& & 【案情】：&&&&近日，家住衡阳市香江城市花园小区的李姓女士向笔者咨询称：因为楼上业主装修时未做防水使自己房子的卫生间顶部以及厨房吊顶等多处有漏水现象，造成了卫生间、客厅吊顶部位霉变，遂多次与楼上业主交涉，都以李某住房漏水并非自己原因造成为由予以拒绝；同时小区物业也要求对漏水现象进行勘察都被楼上业主拒之门外。李女士还说，该楼上业主不但不配合，还说蛮话。说：“你楼下漏不漏水关我什么事情？我装修房屋为什么要做防水，我买的房子都是有合格证的房屋，就是漏水也是开发商的问题，关我什么事情呢。”气急败坏的李女士无奈至极，咨询问：楼上业主是否该不该为漏水担责？& & 【评析】：&&&&根据我国《民法通则》、《物权法》以及相关法律法规，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理排水、通风、通行、采光等方面的相邻关系，给相邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失；业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得危害建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。李女士与楼上业主上下相邻，楼上业主是不得损害李女士的权益的。笔者建议李女士在法院诉讼过程中，申请法院对住房室内的漏水原因及能否修复进行鉴定，同时对屋室内因漏水而致财物毁损的修复费用进行价格评估。如果楼上业主对委托鉴定机构也不配合的话，法院会结合案情实际状况，依法推定李女士的住房漏水系因楼上业主使用其住房设施造成，楼上业主应依法承担对李女士住房损坏部位进行修复或赔偿损失的责任。
责任编辑：高小明遇到房屋漏水的纠纷应该如何处理
遇到房屋漏水的纠纷应该如何处理
& & &房屋漏水是在生活中比较常见也是大家最反感的一件事，房屋漏水怎么办、
房屋漏水纠纷这些问题都是大家在生活中经常遇到的，房屋漏水也是一件很麻
烦的事对生活的影响非常大，很多人面对房屋漏水都不知道怎么办如何处理，
下面小编就来详细告诉大家房屋漏水怎么办及房屋漏水纠纷处理。
&&&& 一、房屋漏水怎么办
& & &1、检查房屋漏水的原因，房屋漏水肯定有着它的原因，要解决这个房屋漏
水，那就得事前先弄明白房屋漏水原因，有些房屋漏水原因很好看，把房顶漏
水原因很清楚就显现了出来，即使普通人也可以较易看出来，但是更多的情况
是房屋漏水，但你就是看不出水是怎么漏进来的，下面就来介绍一下房顶漏水
原因的一些情况。
& & &2、楼板结构问题。有可能是因为年久的原因，更可能是因为质量的原因，
这个房屋漏水原因，让楼板在使用的过程中出现问题，因此造成漏水。
& & &3、上层楼上房子施工破坏防水层。这个原因就是很平常了，也是许多人家
中房屋漏水的真正原因，这个情况就没话说了，纯粹是楼层上方的原因，解决
决办法就是找他们协商，把防水层补回去，这样就能解决房屋漏水的情况了。
& & &4、通管道导致的房屋漏水原因。因为每一层楼都要接上管道，也许因为管
道与楼板接触处没有充分地合闭，因也导至的房顶漏水。
& & &5、那么房屋漏水怎么办?在把房顶漏水原因查明以后，就需要针对性地来解
决这个问题了，如果是楼上层施工的问题，那就要找对方，让对方做防水，如
果是其他的原因，那就要找专业的补漏师傅了。
&&&& 二、房屋漏水纠纷处理
