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购房人因“三套房”办不下贷款 开发商拒绝退房
　　南京将开打“新政退房第一案”
　　购房人因“三套房”办不下贷款，开发商拒退房并称要追究违约
　　今年4月17日，“国十条”房地产调控新政出台之后，因为“二套房”、“三套房”房贷政策的严厉，致使一些买家纷纷酝酿退房计划，一些案件集中涌入了法院。“我要退房！”南京买房人许凤（化名）前后追加了两次首付款合计27万元，可银行的贷款愣是办不下来，万般无奈之下，只得向开发商请求退房，被开发商拒绝之后，许凤向玄武区人民法院递交了起诉书。这将是南京新政退房第一案，也是第一例因“三套房贷”导致买房人买不了房的购房官司。
　　快报记者 尹晓波
　　无奈的买房人：
　　交了17万又交10万，首付不停追加
　　今年3月14日，许凤在城北的中电颐和家园楼盘看房，先是对楼盘07幢111.56平方米的户型产生了兴趣，但售楼小姐告诉她07幢还没有开盘，目前04幢马上就开卖了，但户型偏大，许凤看了135.91平方米的户型，觉得户型确实不错。售楼小姐还说07幢后面开盘的，肯定要比现在的房价贵，最好趁早买。3月20日，售楼处通知许凤21日开盘，当晚她就到售楼处排了一夜队，21日早上开盘时选到了04幢603室的房源，当天交了2万元定金。
　　3月26日，许凤到售楼处签了购房合同，总房款共计1948987元，商业贷款106万元，888987元作为首付款。但是，许凤有点担心，106万元的贷款，每月还款额度比较高，就和售楼处商量：自己是否可以在贷款没批下来之前，再借点钱，到时少贷点款？售楼处很爽快，表示没问题，首付最低3成，并且说利率可以打到7折，利息也不会太多。当天，许凤先预付了698987元的首付款，加上定金两万元，共支付了718987元的首付款，首付比例超过了36%。
　　正因为许凤一句借钱的话，在打印合同时，开发商将合同约定为：首期付款于3月26日前支付718987元；第二期房款于4月8日前支付430000元。“我如果借不到钱，这和贷款不冲突吧？”许凤一再追问售楼员，得到的答复是：你到时贷多少算多少，这个签了没问题，可以抵扣的。
　　正因如此，在签合同的当天，许凤也一并签了抵押贷款合同，贷款总额为106万元，其他的首付款看情况而定。这也是许凤没有在4月8日前支付43万元房款的原因。到了4月10日，银行的工作人员通知许凤首付要提高到4成以上，因为她不是首套房。没办法，向亲朋好友借了钱后，4月15日，许凤又支付了17万元的首付款，就是“指望能不影响7折利率的贷款，当时信贷员也说我刚好是新政的最后一批7折优惠贷款客户”。
　　这下以为安心了，哪知道到了5月17日，银行又通知许凤是“三套房”，他们银行拒贷三套房了，让她赶快想办法找其他银行，“其他银行有说可以贷的，但首付要提高到5成以上，并且利率是基准利率的1.15
-1.2倍”。不管怎么说，许凤还是又凑了10万元，5月18日交钱给了开发商，合计首付款达到了988987元，首付比例勉强达到了50.74%，“前后折腾这么多次，表明我还是想买这个房子的”。
　　可是，最终银行还是没有将款放下来，而售楼处每次给她的说法都是：你再等等吧，说不定政策会放松呢。可现在呢？问过多家银行，要么拒贷“三套房”，要么人家提高首付到6成才行，并且利率也早已不是之前售楼处所“鼓吹”的7折利率了，“已经借不到钱了，即使银行不增加首付，按照提高的利率，不吃不喝也不够还银行贷款了，家里还有一个上高中的孩子要养，以后上大学还要用钱，还怎么供养这个房子？！”
　　迫不得已，5月31日，许凤向开发商南京中电熊猫置业有限公司递交了一份“被迫退房申请”，说明了理由，希望开发商退还房款。6月25日，最终只换来了该公司总经理朱文激的一句话：“我们公司经过讨论，决定按合同执行。”只有起诉一条路了，7月6日，许凤聘请的律师向南京中电熊猫置业有限公司发出了律师函，随后让许凤更加不能理解的是：开发商随后就于7月10日向她发来了催款通告，要求收到通知后7日内向开发商一次性付清剩余购房款。
