官办中介能否规范行业乱象
&支招：如何与黑中介较量
招数一 ：看房至少要白天晚上各看一次?
中介工作人员白天带你去看房子，或许朦胧中各方面都挺好，但是白天再看就难说采光好不好。所以在你决定买下某套房子之前，至少要看两次，白天看一次，晚上看一次。白天光线充足，能够看清楚房子的真正面目，而且可以了解到房子各个方位的采光如何。而晚上看房则主要考察周边有没有噪音，小区的入住率如何等等。多看两次，顺便也可以考察一下不同时段的交通、周边环境等情况。
招数一：这房源真的很抢手吗？
的确，现在的楼市升温了不少，不过在中介人员和卖方的嘴里，不管是过去、现在，还是将来，你看的每套房都是很抢手的，再不下定金、签约，绝对会没有了。所以你就要保持清醒的头脑，问自己凭什么那套房子这么抢手？如果说因为你一念之差、犹豫半刻房子就让人抢走了，那只能证明那套房子与你无缘。既然如此，又何必强求？有这样的平常心自然就不急了，这样才不会被中介人员忽悠。
招数二 ：中介佣金要巧讲价
在二手房买卖中，中介佣金并没有明确的收费标准，不过近年来在一些中介行业中，一般都要求收取交易总额的3%作为中介佣金，不管是买家出，还是买卖双方共同承担都一样。不过买过二手房的人都知道，其实中介佣金并不是不能讲价的。中介公司促成一笔交易的直接成本并不高，为了促成交易，不少中介公司都宁愿在中介佣金上稍作让步，所以在购买二手房时一定要和中介公司进行砍价。
招数二：下定金最好选资金托管
房子看好了，要下定金的时候要考虑清楚，尤其是要弄清定金和订金、诚意金的区别。另外，要考虑钱是直接给业主还是如何处理？如果可以的话最好选择第三方机构进行资金托管。此外，在支付房款上最好选择分批支付，一般签约当日要给30%的首付，贷款审批通过或者取得新的房产证时支付剩余大部分，保留五千到一万元待到交房时，确认没问题，并在物业过户时扣费后再支付。
招数三 ：按揭自己跑可省数千元
大部分的二手房购房者因为工作忙碌或者为了省心，按揭的手续都是委托中介公司去办理的。但是如果你想节省几千元的话，自己去银行办理按揭手续也是可以考虑的，按照银行贷款部门的要求和指引一步步来，其实也并不需要耗费很多时间。
招数三：合同条款要仔细研究
在合同里面经常会有一些括号备注，又或者是一些字体小一点的文字，这些你可能注意不到的细节往往是关键。所以，在签约的时候，一定要仔细研究合同的每一条条款，多一些质疑。如果有朋友做律师或者熟悉法律知识的，签合同的时候尽量带上他，可以帮你省很多心。
&案例：沃居房产被指乱打隔断 房主解除合同遭拒
将房间隔断出租，其本质是对房屋进行重新装修并改变其用途及房屋结构，中介公司并无此项权利。近日，沃居房产因为“乱打隔断房主
要求解约遭拒”而受到关注。8月初，市民陶女士委托沃居房产中介公司帮忙为自己的房屋寻找租户，并明确要求不得对房屋进行隔断。近日，陶女士发现中介公司瞒着自己将房屋隔断后出租。对此，陶女士要求解除租赁合同。
近日，陶女士发现自己位于海淀区学院路附近三室一厅的房屋内，其客厅已被安装上玻璃幕墙，隔断成了一间卧室。同时，房屋的洗衣房也被当做单间出租。据陶女士介绍，今年7月底，她通过沃居中介公司帮忙寻找租户。其间，自己曾要求不许改变房屋结构，对方表示同意。随后，中介公司介绍来一名男子，要求整租陶女士的房屋。
陶女士出具的房屋租赁合同显示，该房屋出租人（甲方）为陶女士，承租人为郑伟（乙方），沃居房地产经纪有限公司则为居间人（丙方）。该合同规定承租人不得擅自改变房屋结构、不得将房屋转租给他人等。
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策划制作：李静（实习生）
网易公司版权所有房产中介公司如何防止业务员做私单？
1、房产中介公司应当与那些同行合作，各单位应当有选择，并由经理或者小老板们定出一个分配方案（一对一的订立），不要参考什麽行规，自己订自己的制度。制定合作方式，信息共享方式，收入分配方法，业务操作流程。&
2、合作各方中介的业务员必须按照以上这种制度操作，进行利益分配。&
3、对于合作的各方，经理们或这小老板们要及时沟通，成交了或者没有成交，应当进行沟通以下。&
二手房地产火热冲天,经常听到新开铺入行的朋友在问:如何能避免员工走私单跳开公司.以下是我的一点小经验.觉得有用一定要支持下:&
1、给员工定任务，完成奖励 未完成惩罚，奖惩幅度要大。&
2、文员定期回访客户，掌握客户动向。&
3、加大宣传力度，要让客户知道私下成交的危害性。
4、制度上安排,实行结单提成.置后....提成扣一定比例做某某之用....&
5、暗示:某某之前曾经.....结果......