& & &1、首先应查明此管理职责归谁。公共设施应由物业负责，从维修基金中支出；
非公共设施则要看属于专有部分还是共有部分。各方有约定应从约定，如无约定，
专有部分由专有权人负责管理维护没有异议，但对共有部分的管理维护职责归谁
有争议。防水层如果作为共有设施，因为属于，一般认为楼上住户作为实
际 使用人应承担合理使用的行为义务，楼下作为受益人也有相应的义务，这种义务
主要是体现在费用承担上。
& & &2、开发商的责任：在保修期内，如果不是人为的原因造成的漏水，开发商要承
担全部责任。根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定：第一条第（二）款&
有屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年，第（四）
款电气管线、给排水管道、设备安装为2年，从工程竣工验收合格之日起计算。
& & &3、公平责任：对于已过保修期的房屋，各方当事人无过错（或无证据证明其
过错），如因防水层自然老化，此时维修费用按民通第一百三十二条之规定，根
据实现情况，由当事人分担，一般为一人一半。
& & &4、物业的责任：漏水肯定不是物业造成的，但如果物业在这里面有疏于管理
的情况，或是出现了问题后没有及时处理，导致损失扩大或出现了更严重的问题，
那 么物业要承担责任。前者比如管道堵塞，虽然不是物业干的，但根据物业管理
合同和相关规定，物业公司应定期进行检查和清理，如果没做到，那就可以追究
物业的 责任；后者比如楼上违法，物业未制止，那么就可以找物业要求赔偿
& & &小编总结：以上就是小编今天提供给大家关于房屋漏水怎么办及房屋漏水纠
纷处理的相关小知识，如果大家有对房屋漏水怎么办和房屋漏水纠纷处理不了解
的可相应参考本文，希望对大家有帮助。
& & &屋顶漏水的情况想必无论是谁遇到都会觉得是一件难以忍受的事情，所以提
前了解屋顶漏水的原因及维修办法是很有必要的，以便于防患于未然，那么，
下面大家就随小编一起从下文中了解一下屋顶漏水的原因及屋顶漏水维修办法吧!
& & &1、如今很多家庭都喜欢建造“空中花园”，很热衷在屋顶上种些花花草草，
布置自己的一番小天地，以美化环境、净化空气、改善局部小气候。可防水层
的处理是屋顶花园的技术关键，一有疏忽，很容易破坏屋顶的防水层，留下漏
水的隐患。
& & &屋顶漏水维修办法：防水层被破坏，需要用沥青浇灌一下，现在有成品沥青
涂膜，等晴天的时候处理一下基本上就不会漏水了。另外还需要注意的是，要
经常清理植物根叶和泥沙等杂物，以免使排水口及管道堵塞，造成屋顶及水和漏水。
& & &2、在建造房屋的时候，施工质量的好坏也会造成屋顶漏水，相信很多施工队
的施工质量适合有保障的，但是也不排除一些偷工减料的行为，装修材料质量不
正规、不合格，再加上日常维护不当，就很容易导致屋顶漏水。
& & &屋顶漏水维修办法：业主在进行房屋装修的时候，要做到科学施工，选用合格
材料，避免接缝、边缘处留下漏水隐患，避免破坏原防水层，设计时不能单注意
防水，还要注意排水：屋面、地下室排水不畅，形成水流拥堵也会造成漏水，因
此要在屋面预留“溢流孔”，防止多年不遇大雨造成积水，并加强日常维护。
& & &3、在屋顶上安装太阳能是当今的普遍现象，本身太阳能热水器有节能、经济、
环保等功效，小编也是非常提倡安装的，但是其安装过程中也存在着一定隐患。
如太阳能热水器在安装时破坏了屋顶的防水层，导致房屋漏水;有的太阳能热水
