房地产真实库存到底有多大
来源于：CBF聚焦网
摘要：房地产的库存问题近日成为热点，促进住房消费的政策预期日益强化。
房地产的库存问题近日成为热点，促进住房消费的政策预期日益强化。12月1-2日地产板块股连续爆发，万科A、保利地产接连涨停。
在从今年3月全国两会后，国家级重大会议上，中央高层很少提及房地产。但最近，这一话题却被频频被提起。习近平总书记11月10日在中央财经领导小组第十一次会议上强调，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。不久前，李克强总理在中央党校的讲话也提到：以往我们长期依赖的房地产，去库存问题也没有解决。&双十一&的国务院常务会议更是指出，以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。毋庸置疑，楼市库存问题也已经引起高层的关注。
但是，房地产真实库存到底有多大，却众说纷纭，莫衷一是，一直以来缺乏权威数据。
社科院：商品房过剩总库存21亿平方米 去化周期23至24个月
中国社会科学院财经战略研究院12月3日发布《中国住房报告（）》。报告指出，2015年房地产市场的住房形势超出预期。一方面投资增速呈俯冲式下降，对经济增长直接贡献几乎为零；另一方面，库存高企，去化压力增大，商品住房过剩总库存高达21亿平方米，仅现房库存去化就需23至24个月。与此同时，住房市场步入&结构性过剩&时代，内部结构失衡，&一线城市供求矛盾突出&与&三四线城市供过于求&并存。
报告指出，今年以来，虽然宏观政策一再宽松，商品住房库存去化却难见好转。作为代表开发商预期、潜在库存以及市场需求的新开工面积、施工面积以及竣工面积三个典型指标，虽然整体趋缓，供应量减少，但待售库存压力却没有较大缓解。
具体来看，新开工方面，自年初以来同比持续下滑，2月到9月之间累计额的同比增长率甚至为-13.5％到-20.9％。施工面积方面，自.8％的同比增幅逐步放缓至2015年8月的0.2％。竣工方面，则仅维持在-10％到-20％。
尽管投资、施工等数据大幅放缓，但新建商品住房待售量却未减，截至10月底，新建商品住房待售面积为43654万平方米，同比上升14％。
中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，宏观政策刺激力度加大，特别是信贷宽松，促使5月以来住房销售速度显著提升，但市场观望情绪浓厚，仍未扭转库存高企的现实，也再次说明了库存的严峻性。
&商品住房过剩总库存量高达21亿平方米。&倪鹏飞说。报告指出，目前现房方面，去化超过18个月以上的过剩1亿平方米，期房方面，去化超过2年的过剩面积达19.96亿平方米。
以2015年商品住房总库存计算，总库存预计达39.96亿平方米，其中，期房库存即在建房待售面积35.7亿平方米，去化周期达4.5年，现房待售面积方面，库存4.26亿平方米，去化周期为23个月。值得注意的是，按照最大合理库存存销比例，商品住房合理总库存仅为22亿平方米，其中，现房库存去化周期18个月，面积为3.21亿平方米，期房去化24个月，涉及15.78亿平方米。
去化周期方面，目前现房库存高达23至24个月，远高于6至18个月的合理区间，较2012年的11个月左右更是大幅上涨。
社科院财经战略研究院邹琳华博士表示，2014年以来，住房总量&供不应求&时代淡出，&结构性过剩&时代到来。三四线城市住房短期过剩明显，一线城市住房则由于人口的净流入及收入水平的提高，现阶段仍存部分短缺。
同时，在部分大城市，住房面积狭小和职住不平衡等结构性短缺问题严重。而许多二线城市如西安、青岛等，都出现了大户型优质住宅销售状况较好，而90平方米以下的小户型销售遇冷的局面。
安信证券：房地产真实库存约98.3亿平方米　完全消化需10年
相比上述报告中提到的2015年商品住房预计总库存39.96亿平方米，过剩总库存21亿平方米的数据，从官方数据来看，国家统计局每月公布的&商品房待售面积&被认为是近似库存的概念。
根据国家统计局日前发布的数据显示，10月末商品房待售面积已增至68632万平方米，同比增长14％，再创历史新高。
68632万平方米的待售面积到底有多大？按照中国人均住房面积35平方米计算，&空置&的住房可供2亿人口居住。如果算上全国各地的小产权房，以及一些没有纳入统计口径的房子，中国住房过剩的状况会更加严重。
在国泰君安首席经济学家林采宜看来，现在的库存，按照去年的销售速度好好卖，要卖八年才能够卖完的。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，楼市高库存已经成为当前中国经济的痛点。
而且，&商品房待售面积&的统计口径是：&报告期末已竣工的可供销售的商品房屋建筑面积中，尚未销售的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期内已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。&
从中可见，这一统计数据只包括竣工后、未售出的现房，但大量已建设未竣工、以及还未开工的潜在库存并未计算在内，&一旦计入，中国楼市的库存可能倍增&。换言之，这一数据离真实库存还有很大差距。
&房地产真实库存约98.3亿平方米，完全消化需10年&。安信证券在近日发布的报告中指出。
安信证券分析师陈天诚也认为，这个指标有两个遗漏的地方：1）尚未开工的企业拿地应当计入库存：会计上尚未开工的土地均记入房地产企业存货，从现实理解也是，这部分企业通过招拍挂拿到的土地终究是要形成供给，因此现阶段未开工的土地也应计入存货。2）未竣工的在建项目（除已经预售）应当计入库存：统计局的口径仅仅考虑已经竣工尚未销售的，但行业内一大部分是在建项目，都是企业库存，当然需要扣除部分已经预售的。
将上述所说的两项遗漏加总就得到了相对接近的行业真实库存，即总库存约98.3亿平方米，其中待售面积6.86亿平方米，尚未开工的企业拿地42.3亿平方米，在建商品房库存约49.1亿平方米。
具体分析数据为：根据国家统计局数据，截至2015年10月，全国商品房待售面积约6.86亿平米。
截至2015年10月，根据搜房统计的招拍挂拿地数据（有可能遗漏无法统计的非招拍挂用地），全国自2001年开始共计成交建筑面积为162.4亿平方米（其中一线城市5.69亿平方米、二线城市52.17亿平方米、三四线城市104.54亿平方米），扣除累计新开工商品房面积约120.1亿平方米，库存面积为42.3亿平方米。
截至2015年10月，全国商品房施工面积约70.78亿平方米，其中住宅约49.26亿平方米。考虑到其中有一部分是已经销售的，以2014年全体地产上市公司为例，预收款约7012亿元、存货约22872亿元，预收/存货=30.6％，则全国在建面积中，约49.12亿平方米为库存面积。
安信测算，以过去五年中年均11.5亿平方米的销售速度，政府需要在尽量不新增商品房供应以及替代性供应的前提下，五年时间内消化50亿平方米库存，假如以10849元的百城均价计算，货值约54.24万亿元，接近一年GDP的81％，这个或许就是房地产业未来几年去库存面临的压力。
不过，相对于整体库存上涨，房地产的供需比指标有所优化。2013年，全国70个重点城市的供需比为119.2％，而2015年10月供需比降到99.4％，降幅比较明显，显示过去两年行业已经主动进入了去库存周期。
但安信证券同样指出，城市间库存分化严重，部分城市有明显恶化，如泰州、兰州、徐州、宁波、阜阳、柳州、南宁等，而相对较好的城市依旧将有房价上涨空间，如深圳、金华、成都、上海、北京等。
对于供需比超过180％的城市，意味着要消化库存，需要满足：不新增供给;销售保持过去统计年限的水平。如果这两个条件几乎都无法达成，这种城市也就基本可以放弃拯救了。
从安信的测算来看，出现此类情况较严重的城市有：营口、乌兰察布、鄂尔多斯、太原、济南、连云港。即使对这些城市进行政策支持，效用也微乎其微，投入产出不成正比。
应该怎样去库存
社科院报告指出，在内部结构性过剩严重、外部环境趋于恶化的条件下，如果仍继续原有的&经济房地产化&导向，刺激住房消费以维系高房价与经济高增长，将加重住房结构性过剩。
报告指出，2014年第四季以来，中央采取了一系列针对房地产的宏观措施，今年实施了5次降准和5次降息，实行个人将购买两年及以上的住房出售免征营业税，一线城市外取消限购等。
但是，金融市场资金供给结构性不均衡，居民住房抵押贷款快速增长，同比增幅高达19.9％，开放商银行贷款同比下降3.6％，自筹资金同比跌4％，企业资金来源总体增长只有1.3％，同时，库存比较低的一线城市销售和价格大幅增加，库存比较多的三四线城市形势依然严峻。
报告认为，未来内地房地产调调控应主要完成六大任务：需求端：借调原需求，实施货币化棚户区改造；开辟新需求，支持农民工购房；扩大原增量，刺激改善型需求。供给端：转型升级，减少开工；融通资金，加快施工；并购重组，减少烂尾。
社科院建议实施六项政策，包括金融政策：继续适时降准降息，注意降息降准对住房市场的影响，扩大公积金对中、低收入居民的覆盖；
财税政策：增加财政支出，支持保障房由建转买；继续降低住房交易环节税负；实施出台按揭贷款利息抵扣个人所得税政策；
土地政策：按照土地与人口挂钩要求，增加热点地区住房建设用地供应；
行政措施：调整住房户型&一刀切&限制，简化住房交易审批环节及手续；
配套措施：加快相关领域制度改革，推动住房发展软硬件环境的优化；
供给措施：支持开发企业转型升级，帮助开发企业融通资金，支持企业并购重组。
杨红旭也认为，楼市去库存至少还有三种政策储备可用。其一，金融政策。首套房贷首付比例可以降至最低二成，二套房贷可降至三成；其二，货币政策。今年以来，已经有五次降息，五次降准，未来一年，估计还将有数次降准；其三，财税政策。存在进一步减税的可能性，比如二手房交易的营业税。
