦汉造船工场遗址、中山纪念堂、镇海楼、五仙观、锦纶会馆等。老城区中轴线着重突出岭南风情特色,历史文脉特色和老字号商业特色。发展的重点是北京路,上下九步行街等一批特色商业街,通过以北京路、上下九为代表的一批商业街的改造建设,形成独具特色的,反映不同主题风格的商业街群。通过对传统品牌的创新和发展,让老字号品牌重放光彩。通过城市更新改造和商业景观建设,以及穿越海珠桥向南延伸,形成具有岭南文化内涵的、配套完善的、人文环境优美的商业轴线；通过商贸设施和旅游景点的有机结合,开发传统商业旺区的潜在功能,保持传统商贸中心的繁荣和发展,充分发挥老城区商业中心的作用。老城区中轴线的商业气氛与日俱增，购物中心、大型购物商厦以及沿街商铺等商业地产竞相建设。去年，香港富豪林百欣旗下丽新集团投资打造的五月花购物广场，广州本地高手海印集团操盘的“潮楼”先后踩进北京路商圈。亚洲最大美食城的名盛广场已接近开幕，加上已经开业的广百广场、光明广场、中旅商业城，北京路商圈扎堆了六座购物中心。商业气氛的成熟可以大大缩短市场培育期，但也面临着竞争白炽化的风险。目前扎根北京路商圈的六座购物中心定位都围绕休闲、娱乐和旅游，难免雷同。可以预见未来的北京路商圈竞争更加残酷。
老城区改造不断深入，商业功能得到巩固，各特色商业街定位突出。未来老城区中轴线商业中心的地位只会得到加强，而不是削弱。总的来说，老城区中轴线的进入门槛高、风险大、机遇多且必须走特色化道路。2.2.2.2新城市核心带从天河火车站至海心沙的新城区中轴线是现代零售和商务中心，这一带汇集了以天河城购物中心、时代广场、宏城购物广场、正佳购物广场等为代表的大型零售网点,以珠江新城、天河北为代表的高级商务写字楼群，以一批酒楼食肆为代表的中高档饮食网点。以琶洲岛国际会展中心为代表的会展场所、名车展销中心、大型的购书中心、天河体育中心等一批重要的商业和文体设施。新城区中轴线着重突出综合功能特色，现代商业特色和高级商务特色。天河北购物主导商业区布局购物中心、百货商店、各种专业店和专卖店，以经营中高档商品为主，体现高端消费特征。正佳、天河城和时代广场等购物休闲服务主导型商业区以大型购物中心和购物广场作为现代化零售中心的支撑，以大型购书中心、天河体育中心和电脑城作为现代科技和文体中心的支撑。珠江新城中央商务区以现代国际商务写字楼群为依托，引入金融机构、公司总部和办事机构以及高层次的中介服务机构。琶洲岛国际会展商务区以新建的国际会展中心为依托，配套海洋科技园、信息中心、博览中心、购物中心等大型会展和商业设施，塑造会展品牌和拓展会展业务，成为会展业的核心，显示会展经济的独特优势，构建会展业关联度极高的新型商业功能区。
新城区中轴线未来向南拓展到沙湾水道，在广州新城建设新型的、时尚的现代滨水商业区，成为新城区中轴线延伸的重要节点。依托轨道交通地铁3号线,4号线和12号线经琶洲岛、大学城和番禺区大石、市桥、新造、石楼等站点跳跃式伸展商业网络。在沙湾水道以北沿岸，配套广州新城滨水低密度住宅区设置中心型购物广场，建设开发时尚休闲商业功能区；在沙湾水道以南沿岸，按照水网、田原等生态环境特点开发生态景观休闲商业和生态旅游服务业。
从90年代的天河火车站、天河北写字楼、体育中心合同天河城到现在的珠江新城、琶洲国际会展商务区再到规划中的广州新城，可见，广州新城市核心带开发由北向南依次推进。经过十几年的开发，新城市核心带已成形成势，各个购物中心、商务大厦、写字楼鳞次栉比，天河商圈日益成熟，大天河商圈呼之欲出。&&&&&&&&& 这几年，新城市核心带的商业地产开发占尽了风头，根据广州市国土房管局的数据显示，广州在2004年～2006年三年间共计划出让商用物业用地100幅，总用地面积达175.48万平方米，总建筑面积达到570.67万平方米，而且这些商用物业用地主要分布在珠江新城、琶洲、大学城等区域。随着珠江新城、琶洲国际会展商务中心开发的不断推进，相信未来广州开发的主角依然在新城市核心带。2.2.2.3珠江景观带珠江滨水带是广州山水生态城市的重要组成部份，拥有十分优越的景观资源和巨大的休闲商业发展潜力。随着珠江的整治，一江两岸的滨水区将成为广州核心城区发展休闲服务的最佳区位。珠江滨水带商业功能区着重突出休闲游憩特色，滨水景观特色和商旅互动特色。以珠江为核心景观，凸显白鹅潭、沙面、沿江路、海珠广场、大沙头、二沙岛、琶洲岛以及人民桥、海珠桥、解放桥、江湾桥、海印桥、广州大桥等多处景观节点,确立休闲、娱乐、观光与餐饮，购物融合一体的休闲服务定位，代表广州市山水生态城市的风貌特征。
休闲产业是工业化社会高度发达的产物，19实际中叶初露端倪，20实际80年代进入快速发展时期。1999年，美国《时代》杂志封面文章指出，随着知识经济时代的来临，将使未来社会以前所未有的速度变化。2015年前后，发达国际将进入“休闲时代”，休闲将成为人类生活的重要组成部分。据权威人士预测，休闲、娱乐和旅游将成为下一个经济潮。休闲产业的从业人员将占整个社会劳动生产力的80％～85％。休闲产业将彻底改变人类的生产和生活方式。目前，全世界仅娱乐休闲产业年产值约在4000亿美元，并以每年20％的速度增长。在美国，休闲产业已成为居第一位的产业，美国人约有1/3的时间用于休闲，有1/3的收入用于休闲，有1/3的土地用于休闲。据统计，人均GDP达到1000美元时，就产生休闲需求。而我国的人均GDP在2003年就已经超过1000美元。广州市的人均GDP在2005年已达5058美元，经济的发展呼唤休闲产业从标准化和集中化转向个性化和人性化服务。目前我国城镇居民拥有法定休假日的时间为114天，等于一年可以有1/3的时间用于休闲。休闲这棵摇钱树，是人是鬼都想往上爬。广州市城市发展规划：珠江休闲商贸带发展重点是在珠江两岸建设集中西文化、旅游观光、文化娱乐及休闲餐饮为一体的白鹅潭风情酒吧街、沿江路风情休闲街、滨江路风情休闲街和广州国际美食城。在海珠广场及向东沿岸一带发展现代商务区。通过塑造滨水景观，完善休闲设施，突出中西文化风情，打造广州最亮丽的休闲服务主导商业功能区。 珠江休闲服务商业带恰好与新城区和老城区两条中轴线相交，将广州传统商贸发展轴和现代商贸发展轴有机地联结起来,使都会区的商贸布局连成一个整体，更提升和增添广州市现代化大都市的整体形象和独特魅力。