器重量过大，超出了房屋的承重能力，容易产生安全隐患;太阳能热水器的水管
挤占了排风口，会把排风口堵塞等等。
& & &屋顶漏水维修办法：在屋面上浇注混凝土墩台，在墩台上预埋膨胀螺栓。
墩台的位置应在结构墙体的上面，严禁在楼板上直接浇注(容易超载，引起楼
板变形，渗漏)。墩台的大小依据当地风荷载的大小，经抗风验算后确定，还
要在墩台上预留泄水孔，保证屋面排水畅通。
& & &4、通管道导致的屋顶漏水原因。因为每一层楼都要接上管道，也许因为管
道与楼板接触处没有充分地合闭，因也导至的屋顶漏水。
& & &屋顶漏水维修办法：这个需要施工人员在安装管道的时候，一定要细心，不
能图一时之快，不按标准的流程来，同时业主也需要监督，有问题及时提出来，
以免日后出现漏水情况。正确处理房屋漏水纠纷的途径是怎样的_百度文库
两大类热门资源免费畅读
续费一年阅读会员，立省24元！
正确处理房屋漏水纠纷的途径是怎样的
上传于|0|0|暂无简介
阅读已结束，如果下载本文需要使用1下载券
想免费下载本文？
定制HR最喜欢的简历
下载文档到电脑，查找使用更方便
还剩3页未读，继续阅读
定制HR最喜欢的简历
你可能喜欢楼上漏水楼下索赔输官司 房屋共有设施出问题致害谁赔？ | 北晚新视觉
楼上漏水楼下索赔输官司 房屋共有设施出问题致害谁赔？
日讯，北京雨季又至，各种房屋漏雨漏水问题多起来，因此造成的纠纷也随之增多。在很多情况下，虽然漏水等致害纠纷发生在邻里之间，但对于这究竟是邻家之责还是共有设施设备致害，事实上不少人都搞不清楚。
北京雨季又至，各种房屋漏雨漏水问题多起来，因此造成的纠纷也随之增多
“水应该是从邻居那里漏到我家的，邻居就应该检查维修补漏，赔偿我们的损失，”有家里漏水的市民说。但另一些人则提出异议：“很可能是共有设施设备漏水，刨了自家地，好心帮你排查漏点和维修，家里弄得一团乱不说，这么多费用总不能还让我给你掏吧？”而令这类事情难办的是，很多时候不刨开家里的墙和地进行检查或鉴定，还真无法判断到底是什么或因何漏的。本报记者采访了海淀法院法官，就此类难题予以详细解析。
楼上漏水 楼下受损索赔被判驳
家住北京的孔先生近日把楼上邻居魏先生告上了法庭。“楼上房屋排水管道发生渗漏，下雨时水槽积水下渗，造成了我家房屋受损。”孔先生要求魏先生停止侵权，防止渗漏，赔偿漏水修理费。但魏先生辩解：“漏水问题早在十年前就已解决。当年孔先生曾就漏水问题起诉，法院进行闭水试验结果为没有漏水情况。”魏先生就此请求法院驳回孔先生的诉求。
在漏水现场可以看到：该户型有一条东西向过道，过道西南侧有一排水管道，不存在其他用水设施。管道由楼宇顶层内置连接各户至地下排水井，用于排放顶层雨水或积水。孔先生房屋排水管三面墙体有阴湿痕迹，排水管中部有修补凸起痕迹。楼上魏先生房屋该过道已被封堵进卧室，原过道改建为储物柜，排水管道仍置于原处，管道东、北两侧砌有一个5厘米高的围挡，与南、西两侧墙体形成一漏斗型围挡，外侧用木板把排水管道封闭其中，管道中下部有修补凸起痕迹，底部锈蚀严重，底部墙体也有阴湿痕迹。
办案法官现场勘验后，向负责该楼的居委会、产权单位的房产科、后勤处了解到，这楼建成年代久远，雨水排水管年久失修，多户存在这样的漏水现象，但由于政策和人为客观原因没更换。后法院又向相关鉴定中心咨询，答复为：公共雨水管道有使用寿命，该房屋建设时间较长，围挡并非渗漏主因，是管道锈蚀严重致雨水外流所致，打磨修补的方式不可能解决问题，应由公共管道的产权或管理单位进行整体更换。法院经过审理作出判决，驳回了原告孔先生的诉求。