而安信证券则指出，未来5年需要消化货值54万亿的房地产库存。为了去库存，供给侧的改革也许更有效。
总体看，房地产去库存的手段无非两种，一种是限供给、一种是促需求。供给端的政策包括：全面实施二胎政策、货币化安置、控土地供应、增加公共品、减免税费等；而需求端的政策主要体现在：信贷资产证券化、财政补贴、降利率、降首付和降房价等。
陈天诚认为，需求管理政策在过去已经运用过多，最近其政策效果明显减弱。而相反，供给性政策使用较少，且更从根本上解决行业发展问题，或许效果会相对明显。
此外，针对高层的表态，民生证券研究所执行院长管清友认为，习近平18个字的论述暗示了楼市发展的两个核心任务，短期核心是去库存，长期核心是要持续。从去库存的任务来看，一方面激发合理需求，房地产信贷和利率政策有望进一步松动，尤其是住房公积金的作用有望得到强化。另一方面让市场决定供给。保障房的思路可能会加速从增量建设转向存量购买。
易居中国执行总裁丁祖昱指出，总理对户籍制度和住房消费的论述，是把&办户口&当作提高房地产需求的一个&大招&。他认为，如果户籍改革的进程加快，更多的常住人口拿到户籍，可以极大程度的弥补最近两年刚需购房人群回落的趋势。而城市老龄化带来的购房市场空缺，也可以通过这种方式来填补。其中，二线城市和部分经济较发达的三线城市将成为最大受益者。
除了眼下在传的住房按揭贷款利息抵扣个人所得税的政策可能将出台之外，还有消息称，房贷证券化已经启幕，中国版&两房&渐近&&住房公积金条例的修订工作开始启动，其中的重要内容之一就是通过发行公积金贷款资产证券化，盘活公积金存量，帮助更多的购房者获得低息贷款。11月20日，国务院法制办公室公布《住房公积金管理条例(修订送审稿)》，征求社会各界意见。其中明确，住房公积金管理中心可以申请发行住房公积金个人住房贷款支持证券。
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供给侧改革江门房地产积极去库存高成交量与高库存量并存
走在江门蓬江区北环路，放眼望去，路两旁都是密集的新建高档楼盘。位居江门房价单价排行榜前列的楼盘大多集中于此。然而，到了夜晚，这个片区一片寂静。
北环路两侧只是江门房地产行业的一个缩影。尽管江门中心城区的楼市成交量再攀新高，但江门楼市的库存量依然高企。2015年，蓬江、江海两区成交住宅套数去到17249套，同比上涨38.3%，但依然有14000套存量房待售。高成交量和高库存量并存，这是江门房地产市场的现状。三四线城市的房地产库存量高企是一个普遍的问题，也让三四线城市楼市&有压力&。
春节假期刚过，房贷新政再次迎来利好。江门对首次购买普通商品住房的居民家庭首付最低为20%，回到&两成首付&时代。可见，去库存仍是当前江门楼市最重要的任务之一。 南方日报记者 全泽超
　　高成交量与高库存量并存
在事业单位工作的小梁去年终于下了决心在北新区买了属于自己的房子。她的几个朋友也是在去年出手买了房。谈起买房的原因，小梁表示是受到了政策的鼓励。
2015年，楼市利好政策频现。3月30日，央行、住建部和银监会三部委联合发出通知，二套房贷首付比例最低可降到四成，同时又推出一项利好二手房交易的政策，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。这被业内人士称为&330&新政。
紧接着，江门也出台相关的细则促楼市去库存。5月，江门住建部门出台了&稳价促量去库存&七条措施，包括了降低住房公积金个人住房贷款首付款比例、提高住房公积金最高贷款额度、放宽五邑华侨的购房限制、推动金融机构加大对房地产信贷的支持力度、将新建商品房价格认证制度改为价格备案制度等。
购房政策的&大礼&还没送完。9月底，央行再度发文调整非限购城市的首付款比例：对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例降低至25％。这被称为楼市&930&新政。
政策上利好频出对江门楼市的成交有着十分大的促进作用。小梁的存款不多，原本要支付三成首付觉得比较吃力，但&江七条&出台以后，小梁利用公积金贷款可以支付两成首付，这大大降低了小梁支付首付的压力。
政策的利好对楼市成交量有着极大的促进作用，这直接体现在成交的数据上。在政策的刺激下，楼市数据刷出了各种新高。据统计，全年全市住宅成交套数44032套，同比上涨42.8%。其中中心城区成交住宅套数去到17249套，同比上涨38.3%，新会成交8676套，同比暴涨92%。中心城区商品住宅的成交量更是用了短短的几年间就翻了一番。
与高速增长的成交量同步的是居高不下的楼市库存量。中心城区的楼市库存量维持在14000套，从全市层面上看则有超过5万套房屋仍待售。由于之前累积的待消化商品住宅过多以及继续有一定数量的新建商品住宅推出市场，所以江门楼市呈现出高成交量同时维持高库存量的局面。
　　去库存仍是房地产当前要务
2016年，楼市去库存依然是全国楼市的主调。全国商品住宅严重过剩。据国家统计局去年11月公布的1&10月房地产数据显示，截至去年10月底，全国商品房待售面积68632万平方米，按照我国人均住房面积35平方米计算，&空置&的住房可供2亿人口居住。大量的库存量主要集中在二三线城市。就江门的情况而言，高企的库存量仍是江门楼市的一个&心病&。虽然目前江门楼市的消化能力大增，中心城区的存量房去化周期已经在安全线内，但仍有不少市区去化周期过长，库存压力大。
在今年的计划里，从中央到地方，去库存都是一个重要的任务之一。今年的中央经济工作会议以罕见的篇幅对房地产市场去库存化政策作了较多的规定，并把&去库存&纳为2016年经济工作的&五大任务&之一。对江门而言，如何消化掉高企的库存，让楼市的供销回归健康的轨道依然是当前江门房地产最重要的任务之一。
江门的去库存压力并不小。此前，网络上热炒的中国大陆城市&鬼城&指数排行榜（2015）中，江门有两个区域进入排行榜，其中开平位居第18名，鹤山37名。按照2015年月均去货速度，鹤山、台山目前拥有的库存，去化周期均接近14个月，开平、恩平库存压力相当大，开平商品房住宅待售套数突破万套，去化周期27个月，恩平由于去货速度较慢，去化周期更是达到37个月。
江门楼市如何更好地去库存？除了政策给予的红利以外，专家认为要从供应和销售两个方面齐抓。江门资深房地产从业者刘先生表示，一方面从政府层面应主动控制土地供应，包括减少城市综合体、商业的土地供应；对已批出去的土地，要引导企业调整土地用途；对正在开发建设的项目，允许企业根据市场的情况调整开发节奏，调整户型结构；另一方面从企业层面应主动适应当前供过于求的市场，认真做好市场研究，设计开发受市场欢迎的产品，还可以积极发展产业园区地产、旅游地产、老年住区、众创空间等房地产业态，适应相关产业的发展和居民消费升级的需要。同时在销售过程中加大优惠力度，着重加快走量。
　　去库存并不等同于降价
江门房地产行业力促&去库存&，不少市民有疑问，这是否代表房价要降？然而，楼市去库存并不单纯地等于&降价&，实质上是房地产行业的一场供给侧改革。
目前楼市库存量高企的主要原因并非在于消费&不给力&，而在于供应过多导致严重的供过于求。这也是导致江门楼市消化力大增但库存量依然高企的&怪现象&的根本原因。所以，江门楼市的去库存并不是简单地以价换量，而应该是对房地产供给侧的一次深刻的调整。
刘先生表示，虽然去库存是江门房地产行业的当务之急，但购房者也不需要对降价抱太大期望。&在楼市去库存的压力下，江门楼市的价格固然很难上升，甚至有下调的可能，但江门楼市的去库存不可能是单纯的降价促销，所以不要期待房价有很大的下降空间。我们看到一些优质的楼盘例如海逸城邦、凤山水岸等，销售红火的同时价格依然坚挺。所以，江门楼市的去库存不是简单的刺激消费，而是对楼市供应的深度调整，提供更多适合江门市民的好产品。&刘先生说。
事实上，从过去一年的数据也可以看出，即使是去年众多房企执行以价换量的策略，江门楼市的均价依然保持在前一年的水平，并没有外界预料中的大幅下降。从江门市住建部门的官方统计数据看出，2015年江门中心城区楼市的成交均价为6442元/平方米，新会区、开平市、恩平市去年的成交均价不降反升。其中新会区楼市的成交均价上涨幅度最大，全年成交均价为6336元/平方米，同比上涨6.6%。所以，江门楼市的去库存并不能等同于降价。
未来，楼市要去库存，房企应当更多地从产品上下功夫，为产品赋予更多的功能，发展旅游地产、养老地产等。奥园地产将产品与健康、运动等元素结合，受到购房者的欢迎，恒大地产等在旅游地产方面也走出了一条成功的道路，位于台山的颐和温泉城将休闲、旅游、养生、投资等功能赋予产品，同样也是房企进行产品设计可以参考的对象之一。
责任编辑：周小军全国房地产库存量 【范文十篇】
全国房地产库存量