相关信息：&
员工泄露信息、做私单及离职带走信息的问题是否能通过软件解决？&
亿房通中介管理软件完全可以做到这一点。&
亿房通软件通过设置人员权限、系统监控、详细操作日志，可以很好的解决这方面的问题。&
例如:如果有业务人员跑单丢单情况，通过以上各种措施均能快速准确的查到相关责任人，因此，本系统在保证了信息安全的同时，减少了工作环节，提高了业务员的工作效率。&
相比而言，目前国内很多房产中介软件就无法做到这一点。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。房产中介不会告诉你的10个秘密：吃差价是惯用伎俩
日 12:55来源：理财周刊
“吃差价”是行业最大顽疾，仍未消除。中介公司一般会通过与卖方签订《全权委托公证》协议，然后支付部分房款，并约定尾款延后支付的方式。此后便以高于协商价格售出房产，获得差价收益。
捌 “吃差价”是惯用伎俩
因为追加投资需要，急需资金的王先生准备把自己一套老房子卖掉。于是他找到一家房产中介公司，双方协商以80万元的价格挂牌出售。中介得知王先生出售房产的目的是为了筹钱，于是提出可以预先支付一笔资金，但前提是他得跟公司签订一份包销协议，以确保独家代理。而且中介还信誓旦旦地保证，两个月之后一定能够拿到全部房款。王先生认为这个办法可行，一来可以提前取得一笔资金用于公司周转，而且还能在两个月之后得到全额房款，于是他采取了中介公司的建议。
中介也很爽快，很快就向王先生支付了25万元的款，同时给出了非常“贴心”的建议，即再签订一份《委托协议书》并进行公证，这样以后所有买房事宜均由中介公司免费代劳，而他只要安心等到最后一笔购房款到账。此时，已经充分信任中介的王先生当然是言听计从。两个月之后，王先生如愿拿到了所有购房款，眼见自己的卖房过程如此轻松惬意，王先生认为其服务周到而在熟人中间说了这家公司不少好话。但一次偶然机会，王先生对这家公司的态度发生了180度的转变。在一次聚会中，有朋友告诉他，自己的一个同事以92万元的价格买了他的房子，王先生心里顿时五味杂陈。
中介“吃差价”曾经是市场上比较普遍的现象，业界曾有这样一句话，“半年不开张，开张吃半年”，说的就是房产中介通过“吃差价”的方式，一次赚取相当于半年或者几年的收入。再到后来，随着买卖双方防范意识增强，“吃差价”的难度有所增大。不过道高一尺、魔高一丈，很难完全杜绝这种现象。
吃差价主要有两种方式，其一是见到采用委托代理、抬价销售的方式，尽量撇开房东，中介直接与买家接触完成交易。这样，中介就有机会以高出挂牌价的价格将房产售出，并将高出部分中饱私囊。其二则是介入交易、直接倒手，牟取差价。如果中介看到有报价极低的房产，便会找机会自己先收购下来，仅需支付一笔定金或首付款，然后自己作为卖方再转手以高价卖出，获取中间差价。当然，这种手法在房价快速上涨时期比较常见，此外税费负担也不重，因此有不少房东会发现自己居然把房子“卖”给了中介业务员，就是这个道理。不过现阶段，在京沪深等一线城市，由于房价涨幅较小，而且税费很重，这种手法已不多见了。但在一些房价仍然处于上涨过程中的二、三线城市，这种情况还是存在的。
中介“吃差价”，一来是由于买卖双方疏于防范，二来也是因为房价上涨较快，给中介留下了操作的空间。其实，只需买卖双方多长一个心眼，彼此间多沟通一下，就完全可以避免这种情况。
为了防止被中介“吃差价”，买卖双方应该做到“透明交易”，即签订服务协议时，要看清中介服务协议内容，对于委托代理情形多留一个心眼，其次在商谈房价时也要做到公开，此外签约应是三方在场，买卖双方再次核对房价。
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综合：证券时报|童璐 南方都市报|陈静 杨洋
　　10月2日晚间，合肥出台了被认为是“二线城市最严厉”的楼市限购限贷政策。但一位房产中介说，他目前的感觉还不明显。“
　　“早上9点网上挂出一个123平米240万的房子，到了10点，房东就把价格改成了240万”，朋友Y告诉我，他今天本来准备带客户去看这套房子，到了下午去之前给房主打电话确认时，发现房子竟然已经卖出去了。