珠江两岸岸线功能明确，05年11月广州珠江沿线景观总体规划正式通过审批，两岸公共敞开空间至少30米，两岸建筑严格限高，拆迁货运码头，增设客运码头，加大市政交通建设力度，再加上正在实施的碧水蓝天计划，这些坚决、颇有力度的措施都为沿岸休闲的开发注入了一股兴奋剂。海印－江湾桥间800米珠江沿岸将建广州珠江沿岸最大的，集办公、购物、休闲、娱乐为一体的珠江风情休闲带---港湾广场（暂名），当中包括占地面积达2万平方米的主题广场。洲头咀将改造发展为兼有办公、商务、居住、旅业的综合功能区。 港湾广场北岸由江湾新城、港湾广场组成的集办公、商业服务、文化展览、休闲旅游于一体的现代化智能建筑群。南岸以大元帅府及其前广场为核心，形成旅游、居住、商业综合发展的地区。&&& 号角吹响，冲锋在即！以广州市为根据地，面向珠三角及港澳台，放眼世界，积极打造国际级的休闲一条江。腥味触嗅，蠢蠢欲动！各路诸侯八仙过海、各显神通，以期分一杯好羹。大势浩荡，顺之者昌！顺应经济发展规律，符合广州市产业升级需要，适应“适宜创业发展又适宜居住生活的山水型生态城市”战略需求的珠江沿岸休闲注定一路飘红！2.2.3四极带动四极分别为南沙经济开发区、广州新白云国际机场、广州铁路新客站、广州地铁建设。这四个火车头的拉动了广州经济的狂奔，也带动了广州的发展与繁荣。2.2.3.1南沙经济开发区南沙处于珠江三角洲经济区的几何中心，位于珠江出海口虎门水道西岸，是西江、北江、东江三江汇集之处，东与东莞虎门隔海相望，西连中山市，以南沙为中心，周围60公里半径内有14个大中城市。南沙地区是区域性水、陆交通枢纽，水上运输通过珠江水系和珠江口通往国内外各大港口，海上距香港38海里，距澳门41海里。航空方面，周围有广州、香港、澳门等国际机场。日，中华人民共和国国务院批准成立广州南沙经济技术开发区，2002年广州市委、市政府为了加快南沙开发区的建设和发展，成立了广州南沙开发区建设指挥部。按照广州城市规划，南沙规划区范围包括广州番禺沙湾水道以南的所有地区，总面积约797平方公里，其中陆地面积约575平方公里。南沙地区将发展为集物流产业、邻港产业、高新技术产业为一体的现代产业基地。南沙开发区是广州实施南拓战略的关键。
南沙开发建设“一日千里”，昔日的宏伟构想正从蓝图逐步变为现实。一是建成了真正的深水海港。二是城市基础设施初具规模。4年多来累计完成固定资产投资332.1亿元，相当于南沙经济技术开发区成立时的1993年至2001年共9年累计数的4.34倍。共完成路桥项目15个共81公里，正在实施和筹建的项目有58个共200公里。南部快速干线、市南路拓宽工程已完成，直达南沙的地铁4号线年底全线开通。三是一批重大生产力骨干项目已建成投产。广汽丰田、JFE汽车钢板、东方重机南沙核电项目等相继投产，为南沙的发展提供了强大的产业支撑。四是南沙已经成为广州经济新的增长点。4年多来全区累计引进工业项目近200个，其中外资项目140个，合同利用外资15亿美元，实际利用外资逾10亿美元。目前落户南沙的世界500强企业投资项目有已32个。还有一批重大项目正在筹建之中，有力地拉动了广州经济的发展。近日，中国最大的对外合资项目——中科合资广东炼油项目正式选址正式敲定在南沙，该项目年炼油1300万至1500万吨，投资额为50亿美元。五是南拓的战略布局基本成型，南沙区的工作进入正常轨道。2002年到2005年，全区生产总值从61.7亿元增长至123亿元，年均增长20％。今年1－5月，完成规模以上工业总产值120亿元，同比增长33.1％，税收总额9.8亿元，同比增长30.4％。南沙已发展形成了汽车、钢铁、造船、石化、高新技术、装备工业、港口物流等7大支柱产业。&&& 《南沙区国民经济和社会发展“十一五”规划纲要(草案)》预计到2010年地区生产总值达到460亿元。工业总产值年增38％，到2010年达到1250亿元；南沙新区的常住人口将再增75万人，达至100万人。未来的南沙区总产值占广州的一半。
商业气氛靠人气支撑，商用物业的需求靠各项产业效益拉动。南沙的汽车、钢铁、造船、高新技术、石化、装备工业、港口物流等七大产业的招商引资都取得阶段性成效。大南沙未来的规划居住人口将达100万。未来5年，南沙各项产业的效益将全面地展现出来。未来南沙对写字楼、商场、酒店等商用物业的需求十分庞大。
05年1月21日，由霍英东先生投资八亿的南沙酒店开幕，结束了南沙无星级酒店的尴尬。05年12月21日，越秀城建集团南沙商务圈推介会暨“广州建设工程交易中心进驻驻曼尼商务中心签约仪式，标志着越秀城建开始进军南沙商用物业的开发。南沙商务区位于南沙开发区进港大道与环岛路交界的东南向，该项目规划为未来商业步行街。由于项目处于南沙的中轴线上，并且地铁四号线出口设置在该项目的西南角，地理位置优越。南沙商务区用地面积181737平方米，总建筑面积634515平方米（不含地下室），住宅建筑面积203030平方米，办公面积249455平方米，商业建筑面积154754平方米，地下建筑面积103584平方米。南沙商务区由6个地块组成，南北各3个地块平行排列。其中，写字楼项目建筑面积约17万平方米。
