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房地产开发企业装修家具能否作为开发成本予以扣除？
来源:中国会计网
　　问：房地产开发企业统一安装的太阳能或空气能热水器是否能进入开发成本在计算土地时扣除?如能扣除那是否可以加计扣除？
　　答：《国家总局关于房地产开发企业清算管理有关问题的通知》(国税发〔号)第四条规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
　　《建设部关于印发〈商品住宅装修一次到位实施细则〉的通知》(建住房〔号)规定，住宅装修工程中不含住宅不能构成不动产附属设施和附着物的家具、电器等动产设施。
　　根据上述规定，我们理解，装修费用可以计入房地产开发成本，并作为土地增值税的扣除项目，但是住宅装修工程中不含不能构成不动产附属设施和附着物的家具、电器等动产设施。但是目前各地对家具、家电土地增值税前扣除规定不一致，以下地方政策供参考，实际执行中建议咨询主管税务机关的掌握口径。
　　《安徽省地方税务局关于若干政策问题的公告》(安徽省地方税务局公告2012年第2号)第十条规定，房地产开发企业销售精装修房，其装修费用可以计入房地产开发成本。
　　上述装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、家具所发生的支出，也不包括与房地产连接在一起、但可以拆除且拆除后无实质性损害的物品所发生的支出。
　　房地产开发企业销售精装修房时，如其销售收入包括销售家用电器、家具等取得的收入，应以总销售收入减去销售家用电器、家具等取得的收入作为房地产销售收入计算土地增值税。其中销售家用电器、家具等取得的收入按照购置时的含税销售额计算。
　　《福建省厦门市地方税务局关于发布〈厦门市土地增值税清算管理办法〉的公告》(厦门市地方税务局公告2015年第3号)第三十八条规定，税务机关应当重点关注人发生的装修支出。
　　纳税人销售已装修的房屋，其实际发生的合理的装修费用可以计入房地产开发成本。
　　纳税人销售已装修房产，应当在《房地产买卖合同》或补充合同中明确约定。
　　纳税人发生的装修业务支出应当是真实的，不得虚构装修业务、虚列装修费用。纳税人住宅的装修标准应当符合《商品住宅装修一次到位实施细则》(建住房〔号)以及厦门市人民政府发布的规定。
　　纳税人销售已装修的房屋，其发生的可移动家电、可移动家具、日用品、装饰用品等装修费用不予扣除。
　　《广东省广州市地方税务局关于印发2014年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知》(穗地税函〔号)第一条关于家具家电成本的扣除问题规定，随房屋一同出售的家具、家电，如果安装后不可移动，成为房屋的组成部分，并且拆除后影响或丧失其使用功能的，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本计入开发成本予以扣除。其他家具、家电(如分体式空调、电视、电冰箱等)的外购成本予以据实扣除，但不得作为加计20%扣除的基数。
[责任编辑：白雪]
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房地产企业全部成本明细及科目
一、土地征用及拆迁补偿费1、土地款2、大配套费3、土地出让金4、土地契税5、土地交易费（拍卖手续费）6、办理土地证费
