2017哪些城市房价会降？这三座城市真的躲不过
房价收入比不协调我们先看一组数据：2013年数据，中国三大城市群，长三角、珠三角、京津冀，国土面积占全国3.7%，人口占全国18.2%，GDP占全国36.6%。看起来好恐怖，按照中学课本和社会一般给我们传达的观点，这些一线城市太大了，会产生各种城市病，影响经济健康发展，比如房价。而根据易居研究院按照房价收入比的偏离度的排名来看，大部分房价收入比偏离度较高的城市均位于这三大城市群当中。表四 房贷收入比偏离度（数据来源：易居研究院）注：房价收入比偏离度越高说明房价收入比越不合理，楼市泡沫越大；相反，若是负值，说明不仅没有房价泡沫，反倒是存在价格洼地。数据显示，南宁泡沫水平为16%，位居第23位，因此在它之前的22个城市房价可以定义为暂时出现泡沫，并可分类三种情况：1、深圳泡沫超过118%，泡沫明显；2、上海、厦门、北京、合肥、南京、福州、苏州、天津、三亚9个城市泡沫均超过了40%，属于小型泡沫；3、东莞、广州、杭州、武汉、郑州、宁波、济南、石家庄、廊坊、南昌、无锡、太原，这12个城市泡沫数值在35%-17%之间，除了存在数据异动的宁波和石家庄之外，其他10城属于微型泡沫。但房贷君需要说明的一点是，并不是所有房价收入比偏离度越大的城市，房价就都会下跌，正如前文所讲，中国的三大城市群虽然土地面积不足国土面积的%，但人口占全国总数的近两成，GDP占全国总值的近四成，各方面因素叠加致使位于该区域内的城市不太可能出现房价下跌的情况；而那些本不位于三大城市群当中，却又在本轮房价暴涨中的城市,则很有可能在2017年面临房价下跌的危险。房贷利率水平偏高
据滁州网报道，凤阳县的程某，在一家保险公司买了50万保额的寿险和人身意外身故险，没想到他半年后坠楼身亡。
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但礼仪小姐、导购小姐依然是场内的一道风景线。
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　　近些天，一些朋友和公众号后台网友，都在问决策君，手头上有个百八十万，北京、上海的房子是干不动了，能不能到一些二线城市去瞅瞅？
　　决策君就这个问题，简单聊聊。如果果真要买，建议还得对城市、区域、楼盘做具体分析。
　　二线城市，越来越成为楼市重头戏，事实上已经成为百亿以上房企拼杀的主战场。
　　一个数据称，以杭州、成都、苏州、长沙等为代表的17个热点城市在全国市场份额中所占比重已经达到36.8%。在2016年一轮房价猛涨当中，苏州、南京、合肥、厦门四个城市的房价因涨幅高居榜首，被业界冠以“四小龙”称号。
　　时间进入2017年。当前，可以说，业内人士对2017年热点二线楼市的普遍共识是：降温，甚至降价。
　　那么，二线城市房价究竟会怎么走？
　　昨晚22时，万科总裁郁亮接受媒体采访时表示，2016年10月一些大中城市陆续出台了限购限贷等调控措施，效果很明显。未来一年内，全国商品住房成交量很有可能大幅下降，前期房价上涨过快的城市，价格也可能回落。
　　财经评论员马光远称，2017年房地产投资的收益和2016年不能同日而语。一些炒作过头的城市，房价的回调是大概率。
　　无论是“上涨过快”、还是“炒作过头”，除了四个一线，“四小龙”首当其冲。不过，决策君观察，实际上，在2016年，上涨幅度较大的城市，不仅仅是“四小龙”。“四小龙”之外的一些二线城市的核心区域、热点区域，房价实际涨幅，并不亚于“四小龙”。
　　中国指数研究院黄瑜用大数据对2017年市场做预判，她认为：
　　1、2017年商品房销售面积在13.2-13.5亿之间，仍处高位，比2016年下降12.8-14.8%。
　　2、销售价格下降1.9-3.9%。
　　3、房地产开发投资额上涨，增长幅度下降，增长2.5-4.5%；新开工下降3%左右。
　　4、销售业绩和销售额一二线下调，二线调整幅度大于一线。三四线企稳。
　　二线城市为什么会有一个明显的回落？黄认为，主要是政策调控，特别是行政管制的因素，加上先期需求透支。
　　不过，也有人对2017年二线城市放假走势持不同看法。
　　穆迪副总裁曾启贤预计，2017年热点城市虽然需求暂时受抑，但住房供应短缺的局面难以在短期内扭转，因此房价继续上涨的压力仍然存在。但随着成交回落，未来整体房价涨幅将逐步收窄。