　　Y本来在一家公司做文职工作，去年随着合肥楼市的兴盛，便改行做了当地某大型房产中介公司业务员，“钱赚得更快一点”。也是，合肥刚从三线城市升级到二线城市没多久，还处在二线下游的尴尬位置，但是今年以来来房价飙升速度却超越北上广，新房和二手房房价涨幅均居全国前列，这也使得二手房中介行业迎来爆发增长。
　　就在10月2日晚间，合肥出台了被认为是“二线城市最严厉”的楼市限购限贷政策。但Y说，他目前的感觉还不明显， “至少合肥二手房还没明显影响，我们现在最大的问题不是没客户，而是没房子”，他称，有的要价太高的房东，他也以限购为理由劝房东降价成交，不过，目前还没房东买他的账降价成交。
　　为什么二手房一直涨
　　这一年来，我一直有改善住宅的考虑，却又被“通通上涨”的合肥房价屡屡吓退。对于我犹豫观望的态度，作为好友的Y只能一边吐槽我是“中介都不想遇见的劣质客户”，一边帮我留心合适房源。
　　“迟买不如早买，房子只会越来越贵的”，Y说，“如果是一般的客户，我肯定会劝说他们砸锅卖铁买房啊”。但合计下需要付的首付和按揭后，他还是同意我“别为买房影响了正常生活”的观点。一转眼，在我纠结的这几个月里，合肥房价继续大步上涨，终于将我的收入远远抛在了身后。
　　“实话说，房价上涨我们中介也是蛮大的原因”。比如说，房主把出售房源挂在了网上，合肥有十来万的中介业务员，每100个业务员中有1个人打1电话给房主，这房主就能接到一千个电话”，谈起飙涨的房价，Y也做了个“自我检讨”。“还有时候，客户找我们看好了一套房子，觉得应该再看看，于是又找了其他的中介公司，其他中介又打电话给房主……房主一看，哇塞，这么多人问这么多人想买，价格自然就涨上去了”。
　　关键在于，一旦这个涨过价的房子成交了，那么附近其他二手房的价格也就都跟着涨上来了。截至10月7日傍晚的数据显示，目前合肥市二手房挂牌均价14476元/平方米，同比9月上升9.77%。疯涨的房价让很多房主产生了“捂着”惜售的心情，而“限购令”一出，又有房主选择了“观望”。
　　Y所言不虚,在国庆期间，笔者自己也接到了不同中介咨询是否卖房的电话，比限购前还要频繁。笔者居住的小区属于房价涨速较猛的区域，国庆间有房产中介在小区入口支起摊子来“蹲点驻守”，好第一时间拿到小区二手房源。最近小区内某户105平米的房子最后以240万价格成交，要知道，去年9月，本小区二手房的成交均价还不过9000元/平米。
　　房产中介变“房虫”
　　“你在网上看到物美价廉的房子，结果打电话过去一问，往往房主都提价了。除了买卖双方的博弈因素外，也有部分是房产中介通过故意降低房价来吸引你注意。”Y提醒说，“虚假广告”也是业内的“潜规则”。
　　偶尔也会碰见开价不高甚至明显低于市场价的二手房源，但这样的房源很难落到买家手里。因为敏锐的房产中介可能会扮演高抛低吸，倒腾房子的生意。中介行业里，这种倒卖房子的人叫“房虫”。
　　Y举了个例子，前些天筛查房主信息时，他们发现一条几年前的卖房信息。
　　“房主人在外地，打电话过去问他还卖房吗？他问目前多少钱，我们就报了一万多的价格，对方欣然接受”。
　　接下来，中介公司就接手了房子，不办理过户手续，只去做委托公证。获得房子后，转而以1万五六的价格挂牌出售。
　　确定买家后，他们就拿着房本和公证书直接过户,不用原房主出面，税也逃过了。
　　Y说，中介公司冒充卖房者或买房者进行炒房并不少见，因为他们熟悉市场行情，有的房主不懂行情，有的则是怕麻烦，急于脱手。按照合肥的政策，房地产中介一般会收取买方2%以下的房产中介费，但做房虫，明显是件收益更大的好生意。
　　也有精明的房主和中介公司达成协议，中介公司以不低于XXX万的价格独家代理房源，如实际成交价格超过约定价，可以和中介公司就增值部分五五或四六分成。这样以来，中介除了挣得规定的2%.的服务费外，还能坐享增值部分收益。
　　“十一不是出台最严限购限贷政策了吗，怎么还这么火热，听说XX市都有房东降价5%到8%的了”。我忍不住在插进话来，Y摇了摇头，“首付从25%提高到30%，对真的想买房的人来说没什么区别。本地户籍家庭不限购二手房，至于外地居民限购一套……你买了一套，不就可以迁户口过来变成本地人了吗?”