共有设施致害 产权或管理方该赔
水是从楼上邻家漏下来的，但为什么法院没支持楼下住户孔先生的索赔主张？海淀法院东升法庭法官张慧聪认为，双方诉争区域内唯一的排水设施仅有连接上下楼层的排水管道，该管道外壁锈蚀严重，且类似漏水现象在该楼内还有多户。如果管道壁不因锈蚀出现破损，管道内排放的雨水不可能出现在管道外壁。此排水管道是用于排放顶层楼板所积雨水的公共排水设施，其相关权利和管理责任方为公共区域的产权方或责任方。
“所以，像此案中孔先生所诉主体就存在偏差。另据孔先生自述，诉讼期间，相关后勤或物业管理部门已进行维修，已不再渗漏。而孔先生现在要求停止侵权、防止渗漏，诉讼主体对象不符，而且已不存在侵权现象，所以法院对其诉讼请求不予支持。”张法官说，因漏水引起的相邻关系案件具有特殊之处，就在于漏水处位于穿过上下两层房屋内部的排水管道处，所以漏水成因和赔偿义务主体的确定就成为这类案件审理的焦点。而漏水致害案中漏水成因主要有三类：一是因开发商建房质量问题损失，例如建房过程中在管道内遗留建筑垃圾导致管道堵塞漏水到邻家，，则应由该房屋开发商承担损害赔偿责任；二是房屋内共有设施设备年久失修；三是房屋所有权人或使用人装修、改建、不当使用等，属于相邻关系纠纷，应由相邻的房屋所有权人或使用人按照各自责任程度承担损害赔偿责任。
“应该注意到是，并非只要毗邻而居，漏水问题就应由相邻方承担责任。相邻关系问题本质上为物权问题，所以应先行确认漏水设施的物权归属问题。”张慧聪法官认为，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，房屋内部公共排水管道属于《物权法》第六章所称的共有部分。该部分既不属于业主专有，亦非市政公有部分，而属于业主自然共有部分，故房屋内部共有设施设备属于全体业主共有。一般而言，共有设施设备的维修由该楼宇的产权单位或管理单位负责。《物业管理条例》也规定了业主交纳的专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。“所以，这类漏水致害案件的赔偿责任主体应为涉诉楼房的产权方或管理方。
配合查堵漏点 自家刨地损失谁担？
那么，如果不是自己原因导致漏水到邻家，配合查堵漏点而将自家墙、地刨开，相关损失究竟应由谁承担？
住在北京的吴女士就有此遭遇。“物业公司上门，说楼下漏水无法正常居住、向他们报修。但查找漏点无果。他们请求我配合，要将地板掀开，砸开水泥地板，检查管路，但保证解决完漏水问题后立即恢复原状。考虑到他们的难处，我就同意了。他们让我放心，说最多也就几天。”
地板被破坏性拆除，水泥地面被砸开，室内狼藉超出吴女士想象。“我无法正常居住，只能在外租房。物业公司并未按约定立即恢复室内地板，我无数次催促都没奏效，只能继续租房长达9个月！”吴女士起诉要求物业公司支付22500元房屋租赁费。但物业公司当庭表示自己负责“园区公共服务”，而吴女士主张自有房屋内的问题，与他们无关。
吴女士要求物业公司赔偿房屋租赁费，得到法院予以支持。
