高层地下室物业费该不该收物业费

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-04-04 02:04 标签： 物业费到底该不该交
114网址导航　　损害消费者合法权益　　合理确定按使用面积收取物业费　　是破解物业收费难瓶颈的根本方法 　　国家住建部：　　物业管理费收费标准涉及千家万户，涉及全国每一个市民消费者。如：2009年,2011年,2013年哈尔滨市物价局和住房保障和房产管理局连续下发了三个《关于进一步规范物业服务收费工作的通知》指导意见和哈价联发【2013】39号《哈尔滨市物业服务收费管理办法》的通知等,其中规定：物业服务费用以平方米（建筑面积）*月*元为计费单位……。此规定一出台，引发了业主消费者强烈的不满。很多消费者愤愤地说：购房时，我们被开发商用建筑面积系数狠狠地宰了一把；住房时，我们又被开发商指定的物业用高达1.5以上的建筑面积系数砍了一刀，而且是在合法的掩盖下砍得头破血流。这种状况在全国是普遍存在的问题，侵害了全国住房消费者的合法权益。黑龙江省物价局在答复我的行政投诉时，以承认按建筑面积收取物业费没有法律依据，但又称：是全国普遍采取的方法。鉴于此，特向贵部投诉其按建筑面积收取物业费违法性和提出建议。　　建筑面积是开发建筑单位销售商品房的计算单位，物业收费与建筑面积没有任何关联。(发改价格【号)《物业服务收费管理办法》和（黑价联字【号《黑龙江省物业服务收费管理办法》都没有物业费按建筑面积收费的表述和标准。而哈尔滨市物价局和住房局不知根据哪个上位法，制定出了按建筑面积收取物业费的标准。这个标准不合理、不合情、不合法。物业服务质价不符，哈尔滨没有一家物业按建筑面积提供服务的，却都按建筑面积收取物业费。侵害了消费者的公平交易权。按建筑面积收取物业费有失公允、公平、公正，有失正义。　　建筑面积有全部建筑面积范围和计算一半建筑面积范围共有20项。这20项范围，如今都在向业主消费者收取物业费，都在损害消费者的合法权益。按建筑面积收物业费既不合情，又不合理，更没有法律依据。业主怒斥道：我们的间壁墙、外墙，走廊，屋檐下，变电亭，物业用房等，虚拟的投影面积和其他水平投影面积、水泥沙石，甚至还要给空气，都要我们交物业费，这不赶上从业主手里抢钱了吗？以某小区为例：2003年9月入户，物业费按使用面积每平米0、25元收。2009年市物价局出台按建筑面积收物业费的办法，物业未经物价部门批准，擅自将物业费提高到按建筑面积每平米0、33元收，已达到0、5元。此收费标准已超过物业与业主签订的物业服务合同一倍。2011年（哈价联发【2011】17号）文件发布后，小区物业又将物业费提高到每平米按建筑面积0、60元收，并顺利通过了成本监审和备案。以某业主的住房为例，使用面积81、5平米，进户按使用面积每平米0、25元缴费合同约定。月缴物业费20、38元，全年缴费244、56元。而2011年后，按建筑面积缴费，建筑面积122、85平米，每平米0、60元，月缴费73、71元，全年交物业费884、52元。相比之下，每年多交物业费639、96元。相当于物业费涨价262%，也就是涨价两倍半还多，而按建筑面积收费涨价占物业费涨价的百分之五十以上。物业收费是提高了，政府形象受影响了，业主的支出加大了。尽管剔除物价上涨因素，物业费的涨幅也让业主难以承受。 【2013】39号文件称： 根据《中华人民共和国价格法》、【物业管理条例】、国家发改委【物业服务收费管理办法】、【哈尔滨市物业管理条例】《哈尔滨市人民政府办公厅关于印发（关于居民庭院环境卫生长效管理指导意见）的通知》等有关法规和文件精神……制定了物业费按建筑面积收取的规定。我翻阅和仔细查找了上述法律、法规、规章和规范性文件，未找到关于物业费按建筑面积收取的规定。却找到了物业费按使用面积收取的文件。上位法没有物业费按建筑面积收取的表述。咨询了省市物价管理部门也没得到明确的答复.　　计算全部建筑面积的范围有十五项，计算一半建筑面积的范围有五项，多达二十项之多的建筑面积，作为向消费者收取物业费的依据，有失科学性，于法无据。　　房屋的建筑面积的定义为:房屋的建筑面积系指外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2、2米以上（含2、2米）的永久性建筑。　　由此定义得出：建筑房屋的砖瓦砂石，钢筋水泥，房屋内的间壁墙体，楼梯走廊，与房屋相连的有上盖无柱的走廊、檐廊独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚，电梯间，高层（用于二次加压供水，供热的）技术层，门厅，多层的水箱间，垃圾通道，管道井，提物井，屋檐下的空间（空气），屋檐下的水平投影面积（也是空气），有柱的门斗，进入小区的带有装饰的大门，变电亭，物业用房，地下室，锅炉房等，这些都是消费者为其缴纳物业管理费50%以上的建筑面积的组成部分。通俗的说，消费者在为砖瓦砂石，钢筋水泥和空气在交物业管理费。　　那么，物业管理费的构成又有哪些哪？看看物业管理费的构成。　　