　　被誉为业内预测第一人的保利地产副总经理兼东南区域董事长余英，对2017年楼市的看法是：
　　1、房地产大都市圈之年，大都市圈节点城市量价口口是全年大亮点。
　　2、健康平稳即量稳价口，一季度短期盘整，二季度起一线城市、十大核心城市及大都市圈节点城市“实际成交价”口口，调控压力加大，市场分化严重。
　　3、土地供应增加。
　　4、二手房交易税加码。
　　5、金融监管趋紧，行业并购加快。
　　“量价口口、量稳价口、实际成交价口口”，虽然有网友称余隐去关键字耍滑头，但了解余的人都认为，这是因为余不便明言，“口”无疑指的是“涨”。
　　2015年的12月28日，余英发表“2016年楼市预测”：1 .房地产兼并重组之年；2.全国市场总体好于2 0 1 5年，一线城市楼价大涨，十大重点城市中心区量价齐升，三大都市圈周边的中小城市楼市成交活跃，其他三、四线城市形势依然相当严峻；3.基金、信托、险资等继续大量抢地；4 .沿海与东北、西北等地区分化加剧，好的更好，差的比想象中更差。
　　2016年实际验证，言中八九，冠领同侪，决策君服!
　　那么，二线城市房价究竟会如何走？决策君认为，要重点考虑库存量这个指标。
　　衡量库存压力有一个重要指标，即库存去化周期(也称“存销比”，存销比=当月新建商品住宅库存面积/近6个月销售面积的移动平均值)，反映了市场供求关系的变化。城市的房价走势也会和其保持比较密切的关系。当存销比持续下行，相关城市的房价上涨压力会持续增加；而当存销比持续攀升，房价下跌的可能性则会增加。
　　易居房地产研究院日发布的35个城市新建商品住宅最新库存数据显示，2016年10月份35个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为8.9个月。观察历史数据，目前存销比处于历史低位，并不断接近近6年最低点即2011年2月的7.5个月。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，2016年前三季度35城去库存周期总体处于下行态势，且不断接近历史低位。从实际情况看，这会进一步加剧此类城市房价上涨的压力。
　　因此，决策君建议各位朋友，如果是买房投资，在选择二线城市时，库存是首要考虑因素。其次，决策君建议，如果你投资二线城市，投资的房子最好是改善型物业。有个数字说，15个二线城市人均住房建筑面积超40平米，应该说，刚需房投资的价值将会受到大大压制。
　　左下角链接了中国指数研究院近期发布的一份主要关于二线城市楼市的报告《二线城市2017展望：过热之后是理性 人口博弈竞未来》，决策君认为，对在二线城市买房置业颇有参考价值。
　　阅读请点击左下角阅读原文。
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2017哪些城市房价会降？这三座城躲不过2017哪些城市房价会降？这三座城躲不过(2)
隆冬时节，中国的房价似乎也可以闻到一股雾霾的味道。
2016年，面对节节攀升的楼市，很多预言房价要暴跌的经济专家先后成为了&炮灰&和&先烈&，不仅误导了一众消费者也给了自己响亮的耳光，所以时至今日，市场上预言房价要大跌的言论也销声匿迹起来。
但是，房价的疯涨，引来了10月份楼市密集调控政策，进入11月份楼市调控政策再次扩大与加码，房价被叫&停&。在政策的影响下，全国重点楼市成交量持续下行，楼市响起了&咔嚓&声。于是乎&2017年房价会不会大跌&又显得格外引人关注。
其实说房价会不会跌在融360房贷君(微信ID：fangdai123)看来，多少显得有些弱智，之所以会这样说，是因为目前我们所看到的房价上涨只是少部分的城市在上涨，而更多城市的房价仍保持着较为平稳的发展，只不过那些暴涨的城市太过于惹人眼球，以至于让我们忽略了其他城市。
比如根据国家统计局及易居研究院统计出的全国70个主要城市本轮房价累计涨幅数据来看，房价涨幅超过10%的仅有21个城市，占比只有三成，而涨幅超过20%的城市进一步下降到14，占比也降至两成。因此，房贷君认为，对于&2017年房价会不会大跌&这个问题的正确问法应该是&2017年哪些城市的房价会下跌&?