二、前期工程费1、三通一平（1）临电工程费& &①红线外& &②红线内（2）临水工程费& &①红线外& &②红线内（3）临路工程费（4）填土及平整场地费（5）临时设施2、规划管理费3、规划设计费（1）咨询费（2）方案设计费4、施工图设计费（1）方案设计费（2）施工图设计费5、环境方案设计费（1）方案设计费（2）环境施工图设计费6、综合管网设计费7、人防费8、招投标费（1）招标监督服务费（2）代理费9、墙改费（新型建筑材料专项基金）10、地名费11、施工图审查费12、勘察放线费（1）地质勘察费（2）测绘费（3）地基测量费（4）人防物探费13、产权登记费14、销售许可证及面积测量费15、房屋交易手续16、分户土地登记费17、地籍地形图、核地18、合同审查费19、水泥专项基金20、环境影响评估费21、避雷检测费22、新建房屋白蚁防治费
三、建安工程费1、地基处理（1）桩基础工程费（2）桩检测费用2、住宅土建、安装（1）土建安装工程费 &（1.1）土建工程费（1.2）安装工程费（1.3）甲控、甲供材（2）电梯 & &（3）消防（4）排气通风3、工程预算编制费4、土建监理费5、沉降观测6、质量监督费7、人防设施（1）人防监理费（2）人防设施费8、变更及签证 & & &9、示范小区奖 & & &10、成品房装修11、其他（外装费用）
四、基础设施费 & & & & & & &1、供电（1）工程费（2）小区管网2、供水（1）自来水工程费（2）水表费3、燃气4、通讯线路安装费5、电视（1）电视线路安装费（2）电视外网工程费6、智能化 & & & &7、区内路灯 & & &8、环卫9、邮政10、环境工程（1）绿化 & & & &（2）道路11、排水 & & & & &12、围墙大门13、车棚14、水面 &
五、公共配套设施费1、区内非经营性公建（1）地下室及车库(人防)（2）其他区内设施（3）其它公共用房2、小区配套费3、公共设施维修基金
房地产成本进一步细化房地产开发项目成本科目编号 一级 二级 三级 四级 五级 注释 说明
1 土地费用一、地价（一）土地出让金 国有土地使用权出让合同中列明的土地出让金或招拍挂的成交价（二）开发费 国有土地使用权出让合同中列明的开发费，或者将生地变成熟地的开发投资费用。（三）基础设施配套费1、向政府缴纳的“大配套”费用2、接驳市政管线等设施至红线边的施工费用3、政府出让土地时强行要求建设的红线内的市政路4、政府强行要求的红线外的其他工程建设费用"二、拆迁费（一）拆迁工程费红线内拆除和迁移障碍物所发生的费用，包括：地上建筑物的拆除，高压线、光缆等的迁移，排洪沟、市政管线的改道，古树的移植，文物勘探及相应费用等。（二）拆迁补偿费 对红线内房屋或垦地所有人放弃所有权的补偿费用及对其使用人的安置费用三、土地办证费（一）土地产权登记费（二）购地契税（三）过户手续费四、其它土地费（一）土地中介费 指以各种名义支付给土地中介方的酬劳（二）合作方补偿 含为获得土地支付的股权转让费（三）其它
2 前期费用一、调研评估费（一）可行性研究费 项目可研阶段发生的调研费用，例如雇用咨询公司进行房地产市场分析的委托费等（二）营销定位调研费 项目营销定位阶段发生的调研费用，例如雇用咨询公司进行目标客户群分析的委托费等（三）环境评估费 委托专业公司对地块周边环境质量影响的评估费用，例如交通、空气污染等（四）设计调研费 项目前期概念设计阶段发生的调研费用，例如为本项目设计而出国考察的费用等（五）其它调研费二、设计费（一）设计招标补偿费 指向未中标单位支付的标底费 各项设计费中除设计实体费用外，应包括其相应的图纸委托审查费用（二）规划设计费（三）建筑工程设计费（四）立面工程设计费（五）环境工程设计费（六）专项设计费 环保、燃气、桥梁等需要专项设计的项目发生的设计费用（七）装修设计费 指精装修、大堂、电梯厅的设计费用等，不包含独立卖场装修设计等售楼工程设计费（八）其他设计费 包括复印晒图费等小额费用三、勘探测绘费包括地质勘查、放点测绘、超前钻、氡气检测等施工前期需要的勘探测绘发生的费用，不包含施工建造过程中对相应工程的检测费用。四、报建费（一）规划报建费 为取得规划许可证而向政府缴纳的一切费用，以及为完成规划报建工作而发生的其他费用。（二）施工报建费为取得施工许可证而缴纳的费用和政府强制要求的工作发生的费用（例如白蚁防治），以及为完成施工报建工作而发生的其他费用。（三）各项基金 不可回收基金,可回收基金五、其它前期费
