三四线城市如何走出楼市困局
三四线城市在一定程度上陷入楼市困局，原因不外乎两点：长期过度依赖土地财政，靠卖地卖房支撑经济增长；商品房供应超过有支付能力者的需求。尽管有关部门和地方政府采取了取消限购、限贷、限外以及放松首套房认定标准、降低二套房贷首付比例等措施，但仍不能有效解决上述问题。要想尽快走出困局，三四线城市亟需摸清商品房供需情况，允许房价适度合理回落以去库存，并通过调整结构、转型升级培育新的经济增长点
近日，国家统计局陆续发布了8月份经济运行的主要数据。同上月相比，主要指标增速有升有降，体现出“缓中趋稳”“稳中向好”的势头。具体到房地产领域，出现的情况则相对更为复杂。
一方面，全国商品房销售额和销售面积于今年5月和6月分别实现由降转升之后，升幅不断提高，8月份同比分别增长15.3%和7.2%，双双创下新高。尤其是销售额增幅明显超过销售面积增幅的事实，表明就全国而言，房价整体水平有所上升。另一方面，全国房地产开发投资已连续20个月处于下行通道，从2013年全年的19.8%降至今年1至8月的3.5%；作为先行指标，全国房地产开发企业土地购置面积今年以来也一直以30%以上的幅度递减，1至8月降幅为32.1%。
同时，全国70个大中城市房价也有了明显分化。8月份，深圳新建商品住宅价格以环比5.2%、同比31.8%的增幅领涨全国。同时，价格同比继续下降的城市中有40个的降幅依然超过5%，且多数为三四线城市。于是，某外籍研究机构在对我国四川省进行为期一周的实地调查后，得出“警惕中国三四线城市楼市泡沫，更大的危机在酝酿中”的结论。
在笔者看来，尽管上述结论用词较重，尽管其中一二线城市楼市泡沫正在退去，需有股市大抛售才能提振萎靡楼市等观点值得商榷，但反映的情况是客观存在的，其担心也有一定的道理。也就是说，我国三四线城市确实在一定程度上陷入了楼市困局。分析其中的原因，不外乎两点：长期过度依赖土地财政，靠卖地卖房支撑经济增长；商品房供应超过有支付能力者的需求。尽管有关部门和地方政府采取了取消限购、限贷、限外以及放松首套房认定标准、降低二套房贷首付比例等措施，但这些措施并不能有效解决以上两方面的问题。
三四线城市要想尽快走出楼市困局，还需要在以下3个方面努力。
首先，通过多种形式的调查摸清商品房供需情况。从供应角度看，既需要掌握增量，也需要摸清存量。开展全国房屋普查是最为彻底有效的方法，某些三四线城市可以先行一步。凡已出售的房屋，主管部门都有成交记录；待售或空置房屋，可由住建部门牵头，汇总各开发单位信息。从需求角度看，可利用公安部门人口管理信息、民政部门婚姻登记信息和2015年正在开展的1%人口抽样调查信息，摸清现有人口的年龄结构、婚姻状况，以判断未来一段时间住房刚需和改善性需求规模。
其次，允许房价适度合理回落，积极去库存。降价无疑会带来当地财政收入和部分投资者收入的减少，但力撑房价，必然有价无市，一部分自住型刚需和改善性需求仍然无法实现，供大于需的高价位也不会等来新的投资者。占压的资金难以周转，政府和个人的投资也就难以变现。而允许房价随行就市、适度回落，则可以创造更多有支付能力的需求，既使更多民众改善了居住条件，也减少和回收了占压资金。即使不能增加收入，至少可以降低损失。
再次，通过调整结构、转型升级培育新的经济增长点。土地财政来钱快，但难以为继，地方政府要放弃固守现有增长模式的思维定式。当今世界已经步入高科技和大数据时代，发展机遇和商机不仅层出不穷，更是日新月异，需要的是发现和捕捉的能力。所以，各地应从本地区实际出发，积极发现和培育新的增长点，推动结构调整和转型升级，提升和优化产业结构，促进经济发展并提高发展质量。这个过程或许会漫长且艰苦，但无疑也会更加扎实、更具可持续性。(潘 璠)
本文来源：中国经济网
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用微信扫描二维码分享至好友和朋友圈2016房价走势大研判：三四线城市无上涨可能
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核心提示：中国社科院预计2016年物价涨幅为2.1%。国家信息中心CPI经济预测部预计将上涨1.5%左右。摩根士丹利华鑫证券宏观经济研究主管章俊预计
新的一年，经济会有新的变化，百姓会有新的期待。作为经济活动中最重要的变量，“价格”度量着这些变化，承载着这些期待。为此，天下财经综合各种信息，对2016年和百姓生活关系最为密切的价格，做出趋势研判。帮助大家把握大势，发现价值，理性投资。
物价涨幅可能小幅回升
物价，是最贴近生活的价格。2015年，物价走势整体相对平稳，1-11月份的CPI同比涨幅都在1.5%左右。其中，8月份的CPI同比涨幅最高，达到2%，但这个数字也远远低于前些年的水平。
虽然物价涨幅并不是越低越好，但对老百姓来说，最直观的感受就是物价不再蹭蹭往上窜，买东西更有底气了。尤其是一些高档消费的价格，比如高档餐饮、高档酒水，开始改走亲民路线，普通人也能接受了。