目前，南沙商业地产尚处于预热阶段，即使有霍英东集团的执着耕耘、大牌越秀城建大量炒作和高调进入，也没有引爆南沙开发的多米勒骨牌效应。近几年南沙开发区的基础设施投资、市政交通建设、各项优惠政策和安排的多项重点项目可以看出广州市政府高层开发南沙的决心和信心。随着南沙开发的不断推进，各项基础设施、市政交通等配套措施的完善，城市人口的剧增，商业气氛的不断成熟，未来5年内，南沙开发将会一路走向高潮。南沙汽车、钢铁、造船、石化、高新技术、装备工业、港口物流等7大支柱产业的强有力发展，拉动了整个广州的经济增长，分流了老城区工业功能，促进老城区城市功能转化，提升老城市核心带和珠江景观带休闲、旅游和娱乐水平，扩大整个广州商业物业的需求，促使广州的快步奔跑。2.2.3.2广州新白云国际机场广州新白云国际机场是目前国内已建和再建的最大的机场，也是亚洲最大的国际机场，作为国内第一个按照综合性大型国际航空运输枢纽概念设计的机场总投资200亿元，是国家和广东省的一项重大的跨世纪工程，它的建设必将在华南，特别是珠江三角洲地区的经济发展中发挥重要的作用。广州新白云国际机场最终建设规模客运能力达到8000万人次／年，货邮吞吐量400万吨／年，将成为连接世界各地与中国的世界一流枢纽航空港。&&
日，广州新白云国际机场正式投入运营，仅一个月，就接待旅客180万人次。2005年吞吐货运量达80万吨。机场作为一个城市经济引擎的作用是显而易见的。空港经济，也叫“临空经济”，是一种新的经济形态。国外研究结果表明，大型枢纽机场客运量每增加100万人，将拉动地方经济增长0.5个百分点，增加就业岗位1万人。国外的美国孟菲斯机场、法国戴高乐机场和荷兰阿姆斯特丹等世界著名机场在发展空港经济、带动区域经济社会发展方面已成为全球化时代经济发展的范例。国内的北京首都机场的空港经济区就发展到一定的规模，其所在的区域经济70％来自与空港有关的产业。2005年它的税收占86％。 广州新白云国际机场对广州经济的拉动作用是巨大的、多方面的。在方面的作用主要有一下几点：一、巩固广州华南老大地位，促进中心城市的需求 随着具有国际一流航空港水平的新白云机场的出现，新机场将允许私人飞机、专用飞机起降，国内主要城市的航班将实现公交化。有了这样的资质，华南地区的国际交往将自然而然地把广州作为一个中心点，华南地区乃至全国都将有很多的客流流向广州。这样，随着“南部深水港、中部信息港、北部航空港”的格局的形成，广州作为珠三角、华南地区中心城市的地位将得到进一步的巩固和发展。中心城市作为商业、贸易、商务、旅游、会展、金融、中介、物流等都具有其他城市无可比拟的优势，为这些功能服务的商业物业的需求量同样是其他飞跨中心城市无法抗衡的。二、国际航线直达广州，总部经济条件成熟 新机场建成后，将很大程度地改善广州的投资环境，吸引更多的跨国公司落户广州。随着国际航线的增加，以往许多需要经香港中转的国际航线将变成直达广州，大大方便了国际往来；在抢占国际航空市场方面，由于广州已经成为东南亚各国进出中国的必经之地，在机场建设中引入中枢概念后，将吸引各国飞机以此为中转，其带来的效益将呈几何数字增长。在世界500强纷纷登陆国内，设立亚太总部之时，能否争取到总部设立成为写字楼等顶级商业务业成功的关键。同样的机构设立，总部机构需要的办公面积可达1万平方面，而一般的代理机构需要的只有100 平方米左右。况且，总部的设立会带来巨大的聚集效应与品牌效应。　　三、为旅游业带来春天，促进商铺、酒店、公寓、休闲物业的需求 新机场的建成将对周边地区旅游产业的发展带来勃勃生机。专家认为，珠三角地区拥有不错的旅游资源，加上旅游服务业水平在全国是数一数二，广州、深圳等城市拥有优美的购物环境，新机场建成后，国际航线必然会随之增加，国内航线将更加频密，这一切都将带来珠三角旅游业的又一个春天。现在，旅游休闲已成为国内广大民众的基本生活需求，旅游的发展强劲拉动社会零售、娱乐服务、居住服务、休闲服务等的增加，进而最终体现在的需求增加上。四、打造国际级物流中心，促进物流产业的发展广州空港经济区以新白云国际机场为核心。空港经济将为物流、高科技等相关产业带来巨大商机。新白云国际机场明确提出，到2010年，要将白云机场初步建设成为亚太地区综合性中枢机场，其中航空货运集散枢纽的目标是：年货邮吞吐量达到200万吨，货物中转率超过30％，国际货邮比例超过50%，货邮吞吐量进入世界前15位。 今年1月16日，联邦快递亚太转运中心工程已正式开工建设，预计2007年底建成。联邦快递亚太转运中心将于2008年底正式投入运营。转运中心一旦投入运营，白云机场的国际航线将大幅增加，联邦快递带来的每年净增国际货量将达到60万吨到80万吨，相当于目前白云机场的总货量。 孟菲斯模式：机场带动物流,物流带动产业。强劲的物流势必带动临港经济的物流产业的发展，强烈吸引更多世界500强企业和大型物流企业进驻。间接带动了的发展。2.2.3.3广州铁路新客站广州铁路新客站位于番禺石壁的新客站地区，将于2008年建成, 主要承担武广（武汉－广州）客运专线、广珠城际铁路和穗港高铁的始发终到旅客列车作业。铁路新客站重点规划建设铁路新客站核心区3平方公里、周边11.44平方公里地区，影响范围37.30平方公里区,将被打造成为融枢纽核心功能与居住、商业、信息、服务业、娱乐业等复合功能于一体的城市核心区。广州地铁二号线、七号线、十二号线和佛山三号线等四条线路将接驳该地区。此外，规划中该区的文化、娱乐、医疗、教育配套设施也一应俱全。