在日常生活中，这类因“好心协助配合”而导致的纠纷并不少见。吴女士从方便物业和邻居的角度出发，尽己所能为他人解决问题提供便利条件，可没想到“好心”和“善意”竟给自己惹来麻烦，有房不能住，还要承受巨大的精神压力，天天求物业尽快解决问题。东升法庭法官黄杨认为，对于“好心积极协助配合查堵漏点”这类善举，应当鼓励和弘扬，有助于提高社会公众的诚信意识和互助意识。“而另一方面，考虑到我国公民的法律信仰尚未完全建立，诚实守信的市场交易规则还有待形成，为避免产生纠纷诉讼，为他人提供便利的同时，应尽可能通过书面协议明确双方权责，并及时固定证据，避免日后因举证不能承担不利的法律后果或增加维权成本。”
来源：北京晚报 北晚新视觉网
北京雨季又至，各种房屋漏雨漏水问题多起来，因此造成的纠纷也随之增多
“水应该是从邻居那里漏到我家的，邻居就应该检查维修补漏，赔偿我们的损失，”有家里漏水的市民说。但另一些人则提出异议：“很可能是共有设施设备漏水，刨了自家地，好心帮你排查漏点和维修，家里弄得一团乱不说，这么多费用总不能还让我给你掏吧？”而令这类事情难办的是，很多时候不刨开家里的墙和地进行检查或鉴定，还真无法判断到底是什么或因何漏的。本报记者采访了海淀法院法官，就此类难题予以详细解析。
楼上漏水 楼下受损索赔被判驳
家住北京的孔先生近日把楼上邻居魏先生告上了法庭。“楼上房屋排水管道发生渗漏，下雨时水槽积水下渗，造成了我家房屋受损。”孔先生要求魏先生停止侵权，防止渗漏，赔偿漏水修理费。但魏先生辩解：“漏水问题早在十年前就已解决。当年孔先生曾就漏水问题起诉，法院进行闭水试验结果为没有漏水情况。”魏先生就此请求法院驳回孔先生的诉求。
在漏水现场可以看到：该户型有一条东西向过道，过道西南侧有一排水管道，不存在其他用水设施。管道由楼宇顶层内置连接各户至地下排水井，用于排放顶层雨水或积水。孔先生房屋排水管三面墙体有阴湿痕迹，排水管中部有修补凸起痕迹。楼上魏先生房屋该过道已被封堵进卧室，原过道改建为储物柜，排水管道仍置于原处，管道东、北两侧砌有一个5厘米高的围挡，与南、西两侧墙体形成一漏斗型围挡，外侧用木板把排水管道封闭其中，管道中下部有修补凸起痕迹，底部锈蚀严重，底部墙体也有阴湿痕迹。
办案法官现场勘验后，向负责该楼的居委会、产权单位的房产科、后勤处了解到，这楼建成年代久远，雨水排水管年久失修，多户存在这样的漏水现象，但由于政策和人为客观原因没更换。后法院又向相关鉴定中心咨询，答复为：公共雨水管道有使用寿命，该房屋建设时间较长，围挡并非渗漏主因，是管道锈蚀严重致雨水外流所致，打磨修补的方式不可能解决问题，应由公共管道的产权或管理单位进行整体更换。法院经过审理作出判决，驳回了原告孔先生的诉求。
共有设施致害 产权或管理方该赔
水是从楼上邻家漏下来的，但为什么法院没支持楼下住户孔先生的索赔主张？海淀法院东升法庭法官张慧聪认为，双方诉争区域内唯一的排水设施仅有连接上下楼层的排水管道，该管道外壁锈蚀严重，且类似漏水现象在该楼内还有多户。如果管道壁不因锈蚀出现破损，管道内排放的雨水不可能出现在管道外壁。此排水管道是用于排放顶层楼板所积雨水的公共排水设施，其相关权利和管理责任方为公共区域的产权方或责任方。
“所以，像此案中孔先生所诉主体就存在偏差。另据孔先生自述，诉讼期间，相关后勤或物业管理部门已进行维修，已不再渗漏。而孔先生现在要求停止侵权、防止渗漏，诉讼主体对象不符，而且已不存在侵权现象，所以法院对其诉讼请求不予支持。”张法官说，因漏水引起的相邻关系案件具有特殊之处，就在于漏水处位于穿过上下两层房屋内部的排水管道处，所以漏水成因和赔偿义务主体的确定就成为这类案件审理的焦点。而漏水致害案中漏水成因主要有三类：一是因开发商建房质量问题损失，例如建房过程中在管道内遗留建筑垃圾导致管道堵塞漏水到邻家，，则应由该房屋开发商承担损害赔偿责任；二是房屋内共有设施设备年久失修；三是房屋所有权人或使用人装修、改建、不当使用等，属于相邻关系纠纷，应由相邻的房屋所有权人或使用人按照各自责任程度承担损害赔偿责任。