　　7月19日，许凤向玄武区人民法院递交了起诉书；7月20日，开发商再次发来催告函，称“逾期支付合同价款的行为已构成违约，我公司可以根据合同约定追究你方的违约责任”。
　　霸气的开发商：
　　贷款放不下我没责任，只能按合同办事
　　开发商怎么说呢？南京中电熊猫置业有限公司总经理朱文激昨天未等记者说完情况，便很不礼貌地挂断了电话。而该公司客服部的一名赵姓工作人员表示，这个事确实在不停地协调，前后协调过很多次，但贷款放不下并不是开发商的责任，“只能按合同办事了”。记者表示：买房人5月31日就提出了退房申请，按合同办事，最终是如何处理呢？这名工作人员却表示：“退房也要有个程序，目前还不知道怎么处理。”
　　支撑开发商如此“霸气”的背后，是购房合同中买卖双方的一份“其他约定”，许凤收到的两份催款通知也无一例外地提到了这一“其他约定”。这份约定的第9条规定：“如乙方（买房人）无法按期办理贷款（包括但不限于银行政策调整、乙方提供资料不符合要求、信用记录不良、按揭贷款未获银行批准等），则乙方应当在收到甲方（开发商）通知之日起7天内向甲方一次性付清剩余房款。否则视为乙方未按期付款，乙方应按照本合同第五条第二项、第三项约定向甲方承担违约责任。”
　　就是这合同的第五条，让买房人许凤欲哭无泪。合同称：“乙方迟延支付合同价款、经甲方催告后90日仍未支付到期价款，且未付到期款的金额达到总价款3%的，甲方有权解除合同，并按下列约定清理和结算――按中国人民银行同期商业贷款基准利率计算，甲方可要求乙方按照总价款自本合同签订之日起至本合同解除之日止同期利息的4倍赔偿损失……”
　　这样一算，1948987元的总房款，现在距离合同签订日已经4个月了，赔偿损失不就十几万元了？许凤说：“不是我想闹到起诉开发商的地步，而是开发商太霸道了！”
　　法律人士：
　　属情势变更
　　可退房退钱
　　一场官司已不可避免。那么，法律界人士怎么看呢？
　　“开发商的条款属于典型的格式条款、霸王条款！”南京熙典律师事务所主任律师罗利军说，对于购房的合同纠纷问题，早在日最高人民法院就做出了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”
　　罗利军认为，购房者因为贷款政策的变化，属于法律意义上的“情势变更”，这次因为国家调控政策的缘故，导致买房人贷不到款，就属于情势变更，是“不能预见、不能避免和不能克服的客观情况”。对于购房者而言，楼市调控新政的出台，是无法预测的，所导致的购房成本提升也不是购房者所能控制的，购房人退房就可以不承担任何违约责任。
　　“购房人购买的属于第三套房，现在支付不起足额的首付款，由此造成购房合同不能继续履行，这不是购房人的过错。”罗利军说，从这个层面理解，由于国家贷款政策的调整，致使购房人买不了房的，买房人完全可以请求解除合同，不光是购房的本金和定金，甚至开发商还要承担购房人的利息损失。
(责任编辑：黄珊)
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按揭买房付了首付贷款批不下来怎么办？可以退房吗
来源：房天下 &&发布时间：
现在很多人都是贷款买的房了，而且近期有篇报道也写出了，现在的基本上都是。但是有的时候贷款并非十分容易就能进行，也许有的人会出现买房付了首付但是贷款批不下来的问题。那么遇到这种情况该怎么处理？可以吗？