一般人印象中的火车站商圈过于杂乱，很难与繁华的商圈划上等号。但世界各国的火车站周围建商圈，不乏成功案例。日本大阪梅田铁路车站是日本关西地区最大的铁路枢纽站。由于车站客流量很大，车站的地理位置已经发展成为大阪市繁华地区，车站周边商业极为发达，阪急百货公司、阪神百货公司及大丸百货均在此开设商业大楼。另有希尔顿酒店、办公楼、会议中心等，使车站周边地区形成一个集中的购物、住宿、办公、会议、商务活动的中心。车站中间通道全部在地下，大量人流在地下通行，形成了地下商业城的巨大市场。日本东京新宿车站新宿是日本东京重要的城市副中心，东京都厅（东京市政府）的迁移及JR新宿站的改建，给这一地区带来了新的大规模开发，1992年12月通过了新的城市规划，目标在2002年底以前，完成2栋超高层业务大楼（市政厅）和约44万平方米的商业设施、住宅、办公楼和宾馆的建设，并将周边地区的主要公路（甲州街道）的路幅由30米拓宽到50米。香港九龙车站香港是重要的世界经济中心城市之一，人口众多、高楼林立，城市交通与产业发展关联密切，九龙车站就是建立在稠密的城市网络中一座规模宏大的交通城。九龙站占地13.4公顷，车站及周边地区主要由机场快线、停车场、公共汽车站、出租车站、商场、办公楼、酒店、娱乐设施等组成，共有22幢高层建筑（18幢住宅、2幢办公楼、1幢综合用途的大厦、1座酒店）。厦门火车站商圈发展成为和ＳＭ城市广场摩尔商圈和传统市中心商业街中山路商圈相媲美的三大商圈之一，并开始动摇中山路商圈的地位。总投资达15亿元人民币，预计2007年完工的ＲＯＢＩＮＳＯＮ罗宾森购物广场开始动工。该火车站商圈商家云集，除世贸商城摩尔（主力店为巴黎春天百货和沃尔玛）、好又多诚达购物广场外，还有在建的明发商业广场（主力店为家乐乐福、香港新世界百货、德国ＯＢＩ、电影城等）。大连火车站商圈-青泥洼商圈每天客流量达到 60 万，而每年的销售额为 200 多个亿。青泥洼（站南）商圈属于成熟商圈高速扩张。无论从历史上看，还是现在商家林立的繁荣上看，这里都是当之无愧的大连核心商业区。
火车站由于用地非常大，故在建设选址之初必须选择空旷偏僻的地方，周围环境往往不佳，政府必须有非常科学完善全面规划的坚定决心，引入既有资金实力又有经验的实力派发展商，才能将原本偏僻的火车站发展成繁华的商圈，而开发过程又在不断考验着政府和开发商的意志和神经。繁华的火车站商圈一般都是多种交通方式汇聚的枢纽，周边地区一般是多功能的城市中心或副中心。由于车站的交通枢纽作用，带来人流、物流、资金流、信息流的汇聚与发散，使得现代车站及周边地区必定成为经济、商务、公共活动频繁的场所，成为多功能的城市中心或副中心。广州铁路新客站规划区未来将有10万流动人口，按照构思，这里有完善的公共服务配套设施。大致规划如下：在新兴大道东西侧四个地块设置商务办公设施，该区集中了大部分高层建筑，包括金融保险、贸易咨询、星级酒店、高级写字楼、信息服务中心等。规划用地面积为9.52公顷；在钟陈路以南，新兴大道以西布置商贸综合设施，主要以商业服务和交易为主，配有大型商业购物中心、商品批发交易中心和会务展览中心等服务设施；在钟陈路以北，配套设置一部分商业设施、贸易咨询、旅馆等；在新客站以西，人文生态复合景观轴线的两侧设置部分商业设施，以提供住户或旅客候车时的旅馆、餐饮、购物等生活必需设施。规划用地面积为46.49公顷。根据规划，新客运站地区将分为综合服务区、商务居住综合区、商贸综合区、物流区和农业观光区等五大区域。
2008年广州铁路新客站建成，接驳武广客运专线，2010年广珠城际轻轨投入营运，并展望未来的穗港高铁。相信未来随着各客运专线、城际轻轨等的投入营运，各种配套措施的跟进，人气的增长，未来新客运站有望成为珠三角核心地带的一大商圈，成为广州经济增长的一大引擎。但是，商业环境、商业氛围不是一朝一夕能建立起来的，毕竟，从零开始到成熟需要一个漫长的过程，需要一个痛苦的等待与煎熬。开发广州铁路新客站考验着广州市政府的决心和信心，从规划蓝图走到现实必须经过痛苦的磐陧。考虑各方面的因素，在2010年以前广州铁路新客站商圈没有大的起色，真正开始起色应该在2010年至2015年的5年期间。所以，可以说，近几年广州铁路新客站开发时机并不成熟。2.2.3.4广州地铁建设交通体系与商业网点关系分析：城市商业网点、商业圈的发展与交通网络的完善有着密切的关系,许多商业点、圈直接依托交通网络布局发展。如广州市的大型零售百货商店基本上都布局于城市交通干道和地铁沿线附近,批发市场主要布局于城郊主干线的出入口位置,商业街往往也在交通通达性较高的地段。由于商业网点、商业圈与交通网络二者的共生关系,城市的发展必然受到交通网络变化的影响。
广州市规划分期建设14条快速轨道交通线,共计553公里,快速轨道网将密度达到国外发达城市的中上水平。广州地铁的1、2、3号线已投入运营,4号线准备年底通车,5号线于2004年底开工.在此基础上,还将建设市内轨道交通6号线-13号线及市郊列车线,至2010年形成200-25转：2006年广州发展趋势研究报告二0公里的城市轨道交通路网,广州市都市区范围内13个重点地区,21个交通枢纽点,58个客流集散点,均在30分钟车程内。这将有力地支撑和促进广州的发展和布局。地铁的开通运营，带来了一种蕴含无限商机的“地铁经济”，从而带旺一个片区，增加物业升值空间。广州地铁于1993年开工，开工当年和第二年，广州地铁一号线沿线物业升值15％-25％，1999年一号线正式开通后，地铁沿线物业再次升值15％-25％。
