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我市逐步推进住宅小区人防工程的物业化维护管理新路子
[导读]人防工程维护管理是人民防空建设的重要内容。“建为战”、“管为用”是对人防工程建设的基本要求，是一篇文章的上下篇，缺一不可。
&&& 人防工程维护管理是人民防空建设的重要内容。“建为战”、“管为用”是对人防工程建设的基本要求，是一篇文章的上下篇，缺一不可。针对近年来人防工程“建”的数量不少，而“管”的质量并不理想，不仅会造成国家财力、物力的浪费，战时还有可能给人民群众生命财产造成严重损失的状况，湖州市采取积极应对措施，在结建人防工程产权还不明晰的情况下，与建设行政主管部门充分共同协商，共同制定了《湖州市住宅小区人防工程物业化维护管理考核办法》，明确了住宅小区物业单位承担人防工程的维护管理职责，从维护管理制度、工程主体维护、防护设施维护三个方面对住宅小区人防工程的物业化维护管理情况进行考核，并将对人防工程物业化维护管理的考核列入建设行政主管部门对物业单位年终考核的内容，分值占20%。同时，结合人防示范社区建设，强化了人防工程所在社区的监督管理，要求社区定期对辖区人防工程开展日常巡查和工作指导。
&&& 日，市人防办与市建设局联合召开了人防工程物业化维护管理工作部署会，市区90多个住宅小区物业单位、社区、街道，以及吴兴区、开发区、度假区建设局近140人参加了会议，专题进行部署推动这项工作，进一步统一思想，提高认识，健全制度，明确责任，完善措施，确保物业化维护管理人防工程顺利组织实施。
来源：市人民防空办公室（民防局）
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　　地下车位究竟是人防工程还是普通工程？能不能办产权证？不买就不让业主停车，这做法合规吗？昨日，武汉市纪委联合媒体打造的监督节目《现在督办》，聚焦住宅小区人防工程使用不规范和监管不力问题。
　　地下人防车位公然以租代售
　　对于人防车位的使用，各地都明确规定，不得出售，只能租赁，且不得长租。然而，节目曝光，近期，汉阳碧水晴天小区的居民被告知：已租用的地下人防车位需付10余万元才能继续使用，否则将卖给其他业主。
　　不少业主担心，人防车位没有产权，不能办理产权证，买下来以后会有麻烦。就这样，业主与物业僵持不下。随后，业主们发现，地下车库的入口开始堆积沙土，十分妨碍停车。见有记者前来采访，物业立即表示，不是卖车位，而是长租。业主们十分生气：“就算是长租，20年要花十几万，未免也太贵了。”无独有偶，武昌南湖都市桃源小区也出现过类似问题。
　　地下车库被改成仓库
　　不少购房的市民表示，在认购时需要一次性缴纳10余万元，才能获得车位70年的使用权限。而买下来的车位究竟是不是人防工程，开发商却没有明确回应。
　　江岸区台北民居小区业主投诉，地下车库已经建成5年，却一直不允许业主使用，平时停车十分麻烦。一名内部人员透露，该车位都是租给别人当仓库用的。
　　2014年，武昌区余家头安盛花园小区的人防车库被物业改造成了仓库，还曾取得了相应的人防使用证。后经业主投诉，武昌区人防办取消了物业的仓库使用权，但直到现在，车库仍被紧锁，小区停车十分困难。
　　遇人防车位扯皮可微信投诉
　　昨日，市民防办主任陈伟提醒市民，应注意区分人防工程和普通地下室，避免被开发商忽悠。有专门的防护设施、单元隔断墙、“临战封堵”等字样的，就是人防工程，不得出售。
　　陈伟透露，为缓解停车难，“十三五”期间，将投资5亿元，兴建~口区金三角、汉阳区邵牛湾、武汉经济开发区体育中心北、黄陂区盘龙城等公用人防工程作为停车场，总面积达5万平方米，以增加停车位的有效供给。
　　针对节目曝光问题，陈伟表示，“智慧民防”微信公众平台将于6月正式上线。届时，市民可通过该平台了解附近人防工程的数量、位置、规模等信息，也可通过该平台投诉违法违规使用人防工程问题，便于人防部门及时查处。（记者/胡弦 实习生/柳之萌）
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结建人防工程权属的界定
结建人防工程是指结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。关于结建人防工程的权属，社会上有以下三种主要观点。
　　第一种观点是“开发商所有说”。理由有三：