　　“那第一套房子买不了了啊”。我刨根问底，Y神秘一笑，“社保和税单都可以补的，以前限购的时候就有，最近已经黄牛报价了。”
　　不过，10月8日下午合肥出台的限购查询实施细则显示，补缴社保会打上“补缴”字样，不能作为购房条件，但对本地居民二手房仍不限购，但将限贷。从这个角度看，新政的严厉程度超过了房产中介的预期。
　　业内套路深
　　21城出台限购政策，目前是拐点还是山腰争论不休，买房的卖房的孰赢孰输未定，但可以肯定的是，房产中介从中赚了不少。与此同时，深圳客、本地客闹“退房”等纠纷飙升，部分中介被指“套路”深。
　　“业内确实有一些 套路 。”阿成(应要求化名)是个“擦边”90后，个子不高，中等身材，即使在三伏天，也把衬衫一丝不苟地插进西裤里，他今年将手头中介业务从二手房转到一手房。
　　“3月份大朗远大广场就是这么闹退房的。我们整个4月深圳客骤减。后来一旦有行业乱象被举报，我们的损害是很大的。”阿成说，接下来他的自白，更多是善意，期待行业环境改善：“大环境下，我的一些做法也不可避免 游走在边缘 ，但我是真的感激这个行业，还想继续做下去，所以希望它更好。”
　　个人信息：一天打200多个电话，能约出三两个看房
　　每一家房地产中介都要搞来客户个人信息，姓名、电话、房产情况，这早就不是“不为人知”的秘密了。我们知道这是灰色地带，也必须这么做。拿到这些电话，我们每天早上九点开始就逐个打，“金九”的时候打到200多个。
　　在阿成所在中介公司记者看到，人手一份花名录，业务员逐个拨打，如果遭到粗暴拒绝，就做个标记，过一段时间再打；如果问价格问地段的，就标记为重点攻克对象。一天能够约出三两个看房的，已经算成绩不错了。
　　跨市看房：关于“沉没成本”的心理战
　　怎么看房成交率最大？当然是现场看房，尤其那种特别远点的跨市看房，只要客户愿意过去，就有了三四成的几率，接下来的就是心理战了。我带客户去看石龙边上惠州东江府的房子，8000多元一平方米，平时上班到东城南城坐地铁转公交也要1.5个小时。
　　开始看到配套，客户是失望的，大多数人抱着“这么远来都来了，不要白来”的心理，换一个盘看还要再折腾个半天，好像心理书上说叫“沉没成本”。磨一磨，客人一咬牙就买了。
　　东江府还是现场认购的，如果是认筹的，客人危机感更容易就被调动上去了。3月份汇龙湾开盘那期，家家顺的大巴拉了几车深圳人过来，很多人坦承：“样板房和周边的环境看都没看”，直接被“抢不到房”的氛围吓到了，塞钱给中介插队，抢着进去选房，几秒钟就选中下订了。
　　一位名为白伟的深圳客，下午在售楼处打电话给南都记者爆料：“早上一时冲动抢着认筹，下午又说加推，原来根本不用抢，想反悔订金还没得退。”最后此事还是不了了之。今年以来南都收到的许多投诉，例如房屋没有预售证开卖、安全隐患没有整改、货不对板等，大多都是买房者在信息不对称的情况下“抢房”，过后才发现的问题。
　　茶水费：“绿色通道”有价码
　　9月10日开盘的达鑫江滨新城，洋房1.5万-1.6万每平方米，开盘就卖完了。像这种特别火爆的盘，还真的是抢不到筹，怎么办？一般就会收茶水费，客户交个1万-2万元，就能提前认购。
　　想要具体到哪个朝向、哪个楼层、哪个门号，再适当加一点钱，这个定价都是有得谈的。高峰期也有爆出过五六万元的“茶水费”，不过我经手的没这么多。