范文一：作者：林采宜商周刊 2016年07期　　房地产去库存已然成为2016年的国策，至于去库存的方式，极端的业内人士观点说是“炸掉”，而政府，采取的是各种买房优惠政策，拉动购房需求来去库存。　　靠老百姓的住房需求，能去掉眼前的房地产库存么？我们重点从消费需求的增长来看。　　人口数量与年龄结构变化是驱动房地产市场发展的长期因素。因此，我们首先从人口增速及其结构变化来看房地产的消费需求。　　上个世纪70年代初和80年代中后期的人口高峰带来了年劳动力的增长，同时也带来了房地产“刚需”的增加，从商品房住宅的销售统计来看，年，商品房销售面积销量一路上涨，年均增速超过25%，总量达到116亿平方米。全国住宅平均价格也由1991年的756元/平方米上涨到了2015年的6973元/平方米。随着计划生育的严格执行，1990年后，中国人口增速已经下降到1.5%以下，目前人口增速为0.5%左右。根据联合国教科文组织的测算，中国人口将在2030年达到顶峰14.5亿人，然后逐渐减少。而劳动力人口五年前就已经出现拐点：2010年，15～64岁人口占总人口比例达到74.5%的峰值，随后开始下降，到2015年这个比例下降到72%。　　和人口结构变化相对应的，是结婚人数的逐年下降。2015年开始，我国20～39岁年龄的人数出现负增长；结合民政部公布的历年新结婚对数的数据，我们预计全国新结婚对数将从2013年的1350万对，逐年下滑至2020年的800万对，年均增速为-7%，结婚置业是商品房消费需求的主要构成之一。从结婚人数的减少中，可以预期未来5年结婚置业的需求也将逐年下滑。　　可见，无论从人口数量的增长速度还是人口结构的变化趋势来看，对住房需求的减少都是可预期的。　　其次，未来的“城镇化”进程难以对城市房产形成有效需求。　　从日本、美国等发达国家的经验来看，“城镇化”引发的人口转移也是导致城市人口扩张，推动城市房价上涨的动力之一。但是在目前的中国，一线城市的常住人口增速已经在下降，其中上海已经出现负增长；31个二线城市中也有18个城市增速减缓，其中长春和南宁甚至出现了常住人口的负增长，64个三线城市中33个城市增长减缓。其中5个出现负增长。主要原因来自以下方面：　　首先，从静态看，中国的社会保障体系和农村劳动生产率远远低于西方发达国家，因此中国的城镇化率很难达到西方发达国家的成熟水平（80%以上）。数字显示，18～35岁的农民进城打工，成为“城镇化率”统计数据中的一员，40岁以后回乡，为“城镇化率”贡献负数；目前中国的城镇化率主要是依靠40岁以下的人进城来提高的。从人口统计数据来看，目前农村20岁以下人口占比只有26%，40岁以上不再出来务工的农民（占）45%。所以，未来存在进城可能性的潜在人数总规模在缩小。　　其次，从动态看，从目前中国农村的生育率来看，未来的年轻一代补给速度在放慢，导致流入城市的劳动力数量减少，城市化速度会趋缓。“‘十二五’期间中国农业劳动力将由2.95亿人下降到2.5亿人左右，4500万农业劳动力需要转入非农产业和城镇就业”；“‘十三五’期间（2016年到2020年），农村剩余劳动力将由结构性短缺变为全面短缺（摘自《农民工市民化》，国务院发展研究中心课题组，2011）”。因此，从供给方面看，2015年后城镇化率速度将放慢。　　第三，放开限购限贷并未有效提升房地产的销售，说明靠消费需求来“去库存”恐怕只是政府的一厢情愿。　　2014年，国务院政府工作报告定调“针对不同城市情况分类调控”后，除了北京、上海、广州、深圳和三亚外，全国41个限购城市的房地产限购政策相继取消。但是实际销售数据显示，在房价存在下跌预期时，放开限购并没有带来增量需求。可见，要实现房地产的“去库存”只有靠投机性的资本不断推高房价，而“投机”和“房价泡沫”继续膨胀却不是政府希望看到的结果。　　综上所述，从人口增长、流动趋势和结构演变格局来看，要实现消费驱动去库存，15年内，是不现实的（15年后看二孩政策的实施情况）。而鼓励投机性资金驱动的去库存则要以房价进一步泡沫化和金融风险扩大为代价，这是目前中国经济所无法承受的。作者介绍：林采宜，国泰君安首席经济学家
范文二：中国房地产库存量最大的城市排行榜
据新华网11月10日消息，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席、中央财经领导小组组长习近平11月10日上午主持召开中央财经领导小组第十一次会议，研究经济结构性改革和城市工作。其中，对于房地产的表述，习近平强调，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。这也是今年以来，习近平首提房地产。那么根据相关数据机构统计，全国各城市库存又是什么样的呢？我们一起来盘点一下：
第一名：青岛——库存面积：2017.69万平米；可售套数：185035套 第二名：上海——库存面积：1266.90万平米；可售套数：87773套 第三名：北京——库存面积：1071.89万平米；可售套数：84188套 第四名：广州——库存面积：940.26万平米；可售套数：74116套 第五名：南京——库存面积：664.97万平米；可售套数：54372套 第六名：南充——库存面积：648.13万平米；可售套数：90835套 第七名：苏州——库存面积：645.95万平米；可售套数：41730套 第八名：宁波——库存面积：579.20万平米；可售套数：43348套 第九名：温州——库存面积：479.71万平米；可售套数：35225套 第十名：合肥——库存面积：455.94万平米；可售套数：42061套 第十一名：杭州——库存面积：434.60万平米；可售套数：35302套 第十二名：深圳——库存面积：374.63万平米；可售套数：34363套 第十三名：厦门——库存面积：301.11万平米；可售套数：21001套
第十四名：福州——库存面积：298.34万平米；可售套数：23335套 第十五名：蚌埠——库存面积：238.56万平米；可售套数：23200套 第十六名：惠州——库存面积：233.64万平米；可售套数：19794套
范文三：最近，地方落实供给侧改革的方案密集出台。据粗略统计，目前已有广东、浙江、四川、贵州、江苏、重庆、青海等7个省份出台了供给侧改革实施方案，而上海、安徽、湖南、湖北等地政府已经审议通过具体实施方案。各地落实供给侧改革的方案基本都是3-5年的行动计划，大多采取1 N模式，即1个总体方案（或实施意见），配套N个专项实施方案。不过，也有一些省份如河北、甘肃、辽宁等先行出台了专项实施方案，大多是针对房地产去库存和企业降成本。不少省份确定了房地产去库存的量化指标。如广东提出，到2018年底，全省商品房库存规模比2015年底的1.6亿平方米减少约12.5%，去库存周期基本控制在16个月以内；江苏要求，到2018年底，全省住宅类商品房库存去化周期力争控制在14个月内，等等。 　　对于去库存的政策，较之过去各地都进行了细化，有的进一步放宽信贷等政策，有的发展住房租赁市场，有的全面推行货币化安置，均针对当地实际情况提出了具有可操作性的措施，以期能够真正将去库存落到实处。
范文四：一、房地产库存成因：
1、房价上涨带来的房产开发商计划投资增加，以及由于房价上涨消费者需求减少
2、政府为了政绩，以及对土地财政的依靠性，缺乏对房地产市场的宏观把控
二、房地产库存影响：
1、房地产业回笼资金困难，盈利能力下降
2、相关产业（建材、钢铁、家电等产业）的盈利能力下降，同时由于房地产业的资金流向了其他地方，可能会带动其他产业的发展。
3、地方政府短期内丧失大量资金来源，土地财政无法维持，加大地方政府违约风险（国债换购地方债原因），地方政府投资动力减弱，长远来看可以倒逼地方政府转型。
4、由于房地产具有抵押性质，房产价格下降会导致银行信贷收缩，企业扩大生产能力受限，阻碍经济发展。同时，会使不良贷款率上升，加大银行金融风险。 加大经济下行压力。
三、房地产业去库存方法：
1、企业主动减少供给，降低价格，加快市场出清。
2、通过一系列货币信贷财政政策（降准降息、降低首套房支付比例，完善公积金贷款政策，对房地产营业税改革），扩大需求。
3、政府回购一部分住房作为保障性住房，通过对房地产企业的激励政策，鼓励房地产企业将部分多余的住房用于公共租赁等措施快速去库存。
4、政府完善基础设施，推动城市化进程。
范文五：房地产去库存：政策发力还需要提高精准度
一、房地产市场的失衡是中国经济结构的主要痛点
在2016年“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大结构调整和改革任务中，房地产去库存化这一任务处于一揽子解决明年结构调整问题的关节点上。这是因为，对于一个房地产因素作用过大的经济体系来说，中国现阶段经济问题的痛点主要在于房地产，房地产市场的非健康发展态势，是这些痛点问题的集中性的主要来源。主要体现在：
其一，房地产库存过大问题的核心，在于过去的十多年中，房地产市场的利益失衡。地方政府、开发企业、投资投机的需求，共同拉动了房地产的快速开发和价格膨胀，由此导致中国房地产开发规模的急剧增加。如土地财政格局和追求GDP快速增长的利益诱惑，促使地方政府无止境地拍卖土地，激励开发企业在全国几乎所有的三四线城市也进行大规模的房地产开发；不断上涨的房地产价格既强化了这种无序开发行为，也诱使全社会的各种投资投机需求疯狂的追逐。
其二，我国经济中普遍存在的产能过剩问题，与房地产库存过高后导致的投资增速下降过快、需求不足有直接的关系。国家统计局数据表明，今年1-10月，全国房地产开发投资同比名义增长2.0%，创历史新低。而在2013年，全国房地产开发投资基本保持在20%左右的速度，2014年房地产投资达到10万亿人民币。由于我国房地产投资增长对GDP增长的贡献率一直维持在50%左右，因此房地产开发投资增速的大幅回落，是影响GDP增长和产业需求的主要因素，从而导致许多与房地产相关的部门严重过剩。
其三，房地产泡沫是我国金融风险的主要来源。我国商业银行的贷款结构中，对房地产业的直接间接贷款占据了主要的地位。如果不断推高的房地产价格泡沫发生猛烈的破裂，最终损失的还是银行的资产。目前地方政府通过各种渠道向商业银行融资，抵押的主要是土地等实物资产的产权价值，因此推高土地价值取得更多的融资，就成为地方政府正常的理性行为。这一抵押贷款型的商业模式对政府项目来说，其最大的缺陷在于，一旦房地产泡沫破裂，作为抵押物的土地等实1
物资产的价值就会大幅度下降，银行资金就会出现支付链的断裂，就可能会直接引发金融危机。