3 建安费用一、临时工程（一）临时供水 临时供水管线的接驳、铺设，以及完成该工作所必须的其他辅助工作。为项目整体服务的临时性工程，不包含为单项工程而专门服务的具有以下性质的工程。（二）临时排水 临时排水管线的接驳、铺设，临时排水沟的修建，以及完成该工作所必须的其他辅助工作。（三）临时供电 临时变配电设备的购置、租赁、安装，临时线路的架设，以及完成该工作所必须的其他辅助工作。（四）场地平整 主要是施工前期场地上的垃圾、杂草、树木等障碍物的移除，应区别于“岩土工程”中的“场地土方”。（五）临时设施 初次性建造、购置的为甲方地盘管理服务的各种临时建筑物和临时设施产生的费用。（六）临时围墙 按施工现场形象规范建造临时性围墙的费用，包括附属的大门等设施。（七）临时道路为项目建设服务的临时性道路的建造费用，包括道路施工中必要的土方开挖、边坡支护、道路地基处理，而道路两侧的排水沟应归入“临时排水”。（八）其它前期工程费 包括项目开工前的场地看护费及形象规范费用等。二、岩土工程（一）地基处理 包括换填、深层密实、排水固结、化学加固等地基处理方式。（二）土方工程 基坑土方 为进行地下结构施工而进行的土方开挖、搬运、回填场地土方为调整标高或园林造型而进行的大面积的土方开挖、搬运、回填、整平、夯实等，应区别于“前期工程”中的“场地平整”。（三）支护工程 基坑支护 &边坡支护（四）其它岩土工程三、基础工程（一）预应力管桩基础包含截桩费、验桩费如基础形式采用独立基础或者条形基础，且该基础不用于地下室工程，那么此项造价归入相应的可售物业的“地上结构”；如采用筏形基础或箱形基础，此项造价归入相应的可售物业的“地下室结构”（二）人工挖孔桩基础 包含桩基检测费（三）钻孔灌注桩基础 包含桩基检测费（四）其它基础工程四、可售物业 防水工程 地下室防水 防水工程应按照GB50500清单中的工程内容进行相应成本拆分归类。1、分别按可售物业类型设置：多层住宅、小高层住宅、高层住宅、独立别墅、联排别墅、花园洋房、写字楼、独立商业等。双拼、四拼别墅归入联排别墅中。2、如果单栋建筑内有不同物业类型且建安费用难以拆分，先将其费用归入占整体成本较大份额的物业类型。"卫生间防水屋外防水 包括屋面、外墙防水，其它 包括入户花园防水、露台防水、阳台管根防水等。外墙装修 外墙砖 包括石材 &外墙涂料幕墙"1、包括外墙装饰铝扣板等2、住宅底层商铺如果无法划分为单独商业，其外部的自立玻璃归入该住宅的“玻璃幕墙”；如为独立商业，将其归入独立商业的“幕墙”"装饰百叶 包括装饰用铝格栅、空调百叶窗、以及其他外墙装饰用百叶窗其它外墙装修装修工程 大堂装修 "包括单元大门建造费用"室内装修 可售物业内装修，按物业类型划分电梯厅装修电梯轿厢装修其它公共装修 包括楼梯间装修，如属临时看楼通道性质，则费用归集到销售费用的“临时装修费”措施费 脚手架费用模板费用规费保险费用配合费其他措施费其它土建工程（二）机电工程 强电 包括单体内的预埋管线和开关、插座、灯具等基本强电设施，应区别于“供配电工程：弱电 电视 指单体内的预埋管及其附属设施电信自动化其它弱电工程给排水 给水 排水 &直饮水 &中水 &其它给排水空调 单体内的空调通风系统，如中央空调、楼梯间通风、卫生间集中抽风系统等电梯其它机电工程（三）消防工程 排烟送风 包括单体内消防工程消防控制消防水其他消防工程3 建安费用可售物业（四）栏杆工程 楼梯栏杆阳台栏杆 包括入户花园栏杆\其它栏杆 "1、包括防盗栏、儿童防护栏等；2、不包括楼外私家花园栏杆，其归入“室外围栏工程”"（五）门窗工程外立面门窗指建筑物与室外直接接触部位设立的门窗，如阳台门等。