表一 全国主要70城本轮房价累计涨幅排行榜
房价下跌的几大必备因素
在10月份楼市政策密集调整之后，房地产市场进入调整期，这已经成为不争的事实。但也绝不会像有些人预期的那样要&崩盘&，这也是不争的事实，毕竟楼市政策的调整并不会改变房地产市场长期发展的趋势，但根据目前情况来看，某些城市出现房价下跌的局面已经在所难免。如果房地产市出现很大幅度的调整致房价大幅下跌，必须有N个前提条件。
目前的很多大城市尤其是一线城市的住房价格经历疯狂增长，被认为是住房供给和需求失衡的结果。快速城镇化和人口集聚带来住房需求增长和供给压力，也被认为是住房价格上升的原因，
同时，如果一个城市的人口大量流入，土地供应量及住房供应量也会显得十分紧张，因此人口大量聚集的城市房价普遍偏高。例如，深圳由于山地较多，城市可用土地更加稀缺，都市区人口众多更多是由于高人口密度带来的结果，这几年由于土地供应太少，住宅供不应求，因此房价水涨船高。
根据上文所述，如果一个城市人口大量流入的话会导致房价上涨，那么当人口大量流出的时候，房价势必也会下跌
依照全国第六次人口及北京大学人口研究所普查得到的数据，在全国31个省级行政区中，人口净流入地区有 l4个，净流出地区相对较多有
17个，人口流失数量超过200万的省份则有10个之多。人口流失数量最多的是安徽省。
表二 全国人口流量统计表
(数据来源：北京大学人口研究所、全国第六人次人口普查)
数据显示，安徽省有962.3万人在其他省生活或工作，占到全国跨省流动人口的11.2%，而从外省来到安徽的人仅有71.7万人，净流失人口高达890万，排名全国第一。紧随其后的四川、湖南、江西、湖北等省均为人口输出大省，同时人口流入又严重匮乏，成为中国人口流失最严重的几个省份。因此，2017年房价下跌的城市很有可能会出现在这几个省份当中。
下图是去化周期(存销比)
表三 全国主要35个城市新建商品住宅存销比走势
我们应该注意到，随着去库存进程的加快，无论是一线城市还是二三线城市，去库存周期都来到两年来的最低程度，且一线城市和二线城市的去库存周期齐刷刷的来到了8个月的低点。但是，一二线城市与三线城市不同，三线城市是由于房价下跌以致于去库存周期快速下降，可一二线城市则是通过房价的暴涨带动了去库存。
比如，融360房贷君在楼市火爆的8月份就发现，&四小龙&当中的南京、合肥在彼时的去库存周期均不足两个月。
注：8月份，南京住宅可售套数/面积：万平，而7月份南京全市的住宅成交套数/面积：万平，也就是说按目前的销售速度来看，南京的住宅库存将在两月内消化完毕。
8月份，合肥住宅可售套数/面积：万平，而7月25日至8月21日，合肥全市的住宅共计销售7523套，库存两个月就可完全消化。
一般认为，库存周期在12个月左右是较为正常的状态，而两个月的去库存周期无疑显得极端危险，也凸显出楼市旺盛的需求。
而在调控之后，这些城市在库存销量上也出现了新变化，比如根据南京网上房地产的最新数据，12月份南京住宅可售套数/面积：万平，相较于8月份出现了小幅上涨，但销量却狂跌近五成，11月份南京住宅成交套数/面积：万平，仅为旺季销售数据的一半，去库存周期也回升至四个月，但仍处于较危险的水平。
而合肥却呈现出更为夸张的数据，11月份合肥全市的住宅成交仅为1240套，更是与7月份的数据相去甚远。
所以说，为了降低风险，政府必然会加强楼市调控，利用行政手段将一二线城市的去库存周期调整至合理区间内。因此，当一二线城市去库存化处于旺盛期时，由于其需求较大，房价自然被抬高;而当市场需求逐渐冷淡下来的时候，一方面，库存周期可以回归理性，另一方面，房价也会随着需求减少而降低。
房价收入比不协调
我们先看一组数据：
2013年数据，中国三大城市群，长三角、珠三角、京津冀，国土面积占全国3.7%，人口占全国18.2%，GDP占全国36.6%。看起来好恐怖，按照中学课本和社会一般给我们传达的观点，这些一线城市太大了，会产生各种城市病，影响经济健康发展，比如房价。
而根据易居研究院按照房价收入比的偏离度的排名来看，大部分房价收入比偏离度较高的城市均位于这三大城市群当中。
表四 房贷收入比偏离度
(数据来源：易居研究院)
注：房价收入比偏离度越高说明房价收入比越不合理，楼市泡沫越大;相反，若是负值，说明不仅没有房价泡沫，反倒是存在价格洼地。
数据显示，南宁泡沫水平为16%，位居第23位，因此在它之前的22个城市房价可以定义为暂时出现泡沫，并可分类三种情况：