“应该注意到是，并非只要毗邻而居，漏水问题就应由相邻方承担责任。相邻关系问题本质上为物权问题，所以应先行确认漏水设施的物权归属问题。”张慧聪法官认为，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，房屋内部公共排水管道属于《物权法》第六章所称的共有部分。该部分既不属于业主专有，亦非市政公有部分，而属于业主自然共有部分，故房屋内部共有设施设备属于全体业主共有。一般而言，共有设施设备的维修由该楼宇的产权单位或管理单位负责。《物业管理条例》也规定了业主交纳的专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。“所以，这类漏水致害案件的赔偿责任主体应为涉诉楼房的产权方或管理方。
配合查堵漏点 自家刨地损失谁担？
那么，如果不是自己原因导致漏水到邻家，配合查堵漏点而将自家墙、地刨开，相关损失究竟应由谁承担？
住在北京的吴女士就有此遭遇。“物业公司上门，说楼下漏水无法正常居住、向他们报修。但查找漏点无果。他们请求我配合，要将地板掀开，砸开水泥地板，检查管路，但保证解决完漏水问题后立即恢复原状。考虑到他们的难处，我就同意了。他们让我放心，说最多也就几天。”
地板被破坏性拆除，水泥地面被砸开，室内狼藉超出吴女士想象。“我无法正常居住，只能在外租房。物业公司并未按约定立即恢复室内地板，我无数次催促都没奏效，只能继续租房长达9个月！”吴女士起诉要求物业公司支付22500元房屋租赁费。但物业公司当庭表示自己负责“园区公共服务”，而吴女士主张自有房屋内的问题，与他们无关。
吴女士要求物业公司赔偿房屋租赁费，得到法院予以支持。
在日常生活中，这类因“好心协助配合”而导致的纠纷并不少见。吴女士从方便物业和邻居的角度出发，尽己所能为他人解决问题提供便利条件，可没想到“好心”和“善意”竟给自己惹来麻烦，有房不能住，还要承受巨大的精神压力，天天求物业尽快解决问题。东升法庭法官黄杨认为，对于“好心积极协助配合查堵漏点”这类善举，应当鼓励和弘扬，有助于提高社会公众的诚信意识和互助意识。“而另一方面，考虑到我国公民的法律信仰尚未完全建立，诚实守信的市场交易规则还有待形成，为避免产生纠纷诉讼，为他人提供便利的同时，应尽可能通过书面协议明确双方权责，并及时固定证据，避免日后因举证不能承担不利的法律后果或增加维权成本。”
来源：北京晚报 北晚新视觉网
使用微信扫一扫，分享网页至朋友圈（点击二维码隐藏）
北晚新视觉网版权与免责声明：
一、凡本站中注明“来源：北晚新视觉网或北京晚报”的所有文字、图片和音视频，版权均属北晚新视觉网所有，转载时必须注明“来源：北晚新视觉网”，并附上原文链接。
二、凡来源非北晚新视觉网或北京晚报的新闻（作品）只代表本网传播该消息，并不代表赞同其观点。
如因作品内容、版权和其它问题需要同本网联系的，请在见网后30日内进行，联系邮箱：takefoto@。
新视觉·新媒体
北晚新视觉微博
北晚新视觉手机版
北京晚报APP
北晚新视觉微信
新视觉影社微信
地址：北京东城区建国门内大街20号北京日报社新闻采编中心205室 电话：010-邮箱：takefoto(at)
工信部备案号：京ICP备号公安机关备案号：09