“地铁物业就是升值保证”，这似乎是铁一般的事实，而且很多大城市如伦敦、纽约、香港、广州都在说明这个定律。从投资角度上分析，地铁物业带来的土地稀缺性，势必造成物业的保值和升值，无论投资客做长线，还是做短线，都非常有利。据说香港地铁开通后，其地铁周边物业平均升值近50％，投资回报率高达15％。香港传统的大型购物中心多建于商业中心就旅游区,如中环和尖沙咀。80年代起,铁路和新城镇的建设,引导大型购物中心离心化的发展,便捷的公交设施改变的居民的消费习惯,较远距离的购物逐渐被接受。许多购物中心(沙田新地市广场,太古城广场,太古广场)都布局于地铁车站上盖。
广州大部分购物中心都临近地铁口，天河区商圈的天河城、正佳广场、宏城广场，英雄广场商圈的中华广场，由长江实业（集团）与和记黄埔地产集团携手策划，位于广州黄沙地铁站上盖的大型旗舰商场“西城都荟”（规划中）等。当前，数大地铁口的写字楼物业屈指可数，如体育东站的中泰广场、体育中心站出入口的财富广场、临近东山口的电信大厦、接驳烈士陵园站的中华广场写字楼、接驳体育西站的广晟大厦、接驳西门口地铁的城建开发的捷雅城等物业。这些商业物业都大打“地铁口物业”的口号，备受投资者追捧。
“地铁一响，黄金万两”是形容地铁由于主要经过城市中心繁华街区或大型居住社区，汇集了大量人流、物流、信息流和资金流，所蕴含巨大的利润空间。地铁口便利的交通条件可以带来大量的人流，而在重要的交通枢纽附近的则可以享受得天独厚集聚的人流，获得巨大的商机。但是，对于成熟商圈而言，轨道交通是一把“双刃剑”，祸福难料。一方面处于轨道交通终点站附近的商圈因为轨道交通的延伸而导致人流分散，客流量的减少，商圈规模开始逐渐减小，商业氛围淡化。另一方面，商圈人流的减少也可能会促使商圈提高整体品质、进行高档次定位，脱颖而出。同样，对于规划中的地铁口物业，轨道交通也不是万能的。据了解，90年代早期广州市政府决定动工兴建地铁，迅速再粤港两岸掀起了“地铁上盖物业”投资热，当时政府以出让地铁沿线土地方式筹资，一共向香港开发商及财团批出土地28块。但由于后来各方对地铁期望值回落，加上广州楼价下滑及亚洲金融风暴等等复杂因素影响，上述地块中仅有五块完成开发，其余大部分闲置至今，成了政府、地铁公司和有关港商们的一大心病。
总的来说，地铁轨道交通的延伸，地铁网络的不断完成，势必对原有的商业物业重新洗牌；其带来的巨大人流、物流、信息流和资金流极大地提高开发商和投资者对新建商业物业的预期值。因此，除了雄心勃勃要大展拳脚的广州地铁公司外，广州若干开发商亦早已为此怦然心动。2.2.4五城辐射五城指的是广州科学城、白云新城、广州大学城、花地新城、广州新城，是广州今年和未来重点建设的区域。2.2.4.1广州科学城广州开发区经过20年来的不懈努力，已成为国内外投资者竞相投资的亮点，以国家级高新技术产业开发区的主园区--广州科学城为依托的三大重点高新技术产业（电子信息、生物医药、新材料）发展迅猛，规模化、基地化、集群化特征明显。电子信息制造业：全区有电子信息制造企业36家，2003年实现工业总产值231.02亿元。目前，已有索尼、南方高科、金鹏电子、台湾光宝等一批大型电子信息制造项目落户、投产。随着大批电子信息研发机构及制造企业的进驻，广州开发区集研发、设计、制造、检测等为一体的电子信息制造产业集群规模不断扩大。&&&& 生物医药产业：全区现有生物医药企业130多家。2003年，全区生物医药企业实现工业产值超过100亿元。2003年，由中科院、广东省政府和广州市政府共同投资3亿元的生物医药与健康研究院落户广州科学城，极大地促进全区生物医药的技术创新和产业发展。新材料产业：全区共有新材料企业76家，2003年实现工业总产值91.23亿元，销售收入77.17亿元，留学人员创办企业2003年实现总收入9615.16万元，正在筹建的新材料企业预计投产后年产值可达145亿元。
作为广州未来的“科技中心”、“创新中心”和“信息网络中心转：2006年广州发展趋势研究报告二”，广州科学城高调宣布将斥资15亿在中心区规划建设广州科学城总部经济区，使之成为以大型企业及机构总部办公功能为主，结合科研、中介、金融等生产服务及部分配套服务功能的“科技中心”核心区。其核心地段将规划建设一个核心景观区水体及综合性功能的标志性建筑（群），作为广州科学城商贸娱乐中心，中心的功能包括酒店、写字楼、展览、商业和娱乐，初步规划投资约5亿元（其中景观区水体及地下空间建设约5000万元，标志性建筑约4.5亿元）。
　　从最初的环市东商务区地段，到天河北地段，再到珠江新城地段，广州市总部经济区的三大板块已明显呈集群布局式发展。新建设的广州科学城从规划阶段就大张旗鼓打造“总部经济区”，各个总部经济板块间的较量将不可避免。通过比较，可以发现广州科学城的“总部经济区”自身的优势：综合性强、产业聚集效应强、产业链丰富、大型高科技企业总部与创业型小办公室相组合、代表着新型产业发展需求。伴随着广州开发区和广州科学城产值的高速增长，未来广州科学城的商业商务量亦会水涨船高，作为载体的需求量亦会相应增加。2.2.4.2白云新城白云区是广州老八区中面积最大的区域，覆盖范围广，离广州市中心距离远。其大部分的地区还属于广州的商业冷落偏远之地，商业氛围还不够成熟，没有大型的、高档次的消费重心，其商铺市场呈一个点状分布。主要有以下几大特点：一、主要是以专业市场为主：三元里到站西路段的皮革专业市场；机场路在广园路段的汽配、月历、化妆品、音像组合而成的专业市场群；黄石路、机场路段的汽配、汽车用品特色专业街，再加上附近一带的小区商铺市场；白云大道饮食长廊，位于增槎路的农副产品批发市场群。白云区的商业比较分散，缺乏相对集中的地带。二、目前尚以自发性、零散性为主要的特征。主要是比较低档次的点状经营，以专业市场为主要的经营点。区域内专业市场经营层次较低、配套设施落后、整体形象陈旧。商业增长步伐远远落后与全市的平均发展水平。因此，商铺的租金远比市区商铺租价低。 三、专业市场规模庞大、影响力大，但产品多、品牌少，名牌更少，总体档次低，缺少品牌效应。白云商业市场概括起来是：商业圈千呼万唤、独立商业城不成气候、专业批发市场繁杂无序、经营档次渴望提高、专业市场有待重新洗牌。