&&&&一是根据《防空法》第5条规定的“谁投资、谁受益”原则、建设部《城市地下空间开发利用管理规定》确立的“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”原则，开发商直接投资建设平战结合人防工程，开发商理所当然享有其所有权、使用权及收益权。
&&&&二是建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第9条明确规定作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积。
　　第二种观点是“业主所有说”。理由是：尽管开发商是平战结合人防工程的原始投资者，但作为人防工程的地下室造价纳入开发总成本，因而开发商将房屋卖出后便不再是真正的投资者，业主因取得房屋所有权及相关公共配套设施的共有权而成为最终意义上的投资成本承担者。
　　第三种观点是“国家所有说”。理由是：日，国家人民防空办公室、国家国有资产管理局颁布的《人民防空国有资产管理规定》第2条规定“人防国有资产是国防资产组成部分”；第12条规定“人防国有资产按实务形态划分：(一)各类已建人防工程、在建人防工程；结合城市新建小区和危房改造修建，交由人防主管部门负责管理的防空地下室及其内部设备”，中共中央、国务院、中央军委《关于加强人民防空工作的决定》第25条规定“人民防空工程建设项目(包括配套设施及附属工程)属国防工程和社会公益性建设项目，按照国家规定享受优惠政策等”；《物权法》第52条规定“国防资产属于国家所有”，因此，作为国防资产的平战结合人防工程所有权应归属于国家所有。同时，部分地方城市亦明确规定平战结合人防工程归国家所有。
　　笔者认为，结建人防工程为小区全体业主共有。
　　首先，结建人防工程不为开发商所有。理由如下：
&&&&其一，开发商依照《人民防空法》和《城市地下空间开发利用管理规定》来论证其享有结建人防工程所有权没有法律、法规依据。《人民防空法》只是规定了平、战管理、结合使用的关系问题，并未规定结建人防工程所有权的问题。而根据《立法法》第8条的规定以及物权法定原则，《城市地下空间开发利用管理规定》不具有规范民事基本制度的资格。
二，结建人防工程的建设费用已由业主分摊。国家计委、财政部、国家国防动员委员会、建设部《关于规范防空地下室易地建设费的规定》规定：“防空地下室建设所需的资金，纳入建设项目投资计划。建设费用据实列入建设项目开发成本”。据此，根据公平原则和诚实信用原则，在分摊了结建人防工程建设费用的业主和已转移了建造成本的开发商这二个可能的权利主体之间，无资格主张所有权利的应该是开发商。
　其三，从建设用地使用权的角度分析，结建人防工程不能脱离建设用地使用权而独立存在。在业主已取得了小区的建设用地使用权、已成为土地使用权权利主体的前提下，该土地上的房产就全部是业主的；而如果同时承认开发商保留地下车库的房产权，等于承认了房地可以相分离，这显然违反了我国的房地一体制度。依照房随地走、房地一体规则，地下室车库的产权应属于全体业主所有。
四，结建人防工程归开发商所有可能造成与业主共有权在管理和维护上的冲突。开发商如享有结建人防工程所有权时，必然伴随着该工程所有权的流转，而结建人防工程作为一种特殊设施，根据《人民防空工程维护管理办法》、《中央国家机关人民防空工程维护管理实施细则》的规定，人民防空工程维护管理应当遵循统一要求、分工负责、定期维护、保障使用等原则，应进行严格的日常检查与维护。所有权人的不断流转及相关责任人的不明极易产生结建人防工程管理职责上的疏漏，这与结建人防工程的功能相冲突。
其次，结建人防工程也不为国家所有。理由如下：
一，国家规定修建结建人防工程的主要目的是人民防空而不是与民争利。国家人民防空关注的是结建人防工程的平时养护以及战时防空功能的发挥，至于界定为小区全体业主所有而不是国家所有，并不会与国家战时的征用和人防工程功能的发挥相冲突。
二，《防空法》虽然要求人防工程战时交给人防办管理，但并无国有化之特别规定，而且，国有化是特殊历史时期的特殊措施，政府即便根据严格的程序实施国有化，必须进行充分有效的补偿。况且，从《防空法》中也无法解读出国家通过国有化的方式将结建人防工程收归国有的结论。从买卖的角度分析，也不存在人防部门代表国家与开发商或者其他相关主体签订地下人防工程的买卖合同问题。所以，既无征收、又无买卖行为，民间投资建设的结建人防工程归国有缺乏权利来源。总之，由于无法解释国家所有的权利来源问题，界定为国家所有既违背基本的法律和生活逻辑又与我们执政为民的宗旨相悖。
结建人防工程为小区全体业主共有。主要理由:
