关于印发《吴江区住宅区地下停车位管理办法》的通知---吴江区住房和城乡建设局
&&当前位置： & &&&关于印发《吴江区住宅区地下停车位管理办法》的通知
索 引 号:14-00082
分　　类:住房保障管理&&本单位各类业务工作&&通知
发布机构:吴江区住房和城乡建设局
成文日期:日
名　　称:关于印发《吴江区住宅区地下停车位管理办法》的通知
文　　号:吴住建规〔2014〕3号
关于印发《吴江区住宅区地下停车位管理办法》的通知
发布时间： 　　 来源： 吴江区住房和城乡建设局
吴住建规〔2014〕3号
各开发企业、物业服务企业，各有关单位：
为规范本区住宅区地下停车位的管理，合理利用城市地下空间资源，根据《物权法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《城市地下空间开发利用管理规定》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省实施&中华人民共和国人民防空法&办法》等法律、法规规定，结合本区实际，区住建局、规划局、物价局、民防局联合制定了《吴江区住宅区地下停车位管理办法》。现印发给你们，请认真贯彻执行。
苏州市吴江区住房和城乡建设局 苏州市吴江区规划局
苏州市吴江区物价局&&&&&&&&&& 苏州市吴江区民防局
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 2014年11月7日
吴江区住宅区地下停车位管理办法
第一章 总 则
第一条 为规范本区住宅区地下停车位的管理，合理利用城市地下空间资源，根据《物权法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《城市地下空间开发利用管理规定》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省实施&中华人民共和国人民防空法&办法》等法律、法规规定，结合本区实际，制定本办法。
第二条 吴江区范围内住宅区地下停车位的规划、建设、销售、租赁和使用管理适用本办法。
本办法所称地下停车位，是指住宅区范围内，规划用于停放汽车的各种地下室内场所及其配套设施。
第二章 规划
第三条 地下停车位应在取得土地使用权的用地范围内建设。
第四条& 建设项目配建地下停车位的数量须满足设计条件和相关技术规定的要求。
第五条 区规划部门应当在出具拟出让建设用地规划条件时明确停车位配建指标以及相关技术要求，并纳入建设用地使用权出让公告中予以明示。
区国土部门与建设用地使用权人签订建设用地使用权出让合同时，应当将规划条件中的停车位配建指标以及相关技术要求作为合同附件。
第六条 开发企业在申报《建设工程规划许可证》时，应当明确地下停车位（包括人防停车位）的项目名称、建设规模、车位划分等相关内容。
第三章 建设
第七条 地下停车位的建设应严格按照规划行政主管部门核定的内容实施。地下停车位（包括人防停车位）开工建设前，开发企业应当依法申领《施工许可证》。
第八条 地下停车位（包括人防停车位）竣工后，开发企业应当按照规定组织竣工验收，验收合格后方可交付使用。
第四章 销售
第九条 住宅区地下停车位应当首先满足本住宅区业主的停车需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
《规划设计条件意见书》另有约定的，从其约定。
第十条& 办理商品房交付使用备案手续时，应提交建设项目地下室平面图（标明人防工程区域），以确定人防工程范围外的可予以销售。
第十一条 开发企业销售符合条件的地下停车位时，须在售楼场所张贴公示建设工程规划许可证、国有土地使用证、销售方案、销售合同示范文本、地下停车位的数量、销售价格等相关信息。
第十二条 符合销售条件的地下停车位的销售对象应当是本住宅区的业主。
第十三条 房屋所有权转让的，地下停车位可随之转让，或转让给本住宅区其他业主。
第五章 租赁
第十四条 开发企业应当充分发挥地下停车位的使用功能，对尚未售出或附赠的地下停车位，可出租给业主使用。
第十五条 依法配建的人防工程，使用单位必须取得《人民防空工程平时使用证》后方可使用。
第十六条 依法配建的平时用作停车位的人民防空工程应当向全体业主开放，不得出售、附赠，出租的租赁期限不得超过三年。
第十七条 开发企业出租地下停车位时，应当在售楼处现场明示建设项目地下室平面图（明确标明人防工程区域）、地下停车位数量、租赁方式、租金标准、租赁合同示范文本等相关信息。
第十八条 地下停车位出租，应当首先满足本住宅区业主的需要，并按《合同法》和《江苏省物业管理条例》规定办理。
第十九条 地下停车位的租金实行政府指导价，由区物价局负责制定地下停车位租金的基准价与浮动幅度。
第六章 管理
第二十条 确定使用权归属的地下停车位应纳入住宅区物业服务范围内，其使用功能和建筑结构不得擅自改变。