其四，降低实体企业的成本必须首先降低和稳定房地产价格。房地产作为劳动者必要的生存和生活品，其价格是劳动力再生产成本的一个重要组成部分，其价格水平高低，不仅直接决定劳动力价格水平的高低，而且通过产业关联效应，会极大也引发经济体系中价格的普涨潮。现在由于房地产价格在全国各地的普遍暴涨，已经引发了劳动力价格的持续猛烈上涨。如随着房价的上涨，沿海地区劳动力的价格每年上升30%以上。不仅一些劳动密集型的制造业早已无法生存，大量地破产倒闭，而且很多城市的消费性服务业也因营业场所租金价格高昂、用工成本高昂，或者无法生存，或者进一步推动本行业或其他行业劳动力成本的螺旋式上升。
因此，现阶段解决中国经济痛点问题的关键，首先在于解决房地产市场的失衡问题，这是解决明年五大经济痛点的主导环节。因此怎样化解房地产高库存，就成为经济政策需要发力的首要的和中心的问题。
二、对去房地产库存六条政策措施的分析
这次中央经济工作会议提出的六条化解房地产高库存的措施，可以简要地列示如下：一是靠农民工市民化。二靠在本地就业的非户籍人口落户买房或租房。三靠建设公租房制度。四靠发展住房租赁市场。五靠降房价。六靠取消限购。
综观这六条政策的取向，总的感觉有三：一是最高决策层对房地产问题高度关注，这是过去没有过的。既说明房地产确实是现阶段稳增长的主要力量，也说明房地产库存问题越来越严重，到了非解决不可的程度。二是这些政策大多数都可能是在中长期中才能有效执行和发挥作用的政策，短期内因种种条件的限制，还需要其他政策措施的配合。三是这些政策的创新突破力度较大，表现在扬弃了过去政府对房地产市场干预过多过频的做法，努力让市场机制在化解房地产高库存的过程中起决定性作用。
具体来看，上述列示的第一和第二条政策，寄希望于农民工即新市民成为消化住房库存的主要群体。应该说这一政策定位的对象是精准的。但对农民工来说，要想成为城镇化中的新市民，核心问题还有三：一是农民工在高房价的环境下会遇到实际有效需求即购买力不足的困境；二是农民工的购房地往往不会是就2
业地，农民工在中小城市购房，但这些地方并没有足够的就业机会；三是农民工购房所在地的城市公共服务一般都比较薄弱或者短缺，因而年轻一代的农民工们都更偏爱文化、教育以及其他基础设施较为完善的大城市。中国的三四线城市的户籍现在完全放开不会有任何大问题，但是这些城市对新生代的吸引力并不够。正是目前这种购房与就业、户籍、公共服务等之间的严重撕裂，成为新生代农民工们在市民化进程中购房的痛点。
上述列示的第三条第四条政策，涉及到租赁市场的建设问题。目前，一、二线城市虽然已经形成了租赁市场，但租赁回报太低，一般只有2%左右，难以满足投资者正常利润率的要求。至于在三四线城市，因为对租赁需求规模小，更不可能吸引投资者投资商品房租赁市场。另外，目前一、二线城市的用非住宅物业（即工业、商业用房等）做租赁的比较多，因商业机会相对较多，有比较高的投资回报。但是这和“去住宅库存”问题关系不大。
第五条政策，面对中国房地产在库存很严重的条件下，其价格仍然保持在高位。这个问题的原因比较复杂，我把它放在第四部分专门进行分析。
最后一条政策针对的是对房地产交易的限购措施。现在一线城市的限购政策可能不仅不能取消，还要改进控制方式适当加强。北上广深的限购如果马上取消，不仅房价将会继续攀升和疯涨，而且对全国的去库存会产生消极作用。南京、杭州等二线城市的限购政策事实上已经取消。显然，这条政策对三四线城市楼市去库存的作用效果十分有限。
因此房地产去库存的六条政策，在短期中还需要其他更微观和细致的政策配合，如降首付、降低交易费用、提高公积金贷款比例、首套购房补贴（如对中等收入者及其以下阶层，可采取贷款利息抵个税政策等），给地方这些因地因时制宜的政策选择权，中央的去库存政策的实施才有可能达到更好的效果。
三、关于房地产库存问题的三个重要判断
下列三个具体的判断需要进一步深入分析，才能够精准发力、重点施策：
第一，中国房地产库存到底有多严重？国家统计局的数据是到2015年11月末，全国商品房待售面积6.9637亿平方米。如果假设待售商品房面积全部是住宅待售面积（实际上住宅待售面积仅占一半以上），按照城镇户籍人口人均36平方米的住房面积来计算，那么可供大约1930多万人居住。根据最新数字，3
全国目前外出的农民工2.74亿人，其中欲定居城市的80、90后就达到1.68亿人，理论上只要这些年轻的农民工中有1/8左右的人能够在城市安居，那么消化掉接近7亿平方米的地产库存，因此这种库存水平根本就不是什么大问题。而且，在月份，商品房销售面积达到94898万平方米,根据这种销售速度估算，目前待售的商品房库存，只需要7.3个月就能去掉。
由此这样看来，全国房地产库存的问题好像并不严重。其实，关于房地产库存量身数据，说清楚的人好像不多。中国社科院的估计数字是认为，2015年底商品房库存量为40亿平方平左右。而北京师范大学钟伟教授估计，中国房地产库存数字根本不是接近7亿平方米，而更可能在85-90亿平方米。按过去3年的平均销售速度，据说要7年才能卖光。这一估计可能是夸大了。因为，2014年全国竣工所有住宅28.63亿平米，2015年估计不会超过30亿平米，即使需求降到零，两年内一套也卖不出去，也就最多库存60亿平米。因此这个数据即使是真的，也一定是把统计库存的口径放大了，即他们可能把各种未竣工的住宅、非住宅房屋也统计进来，如厂房、商业楼宇、教育用房等公建房。
第二，房地产高库存的分布结构如何?一、二线城市目前不仅没有什么库存，而且明显还在猛烈地抢购。如目前上海、北京和深圳等城市是急需通过补库存、增加供给来缓解房价过快上涨的压力。这些城市的热点楼盘甚至几个月就暴涨了一半以上。我国当前楼市库存的绝大部分，应该主要分布在投资下滑严重的广大的三四线城市，乃至县级城市，它们才是真正需要化解库存的重点地区。让农民工就地购房来化解三四线城市甚至县城严重过剩的房地产库存，其实只是理想化的方案。由于就业地与居住地的错配，以及中小城市在公共服务上的匮缺，我国大量的人口正从农村和中小城市流出。这些城市的人口净流出，使广大三四线城市的住宅需求相对不足、库存积压严重。
第三，用利息抵扣个税政策去库存，是不是好办法？我觉得它不仅难以达到政策目标，还容易导致社会公正程度的失衡。因为，我国个税征收的主体主要居住在特大和大城市，如果出台这种政策，当然会激励个税缴纳多者早买房、买单价高的房，因此利好的是一二线城市。但是目前我国一、二线城市房价已经接近于疯狂，还有必要刺激其进一步上涨吗？另一方面，由于居住在那些急需要去库存的三四线城市中的居民，并不是个税缴存的主体，因此这个政策对他们而言4
意义并不大。另外我们也应该客观地看到，利息抵扣个税政策去库存，其实受益最大的是高收入者，是让其变相少缴税，是变相用中低等收入者的缴税去补贴城市中的高收入者。这有违于全面小康建设时期我国必须贯彻的社会公平原则。
四、房地产去库存还需要提高政策的精准度
房地产去库存是一个系统性的经济问题，需要从宏观、中观、微观等多个角度发力施策。由于房价上涨过快会进一步刺激资源投入房地产，并激励房地产库存继续增加，因此抑制房价过快上涨，也是预防库存无理性增长的主要措施之
一。我觉得关于这方面的政策主要是：
一是要从宏观上保持货币政策的稳健性。房价上涨过快的根本原因是货币发行量过大。这个发行速度管不住，其他的政策都无济于事。
二是要从房地产市场、资本市场相互连接的角度考虑问题，逐步把云集在房地产市场中的过多货币向资本市场缓释。一方面可以逐步温和地刺破房地产泡沫，释放经济风险；另一方面则可以大力发展直接融资，让资本市场服务于创新驱动国家建设的需要。2015年22日，即股灾前我国A股处于4600点时，沪深两市流通市值首次超越了50万亿元，当时天量的成交额也不过3万多亿。而我国房地产交易和库存领域最起码吸收了50、60万亿的货币流通量。只要把这些资金的10%吸引到A股交易中去，我国的直接融资事业就会得到迅猛发展。
三是要鼓励房地产企业之间的兼并重组，目标是形成该领域的垄断寡头市场结构。全球房地产领域均是寡占竞争格局，很多全球性城市中往往只有区区十来个甚至十个以下的房地产企业集团。这与该领域资本密集度高有直接的关系。对于我国宏观经济调控来说，寡占竞争格局便于政府指导其进行价格调整。
四是关于引导房地产企业降价销售的问题。此问题比较复杂，我多说几句。对中国房地产运行中，一个最让人无法想通的问题是：既然房地产库存问题那么严重，为什么其价格始终降不下来，而且越调控涨价越厉害？经济学中的供求定律，为什么一到地产市场就失灵了呢？撇开一、二线的特大和大城市不论，那些库存已经十分严重的三、四线城市，为什么不及早采取降价促销的办法、而要让库存量不断增加，直至一发不可收拾呢？
基层官员并不笨。企业家可能比政府官员更擅长做生意。来自一线的后者，应该比政府官员更能深刻地体会到市场的作用和降价促销的道理。那么为什么地5
方政府不督促企业家早点降价去化解库存呢？为什么企业家宁可滞销也死不肯降价呢？这里除了有众所周知的房地产企业拿地的价格太高、企业降价空间不大的客观原因外，还有受土地财政动因的驱使，使地方政府不愿意降低房价的原因，因为降低房价就表明当地土地价格的下行，就有可能刹不住车。我撇开这些显然的原因，重点从产业经济学的角度分析一下其中更加具体的原因。
房地产具有耐用消费品功能和投资品功能。在一个跨期购买决策的消费者模型之中，如果消费者可以在T期预期到房地产商会在T+1期降价，那么就没有人会在T期购买，而是选择等待。也就是说，如果消费者在知道房地产商在下期会以100单位的价格出售同样质量的房子，那么就没有人会愿意在上期按150单位的价格购买这一栋房子。如果消费者在T期不幸买了价格下跌的房子，那么他就会千方百计地要求退货退款（虽然这样做有违交易信用）；如果预期房子的价格会在T+1期继续下跌，而且预期下跌后的房价可能不值后续分期交付的金钱，消费者就可能宁可选择放弃继续交款购买房子。更一般地，在一个不断降价的房地产市场中，消费者可能选择等待而不是出手接盘。这样，在不断被预期降价的房地产市场中，不仅不可能实现减库存的任务，而且会使库存量继续增加，甚至连正常的市场销售都会被打乱。