一、全体业主分摊了结建人防工程建设费用。
二、全体业主受让了土地使用权。从结建人防工程的地价因素分析。我们知道，商品房开发必须履行完整的征地及国有土地使用权出让手续，初始的土地出让金显然是开发商交付的，开发商完成建设后通过销售行为又将土地出让金通过商品房销售价格或者面积公摊等直接或间接的方式转嫁给了全体业主，所以，归根结底，全体业主应该是土地出让金的最终承担者(当然也包含持有部分未售让物业产权的开发商本身)。这也是为什么对那些属于区分所有权范围的公共场所没有争议地归属全体业主的原因。全体业主在购买“上盖”时已经分摊了全部纳入容积率的地价，至于地下停车场部分是上盖土地的附属，没有上盖的地价款当然也不可能有地下停车场的承载土地了，既然地下停车场不用计算地价，说明地下停车场属于地面建筑物不可分割的设施。所以，结建人防工程当属附着地表土地使用权范畴之列。不收取土地出让金的政策更表明结建人防工程的土地价值与地表土地使用权密不可分。因此，从土地使用权上讲，该结建人防工程应该属于全体地表的全体业主。
博主给地下室架空层维权业主的建议与忠告（二）
&&&&博主近期接到一些已经维过权、却败诉的业主来电，询问有无救济渠道。楼主特别在此一并提醒这类业主们：即便已经维权过的业主一方一审、二审都败诉了，倘若不服输，并且还想为权利而继续斗争的话，就可以区别以下情形分别选择不同的法律途径来寻求救济与‘翻盘’。
（1）若属于是在‘部分业主与开发商作为原被告之间的物权确认之诉’中发生业主败诉的情形，其他业主可基于新的证据和新的理由提起另外的物权确认之诉。
（2）若属于是在‘全体业主与开发商作为原被告之间的物权确认之诉’中发生业主败诉的情形，则可以通过申请再审或抗诉等等法律途径来寻求救济与‘翻盘’。
（3）若业主或者业主委员会仅仅是在与开发商作为原被告之间的侵权之诉或者原物返还之诉中发生业主或者业主委员会败诉的情形，即便在裁判文书中有‘本院认为：该地下室、架空层为开发商所有。’的表述，业主仍然可提起物权确认之诉。因为：侵权之诉或者原物返还之诉的裁判文书并没有‘本院判决如下：该地下室、架空层归开发商所有’的表述。
（4）若仅仅是在业主委员会与开发商作为原被告之间的物权确认之诉中发生业主委员会败诉的情形，博主个人认为：业主仍然可以以业主自己为正当原告当事人（真正适格的原告当事人）提起物权确认之诉。因为严格说来，尽管业主委员会可以做诉讼主体，但业主委员会实际上不是地下室架空层物权确认纠纷的适格主体，故，不能视同不适格主体之间的纠纷诉讼就当然解决了真正适格当事人之间的纠纷。当然，若是这种情形，在立案时或许就会遭遇困难，比如有些法院可能会误用‘一事不再理’拒绝立案。
附博客文1：业主委员会不能想告谁就告谁
(&14:08:31)
业主委员会作为民事诉讼主体在诉请范围上应受的限制&
&&&&&&&&&&&&作者：唐震东、卢家玉律师(法律硕士）
一、观点：依法成立的业主委员会在其职责范围内经业主代表大会授权，有权就与物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宜，以物业公司为被告向人民法院提起民事诉讼，并有权对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料，未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的情形，以自己名义提起诉讼。其他的情形，比如与物业管理无关的、个别或部分业主的事宜，业主委员会无权向人民法院提起民事诉讼。也就是说，业主委员会具有诉讼主体资格、可以告状，但不能随意告状、不能想告谁就告谁，它只能针对法律、行政法规、地方性法规和司法解释认可的上述事项提起诉讼，对业主的共有权问题，只能由业主自己主张和行使。
&&&二、基本依据
1、相关法律、法规
（1）《物权法》第八十三条
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
（2）《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]7号&）第十五条　
业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；（三）违反规定进行房屋装饰装修；（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。