包括铝门窗、塑钢门窗、木门窗、钢门窗等类型门窗。防火门 指公共部位防火门（如地下室防火卷帘门、商铺入户卷帘门等），不包括具有防火功能的入户门和商铺外自立玻璃门入户门 不包括单元大门其它门窗工程 车库门等其他门类，不包括人防门五、配套设施（一）配套项目 会所 配套设施应涵盖配套的土建、装修、措施费等所有费用学校幼儿园物业管理用房公共部位装修其它配套建安 指不能销售的专项设施六、配套工程（一）供配电工程配电室土建工程小区变电站、独立配电室的土建成本，对于非独立配电室的土建成本可并入相应附属结构建安成本应区别于“可售物业”中的“强电”变配电设备 包括小区变电站设备、高压电缆敷设、高压电缆沟工程、变配电柜等低压传输 包括低压电缆及母线槽的敷设、低压电缆沟工程、电表安装等发电机组其它供配电（二）燃气工程（三）采暖工程 热力站热力内线取暖器 包括燃气壁挂炉或电热膜取暖器其它采暖（四）有线电视 包括各种设备安装、室外管线铺设、单体内穿线等工程（五）电信工程 包括各种设备安装、室外管线铺设、单体内穿线等工程（六）网络工程 包括各种设备安装、室外管线铺设、单体内穿线等工程（七）人防工程（八）市政管线 自来水干管供水二次加压"1、包括水泵、变频泵、稳压器、稳压罐等设备2、对于独立的水泵房，其土建费用应归入本项费用中"雨、污、粪水排水 包括单体外的雨、污、粪水管，以及化粪池、生化池等处理设施。其它市政管线（九）环保工程 降噪工程 包括隔音壁等用以降低噪音影响的辅助工程环保检测 建筑装修气体排放检测等水池防霉垃圾处理 如垃圾站等其它环保工程（十）智能化工程 室外影音 背景音乐、信息发布显示屏等 包括各种设备安装、室外管线铺设、单体内穿线等工程安防系统 红外线、摄像头、可视对讲、门禁、巡更等安全监控系统停车场控制 停车场出入电子闸门、读卡系统等其它智能化（十一）其他配套工程 包括信报箱、小区电子灭蚊系统等七、室外工程（一）园林景观工程园建工程指小区硬景工程，以及小品、雕塑、张拉膜、室外家私（如休闲椅、遮阳伞）等景观水体工程 包括游泳池的土建、机电及装饰工程，及游泳池的辅助设施，如独立更衣室等绿化工程 包括小学、幼儿园等配套设施内的绿化工程，以及小区喷淋浇灌系统室外围栏工程 小区围栏 例如小区外围的围墙、护栏、永久性挡板以及小区大门等私家花园围栏其它室外围栏 包括小区保安厅等室外康乐设施小区标识工程其它园林工程（二）道路及灯光工程道路指车行道路，包括消防通道，以及道路划线、交通指示牌、红绿灯、减速带、转弯镜、地下室车位划线等工程小区照明及泛光工程
4 其他直接费一、工程管理费（一）工程监理费（二）工程保险费（三）工程水电费项目入伙之前发生的应由开发商承担的水电费用。如果售楼水电费可以拆分出来，应将其计入销售费用中的“卖场物管费”。（四）检验试验费 包括材料检验、沉降观测等（五）预决算编审费（六）工程合同印花税（七）工程验线查丈费 工程验收时的验线查丈（八）其他工程管理费二、地盘管理费（一）地盘工资（二）办公费用（三）福利费用（四）邮电通讯费（五）房租水电费（六）差旅交通费（七）用具购置及维修费（八）劳动保护费（九）现场看护费（十）折旧费用（十一）地盘公关费（十二）地盘奖罚（十三）其他地盘费三、增容费（一）燃气增容费 指单独缴纳的增容费，如“市政大配套费用”中已涵盖了此项费用，注意此处不要重复录入。（二）供电增容费（三）供水增容费四、物业基金