位于广州旧白云机场区域的“白云新城”被喻为广州最后一块处女地。今年4月份亮相的《白云新城核心区详细规划》明确把白云新城定位为广州城市副中心，主要建设大型的省（市）级会议、文化公共设施、地区性的商业零售、文化体育、商贸服务、办公等综合性公共设施。规划显示，整个白云新城规划范围分为南北两个区域：黄石路以北区域主要发展现代化生态型居住区，并结合地铁站点开发形成居住区及公共设施中心。黄石路以南区域是市、区级的商贸、文化、办公、体育中心。白云新城将成为广州北翼地区的重点开发对象，并以商贸物流中心和低密度健康住宅两大方向开发，从而带动整个北部地区功能布局、空间结构的优化。原机场候机厅、航站楼和停车场等设施将改造成大型购物中心区；将建成壁球馆、武术馆、棋院等亚运场馆。考虑未来分期开发及亚运场馆建设的需要，规划将分三步实施。第一期建设白云国际会议中心及其北面的酒店和文化设施、亚运体育场馆，改造原白云机场候机楼大型购物广场；第二期除了对机场生活区改造、新体育馆西侧公园周边的标志性高层建筑以外，基本完成核心区各功能区的建设。第三期完成剩余的机场小区改造和中央的四个标志性建筑的开发建设。
把白云新城定位为广州城市副中心，并借助亚运好扬帆，积极打造融合旧机场景观、集合会议、文化、会展为核心的综合商业商务区以及的密度的高档居住区。规划实施的三步进行曲，将彻底改变白云区的商业格局。配合广州城市空间“北优”战略的白云新城，以档次高、综合性强、强调人文与生态、积极打造休闲产业的姿态横空出世，势必对白云区现有的专业市场产生强大的影响。现有新一轮的重新洗牌即将到来。淘汰低档、管理混乱、毫无特色的专业市场对提高白云区商业档次是非常有利的。随着旧机场的搬迁，百信广场的暂露头角，白云新城核心商业圈的逐步形成，一个庞大的商业辐射正处于一个酝酿期，白云区的商业将会展望在全市内抢占一定的份额。吸取珠江新城几易规划前车之鉴，白云新城规划一再谨慎。最终出炉的规划分享了亚运商机，其蕴含的巨大利润招徕众多地产大鳄。近年来，方圆、富力、时代、、新世界以及恒大等大型房地集团都相继进入了该板块。
吸收珠江新城规划经验和教训，借势亚运概念，依傍休闲主题、打造城市副中心的白云新城，将会从根本上改变着白云区的商业格局。未来的白云新城的必定大有作为！ 2.2.4.3广州大学城以广州大学城（小谷围岛）为核心，是广州城市南拓轴上的重要节点。大学城商业功能区的空间范围位于小谷围岛及南岸处于城市中部快线和京珠高速公路之间，金山大道以北的区域。根据规划,大学城将有37.5万人口。该商业功能区以地铁4号线和7号线为依托,以大学城的商业区为核心,主要为大学城的师生提供综合消费服务，并着重建设国际图书交易博览中心、科教文用品交易博览中心、主题型购物中心、大型综合超市、大型专业店等大型商业网点及一批品牌专卖店,时尚专业店和便利店,注重突出科技、教育、文化特色,注重现代服务业配套,发展成为服务大学城及周边地区的区域级商业中心。 && 目前广州大学城的师生已达到20万，且以每年3.5万的速度增长，精明的商家早已盯上了大学城涌动的商机。目前大学城已出现了两个颇具规模的商业配套项目：总营业面积7万平方米的广州大学商业城和规划面积12万平方米的北亭广场。广州大学商业城原是广州大学的商业配套，和广州大学同期完工。圣地在今年10月通过广州大学的公开招标竞得了商业城20年的经营权，预计今年3月正式开业。据悉，商业城在招商的短短15天内，以“流行前线”、“上下九”、“北京路”和“状元坊”命名的四大名街几百个铺位已被抢订一空。& 北亭广场是大学城中唯一一家大型的购物中心，建筑面积达12万多平方米，是突出娱乐、饮食、服务经营项目，并集购物、旅游、表演、展示、资讯和文化于一体的别具一格的“一站式”消费场所。该商场以经营中档消费品为主，兼顾日常生活用品和部分中高档休闲运动系列用品。目前该商场已吸引家乐福、肯德基等国际著名商家进驻。在相距不到2公里范围内出现两个大型的商业项目，再加上各校园内的超市、专业店和便利店，似乎让人闻到了未来大学城商战的“硝烟”。
大学城商业面对的是一个稳定、有一定消费水平和具有特殊消费风格的消费群体。从某种意义上看，大学城商业更有点社区商业的味道。但根据规划，该商业区将打造成一个区域级商业中心，辐射大学城周边地区，推动“南拓”步伐。按照行内“商用物业的面积为人口数量的1／4”法则计算，大学城未来40万人口可以发展的商用物业面积约在8万平方米。粗略估计，北亭广场竣工后，大学城商用物业面积可达25万平方米，大大超越了红线。因此，未来大学城商用物业成功的关键是能否扩大商圈影响，吸引大学城以外的消费群。增大服务人口数量。从粗略的数据可知，目前大学城存在很大的炒作因素，盲目的加入将会带来很大的风险。2.2.4.4花地新城据《面向2010年亚运会的广州城市发展》，花地新城规划以进行网球竞技、训练活动的网球中心赛区为核心，建设芳村区体育中心、高尔夫球俱乐部、大型美食、娱乐、购物、休闲等设施及打造花卉博览园、岭南水乡风情、白鹅潭地区、沙面历史文化保护区等具有丰富历史文化内涵的旅游项目，通过花地新城文化、休闲、体育、旅游设施的建设，促进形成广佛都市圈一体化服务体系。