第二十一条 物业服务企业或专业管理机构要完善管理制度、制定切实可行措施对出售、附赠、出租的车位、车库及配套设施设备和相关场地进行维护、管理。物业行业主管部门应督促物业服务企业规范管理并按规定及合同约定收取汽车停放费。
第二十二条 汽车停放费实行政府指导价，由区物价局负责制定汽车停放费的基准价与浮动幅度。
第二十三条 开发企业将人防工程范围内的地下停车位有偿提供给业主使用时，应当告知使用人“本停车位属于人防工程，使用和管理需遵循人民防空相关法律法规”。
第二十四条 本办法自发布之日起执行。
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郭海娟我们小区地下车库，消防没验收，物价局也没审核我们这些没买车位的还需要交吗？郭海娟律师你好，我想咨询一下我们小区地下车库，消防没验收，物价局也没审核，就开始收费一小时两元，二十封顶，最近业委会的闹了一次，物业给买了车位的进出不需要再交钱啦！我们这些没买车位的还需要交吗？提问者：ask****|联系手机：153********|山西-太原| 14:03
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武汉绝大多数地下车位没有产权 购买需谨慎
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武昌房管局产权专业人士介绍说，目前武汉市住宅小区的地下停车位，绝大多数都属于地下人防工程，购买这样的地下车位，是无法获得产权证明的，也就不能买卖、过户。
原标题：武汉绝大多数地下车位没有产权 购买需谨慎荆楚网消息（见习记者 陈仁海）对于有车族来说，路上堵车只是小菜一碟，回到小区抢不到车位才是最头疼的。近几年来，随着有车一族的增加，“抢车位”的难度日益增加，于是很多车主选择了位。但是，也许您花20万元买的只是使用权。地下车位价格连年跳涨武汉市车管所统计数据显示，随着私家车数量的急剧攀升，截至2013年底，三镇保有量已达153万余辆，较上年增加19.2万辆，连续5年增长率超过10%。其中武汉私家车逼近百万大关，已达到94.7万辆，较2012年增加18.7万辆。此前，武汉私家车年增长约在10万辆左右。与私家车猛增形成鲜明对比的是，开发商在车位建设方面的投入热情，明显不足。车辆急剧增加，地面停车位抢不到，需求决定供给价格的规律这个时候就发威了。据记者对三镇多个住宅小区的调查，发现地下车位的售价普遍比地面住宅售价高出20%以上。武昌复地东湖国际，地下车位售价近20万元起步，而该项目在售“楼王产品”，单价在1.5万/㎡。相邻不远的东湖壹号楼盘，优惠之后的地下车位，售价18万元左右。而在武昌南湖片区一普通住宅小区的业主刘女士，看中该小区三期在售的地下停车位。物业工作人员告诉她，“还有少量地下停车位出售，价格15万元左右。”而刘女士清楚地记得3年前该小区地下车位售价还是10万元。记者统计发现，目前，武汉中心城区住宅小区地下停车位售价在10万元—20万元之间，高档小区在20万元—40万元之间，根据小区所处地段、物业档次、建成年份、小区周边交通管理状况等因素，车位价格相差较大。谁在买地下车位？贵过中档轿车、价格连年跳涨，动辄“只有少量待售”，那么到底是哪些人在买地下车位呢？武昌徐东片区某住宅小区销售人员介绍，车位买主都是小区业主，因为小区地面没有建设停车位，所以地下车位基本上卖完了。在该小区物业办公室，工作人员称物业可以提供业主车位出租信息。家住武昌临江某小区的何先生，就是地下车位的“先锋买主”。早在2009年入住时，就一口气买了两个车位，一个自用，一个用来出租。“当时价格很低，12万元一个，现在已经全部卖完了。”在东湖一号售楼中心，一位前来咨询的王先生称，他并不是小区业主，先来探探行情，准备借小区朋友的名义出手买一个用来出租。“靠租金回本得几多年才行？”“我看好地下车位未来的行情。”刘先生表示，武汉的私家车会越来越多，像这个小区的住户，一户一车的状况肯定会突破，到时候瞅准时机卖出，也算是一个投资渠道吧。毕竟现在住宅投资黄金期已经过去了。没有产权的地下车位风险相当大据了解，小区地下停车位有两种：人防车位和产权车位。人防车位由开发商投资、使用，产权属国家，平时可归建设方使用、出租，没法办理私人产权证。产权车位要符合三个条件：小区的车库(位)，不管开发商是否出售，不能算入公摊面积；小区车库(位)有墙分隔的独立车库，且层高达到2.20米以上；地下(非人防工程)车位、利用架空层等作车位的，必须有明确界址点(车位之间的分割点)，且层高2.20米以上，经过规划批准为车位用途的，才能取得产权证。不少开发商模糊概念，通过“以租代售”将本属于人防工程的车位“卖”给业主，有的签约期限长达70年。实际上，没有产权的“销售”相当于租赁，《合同法》明确规定租赁期限不得超过20年，所谓租期70年不受法律保护。