5 利息一、外部利息二、内部利息 指华强集团系统内调用资金的资金成本
6 公司管理费
7 销售费用一、营销费用一）广告费 广告发布费报纸广告 包括软性文章广告和硬性广告电视广告户外广告 包括路牌广告、公交站牌广告、墙面广告、车体广告等网络广告 包括本广告代理费 广告公司的策划、设计、发布代理及其他服务费用（二）活动推广费展销会费 参加房展会、举办推介会及租赁商业场所设立展位所发生的全部费用促销活动费 为举行促销活动所发生的演艺费、场地费、资料费、礼品费、赠送的管理费和楼款等开盘活动费 包括开盘时组织准备的一切相关活动费用入伙活动费 包括入伙时组织准备的一切相关活动费用其它活动推广费（三）卖场包装费 售楼处包装费 售楼处设计费 如会所或商业在销售期作为售楼处使用，属于永久性装修的费用不计入营销费用售楼处装修费售楼处建安费 指搭建临时售楼处的建安费售楼处布置费 包括办公家俱、电脑、电视、DVD、音响、饰品等费用其它售楼处包装费样板房包装费 样板房设计费 实体样板房带装修出售后，装修部分的净值应扣减营销费用样板房装修费样板房建安费 指搭建临时样板房的建安费样板房布置费 包括家私、家电、饰品等费用其它样板房包装费场景包装费制作类包装费包括导示性广告、楼体外包装、看楼通道包装、园林包装等中的喷绘、围板、彩布、彩旗、气球、灯饰、指标牌等的制作及安装费用。园艺类包装费 包括室内外的临时盆栽、花卉、草坪等费用。临时装修费 门厅、楼梯间等的临时装修费用其它场景包装费 为实现销售目的而在其他方面（如帮政府修市政道路等）发生的建造、装修、包装等费用道具购置费 模型制作费宣传片制作费 包括售楼短片、效果图等的制作费用物料制作费 包括售楼现场所有发放的宣传资料的制作费用礼品制作费 指T恤、雨伞等销售礼品或纪念品的制作费用电瓶车购买费其它道具购置费其它卖场包装费（四）销售管理费 工资及福利费 包括销售人员及临时雇佣人员的工资及福利、服装、培训、工作餐饮等费用卖场物管费 服务卖场的保洁、保安等物管人员的工资、福利及卖场的水电费等差旅费销售办公费 指售楼处网络费、电话费、日常文具费及其他办公费用销售公关费其它销售管理费（五）配套设施费 车辆费 车辆购置费 为销售而购置车辆，不再用于销售时须以净值扣除营销费用车辆租用费车辆使用费其它配套设施费 公交专线、学校等其他配套引入费（六）咨询代理费 策划咨询费 就营销策划、产品销售等咨询其他公司的费用，以及向相关机构购买营销数据或资料发生的费用销售代理费 中介公司代理销售发生的费用其它咨询代理费（七）其它营销费二、售后服务费用（一）售后维修费（二）业主索赔损失 包含退楼损失（三）其它售后服务费三、物业补偿费用（一）空置物业管理费（二）物业管理开支补贴（三）物业专项补贴 精品共建、会所经营、村巴运营等补贴（四）其它物业补偿费四、其他销售费用（一）售楼查丈费（二）销售合同印花税（三）产权初始登记费（四）销售其它费用
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办公室装修费如何做账
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　　【问题】　　公司办公室装修费用可否计入长期待摊费用？三年摊销是否符相关规定？ 　　【解答】　　《》（2006）应用指南规定： 　　二、固定资产的后续支出 　　固定资产的后续支出是指固定资产在使用过程中发生的更新改造支出、修理费用等。 　　固定资产的更新改造等后续支出，满足本准则第四条规定确认条件的，应当计入固定资产成本，如有被替换的部分，应扣除其账面价值；不满足本准则第四条规定确认条件的固定资产修理费用等，应当在发生时计入当期损益。 　　