　　记者联系即将推出的新盘的代理中介，问及有没有办法提前认购时，对方否认“茶水费”这个提法：“这个叫绿色通道，可以提前认购，需要交一些诚意金。”不过具体价格和操作，对方一定要进入实际交易才愿意透露。“茶水费确实有这种情况，平时也有相关投诉。”
　　东莞市房地产行业协会秘书长陈骏良说，这是中介管理规定明令禁止的，但双方合约一般不把“茶水费”几个字写到账面上，而是通过其他方式变相抬价，所以很难界定。
　　更名费：加价五六万元算少的
　　还有一种“抢筹”的方式，成本更高。就是中介先下定去认购一套房子，然后找到意向买家，加价最低五六万，高的喊过10万。10万的有没有成交我不知道。房管所制定严密的规定，一旦认购，业主名是不能改的。
　　上有政策下有对策，一种是走“挞订”的模式，原购房者和开发商共同提出撤销申请，审批通过后开发商和新购房者重新签订购房合同。有朋友做过一单是五万块更名的，后来那个房子几个月涨了二十万，业主也不觉得亏。更名有风险，周期又长，实际上就是中介参与炒房，但我不敢尝试。
　　后话：中介赚了不少也买不起房
　　记者问他：“今年这行情赚了多少？”小伙子左右言他，结果还是让记者在公司的“英雄榜”上，看到他9月的业绩已经超过10万元了。
　　“现在10万对于我们来说，就是卖五六套房的钱。当然，这也是 金九 才有的好气候，6月份、8月份就平淡很多。”阿成坦承，按照现在佣金水平3%计算，望牛墩海德骏园1 .3万元一平方米，一套100平方米的房子，交给公司的佣金就是3.9万元，中介个人能够提成25%-50%，算下来就有接近2万块，而实际上这个盘不少是120-140平米的大户型，而且已经卖断货了。
　　“我现在已经有自住房了，这一手房涨得买不起，二手房更不敢看，有房的都在坐地起价，要不就反水。所以我也暂时不打算买房。”
　　买家反馈：还有许多“雷”等着你踩
　　阿成鼓起勇气，只是踢爆了中介部分“套路”罢了。更多的买家向记者反映，中介还有不少“雷区”，步步惊心。
　　吃差价：5月份，东城王小姐看上景湖春晓一套公寓房，中介答应帮忙砍价，最后叫价66万元。她怕房价上涨，冒着大雨取了5万元定金交上去，后来才知道中介跟卖家说的价格是65万。她愤而找中介公司“告状”，最后中介承诺帮她“降下”一万的税费，按65万成交，另多付5000元给中介。
　　首付贷：首付贷虽然已被禁止，像链家等大型连锁仍然承诺可以“搞定首付贷”。也有中介跟银行的消费贷打包。
　　某小品牌一手房平台可以通过首付贷实现15%的首付。按照东莞最新的均价1 .5万元一平方米，100平方米的房子150万元，首付45万元，首付贷20万元按照5 .6%的消费贷年息计算，三年还完，每期本加息要还6488元。
　　再加上70%的房价贷款30年还清，等额本息每月还贷5572元，叠加起来一个月还贷接近1.2万元。对于很多工薪阶层是压力巨大的。
　　诚意金：东莞第一法院最近公布一个案例，东莞市民梁某为买房，与中介公司签订委托合同，并将2万元作为诚意金交给中介，以确保买到中意的房子。没想到，看中的房子没有到手，中介公司却直接将2万元扣下，拒绝返还。法院经审理认为中介公司收下万元没有法律依据，判决退还。
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