据此，业主委员会的诉请范围被限制在“对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为”，即对上述事项，业主委员会才享有诉讼主体资格、才可以依法向人民法院提起诉讼。
（3）&《物业管理条例》&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
第2条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。
第15条“业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（四）监督业主公约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责”等规定。
第19条：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的。物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”
据上，《物业管理条例》赋予业主委员会的权利能力中并无针对业主的合同权利及共有权问题参与民事诉讼的规定。故，业主委员会具备诉讼主体资格是毫无疑问的，但它的诉请范围受限&比如：针对业主的共有权问题，只能由业主自己主张和行使。
（4）《最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格的复函（2002)民立他字第46号&
&&&&&安徽省高级人民法院：
&&你院[2002]皖民一终字第112号《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格的请示报告》收悉。经研究，答复如下：
&&根据《中华人民共和国民事诉讼法》第&四十九条、最高人民法院《关于适用&&/SPAN&中华人民共和国民事诉讼法&若干问题的意见》第四十条的规定，金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。
（5）《广东省物业管理条例》
第41条：“建设单位违反本条例第三十二条、第三十四条规定，不按规定划物业管理维修基金、移交公共用房和管理用房的，……，业主委员会可以依法向人民法院起诉。”
（6）第56条：“建设单位、业主不按时缴交物业维修基金的，……，业主委员会可以依法向人民法院起诉。”
（7）广东省高级人民法院在对深圳中院的批复》
“经房地产行政主管部门备案登记的业主委员会，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅规划图等资料，未提供配套公用设施，公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房引起的纠纷，以及全体业主与物业管理公司之间因住宅小区物业管理引起的纠纷，可以自己名义提起诉讼。”
&&&&基此，依法成立的业主委员会在其职责范围内经业主代表大会授权，有权对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料，未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。其他的情形，比如与物业管理无关的、个别或部分业主的事宜，业主委员会无权向人民法院提起民事诉讼。
2、相关判例（浙江省内乃至全国备受关注的业主委员会状告开发商案，
最终因为业主委员会就诉请事项主体不适格，而被驳回起诉）
（1）浙江高级法院（2003）浙民一初字第5号民事裁定
日，温州市银都花园业主委员会（以下简称银都业主委员会）向浙江省高级人民法院起诉称，日，温州市建设房地产开发公司（日经浙江省温州市工商行政管理局变更为温州市建设房地产开发有限公司，以下简称房地产公司）发布广告及售楼书宣称：创国内一流的别墅花园，区内设超市、医疗保健、银行及三个标准网球场、游泳池等，拥有4500多平方米的俱乐部，提供丰富的业余生活；花园绿化面积达2.7万平方米、绿化率为38.6%或50%以上，实为城市居住小区绿化之最；银都花园内拥有三个标准网球场，一个游泳池及3000多平方米的俱乐部，俱乐部内有台球、保龄球、壁球、乒乓球、KTV、咖啡座等健身、娱乐设施，有900多平方米的幼儿园，有物业管理楼、购物超市、保健、医疗、银行、酒店等生活设施，是全市配套最齐全的别墅区，小区还实行封闭式管理，并设有电视监控、红外线报警系统；……。根据广告及售楼书，业主分别与房地产公司签订了购房合同。