正因为如此，房地产商的最佳营销策略是形成房价不断上涨的预期，这样才有可能在涨价的恐慌下迅速卖光房子。这就是房地产商不愿意在房价下跌的市场氛围中经营、不愿降价卖房的微观原因，也是地方政府千方百计力挺房价不下跌的经济学道理所在。
买涨不买跌是人类经济行为的常态。为了在降价中化解库存，打破这一行为常态和惯性的最有效办法，是鼓励房地产商在降价促销前设定降价的界线和水平，并承诺达到这一水平后不再降价，如果有继续下跌，则由降价方全额补贴消费者的购房损失。只有如此，才能在动态降价促销中，打破消费者的动态降价预期。
（作者系南京大学经济学教授）
范文六：201年中6房地产去库存国半年
考— 中国房地—住产市场宅库去存地图
资信债地房行产研业团队究：旋、王思傅晴宋睿
2、10年以来我国房4地调控政策以“产去库存”主题 为2015年延续前了期市化政策思路场开并始全面松放刺政策
2160以年调控政策则是来地产房去库系列存政的进策步深化
随着本一销轮售暖，全回国存情况库否有所改善是
以下我们将？别分广义从库存和狭库义存的度，角对全各国份省及53个一二三线 城市的库存变化况进情分析，并对201行6以来年分地部 的区库去政策存行进总。
库存：我们以义家国计统对各 局市商城房品售待积面作狭为库义，存根据 国家计统对局商品房售面待 积的定，义义狭库为存已工竣商品房至 告期报未售尚出出租的面积
或义广库：我存定们广义义存为累 计库新工开积面和售面销积额，差 义库广存括已竣工包未售面和在建积未售 积，广面库存义包含尚了未进 销入的售潜库存在能在反应更长，时 间内区的地存情库况
?全 住国宅义库存及去化广周期变情况化图
1近年：国全存库变化况情万（方平、 %）米
2图：年全近去国周期情况化年）
来料：国家统源计局中债资，整理
信：20注6 年 61月 30
日去化期采周用年销售化计算 量资料源：国家统来计局，中资债信整
自215年0以，来着房地随产市场暖回全，国义库存量及去广化周期续2年连出现 下，滑021年6月末，6化去周为2.期1年，3库压力存很大
全国各 区地省份广义库存及去化、周情况期
图 ：3至截 016 年 62月末 库分布存 图 420：61年 1~6
布资料源来国家统：计局，中资债整理信
料资来：国家源计统局，中债信资整
理域分区布方面，库仍主要存分布于华、东华和北中南区；地西北、华北地区 外，全除国他地区库存出现下降其，中西南、其中地区南存下降库最，较快0215年末降 分别幅7.4为3和%40.9
? %各区地省、份义库广存去化及周期况
6月末省各库存份况情（平万米方
）3,,00.0 15,0. 0000.
年6月6广末义存库资料来
：国家统计源局中，债资信理
整2105末广年义存
6月库，末辽、宁东、山河南存绝库对量别为5.5分、222.72.14亿、平方米居， 全国前位；三从省份各库变存化况情来看除上海，外，有11共个区库存地增长，量 19个区地库量下降，其存中海、甘青、肃东库存增山分别幅6.94为、5.4%%、2 .3
51%，全居前三国
地、区省份广库义及去存化周期况
图情 620:15~206 年16
末月各省份存库变地图
图6:2 01~52016 年 6月 各省末库存份变化图
地：注藏、上海市缺西乏相关数据 。资来源料：家统国局，中债资计整理
? 信地区、省份广义各库存去化及周情期
况去化期方周，面截至216年06底，月入纳统计的3个 省及1直辖去化周市期位数中2.4为年，据0统，计化 去期周于中低数地位方区差0.为87，去化期周高于中位
区差方为3.0则，5化去期较长地区周化更分明为显
，内古、吉蒙林、海青省去化三周期超10年
各地、省区份义广库存及去周化情况
期图 ：7至截 2160 年6
底月全国去化期地图（年周
7：截至 0261 年6
月底全去化周期国地图年（
年1以 1~2年 2~内年5 ~105年 0年1上以
年1以内1~2 年2~ 5 年~50年 101以年
上注上海：采用待市面售积计，由于缺乏相算数据关，此为截处至 2105 年1
2底月去周期化 资。料源：国家统来计，中债资信整理
各区地省份、义广存及去库化期周情
表况 ：1部分地区 012 6年上年去半化期变化周情况年） 省（/直市辖 内古蒙 青海 龙江 黑北京 吉 林+4.27 3+.13 +.502+ 2.5 +230.5变 情化 海南 况江浙 建福安徽 江苏 省/直 市 辖1.-0 -4.110- 056. -.074- .39 0化情变况
源国家统计局，：债资信中整理
周化期化情变况看，上海市除乏缺关资相，201料66年末月共有5 1地区个化周期去短，缩51地区个去化期延长周，中内其蒙、古海、黑 龙青、北京江去化周分别期长延4.27、331、2.5.、20.35年内，蒙、青古海 黑龙江近年、销情况均较差售北，京区地化周去延长或因期012上半 6年售销积较面，少在存有“无价市现象
? ”国3全5个点重市城狭义库及存化去期情况周整 体情:况从
去周期化来，看部分样本城 市大存出库周期清继续降下
016 上年半年 35，个 城市 义 狭存 库对绝值中数位和均平分值 从别2015
末的 5年3.688 平万 方 米和8 9.07 万5平 方
下 降 至米2 16 年 0 6月的末466. 6 万平方 米17和5468万.平方米
35 个城市中
存库对绝上值的升城市有6 （个圳深南、、昌蚌埠常、德 威海、、明三且以）四线城 三市主为其，降中幅最的大5个城 市前分别为汉武长、、西安沙、 天津南京和
全国?3个重点城5市狭义存库去化周期情及
图 况8：样本市 城012 年4来以库去存化期区周分间情况（个布月，
25 2） 051
(0,5] (0,152 ]204年末 1料来源：资中数指、Win据 d资，中债讯资信整理 2051年 （末21,24]20 1年6月末 624(∞）
,5个3本城市去样化期集周中区间12由2~个4缩短月到512~个月
?全国35个 重点城狭义市存库去及周期化况 情体具城
:一二三线库存平均呈下降趋势，值016年上2年均值半降幅 分别94.为21万平米、2方3433.平方万和4米29.3万方平，米三 线市城化幅度较一二去仍较线，小存压力仍库较大
从化去期周 来看二、，三线 城库市存降下明显，而线一城市下 速降明显放度缓
市为轮去库存此周期 的力主三线，城市库存压力仍 较大
2： 本城样市2 10 4年以库存去来周化期区间动变况（月情 2）01 年末4
(,5] (0,15] 2(2,21]4 (2,4∞)(0 ,] 55,12( ](212,4](24 ∞) ,(,0] 55,1(]2 (12,4]2 2(4,∞)
上—、重庆、海南京成都、、昌、南肥合 北京广州、深、、杭州、武圳汉、州、厦门苏、西、安沙长、波宁福、、长春、温州、 州州、蚌埠、徐江、九莆、芜湖、三田明天 津青、、岛和呼浩特、德常湛、江舟山、、江、威阴海、平南滁州、 2105 年末 合 北肥、京海上、广州深圳、重、庆杭、州南、京、成都、苏、厦州、门南昌九江、、明 天三、津武汉西、安、沙、长波、福宁、州岛青长、、春温州徐、、蚌埠州常、德湛、江、 莆、舟田、山芜、湖滁 州呼和浩、特江阴、威海、平 2南160 年
上海、京南苏州、、合肥 北京广州、、深、圳津天、重庆杭州、武、汉成、都、厦、门西安长、沙、宁波、 州福南、、温州、徐州、蚌埠昌、九江芜、湖、明三滁、州青 岛、长、春德常湛江、莆田、、舟、山阴江南、 呼平和浩特、威海
来源：料国家统计局中，债资整理信
二线市城的化去期区间整体周于三线及好他其城，市抗周期波动力更强
?国全04个点城市重广库义存去及化周情期况图
城2 16 年0
月末6广义库存情（况平） 50万0
都成 海 南上 广宁州 南 昌口 海门厦 波宁深
贵阳 圳肥合 亚三兰州
沙 温州 长北海 乌鲁木齐 州杭南京
武汉西宁 重庆 大 连 银川济南 昆
明岛青 哈尔 福州 太原 西滨安长 春 州 郑锡 无州苏 家庄石北
呼京和特 浩天 津沈阳
0 -100 02-000- 3000
：累计注期为间 0280年~2 106 年6 月 由于，计期间累有限部分城市，现出库为存值的情况负 料资源来国家统计局，：中债信资理整
的据可性，我得补充计们了算40个市城广义的库存整体来，，201看6年 上年半广义，库存增加的市有城3个城市1较2，01年减5少3城个市库，存 位中自数2150年末1的,831.76平万方上米升至1,36.113万方平米平均数， 1由,872.7万平5米方小幅下至降1,122.1万9方平米离散程度增，加，市城库间存 分化度程加
全4国个重点城市广义0库存去及化期周情
图况 0： 40 城12 06 1 6年 月末义库广去存化周情况（期）月9 08 0 7 06 50
0 -101 -20
注：于呼和浩特由去化周期为29
1个月超，坐标出范轴，因围未列入该此；图 累计期间 为0028年~201 6 年
6，由于累月计期间有限部分城市，现出库为负存的值况； 资情料源来：国统计家局中债，资信整
理2061上半年年去化周期较，2015末增加的年1有个，一7线城市的去二 存库况情仍好于要线城三
海上 都成 海 口宁 厦门 南昌南 广州宁 波 圳深 肥合重庆
沙长 武 汉贵 杭阳州南京
苏 州州兰温
郑州 济州南西安
明 青岛 无锡昆 连大 州福 天津 亚 乌鲁三齐 哈尔木滨 长春银 川北京 沈
太阳 石家庄原北海 西宁
?全 4国个0重城市点广义库存去化周期及况情
一三线二城市内也部现出了化分象，现如线城一中北市的广义京存规库增加模而上则 处于库存海规减少的模5名，前点热二线市城如重、杭庆、武汉广义库州规存下降幅度 较大，模但州、郑青、岛太原等二城市广线义库存幅较大增
全部分地区去国库政存策出台况
表 情5：021 6年来全以部国分地出台区去“存”库政汇总策
1.3 6区 域宁辽 南 ? ?云 ?20 613 宜.宾? 201 .36福建 ?