1、深圳泡沫超过118%，泡沫明显;
2、上海、厦门、北京、合肥、南京、福州、苏州、天津、三亚9个城市泡沫均超过了40%，属于小型泡沫;
3、东莞、广州、杭州、武汉、郑州、宁波、济南、石家庄、廊坊、南昌、无锡、太原，这12个城市泡沫数值在35%-17%之间，除了存在数据异动的宁波和石家庄之外，其他10城属于微型泡沫。
但房贷君(微信ID：fangdai123)需要说明的一点是，并不是所有房价收入比偏离度越大的城市，房价就都会下跌，正如前文所讲，中国的三大城市群虽然土地面积不足国土面积的%，但人口占全国总数的近两成，GDP占全国总值的近四成，各方面因素叠加致使位于该区域内的城市不太可能出现房价下跌的情况;而那些本不位于三大城市群当中，却又在本轮房价暴涨中的城市,则很有可能在2017年面临房价下跌的危险。
【责任编辑：段佳曼 】
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近期，中央高层连续发声，明确传递出“去库存”信号。11月10日，习近平总书记在中央财经领导小组第十一次会议上提出，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。11月11日，李克强总理主持召开国务院常务会议，提出以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。任志强在11月12日-13日举办的“中国不动产金融年会”上表示，由此看来，房地产业依然还是被当做中国经济支柱产业来看待的。任志强谈2017年房价一、房价跟货币毫无关系任志强认为，房价之所以高，是因为这些城市的供需出现了问题，房价节节上涨，但供应完全跟不上需求的脚步。需求是跟着资源走的，哪里能找到工作，哪里享受更好的教育，这里的需求就一定不会降。二、房地产仍然在走抑制需求的老路任志强认为，单纯抑制需求的直接结果是每一轮调整的效果越来越差，越来越短命，以前的调整还能让房价稍微下跌一点，现在顶多是横盘整理，大家都在憋着。抑制需求并不等于消灭了需求，需求越来越淤积，对调整的消化速度就越快，他认为以前的调整还能带来一至两年的回调，现在可能只有一年，甚至连一年都坚持不了，房价还没下跌就要重新上涨了。三、房地产市场分化越来越严重，大多数城市房地产毫无投资价值任志强认为，全国均价1万左右的城市约有9个，均价2万的城市有10个，剩下那些中小城市平均房价只有4000左右，它们的数量是400多个，这么多的城市基本上吸引不了更多的刚需，更别谈投资进入帮助消化库存了。四、城镇化不顺畅城镇化有四个层面，分别是：1、农民进城;2、小城市人口向大城市转移;3、大城市人口从市中心向郊区扩散;4、形成城市群(都会区)。任志强认为，目前第1、2个过程还算顺畅，但第3、4个过程并不顺畅。房价高企的几个城市像一座座孤岛，高耸在哪里，周边全是海水。五、分城施策并没有想象得那么美好分城施策的正面效果是因地制宜，但实际上，各地骨子里仍然是希望房价稳定或稳步上涨，中小城市更是如此。没有了房地产，可能什么都不是了。地方城市非常迷恋土地，掌握了土地，就能影响房价。六、房地产对经济的贡献并不算高任志强以美国为例，美国次贷危机后，房地产对经济的贡献度为12%以上，而我们只有8%，之所以大家觉得房价高，只是那么几个城市的房价太扎眼罢了，城镇化的持续推进必须要继续发挥房地产的引擎作用。七、2017年房价仍然是上涨的过程任志强认为，几个独角兽城市很难倒下，2017年的房价肯定比2016年的峰值更高，他认为当前的地价是房价的一半，但只需两年，地价就能追平此时的房价，因为这不是一个充分完全的市场。八、房价上涨的逻辑任志强认为，房价上涨是必然的。因为“人不离开茶不会凉”，这是亘古不变的道理，也因为这个道理，超高房价的城市也就那么几个，未来十几年中国大概只有20多个千万级人口的城市。九、哪些人爱买房任志强认为，真正有钱的人买房更多是为了追求更高档是居住条件，他们有更好的投资渠道，而且他们把流动性看的更重，只有那些靠工资生活的刚需和中产们，不愿意冒股市的风险，才会选择投资买房。
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（责任编辑：王明伟）
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