1999年下半年，房地产公司开发的银都花园一类住宅交付使用，业主们陆续入住银都花园后发现，房地产公司当初售楼广告及《售楼书》中的诸多承诺并未兑现。为维护业主们的合法权益，经业主大会授权，银都业主委员会遂起诉至浙江省高级人民法院请求：1、判令房地产公司立即履行承诺将银都花园内拥有的4500平方米的俱乐部、三个网球场、一个游泳池交给银都业主委员会管理使用，并赔偿银都业主委员会的经济损失324万元；2、判令房地产公司立即履行承诺，完成俱乐部内台球、保龄球、壁球、乒乓球、KTV、咖啡座等健身、娱乐设施，并赔偿银都业主委员会的损失312万元；3、判令房地产公司因没有依照规定移交1368平方米的物业用房和132平方米的经营用房，并赔偿银都业主委员会经济损失921.6万元；4、判令房地产公司立即履行承诺，完成小区内超市、医疗、保健、银行等生活设施，并赔偿银都业主委员会的损失312万元；5、判令房地产公司立即履行承诺，完成小区的部分电视监控、红外线报警系统、卫星电视及自备发电机等设施，并赔偿银都业主委员会的损失312万元；6、判决房地产公司因没有按承诺完成小区的38.6%绿化率，赔偿业主委员会因绿地减少4.1亩的经济损失1435万元；7、判决房地产公司赔偿擅自占用小区东首区内道路800平方米造成银都业主委员会的经济损失420万元；8、判令房地产公司因无法完成小区东侧和北侧的封闭性围墙向银都业主委员会支付补偿金1040万元。
浙江省高级人民法院受理案件后，房地产公司答辩称，银都业主委员会主体不适格，起诉既没有充分的事实依据，更没有法律依据。银都业主委员会的起诉理应依法予以驳回。
案件经浙江省高级人民法院公开审理后，于日作出（2003）浙民一初字第5号民事裁定。该号裁定以“根据合同对性原则，本案银都业主委员会与房地产公司间不存在合同关系，故不是合同当事人。同时，从物业管理条例规定看，业主委员会是业主大会的执行机构，其主要职责是针对物业管理、服务等事项进行监督，业主委员会不能行使业主权利，代表业主提起诉讼。因此，银都业主委员会在本案中的原告主体不适格……”。为由，裁定驳回银都业主委员会的起诉。
（2）最高院（2005）民一终字第12号民事裁定
银都业主委员会不服一审裁定，向最高人民法院提起上诉称，其诉讼主体适格，符合民事诉讼法规定的起诉条件，一审裁定驳回起诉于法不符。案件经最高人民法院审理。于日作出最高人民法院（2005）民一终字第12号民事裁定。裁定认为“关于银都业主委员会作为原审原告诉讼主体是否适格的问题。根据法律和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，商品房买卖合同中约定的业主所享有的权利如未兑现，业主可通过法律途径解决。银都业主委员会与房地产公司之间没有基于签订商品房买卖合同而形成相应的合同法律关系，不是相关合同一方当事人。按照物业管理条例规定，业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会应当依法履行职责，其职责范围是针对物业管理、物业服务等事项进行监督。业主大会的职责没有包括针对业主的合同权利涉及共同权问题提起诉讼。业主委员会不能取代全体业主以民事权利主体的身份作为原告直接参加民事诉讼活动。虽然本案中银都花园业主大会授权银都业主委员会提起诉讼，但这种授权超出了业主大会的职责范围，不能产生业主享有的合同权权利转换的效果，因此不能导致民事诉讼主体的转移。本案中，银都业主委员会在一审起诉时提出的诉讼请求，基本上属于业主与房地产公司签订的商品房买卖合同约定的内容，虽然有一些涉及到全体业主的公共利益问题，但这些问题也都属于合同权利衍生的权益问题，银都业主委员会主张属于违约和侵权的竞合，与本案的实际情况不符。银都业主委员会在一审起诉时主张的8项诉讼请求，涉及全体业主拥有的共有权，虽然无法以单个业主名义实际取得份额，但可以从法律上区分各自应当享有的权益份额，该项共有权可以由银都花园全体业主共同主张和行使。银都业主委员会认为该类共有权只能由其主张和行使的理由不成立。因此，一审法院认定银都业主委员会作为本案的原审原告主体不适格，裁定驳回银都业主委员会的起诉，在适用法律上并无不当。基此，最高人民法院作出了“驳回上诉，维持原裁定”的裁定。
附博客文2：有网友问：开发商欠别人的钱，执行法院欲将小区的架空层停车库给别人抵债，业主该如何寻求救济？
(&12:02:01)
答：业主依法享有以下救济途径：
&&&（1）向执行法院提出“对执行标的的书面异议”。