内要点 辽宁容省府多政召开次会议研究，署部房地产发业展并，别于去分 年 4月、6 、月 月9，先 后出台称为被“ 9 条辽“” 辽 5”条辽 “7 条”三个件文，共出 提21条政策措施。
针对障房保供相应饱和对 、品房商库高存的实企情况， 云际省南年起今不再将新建公租 ，房并大棚加区改造的户币化货安力度，置通打保障住房性化消品房商通道的。2016 年宜宾 市全将面放住房补贴开策，政除续执继购行补贴每平米 房020元的政 策外，还取消 贴补的积限制，成都面双流区市、府新天、区阳市、德山乐市、安市等雅15
市个，同样台了出每平米补方 贴50元 至 20 元0不的等措施 。居民买购首房套，商 性业个住人贷款房最的首付低比可例按两成行； 执划收计或购 租赁商品房作租公房等； 分部银向行农民购提房供信的政贷策包简化收入括明证和办事程等以降低购流房贷 申款请槛，实行优门惠利并减免率相费用，关供提灵活更多的样款方式还，开放审并 绿色批道通确充足信保贷模规。
? ?016.32新疆
?.63 波 宁郑 州 ? ?20613 .沈阳?
?? 210.3 抚6
契税顺财补政贴范扩大围所至有建商新品和房二手房 提高；保房障商与房品换转比，提高棚户区改例货币造安置比化； 重房公住金方面将积进步放宽一款条贷件贷和款准， 标极发展积异贷地和款手房贷二 业务； 款励鼓农业转人移在口城落镇户和购租房 对。商品宅库住消化期存超过全平省均水平县市的， 暂停办理增商新品宅住及权产酒式 用地供应，店暂新停
建商品宅住目项划报建规批。 审提加出大户棚改区货造化币置安度、力加大住房公 金积对人个购的房支持、落 房产实交易 收优税和购（惠租）房补贴策政鼓励农民、城进房购发展住房、租赁业务、善 房完产地目项配套推动发、展跨地产等 界1 条6容内 。对所于新有织出让组国有的设用地建一，停止配建公律共赁租住房 。对高、校等中职业学校在生购校商买住房的，给品每予方米平20 0 的奖励元策政对， 毕未业超 过5年 的校、 中高职业等学毕校生业沈在购买阳品住房的， 商予住给房积公金政 策持支，高最贷款额为单方度6 0万元 双，方 8 万0；元沈 个人阳购住房买税契率超过税 %的部1由分政给予财补贴； 工职家以为庭位单房，购可用住房使积公同金申时贷请款购两买房套 等22条 举措 。乡居城进民城买购建普通新品商房住受由财益政进行贴， 在补市心中城购买普通区 品住商，首房房给套每平予米方 200 补元贴二套，房予给平方米 每10 元0补贴等 12
条去存举库。措
6.3 063 .. 2416.0
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合条符的件民农城买进房，首付的款例比低可执最行 20，%可按且半或年年款还。西安缴 公积存的金工职异可使用公积地。 发布金2《10-20618年去 库任务存表》 分，解各给级市的地商住品去库存房任务为40 0万 平米，而“方非品商住”去库存任房务总为量6 0 万0平米。方 武有汉10
银家行本月动主将套首房付比例调首 至2 成。 湖北各地不再新建将公租；房各地棚改 币货安置比例将化不于低 5%。0 鼓农民励城购进房； 除都外成面放全落户限开。制鼓 励户区改造棚中房的屋征收人被选货择化安币置方； 支式持今在 年 月11
后购日买存量商品住作房棚改安为房置的征收被，人 予每给 8套00 0奖励元 取消公。积金贷对款楼盘项目类的型制限，消取地缴异存工职贷款户的籍限制；住房公 金积贷资款供应计金划度额达 2到30 亿，较元2 01 年增加 55%0 存量。品商房为转公租房或迁回房原则上不，再新建公租、房廉房；租 逐步大对加牧民进农城房政购策支持力度。
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年年均实际应 供量 给予购房人适度补贴，取消；住房购、限贷政策。 限提出行差实别调化，整次建其购租立并举住房制度，的鼓励民进农购城房 对。库量消存周化期超过2 0个 的市县，暂月、缓少或减止房地停产发土开供地，从应 年起今夏已停止宁建公新租共赁房住
， 各市也将县库商存住品宅为作共公租住赁房房源 。推出 项惠民措多，施对品商房量存较或在建商品大房用规地模过的地区，根据市场大状况 低用降地供量应。出 台包全面括建立品商供房地库与、存价格挂钩办法在内八条去库存的措施全面取 ，县（市）消购落房户件限条制。
206.1 201667.
资江料源来：开公资，料债资中信整
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求需端需：求政策端提以供更多购便利房主为，而进激潜刺购在需 房求，要主的需端求政包括住策房贴，鼓补农民励工城购房进，开放落户限制等 供给 端：给端政供包策减少括土地给供、减少建的公新租等房消以化存 量存库，要的主给供端政包括不策再新公建租、房租房廉棚户，区 造采改货币化安取，置据市场状况根低降土地供、暂停商品住应宅
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范文七：中国房地产库存数据
70房企高负债暗藏风险
2011年中国房地产上市公司，除碧桂园外，其他9家房企负债总额为6824.1亿元，比去年同期的5862.2亿元多出近1000亿元，大型房企承受的资本压力和风险依然较大。10家房企中半数负债率超过70%，其中万科A和龙湖地产已达到78%负债率，碧桂园也比去年年末时增长了18.1%。除去碧桂园，9家房企的存货量达到4268.6亿元。
根据链家地产市场研究部的统计，截至8月24日，A股市场共有70家房企披露了2011年中报，约为全部上市房企六成。这70家房企2011年上半年共实现营业总收入896.4亿元，较去年同期796.2亿元增长12.6%；总存货从2010年中期的4457亿元上涨至2011年中期的6168亿元，增长幅度达到38.4%，而去年同期已公布中报的85家房企存货金额为6088亿元，前年仅为3970亿元
http://news.//5752195.htm
碧桂园半年报显示，截至6月底，集团净负债率为66.5%，比去年底的48.4%增长了18.1个百分点。
/news/8910.html
38家上市房企库存同比增近五成
截至8月17日，已有38家房地产上市公司公布其2011年半年报。报告期内，上述房企期末存货为3762.06亿元，同比大增44.57%。在调控政策下，库存压力不断凸显，以价换量或是尝试其他途径，开发商为此各显神通。
万科和招商地产公布的2011年半年报显示，其期末存货余额分别为1713.66亿元和444.70亿元，合计高达2158.36亿元，占上述38家房企期末存货余额的比例高达57.37%。同时，报告期内万科期末存货余额为1713.66亿元，同比增幅高达53.65%；招商地产期末存货余额为444.7亿元，同比增幅达31.35%。
中原监测的33个规模城市7月数据显示，58%的城市成交量下滑。7月末11个重点城市的存货总量达66.9万套，环比上半年上涨6.5%，7月的去化率为61.5%，远低于去年平均94%的去化率。
/default/newsX/id/4630
库存逼近历史高位
广发证券研报统计，7月初，11大重点城市存货总量达到63.4万套，环比上涨0.9%。 而据中指院的数据，截至2011年6月底，北京、上海、广州、深圳四大城市的可售面积分别为1356.55万平方米、782.91万平方米、379.34万平方米和336.05万平方米，按照周平均成交量计算，去库存时间分别达到16个月、10个月、7个月和12个月。
此外，武汉、杭州、宁波的去库存时间甚至高达21个月、22个月和29个月，另有南京、福州、苏州等城市的去库存时间也超过12个月。
“随着经济的发展，居民收入不断提高，无论是购房者还是投资者，刚性需求在不断地增加。从供求关系来看，局部市场处于不平衡的状态，供大于求。再加上土地成本、人工成本、建筑成本、融资成本不断提高，房价下降动力不足，楼市的库存压力会在下半年进一步加大。”龙斌分析。
“我们对北京、上海、广州、南京、天津、青岛、沈阳等40个重点城市未来潜在供应量监测显示，下半年绝大多数城市的商品房供应将迅速放量。其中，北京市下半年的潜在供应量为896万平方米、明年上半年潜在供应量为1168万平方米；上海市上述两个时间段供应量分别为1029万平方米和1082万平方米；广州上述两个时间段供应量分别为799万平方米和515万平方米；南京上述两个时间段供应量分别为655万平方米和582万平方米；天津上述两个时间段供应量分别为1074万平方米和953万平方米；青岛上述两个时间段供应量分别为766万平方米和553万平方米。”世联地产华南首席分析师曹取在近日一次房地产开发商和媒体的小规模交流会上表示，市场力量将逐渐成为下半年房地产行业的主导。 /districtnewsinfo--1/
重庆主城存量房源消化最少需15个月