因此，若办公室为你公司的屋，其装修费应按上述规定处理。 　　根据《企业会计准则》应用指南中附录会计科目和主要规定： 　　1801 长期待摊费用 　　一、本科目核算企业已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在1 年以上的各项费用，如以经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出等。 　　若办公室为你公司租入的房屋，其装修费若由本期负担（小修）可直接计入当期损益；若装修可持续一年以上，则应计入长期待摊费用，按受益期进行摊销计入损益。 　　《企业所得》规定： 　　第十三条 在计算应所得额时，企业发生的下列支出作为长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除： 　　（一）已足额提取折旧的固定资产的改建支出； 　　（二）租入固定资产的改建支出； 　　（三）固定资产的大修理支出； 　　（四）其他应当作为长期待摊费用的支出。 　　《法实施条例》规定： 　　第六十八条 企业所得税法第十三条第（一）项和第（二）项所称固定资产的改建支出，是指改变房屋或者建筑物结构、延长使用年限等发生的支出。 　　企业所得税法第十三条第（一）项规定的支出，按照固定资产预计尚可使用年限分期摊销；第（二）项规定的支出，按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销。 　　改建的固定资产延长使用年限的，除企业所得税法第十三条第（一）项和第（二）项规定外，应当适当延长折旧年限。 　　第六十九条 企业所得税法第十三条第（三）项所称固定资产的大修理支出，是指同时符合下列条件的支出： 　　（一）修理支出达到取得固定资产时的计税基础50%以上； 　　（二）修理后固定资产的使用年限延长2年以上。 　　企业所得税法第十三条第（三）项规定的支出，按照固定资产尚可使用年限分期摊销。 　　第七十条 企业所得税法第十三条第（四）项所称其他应当作为长期待摊费用的支出，自支出发生月份的次月起，分期摊销，摊销年限不得低于3年。 　　根据上述规定，若办公室为你公司的固定资产，其装修首先应区分是否属于改建支出，还是大修理支出。若不属于改建支出、也不属于大修理支出；装修费用可按规定在当期税前扣除；否则，应按上述规定作为长期待摊费用，按规定年限分摊扣除。 　　若办公室不是你公司的固定资产，若装修属于改建，则应作为长期待摊费用，按合同约定的剩余租赁期限分期摊销；否则，应按其装修的受益年度，作为当期税前扣除；或作为长期待摊费用、分期摊销，摊销年限不得低于3年。 【】 责任编辑：zoe
　　　　　　
　　　　　　
　　　　　　
　　　　　　
　　　　　　　　　　　
　　　　　　
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成品房该不该交税认定要扣20%装修费
本报重庆10月14日电 （记者蒋云龙、崔佳）近日，重庆市地税局发布通知，对个人住房房产税政策进行调整。新购商品住房属于成品住宅的，按建筑面积交易单价统一扣除20%的装修费后，再确认是否属于应税住房。属于应税住房的，按扣除装修费后的交易价作为计税依据。
对已纳入应税住房的成品住宅，均按新规定重新确认是否属于应税住房。如不属于，往年已征税款不予退还；如属于，从今年起按新规定计税。
重庆市地税局表示，个人住房房产税试点启动以来，纳税人普遍认为定税时成品房的装修费怎么算不合理，此次调整是正常的政策修改完善。
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