按揭买房付了批不下来怎么办？ 一、贷款批不下来的原因 一般的是会先让你去其他银行办贷款的，而关于贷款批不下来的话要看你是什么原因才不给批的了，如果要是因为支付能力的话，那么一般会要求你还款的期限。 目前整个趋势是银行收紧了，所以放贷就会缓慢。而你支付了首付，签订了贷款的合同，而若是因为贷款的额度不足的，则一般要现金补足的。一般不会是因为你自己的资信或是材料不齐等的原因，所以很少会出现批不下来的状况，所以事先的准备工作要充分。 二、想退回首付款要事先协商 如果实在很担心想退首付款的话，那就只能跟上家协商一下了，主要是希望可以解除合同，达到互不违约、互不承担任何责任及赔偿金。如果上家不愿意的话就稍微约定一下赔偿金，具体的得看你们是怎么协商。 在签订之前要跟上家协商好，如果是因为银行没钱所以放款较慢的话就不算违约。而如果是因为自己的资信有问题的那你只得承担违约的责任了。因为现在的银行资金收得比较紧，所以对于商贷的放款就相对比较慢，而的放款是相当快的。 三、尽量 尽量一次性付款，因为如果是个人的原因使得不能贷款的话，是要赔偿房主的。是中介公司的因为你们可能是通过中介公司介绍的，在前期并不了解你的信息。如果是国家政策的原因可和房主协商赔偿，再者签买卖合同的时候尽量注明因政策或是个人原因的不能贷款的情况下合同则自行解除。 按揭买房付了首付贷款批不下来可以退房吗？ 首先要看自己的贷款现在处于什么样的状态，如果是贷款已经通过了审批，而房款是暂时放不下来的话，那么即使房主再着急，也只能耐心等待放款了，不能再将房子卖给他人。而如果是贷款没有通过银行的审批的，那么可以通过借款或者等的方式筹齐房款给房主。如无力凑齐房款的，就只能解除合同了。你也可以让帮忙。 如果想退房的话就要先和开发商商量，即便同意了你也是需要支付一定违约金的，如果不同意的话那么你只能自己再想办法凑够剩下的钱，毕竟是签了买卖合同了，就证明买卖还是有效的。 以上就是有关按揭买房付了首付贷款批不下来怎么办以及是否可以退房的问题的内容了，为了预防这种情况出现，在开始的时候就得小心注意这些会涉及到自身利益的条款。
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按揭贷款的房屋如何退房？办理流程是怎么样的呢？
提问者：罗怀玉|
时间： 02:48:41
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所有回答：&
您好。退房办理方法：1、是否符合退房条件如在购房合同中已约定退房事宜，可依协议行事;也可对照《合同法》的相关规定申请退房。从目前法律来讲，退房条件主要包括约定条件与法定条件两种。约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。如开发商延迟交房超过一定期限，小区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书所表达的内容，在一定期限内无法取得产权证等。根据《合同法》规定，既然双方当事人已约定好退房的具体条件，且购房者又有证据证明该条件成立，那么购房者就可以通知开发商解除合同。这种情况下，一旦业主起诉，即使开发商推诿，也会得到法院的支持。2、协商不成再诉讼建议业主，如果满足合同约定的退房条件，最好还是先与开发商进行协商，这样可以省去诉讼费用。如果开发商提出的补偿条件能使业主满意，业主可根据自身情况收回退房要求，或在开发商协助下办理退房手续。如协调未果再选择诉讼或仲裁。业主未在合同中约定退房条款，但符合法定退房条件，法院也会支持业主的退房要求。对于未经合同约定也不在法定范畴内的退房请求，建议业主应先找开发商协调。通常在这种情况下提出诉讼，法庭鉴定过程相对较长。如业主发现墙体出现裂缝，可提出与开发商共同委托专业机构进行鉴定。若鉴定结果不会对房屋主体结构构成影响，并可以修复，法院将不予支持业主退房请求。但若鉴定后发现裂缝无法修复，法院则会支持业主的退房请求，同时会判鉴定费和业主的装修费由开发商支付。3、索要违约金及相关税费除房屋全价款及相应利息外，开发商还须赔付业主前期支出的费用。在索要违约金方面，如果是开发商违约导致退房，双方也在合同里约定了违约金，那么开发商须按约定赔偿。赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外，还包括业主前期已支出的一些费用，如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房代理费及律师费等，这些都算入消费者实际损失范围内，由开发商补偿。