&&&（2）起诉或申请再审。
&&&&法律依据：
&&&《民事诉讼法》第二百零四条　执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。&
　&&《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》　第五条　案外人对原判决、裁定、调解书确定的执行标的物主张权利，且无法提起新的诉讼解决争议的，可以在判决、裁定、调解书发生效力后二年内，或者自知道或应当知道利益被损害之日起三个月内，向作出原判决、裁定、调解书的人民法院的上一级人民法院申请再审。&
　　在执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，按照诉讼法第二百零四条的规定处理。
附博客文3：给地下室架空层维权业主的忠告与建议
(&11:42:03)
&&&&最近不断接到全国各地业主打来的电话，咨询小区地下室架空层权属如何界定及如何维权的相关问题。来电业主既有桂林本地的，又有广州、深圳、上海、杭州、泰安、兰州、洛阳等地的，本博主在与这些先知先觉的业主们通话过程中，可以感觉到他们都很关心地下室架空层的权属问题、并对现实中开发商控制甚至处分地下室架空层行为之合法性都心存疑义与纠结、但对如何维权又缺乏系统完整的方案。本博主特于此告诉并建议大家如下：
&&&&一、客观地讲，业主们不能认为凡是小区内的地下室架空层都是业主的。至少有些是开发商独有或与业主共有的——当然这是极少极少的少数。
&&&&二、博主坚定地认为全体业主才是绝大多数小区内地下室架空层的真正权利人。业主自己可以依照如下事实大概做个权属界定：当业主买的房都办得了房地产权证、而开发商及其他任何人均仍然不能办得独立的地下室架空层产权证时，这种不能办得独立产权证的地下室架空层之真正权利人就是全体业主。
三、即便开发商或某个人办得了独立的地下室架空层产权证，但若是通过‘勾兑’等违纪违法甚至犯罪手段办得的，该类地下室架空层之真正权利人仍然是全体业主。
四、业主们不要轻易进入维权实战程序，一定要‘谋定而动’。因为胜败在此一举——胜败都在此举。
五、业主们应推举出有号召力及领导力的领头人、并应尽早开始维权的前期工作，毕竟集合众业主意志，以及去房地局、规划局、土地局、档案馆、城建档案馆、物价局、测绘中心、工程造价管理站等部门查询复制相关图纸文件就需要很长的期限。
六、业主们不能自己亲自维权，一定要委托专业人士中的专业人士维权。这首先是因为胜败在此一举，容不得不擅长法律工作的业主轻率行事。其次是因为法律法规本身很深奥，而地下室架空层权属方面的法律法规就更深奥，若要在界定地下室架空层权属事项上做到清晰有力、步步为证从而游刃有余，就既要熟悉法律法规、更要熟悉地下室架空层方面的法律法规、且对房地产开发流程熟悉的专业人士中的专业人士才能胜任此举。现实中很多业主败诉的案例就是业主径行自己维权或尽管委托了法律专业人士维权、但没有委托专业人士中的专业人士维权或在维权中出现这样或那样的漏洞造成的，当然也有一部分是裁判不公的情形······博主特别提醒业主们：即便已经维权过的业主一审、二审都败诉了，但不服输，并且还想为权利而继续斗争的话，就可以通过申请再审或抗诉等等法律途径来寻求救济与‘翻盘’。博主另外特别提醒业主们：新《民事诉讼法》第205条规定：当事人申请再审，应当在裁判生效后6个月内(老《民事诉讼法》是‘二年’）提出；有《民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。而抗诉没有期限限制。
七、业主们要选择提起‘物权确认之诉’——这样只需缴纳50元左右的诉讼费，本博主正在代理的桂林市铁西60名业主共同起诉要求确认对其所在楼盘地下室享有共有权的物权确认之诉就只缴纳了诉讼费50元。特别提示业主们一开始千万不要提起返还地下室架空层等与财产价值相关的‘给付之诉’——这样交的诉讼费会很高。
八、顺便做个自我推介：本博主及本博主的地下室架空层维权律师团队可以接受全国各地的业主委托、为大家更专业、更有力地办理地下室架空层维权法律事务,律师费分两步收取：1，签订委托合同时收取基本费10万元（桂林本地的确权案基本费可减半按5万收取）；2，在确权成功后收取100万（确权不成功的则不收取，另外，地下室架空层面积偏小的可酌情减少收取，地下室架空层面积超大的酌情增加收取）。
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