从区位角度上说，花地新城的地理位置相当优越，它位于广州中心区与佛山中心区之间，自古以来就是一个仓储地带。其确定和定位诠释了广州市城市发展规划的“西联”，作为广州市西向拓展的桥头堡。背靠广州繁华的中心城市，面向发展迅速的广东第三大城市——佛山，花地新城的发展主要取决于两种力量。其一是吸引两地精华，即通过便利的交通设施、独具特色的休闲定位、厚重的历史文化氛围以及大型的体育休闲设施吸引广佛两地的投资置业。其二是有可能被抽空，毕竟随着广佛地铁的即将开通、广佛两地高速公路的遍布，两地的交通变得越来越便利，从某种意义来说，花地新城有可能只是车窗外面美丽的风景而已。因此，花地新城是否发展、兴旺成熟，靠的就是何种力量居于主导地位。河北廊坊处于北京和天津两个超级城市中间，在定位为休闲CBD、打造总部经济前，一直处于北京、天津发展的阴影之下，便利的高速公路成为一条条吸收廊血液的吸管，此时，第二种力量居主导地位。在经过痛定思痛后，重新挖掘廊坊的优势和内在价值，利用临近京、津之利，积极打造休闲产业，壮大吸引力量，最终在激烈的区域竞争中闯出一条血路。花地新城的位置、功能要求和发展规划多少有点和廊坊相似，其发展道路应该亦相似：以建设亚运场馆为契机，积极打造休闲产业，把车窗外面的美景转化为身临其境的享受，促进花地新城的成长、成熟、兴旺。
目前，花地新城人气相对比较旺的商业带为白鹅潭风情酒吧街、花地湾的书城和电器专业市场以及花鸟鱼虫专业市场等。现实中的花地新城远没有蓝图中的美好，华南理工大学建筑学系规划教研室主任周剑云说“就目前的情况看来，它的发展思路并不清晰，广佛都市圈仅是一个概念而已，如何细化、如何规划并没有明确指南。”另外，看不见的行政边界是牵制花地新城起飞的主要因素。总之，现在的花地新城商业发展局势尚不明朗。显然，与商圈兴旺密切联系的开发也只能翘首等待了。2.2.4.4广州新城2000年《广州城市总体发展概念规划》提出南拓发展理念，正式提出“广州新城”概念。广州新城位于广州市南部、番禺片区中东部，沙湾水道与珠江主航道的交汇处，用地范围包括沙湾水道南岸的东涌镇、鱼窝头镇，以及沙湾水道北面市桥以东的地方，包括莲花山、石基镇、石楼镇和化龙镇的一部分，该区域的总面积约为228平方公里。为了启动广州新城建设，规划中的亚运村最终落脚广州新城。亚运村建设是亚运地产的主旋律，围绕亚运村未来必会形成“亚运地产板块”，周边的高档房产物业、会展旅游、高新技朮产业、商业贸易等会陆续兴起。亚运村设计水平直接影响到未来“亚运经济”的经营。 广州市建设委员会副主任王东便在去年的某场合表示过，广州新城的启动将在2009年得以实现。不过，从目前尚完全停留在蓝图中的广州新城，虽然政府对广州新城进行了浓墨重彩，但基础建设、市政建设和人气聚集不是一朝一夕之事。伴随着亚运的建设，广州新城的基础设施、市政交通建设会有一定程度的进展，居住房地产亦会随着亚运概念的炒作得到一定程度的发展。其配套措施——小型社区商业在未来5年内有望得到启动。
亚运村的建设仅仅启动了广州新城的建设，从启动到高速发展，这个时间或许需要的不只是5年，而是10年、20年，或者更长。因此，广州新城大型开发目前只是一个遥远的梦想。2.3 承办2010年亚运会对广州的促进作用日,广州成功获得2010年第16届亚运会的主办权。广州成为继广岛、釜山后第三个举办亚运会的非首都城市。亚运会的成功申办将对广州市社会、经济、文化、城市建设与形象等方面产生深远影响,广州迎来了迈向国际化,提升城市竞争力的空前机遇,未来六年广州城市发展将利用举办亚运会的契机,着力打造现代亚运城市。
在讨论广州承办亚运会给商业地产带来的巨大商机前，我们先来回顾近20年各届奥运会主办城市的商业地产沉浮史以及探讨在即的2008年北京奥运会的盛宴。自从1984 年洛杉矶奥运会引入商业运作的模式后，奥运会无一例外地促进了主办国基础设施的建设，带动了旅游、建筑业、房地产业等相关产业的发展，创造了许多新的就业岗位，主办城市的面貌得到极大的改观。但瞩目一时的奥运过后，有的城市赚得金银满钵，有的城市却痛楚缠身，几家欢笑几家愁。1992巴塞罗那奥运会：旅游业兴起支撑& 积极打造旅游、休闲胜地的定位、强有力的基础建设和改造与颇具前瞻性的商业意识，使得巴塞罗那在奥运会后从一个普通的中等城市一跃成为欧洲第7 大城市和国际著名的旅游城市。发达的旅游业为巴塞罗那发展注入了持久的活力。 1996亚特兰大奥运会：“会议之城”养旺& 通过迁移市中心工厂和大建写字楼和商业务业，奥运会后达美航空、南方贝尔等世界级大公司和政府组织纷纷到亚特兰大落户。奥运会期间留下的先进的通讯设备和宾馆，促使亚特兰大成为“会议之城”。通过大型会议的举办，为亚特兰大的引入了滚滚人流。2000悉尼奥运会：不能承受“最宜居城市”之重& 奥运会的举办使悉尼商业地产也曾昙花一现。但风光过后，由于悉尼世界上最宜居的城市之一，市民反对通过对运动场馆的利用而导致居住环境的破坏，因此极力反对商业地产的开发，导致了悉尼奥运一蹶不振。2004雅典奥运会：发展乏力& 希腊的国际化程度相对较低，国外直接投资少，常驻的外国机构和外资企业不多，旅游人流有限，本地居民无法支持大量商业地产的运营。因此，雅典的虽然经历了奥运会的巨大商机和希腊政府的巨额投入，却一直处于不温不火的状态。 2008年北京奥运会：一路高歌近几年，北京商业地产最红火的莫过于大打奥运概念了。北京政府1.5万亿的巨额投资，使北京发生了天翻地覆的变化。其拉动经济增长、树立北京的国际形象、提高产业升级和建立大北京经济圈等等的作用大书特书都不为过。北京的亦全线飘红，中关村、CBD、金融街以及亚奥商圈各竞风骚，每年都有海量的商业物业面积入世。借势奥运好扬帆，北京商业地产突飞猛进，但也存在着一定的隐患。如总量供应过大，短时间消化不良；概念性强但缺乏产业支持，如亚奥商圈的商业物业。奥运后的北京可能暂时遭遇滑铁卢，但绝对不是悉尼模式的失败，因为北京经济一直保持两位的增长速度，国际影响力不断增大，总部经济逐渐凸显，大北京经济圈的逐渐成形成势，未来的商业物业需求量有理由保持高度乐观。