按照《物业服务收费管理办法》物业管理区域的物业服务内容包括：一、综合管理；二、区域保洁服务（清洁卫生管理）；三公共区域秩序维护（保安）；四、公共区域绿化养护（种树种草）；五；清冰雪；六、公用部位设施设备日常运行保养维修。从这六项服务内容可以看出，其收费与建筑面积毫不相干。　　我们要问：一是百姓家的间壁墙需要管理吗？二是物业你给管理吗？如何管理？咋管理？三是建筑外墙和室内内墙需要打扫卫生吗？物业能进家里清洁卫生吗？如果不能，为什么对间壁墙和外墙收物业费？四是家里的间壁墙和投影下的空间（空气）如何维护秩序？上业主家维护秩序吗？咋维护？五是能在建筑面积的砖瓦砂石、屋顶、梁板、柱上种树种草吗？如何绿化？咋种？六是业主家里有冰雪吗？家里的间壁墙需清冰雪吗？七是那些公用部位设施设备日常运行保养维修与建筑面积有关吗？二次加压供水与建筑面积中的砖瓦砂石钢筋水泥有关吗？八是共有面积中的物业用房，锅炉房，变电亭，收发室，地下室等也在业主交纳的物业费的范围。九是业主室内潮湿墙体长毛，物业为何不给维修，难道这个墙体不是建筑面积吗？物业按建筑面积收物业费，却不按建筑面积维修，权力义务对等吗？老百姓说，公租房房租每米才一元多钱。如今，房子是我们自己买的，交的物业费比房租还贵出好几倍，合理吗？　　综上所述，物业费按建筑面积收取等于给砖瓦砂石，水泥钢筋，空气等交物业费。不合情，不合理，没有法律依据支持。如果说，按使用面积收物业费，至少以前还有个规范性文件。　　按建筑面积收取物业费不具合理性，不科学，不近人情，没有法律依据，备受市民争议。因而哈市相当多居民小区物业面对绝大多数业主的反对，为了维持正常开展物业收费，不得己仍按使用面积收取物业费。按建筑面积收物业费出台后，在全市引起了强烈反响，据了解，相当一部分物业企业由于业主强烈反对，没有执行这个规定。文件如同鸡肋，食之无味，丢之可惜。于是,近年又重新出台了带有试用期的新规定.新规定沿用按建筑面积收物业费的老套路，依然不被业主买帐。 　　物业服务与商品买卖一样,应该是等价有偿,质价相符。如果强行要求业主先交费,后服务,就违背了价值规律.就违背了民法的基本原则,既权利义务相一致的原则.世上没有只有权利而没有义务的权利,也没有只有义务而没有权利的的义务.物业服务必须遵循商品经济的价值规律;必须遵循权利义务相一致的民法准则.　　《价格法》第十八条规定 ：下列商品和服务价格，政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价：第四款、重要的公用事业价格；第五款、重要的公益性服务价格。　　《价格法》第二十二条第一款规定 ：政府价格主管部门和其他有关部门制定政府指导价、政府定价，应当开展价格、成本调查，听取消费者、经营者和有关方面的意见。　　《价格法》第二十三条规定 ：制定关系群众切身利益的公用事业价格、公益性服务价格、自然垄断的商品价格等政府指导价、政府定价，应当建立听证会制度，由政府价格主管部门主持，征求消费者、经营者和有关方面的意见，论证其必要性、可行性。　　哈价联发【2013】39号《哈尔滨市物业服务收费管理办法》的通知和其指导等级收费的附件未按照法定程序进行听证，因此，这个收费办法和计价标准因程序违法而无效。根据【黑龙江省规范性文件制定和备案规定】:制定规范性文件应当依照法定的权限和程序，不得违反宪法、法律、法规、规章和政策规定，不得与上位规范性文件相抵触。　　违反本规定制定的规范性文件无效。　　制定关系群众切身利益的公益性服务价格应当举行听证，这是法定程序。哈价联发【2013】39号《哈尔滨市物业服务收费管理办法》的通知和其指导等级收费的附件未按照法定程序进行听证。因此，这个收费办法和计价标准因程序违法而无效。　　法无授权不可为，法定职责必须为。希望国家有关部门根据规范行政执法的规定，实行层级监督。履行法定职责，并依照法定程序纠正行政违法。　　今年是依法治国年，希望管理部门走出办公室，深入小区，倾听业主意见，倾听社会各方面意见，倾听法律界人士意见,深入调查研究，进行民意调查。并根据各类小区的实际情况，在兼顾保物业微利，保护业主合法权益的前提下，制定出切实可行的，具有可操作性的合情、合理、合法的物业收费标准。按使用面积收费，让全国数亿业主消费者，包括你、我、他所有的人，都能感受到新的物业收费标准公正、公平、公允。让物业企业在微利下做好物业服务，以整体提高全国物业管理水平。给全国百姓一个具有说服力的说法。更希望全国人大代表、政协委员能把此问题作为提案、议案，向有关管理部门提出，依法治国，解决这个多年来一直损害全国消费者合法权益的事关民生的大事，共创文明和谐的社会。　　希望就此问题抛砖引玉，并供住建部参考，并请住建部书面答复　　中 国 法 学 会 会 员　　黑龙江省法学会消法研究会常务理事　　哈尔滨市消协维权监督员　　2015年中央电视台315晚会特别贡献奖获得者　　王积英　　日　　手机：
楼主发言：1次 发图：0张 | 更多
<span class="count" title="
请遵守言论规则，不得违反国家法律法规回复(Ctrl+Enter)

我要回帖

更多关于 物业费到底该不该交 的文章

 

随机推荐