在退房款方面，采用一次性付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息。但通过按揭贷款、公积金贷款买房的情况则要相对复杂些。实践中，都是发展商将应退购房款分成两部分，属于买家首付款的部分直接退还给买家，属于买家向银行借款的部分直接交还给银行，并视为买家已向银行提前还款。银行接收还款并终止与购房人的借款合同。此外，开发商还应支付购房人首付款利息。即从首付款交付日到开发商归还日该笔首付款的利息收入。若购房人按揭贷款已进入月供阶段，开发商同样应归还购房人月供及利息支出。若购房者要求退房时，已居住了一段时间，这期间产生的折旧费应由业主补偿。在退房中若责任方为开发商，购房者可不对房屋折旧进行补偿，若是购房者的责任，开发商则可以不赔偿业主装修费。二、退房违约金1、退房违约金的数额违约责任取决于合同约定和法律规定，且约定优先。所以，合同中约定违约责任并明确违约金具体数额的，从其约定;如果没有约定，按照法律规定处理，如：支付定金一方违约的，定金不予返还;收取定金一方违约的，双倍返还定金。双方都有过错的，按照各自过错程度分担。违约金不足以弥补损失的，可以要求违约方按对方所受损失进行赔偿;违约金过高的也可以请求减少赔偿金额。2、退房违约金的程序首先写一个《退房申请》，在写《退房申请》时一定要注意自己是否要承担违约责任，如果要承担违约责任，一定要明确违约金的数额或者违约金的计算方法;其次，如果退房申请获得批准，和开发商签订《解除协议》，在《解除协议》中一要明确什么时候去房屋管理部门办理退房手续，二要明确什么时候退购房款，三要明确相应的违约责任;最后，在拿到退房款之前一定要保存好收据、合同等相关原件，以便发生纠纷时好维权。
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因开发商原因贷款未批下来,可以退房吗
我是今年四月底交了30%的首付,签了预售合同,同时递交了按揭资料,纯公积金贷款(一手房,合同约定开发商负责按揭办理),到现在九月中旬,接到另一家按揭公司电话,说是我的资料转到他那里,要我重新递交一些资料,要重新申请,也就是说,之前那家按揭公司可能和银行没有谈妥,一直把我们的资料压着没有申请,现在就转到了另外一家,我现在遇到的...
我是今年四月底交了30%的首付,签了预售合同,同时递交了按揭资料,纯公积金贷款(一手房,合同约定开发商负责按揭办理),到现在九月中旬,接到另一家按揭公司电话,说是我的资料转到他那里,要我重新递交一些资料,要重新申请,也就是说,之前那家按揭公司可能和银行没有谈妥,一直把我们的资料压着没有申请,现在就转到了另外一家,我现在遇到的问题是:广州目前公积金贷款限额,据了解,我现在重新递交申请,可能要等半年甚至更长时间。我已经等了五个月(交楼日期是9月30),不想再这样等下去,想申请退房,需要承担违约金吗?如何打官司,胜算大不大?(合同附加条款中对此种情况没有约定,但有一条说是贷不下款要补齐尾款,否则违约等等)
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您好，1、需要具体根据合同约定，判断我们可否退房或要求违约赔偿等等；2、胜算如何，需要分析所有材料才能够初步判断的。如果满意，希望你能采纳、并给予评价；需要法律帮助，我愿意助你一臂之力。
协商解决不行就起诉法院。
这种情况暂时是不能退的,如果退了,则构成违约,有需要可以和本律师联系
如银行贷款审批不下来可以，要求解除合同，返还房款
按照合同约定办理。
那你要付全款了
可以退房。建议先协商解决，不愿协商或协商不成的，可以向法院起诉维权。
您好，这需要看合同约定再做判断。祝愉快！
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