大型国际活动的举办潜在巨大的商机。2010年亚运会的承办，广州市亦面着巨大的亚运蛋糕。如何跳好这个单人舞，做大做好亚运这个蛋糕，使其产生最大的经济效益和社会效益，从《面向2010年亚运会的广州城市发展》、《广州城市发展规划(广州市“十一五”专项规划)》以及政府的各项规划、文件中可窥出一些端倪。2008年奥运会在北京城市发展的地位和2010年亚运会对广州城市发展的作用是不同的，两者的区别或许就是罗纳尔迪尼奥在巴塞罗那和在巴西国家队地位的不同。在巴塞罗那，所有的进攻都围绕着罗纳尔迪尼奥；而在巴西国家队，球星云集、群英荟萃，在辈份上尚属小辈的罗纳尔迪尼奥经常找不到感觉。2001年申奥成功后，北京所有的经济建设、发展战略、城市规划等都围绕着2008年北京奥运旋转；而2004年申亚成功后的广州，其城市定位、发展战略以及城市规划都已经完成或者接近成熟。因此，从该层面，2010年广州亚运会的手段性远强于目的性。尽管如此，承办亚运会促进广州市的经济、社会发展的能量亦不可小嘘。借助亚运这张翅膀，广州会飞得更高更远。
承办2010年亚运会能极大地促进广州的经济和社会发展是不言而喻。同样，广州2010年亚运会对加快广州商业地产发展的步伐、提高的品质、促进整个行业的健康和快速发展都是有很大好处的。其主要表现在如下几点：一、承办亚运会加大基础建设、市政交通的投资力度，从根本上提高广州的整体竞争力，巩固其华南区域中心城市的地位。广东省的交通中心是广州的城市性质之一。十一五期间，以亚运为契机，积极搭建空中桥梁，服务亚洲，走向世界；打造区域枢纽，辐射泛珠三角地区；编织立体网络,支撑城市空间拓展；应用智能管理，提高交通运行效率；发展绿色交通，体现以人为本理念；形成对外四通八达，对内出行便利、高效、快捷、人性、智能、生态的综合交通运输系统。届时，广州将形成陆海空全方位的交通网络，区域中心城市的地位得到巩固和发展。强大的经济吸引力和便利的交通运输将给广州带来巨大的物流、人流。而靠人流支撑的也将被注入持续的活力。二、形象是内在本质的外在表现，人如此，城市亦如此。现今城市间的竞争中，形象不仅仅是城市标志，也是城市综合竞争力，更是城市特有的品牌。广州以承办2010年亚运会为契机，积极塑造具有“文化广州、岭南古郡、商贸广州、国际都会、活力广州、转：2006年广州发展趋势研究报告二体育强市、生态广州、山水名城”特色的“亚运城市”形象。“文化广州，岭南古郡”——兼具中国历史文化内涵和现代化，国际化文化氛围的文化名城。“商贸广州，国际都会”——改善投资环境，促进商贸发展，增强广州城市的综合竞争力，为各方来客提供优质、多样的商业、金融、娱乐、休闲、酒店服务和贸易机会。“活力广州，体育强市”——新建、改建一批具国际一流标准的亚运体育场馆设施,继续提高专业体育竞技水准和群众体育运动水平，发展各类体育健身，娱乐活动和体育产品展销事业，提升和延续“体育强市”的活力。&&& “生态广州，山水名城”——建设“蓝天碧水、青山绿地”的生态城市，治理城市环境，加强城市生态环境建设，凸显山、水、城、田、海的城乡生态格局。“亚运城市”形象的塑造有利于增加广州的亲和力、吸引力和竞争力，巩固和发展广州作为广东省的经济和文化中心的地位，打造既适宜居住又适宜创业的城市环境，吸引休闲、娱乐、旅游消费的前来，使广州作为华南总部经济的事实深入人心。所有的这些，最终都会增加商业务业的需求量，并最终转化为对广州的需求。三、遵循“符合国际一流的标准，满足全民健身的需求，提供服务配套的功能”的亚运设施建设原则，面向2010年亚运会广州城市发展将形成“两心四城”的空间格局。“两心”是指天河新城中心、广州新城中心；四城主要是指奥体新城、大学城、白云新城、花地新城。亚运场馆的建设将带动区域经济社会的整体发展，促进该区域的成长成熟。
2008年的北京奥运会和2010年的广州亚运会的承办都会极大促进当地的发展。表面看起来两者作用相似，但仔细观察，两者无论在模式、定位还是在投资力度、最终影响上都有很大的区别。正如前面所说：北京使围绕着奥运会旋转，而广州只把亚运会定位为催化剂和推进剂。因此，广州亚运会并不象北京奥运会那样采取集中建设奥运场馆，而是采取多中心、多功能和场馆建设带动地区发展原则，把亚运会的场馆分布在两心四城。另外在总投资额和场馆建设费用上，广州亚运远远比不上北京奥运。亚运场馆建设费用不到20个亿，坚持因地制宜、勤俭节约的原则。显然，广州亚运的模式风险小，且其务实的风格充转：2006年广州发展趋势研究报告二分考虑亚运场馆与大众健身的相结合和亚运场馆及配套设施与城市公共配套的结合，该模式下的亚运会建设对经济社会的拉动能起到立竿见影的效应。同样，依靠亚运概念打造的商业地产在很大程度上可以避免缺少产业支持、概念性远大于现实性以及商业气氛稀缺等风险。而这些，正是北京奥运特别使亚奥板块所面临的难题
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