武昌房管局产权专业人士介绍说，目前武汉市住宅小区的地下停车位，绝大多数都属于地下人防工程，购买这样的地下车位，是无法获得产权证明的，也就不能买卖、过户。记者从某售楼部置业顾问处也得到同样的说法。置业顾问说，很多地下车库只卖使用权，不卖产权。这是普遍情况，到哪里都买不到完全产权的地下车位，不单单是他们一家是这样。在另一家楼盘售楼部，销售人员称地下车位只接受一次性付款，不能按揭贷款。有媒体报道称，武汉某小区，开发商以低于1毛钱每平方米每天的价格与人防部门签约，又以20万元的价格卖给业主。对此，律师介绍，人防工程属于公益性事业，属于小区的配套设施，开发商修人防工程是法律义务，人防是共有财产，应属于国有或由法律明确为全体小区业主共有。没有产权证的地下车位存在较大风险。业主花几十万元与开发商签订“买卖合同”（实为长期租赁协议）后，一旦出现自然灾害等不可预知情况，国家可统一调配各个小区的人防工程使用，购买车位的业主就会存在风险。另外，一旦遇到拆迁等问题，买了车位的业主权益也将无法得到保证。
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48小时点击排行小区地下车位租金说涨就涨？
市物价局：涨价要和业主协商
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　　近日，林荫香榭小区地下车库贴出的两则通知，让该小区的有车一族有些不安。第一张通知告知业主地下停车场租金要涨价，第二张通知是一家小贷公司向社会出售和出租地下停车位。看到通知，业主李女士觉得很不合理，地下停车场的租金怎么说涨就涨，难道就没人管管吗？对此，银川市物价局给出答复，小区地下停车场租金涨价需要和业主商量定价。
　　开发商抵押车位业主到马路停车
　　林荫香榭小区地下停车场贴出的两条通知，署名为宁夏莱德小额贷款有限公司，该公司向社会发售和出租地下停车位，售价为17.8万元，出租费用为每月500元（不含管理费），另一条是新港物业服务有限公司贴出的地下车位租金涨价的通知。李女士告诉记者，就是因为开发商把这个小区的停车位抵押给小贷公司，小贷公司获得产权后开始提高租金，从每月400元提高到了每月500元，好多小区的业主都把车停在小区门外的马路上。
　　小区车位供不应求 租金水涨船高
　　林荫香榭小区的业主刘先生有一辆轿车，原本也停在路边。被处罚过几次后，刘先生决定在物业办一张停车卡。“虽然一个月500元，但是相比一次200元的罚款还是要好些！”可刘先生找到物业，对方却摆手称，月卡已经没了，想办得排队，什么时候能等到，物业公司也不能确定。
　　“为了一个线框框，就要17万！”虽然已经决定要买停车位，但业主詹先生还是心有不甘，一方面开发商言之凿凿，称停车位是稀缺产品，将来必要涨价；另一方面一个停车位就相当于一辆车钱，对于工薪族来说，也是一笔不小的开支。
　　停车位租金调整要与业主商议
　　林荫香榭小区业主对停车费上涨不满，找到物业公司理论的时候，被告知地下车库产权不属于业主集体所有，所以涨不涨价都要产权单位说了算。开发商以抵押的方式将地下车位的产权抵押给了小额贷款公司，并将车位服务范围扩大到了小区以外的人群。
　　对此，银川市住房和城乡建设局相关负责人表示，除了规划车位可以合法租售外，目前各小区“出售”的车位主要都是人防车位，这类车位不能买卖，不能取得产权证。但可以通过“长期租赁合同”来实现销售。对此，开发商的理由是，《人民防空法》规定了人防工程由投资者使用管理，收益归投资者所有。
　　人防部门人士称，现在小区将人防工程改作地下停车场的现象非常普遍，只要得到人防部门批准就可以了，但《物权法》规定“国防资产属于国家所有”。
　　对于地下停车位租金调整该由谁说了算，银川市物价局价格监督检查局副局长张革告诉记者，按照《银川市普通住宅物业服务实行政府指导价的实施管理办法》第九条规定，小区地下停车场看管费协商确定。张革认为，地下停车场租金的收益应该归产权单位所有，但租金调整需要跟业主商量后方可调整。
　　新闻背景
　　今年1月份，国家发改委发布通知，放开小区停车服务收费价格。《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》第七条：住宅小区停车服务。物业服务企业或停车服务企业接受业主的委托，按照停车服务合同约定，向住宅小区业主或使用人提供停车场地、设施以及停车秩序管理服务所收取的费用。
　　《银川市普通住宅物业服务实行政府指导价的实施管理办法》第九条：普通住宅小区内交通工具泊位费,看管费实行政府指导价后,由业主委员会、车主、物业公司在基准价内协商确定。其他住宅小区停车场看管费参照政府指导价协商确定。小区地下停车场看管费协商确定。
(责编：贾茹、马甜)
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