截至2011年7月底，重庆国土局网站显示，重庆主城13区在2011年二季度猛增800万平方米，存量房源套数已达18万套，存量面积约1814万平方米，已超过2008年市场最不景气时市场存量的峰值1800万平方米。
搜房网分析师分析，在2011年下半年供求将与上半年持平，供应约计1000万平方米，而下半年开发商一系列的促销，成交约计700万平方米。如此推算，到2012年年初，重庆主城商品房存量面积将超过2000万平方米，将创重庆楼市存量历年新高。
http://news.//5746350.htm 记者发现，今年下半年和明年上半年，超过八成的城市商品房供应将迅速放量。其中重庆的潜在供应量排在第一，2011年下半年和2012年上半年的潜在供应量分别达到2529万平方米和2740万平方米
/news//1421899.html
天津楼盘10万起降 库存压力比开发商真割肉
面对库存量的压力，开发商纷纷走曲线救国路线，大打优惠战，就在8月份共有244盘打折优惠，最高优惠高达52万。这不，52万的优惠刚刚结束，这17万的优惠又迎头赶上。与其等着没法儿解渴的几百块降价，还不如就一鼓作气的享受这小20万的一次性优惠。 http://news.//5640655.htm
天津2027万平库存压顶赶京沪
天津在2011年下半年的潜在供应量达到1074万平方米，甚至超过了同时期北京896万平方米和上海1029万平方米的潜在供应量，排在40个重点城市中的第4位。同时考虑到天津
的城区面积仅约为重庆的七分之一，天津的库存压力显然要超过同为直辖市的重庆。未来一年内的潜在供应量，天津也堪比北京和上海，达到了2027万平方米，而北京、上海分别是2064万平方米和2111万平方米。
/news//1421899.html
北京住宅现房库存近3.8万套
北京市房地产交易管理网数据统计，8月1日至今，北京现房共成交619套，日均成交仅约27套，较7月日均成交42套大跌约32%。北京现房的库存容量已攀升至37656套，直逼38000套高位，库存水平接近历史最高位。
http://t.cn/amgxYl
记者从中原地产了解到，6月19日，北京商品房期房住宅库存再次回到了7万套以上，达到71163套，现房住宅库存为35917套，总库存达到了107080套，相比第三轮调控后的库存总量上涨了近1.5万套。
（注：这里的总库存不同于现房库存，其中包括期房库存）
上海房企资金面持续承压
库存达顶峰
去年至今，上海已经持续出现了商品房施工面积和新开工面积“双增长”，表明上海商品住宅市场供应不断扩大。截至8月份的数据显示，上海新建商品住宅库存量已超过2008年库存顶峰时期的850万平方米。
/roll/9933.shtml
截至8月14日，上海的新建商品住宅库存总量已经达到869万平方米，超过了上海2008年市场最滞销时期的库存商品住宅总量850万平方米。按照近20周来的平均成交数据，上海可能需要近一年时间才能消化全部存量房。
http://news./html/QM.html
成都存量房颇巨 8月或成房价分水岭
根据成都房管局统计数字显示，上半年，成都主城区住宅存量为33082套，存量房源为324.8万平方米。如果按目前销量计算，足以让成都主城区消化近8个月。
.cn/news/c//259-56771.html
广州深圳房屋库存数据
照周平均成交量计算，去库存时间分别达到16个月、10个月、7个月和12个月。此外，武汉、杭州、宁波的去库存时间甚至高达21个月、22个月和29个月，另有南京、福州、苏州等城市的去库存时间也超过12个月。
.cn//.html 广州一数据监控中心昨日发布最新数据显示，广州全市十区二县级市预计将于金九银十开盘/推货的项目达94个，其中全新项目30个，老盘新推64个。大部分项目仅是抢先在8月预热，9月份将迎来供应量的大爆发。
/news//1452350.html
量套数大概需要6.8个月才能销售完；存量面积则大概需要7.3个月消化。
不同区域的消化时间存在很大不均衡性。按照深圳各区前12个月销售数据，从存量套数来看，福田区销售压力最大，存量套数大概需24.3个月才能销售完；从存量面积来看，罗湖区的销售压力最大，大概需要28.6个月才能售完。
/sznews/.html
杭州新房库存量高位徘徊
截至8月23日晚，杭州主城区的住宅库存是19995套。根据住在杭州网每日新盘记录，去年12月31日晚，主城区的住宅库存是13603套，由此计算得出今年主城区新增住宅库存6392套。与8月13日主城区住宅库存20619套的高点相比，降了624套。这一略微下降的数字，并不意味着库存量从此走低。从总体上看，杭州楼市四季度还将有大量新开楼盘，按照现在的销售速度，如果市场政策面不出现大的变化的话，库存量仍将会走高。 /roll/3804.shtml
南京存量房大增
此外，近一个月来的观察数据显示，南京商品房的可售套数在不断增加，这也表明，卖房的速度赶不上新房源的推出，积压在不断加剧。6月14日，南京全市商品住宅可售33631套，按此前的平均月销售率，能够卖10多个月。到6月21日，可售套数增加到了35331套。如今一个月过去了，库存量更是接近3.66万套。
事实上，南京下半年商品房上市量还将进一步激增。此前发布的统计信息显示，南京全市下半年共有136家楼盘将推出35万套房源，以现在的销售速度，南京今年上市及库存的商品住宅，足够卖到2013年。
/gbk/njestate/system//.shtml
南京存量房达3.5万套
日 11:30 今年2月，南京进入限购时代，新房和二手房交易持续低迷。截至昨天晚上7点，南京网上房地产统计数据显示，南京新建商品房住宅可售房源达3.54万套，南京市可售商品房总套数为35487套，此外，据世联地产统计，下半年，南京还将有655万平方米的潜在供应量。 .cn/.shtml
6月底武汉存量房超12万套
日前，武汉市房管局发布的今年二季度“武房指数”报告显示，截至6月底，除经济适用住房外，武汉市商品住房累计可售套数已超过12万套，较上季度增加8.51%。现存可售房源主要分布于三环线以外，可售套数达58410套，占全市可售套数的48.55%
/news//5452961.htm
武汉存货量大资金链告急
有数据显示，北京期房可售面积2011年6月底达到1520万平米，同比增加了近100万平米，按2011年5月北京商品房销售面积86万平方米的去化率计算，完全消化需1年半；上海商品住宅可售套数2011年6月底达到52000余套，比年初增长近20%，比去年同期增长近30%。而截至7月底，全国存量房超过10万套的城市有武汉、北京、上海、深圳、南京、成都等多个大型城市。据了解，目前武汉可售商品住房接近13万套。
“金九银十”武汉70盘预开 开发商积蓄力量抢占市场
截止到日，据搜房网数据监控中心统计，9月预计推盘项目为44个，10月预计推盘项目为26个，今年“金九银十”共有70个楼盘预开。
http://news.//5733712.htm
福州新增房源充足库存节节攀高
据新浪乐居数据统计显示，从8月1日-8月21日，短短三周之内，福州新增房源面积达平方米，而新增套数也突破至3千套以上，达到了3138套，特别是在上周(8.15-8.21)福州房源供应量更是达到了今年以来的新高，新增面积达平方米，新增套数达2231套，可以说，进入八月份以来，福州楼市迎来了一轮供应高潮。
在房源供应充足同时，福州库存房源也在呈现节节升高趋势，近期以来，库存房源都保持在170万平方米以上，而在上周更是突破至180万平方米以上，达到了185.76万平方米，创了今年以来单周库存量新高。
http://fj..cn/news//.shtml
大连房源存货破13万警戒线
6月20日，大连市房地产交易登记中心信息显示，市内商品房源住宅存盘70612，非住宅存盘60016，突破13万大关。
/news//.html
海南房屋库存数据
当前海南省待售商品房４５０万平方米，在建商品房２８００多万平方米，报建项目还有１２００万平方米，总共近４５００万平方米，而海南去年上半年月均销售面积为８０．０３万平方米，今年上半年月均销售面积大约为７２．３万平方米。
/z/html/mn.html
青岛新房存量够消化11个月
据中央人民广播电台经济之声报道，截至7月10日，11大重点城市的新房存量达到 63.4万套，环比上涨0.9%，新房存量继续创新高。并且，目前北京市新房住宅的库存量已经攀升至10.8万套，逼近11万套，也创今年高点。根据青岛网上房地产的公布数据，青岛目前的存量房套数已达7万套 。这虽然不是青岛楼市存量房的历史最高值，但也仍然保持了一个比较高的水平
/news//1399992.html
范文八：一方面不断传出楼价下降的消息，而数据统计却显示，目前楼市又有反弹迹象。在下跌与回暖之间，楼市很纠结。 　　一线楼市依然“坚挺”北京上海量价回升 　　与二三线城市相比，一线城市的楼市似乎依然坚挺。 　　“北京楼市进入暖冬”，上海房价回暖，成了目前一线城市的代表性特征。数据显示了这种特征：11月上旬北京市新建商品住宅网签量为3911套，日均签约量为391套，与10月全月的新房日均签约相比上涨23.6%。有专家分析指出，经过短暂观望之后释放的购房需求成为本月销量上涨的主要动力。 　　“大城市的楼市为什么比中小城市好呢？因为两个压力没有了。”左传长说，“像北京、上海这样的大都市，楼市收入已经不构成政府财政收入的主要成分，政府的状态相对轻松得多；加上大规模的房地产商拥有雄厚实力，能咬牙支撑得住，不会轻易降价。” 　　赵宏指出，除了卖方压力较小因素之外，买方钻政策的空子也是楼市回暖的一部分原因。“这种回暖在于我们的房地产调控政策还有不完善的地方，换句话说，‘上有政策，下有对策’。”赵弘忧虑地说，“在实践中，有些能够满足购房需求的要求条件通过我们目前的体制难以筛选掉，比如说要求几年税收，有人老老实实缴了几年税达到了要求，但有人就会钻空子。” 　　左传长已在北京生活、工作多年，对于北京买房的压力，他十分了解：“现在太多人想在北京工作、生活，对商品房的需求是很大的，从这一层面上来说，北京的楼市降价不太可能，只能抑制它，让它缓慢上涨。” 　　三、四线城市房地产库存天量或有崩盘之虞 　　根据一份内部研究报告，包括唐山、扬州、中山、芜湖、连云港（行情股吧资金流）等大量三、四线城市在过去几年土地供给极度膨胀，与去年以来的商品房实际消化速度形成巨大差距。 　　邯郸是河北省三线城市，其房价也就四五千元，但当地房地产泡沫膨胀之程度，不比鄂尔多斯（行情股吧资金流）、温州、贵阳等地低多少。年，邯郸市主城区售完、尾盘的建筑总面积795.8万平方米，在售楼盘建筑总面积1864.9万平方米，预售建筑总面积1615.5万平方米。而目前当地在售和预售的房产共约3480万平方米。 　　业内人士分析，按照中国人均居住面积31.6平方米，商业用房人均面积1.5平方米计算，人均建筑面积为33.1平方米，邯郸在售与预售楼盘至少可以容纳105万人。而当地非农人口乐观估计也不足160万人。如果考虑到2012年当地新建楼盘建筑面积不会低于万平方米的条件，邯郸在售与预售房面积至少可以容纳130万人以上。而当地2011年全年楼盘销售总面积仅355万平方米，以此测算，在建与在售楼盘至少需要消化10年。 　　除上述城市外，桂林、宜昌、宜兴、烟台、连云港、扬州、惠州等地均属去化压力巨大城市。北海、南通、江阴、中山、洛阳、常州、芜湖等同样榜上有名。其中桂林、宜昌、连云港三地，2011年商品房销售面积占4年年均土地出让量的比例分别为8.2%、12.7%和18.4%。细细回顾此前救市政策，中山、芜湖、扬州等地不顾宏观调控，屡触红线的动作，其真实原因也就不难理解了。 　　疑问：未来房价在哪 　　在此次降价潮中，实施了楼市限购政策的海口成交情况反倒良好。鉴于这一现象，有网友评论，说楼市限购政策不仅没有减缓楼市上涨，反而抑制了楼市的下跌。 　　对这一观点，房地产咨询公司的陈晋深表赞同：“限购令它的短期效果很显著，但是长期来看它压抑了刚需，未来对整个市场的冲击可能会更大。”而地产巨头任志强最近也说：“楼市调控并不令人感到幸福”，并再次强调房价将涨。 　　“楼市限购政策在短期内肯定是有效果的。”左传长说，“长期来看，限购政策因为抑制土地交易、房屋交易，减少了供给，反而使得需求相比于供给来说显得尤为明显，可能引发价格反弹也说不定。” 　　赵弘表示，楼市上涨的主要原因在于中国资本过剩、财富过剩。经过改革开放三十年，中国民众积累了一定财富，但都是以货币形式存在。这些财富需要寻求保值增值的渠道，但现在渠道有限，特别是我们的金融体系创新不足，货币资本、虚拟资本的循环脱离了实体经济的财富创造，导致实体经济资本短缺和虚拟经济资本过剩。虚拟经济进入实体经济的通道没有完全打通，目前的限购只是暂时延缓了房地产的快速泡沫化，但是没有给这些流动资本找到出路。 　　不过，虽然目前上海等地房价有回升的迹象，但保障房的大量入市，无疑将平抑作用。11月21日，上海市最大的保障房基地宣布入市，而这仅是大量保障房源入市的开始。 　　对于我国房地产政策的未来走向，赵弘认为，“我国未来应该密切关注并且及时采取措施来遏制住产业地产、商业地产的泡沫化。” 　　一边是打折甩卖的新闻，另一边又是涨价回暖的讯息，消费者究竟该相信谁？楼市究竟是在崩盘还是在回暖？也许在明年3月的全国两会之后，会有一个比较明确的信号。（据中国广播网）
范文九：每天的销售量是变化的，且不可预测，所以无法用一个平均销售量来代替每天实际的销
销售变化的情况下，也能供应不断。因此，安全库存量应该是到货时间周期内需要的库存量再加上一定的安全变化库存量之和。
最小的安全库存量理论上应该是到货时间周期时间内需要的库存量。则有安全库存量=每天的销售量X到货时间周期
每天的销售量是变化的，且不可预测，所以无法用一个平均销售量来代替每天实际的销售量，必须考虑把变化程度考虑进去，所以需要增加一个安全变化库存量才能保证在销售变化的情况下，也能供应不断。因此，安全库存量应该是到货时间周期内需要的库存量再加上一定的安全变化库存量之和。则有，
l安全库存量=每天平均销售量X到货时间期+安全变化库存量
衡量销售变化的程度可以使用标准差来实现。标准差表示变量值的离散程度。标准差越大，变量值分布越离散，
l标准差应用公式（EXCEL中可以用STDEV函数计算）
其中x表示一组数据中
n表示数据个数
l安全变化库存量的按公式：
简化公式为：
其中S——安全变化库存量
δ——安全系数，
L——到货时间周期
σ——日均销售量标准差
注意：公式把S=X.L(每天平均变化销售量X到货时间期)略加变化，其中的L与n相同。
而安全系数，按现有的经验，大多数的销售都是在中间一段时间内(如出现节假日，周六周日等)达到高峰而前后较少，这种数据服从于天上正态函数分布(可以在历史数据基础上，用假设验证先确定数据的函数，再通过函数确定系数再确定系数)。按正态函数的积累值，也就是概率，这里是指满足顾客的程度，可以计算出相应的Z值，即曲线下的所包括的面积，在这里是指应该增加的系数δ。按标准正态分布得出的结果，如下表所示：
满足顾客率
通过以上的公式可以大致计算出最低的库存量。有时，商场
存量，需要把其考虑进来。则：
l安全库存量=每天平均销售量X到货时间期+安全变化库存量+最小铺场量
最小铺场量没有一定的公式，主要根据产品的特点，销售量的情况，销售的目标等因素进行设定。
最高库存量(成品)=最高日生产量×最短交付天数+安全系数/天
最低库存量(成品)=最低日生产量×最长交付天数+安全系数/天
最大库存量=平均日销售量×最高库存天数
最低库存量=安全库存+采购提前期内的消耗量
最低库存量=日销售量*到货天数+安全系数/天
范文十：现在许多人认为去库存只是指房地产领域，但我的理解是：房地产是小库存，而过剩产能才是大库存。去掉这两个库存与降低企业成本、化解金融风险密切相关。所以，这是一场攻坚战，但整个过程中拿捏适度极其关键。 　　我们必须意识到，产能过剩是市场经济发育的必然结果，没有过剩就没有竞争。为什么这些年中国产能过剩问题越发严重？我认为有三个方面的原因。第一，互联网加大了信息透明度，过去那种有限的信息渠道所构建的信息不对称消失了，全社会产能高度透明，使得原本隐性化的产能显性化;第二，多年紧缩的货币政策使得社会总需求下降，加上发达国家金融危机，消费回落，也使得中国总需求雪上加霜;第三，互联网商业引发的过度竞争环境，使得大量商户为降低成本而造假，泛化到全社会即为“劣质产能挤出优质产能”，以致产能过剩加剧。 　　去除过剩产能一定是去除落后产能，但又要防止去除过剩产能过程中，物价被严重拉高。更重要的是，去除过剩产能过程中，必须以提高产业集中度为核心抓手，在信息已经高度透明的前提下，形成适度竞争――既没有过度竞争，也没有过度垄断。 　　同时需要意识到，没有落后的产业，只有落后的方法。不要以为哪个产业是夕阳产业、可以淘汰。我们需要技术进步，但不是所有产业都可以依赖技术进步加以提升。发达国家技术已经十分发达，但一样存在大量劳动密集型的加工需求。所以，我们所谓劳动密集型产业无所谓先进还是落后，这是产业发展必须拥有的基础。 　　房地产去库存问题当然重要。因为，中国需要适度宽松的货币政策，需要人民币兑美元适度地贬值。但现在有一种舆论在干扰着整个社会的认知：人民币贬值将导致中国房地产价格下跌。是不是这样？说实话，是，至少它是房价下跌的重要因素。但我们同时应当看到，房地产价格上涨的时候，是不是也与人民币升值相关？ 　　我们必须警惕加大政府补贴力度，通过加大城镇化的步伐，加大房地产需求，让房地产库存尽可能多地压缩。同时，我们还应当防止新供给、新库存的出现，放缓商品房的供给速度。 　　在这方面，需要解决三个关键方向的问题。第一，地方政府收入，如何才能不依重卖地收入，同时把有限的土地资源用于产业转型升级;第二，必须提高房地产行业的产业集中度，出清过剩产能，而更要防止各路房地产商通过各种途径挤入市场，加大商品房供给;第三，现有开发用地的消化。 　　上述两大库存问题的解决，当然会大大降低中国的金融风险。但在这个过程中，如果把控不当也会大幅提高中国的金融风险。因为过剩产能和银行信贷安全密切相关，所以去库存必然考虑中国金融的容忍程度，坚持主动、可控、适度的原则，否则十分危险。 　　（作者系CCTV证券资讯频道总编辑）