那么2016年的物价又会出现怎样的走势呢？中国社科院预计2016年物价涨幅为2.1%。国家信息中心CPI经济预测部预计将上涨1.5%左右。摩根士丹利华鑫证券宏观经济研究主管章俊预计，2016年CPI涨幅可能在1.8%左右。国务院参事室特约研究员姚景源认为，与2015年相比，2016年的CPI涨幅可能会有小幅度的回升。
姚景源：如果2015年是1.5%，我觉得2016年应当是2%这样一个水平，略有回升。因为一方面我们要加大供给侧改革的力度，使我们的供给和消费能更趋于平衡，另外我们也要适度地阶段性地提高赤字率。这意味着我们就货币环境来讲，会使物价有回升的条件。
判断物价回升的另一个依据是大宗商品价格。2015年，全球大宗商品市场哀鸿遍野，有些大宗商品的价格甚至跌去了一半。不少分析师认为，这样的价格已经是底部，今后的跌幅会明显收窄，对物价的拖累作用也会明显降低。
国内成品油降价空间将受抑制
说到大宗商品价格，不得不单独说说油价，因为它被看成全球经济的晴雨表。国际油价维持在30多美元已经有一段时间了，这个价格与2008年相比已经跌去了7成。2016年，油价怎么走？有两种明显相反的预测：俄罗斯等产油国预测，2016年国际油价将重回60美元以上，而知名投行高盛则看跌油价进一步下探到20美元。
而国务院参事、中国能源研究会副理事长周大地指出，2016年国际油价的变动更有可能出于僵持状态。一方面全球经济没有明显的反弹迹象，原油需求不会明显改善；另一方面，原油的生产有成本限制，长时间跌破30美元的可能性也不大。
当然，老百姓最关心的是还是国内成品油价格。尤其是媒体报道，美国油价只有中国的一半，这更是引发了讨论。2015年12月，国内成品油调价经历了两次“暂缓”。据了解，新的成品油价格机制正在征求意见。2016年，油价怎么变，周大地这样预测。
周大地：我们在引导石油消费的时候，不能刺激石油消费，还是要使我们的汽车行业和我们的交通政策提高效率，要引导公共交通为主。所以我想，中国有可能进一步抑制成品油价格过低，而且要适当提高成品油消费税率。
三四线城市房价没有上涨可能
房价的变化也是万众瞩目。2015年，中央多次提及楼市去库存，中央经济工作会议还鼓励开发商降价，这说明楼市降价促销可能在所难免。然而最新统计却显示，2015年12月百城住房价格指数环比和同比连续第5个月上涨，并且涨幅在继续扩大。楼市究竟是涨是跌呢？姚景源认为，2016年楼市的分化还会持续，一线城市和热点城市，房价可能稳中有升，但三四线城市的房价没有上涨可能。
姚景源：房地产库存全国来说，宅来这一块现在是4亿平方米，主要是集中在三四线城市。显然，三四线城市这么大的库存，它的价格不可能反弹回升。
股价年中将经历一番波动
在投资领域，老百姓最关心的是股市。2015年年中，A股市场出现了剧烈波动，展望2016，股价又将怎么变动呢？证券日报副总编辑董少鹏预测，注册制将在2016年6月推出，在这前后，股价将经历一番波动。
董少鹏：2016年6月份前后会出现下探的走势，我认为然后要经过大家两个月左右的认知，市场会重归平稳。从点位上来讲，3500点一线我认为是2016年的一个市场中枢。
人民币汇价或将波动中走低
随着中国对外开放的扩大，人民币汇价开始直接关系到百姓钱包的“厚度”。奢侈品消费、外出旅游，房产价值、投资理财，样样都跟汇率有关系。2015年下半年，人民币兑美元出现贬值，最大单日贬值甚至超过1000个基点。2016年，预计美联储还会继续加息，那人民币的贬值还会持续吗？中国外汇投资研究院院长谭雅玲这样看：
谭雅玲：2016年的人民币走势可能是双边震荡，贬值的幅度还会继续扩大，但不会是直线贬值，可能是有升有贬。我们的央行会采取管理的手段，对汇率实施有效的干预。
责任编辑：赵克
据英国《每日邮报》12月1日报道，古埃及两座沉没城市的“迷失珍宝”将首次被集合起来，于2016年在大英博物馆展出。这些文物曾被淹没在水下1000多年，包括巨大雕像、黄金珠宝以及象形文字板等。
导读：2015年上半年楼市需求持续得到释放，利益于国家多重政策利好的刺激，也受到本地一系列楼市政策的支持，让楼市回升势头明显，吴晓波表示未来10年，涨两三倍是有可能的。
导读：2015年上半年楼市需求持续得到释放，利益于国家多重政策利好的刺激，也受到本地一系列楼市政策的支持，让楼市回升势头明显，吴晓波表示未来10年，涨两三倍是有可能的。
如果相关厂商拒绝提供兼容性，或是利用法律去阻止竞争对手进行反向工程，那么我们就无法实现这一目标。
随着中韩文化的交流的加深，韩国的服饰、饮食文化、影视对中国的年轻人都有很大的影响。按理说中国与韩国的年轻人应该有很好的交流，然而记者的调查发现并不是这样的。
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震惊！地价、房价原来是被……炒高的！
凤凰财经（finance_ifeng)综合侏罗纪（newJurassic)、微略中国(ideavalue)综合报道5月中国地王频出，楼市一片火热。杭州地王、上海地王、北京地王、深圳地王短短时间内迅速出炉。在它们引领下，中国房市成为全世界有史以来最大的赌场！有人层层深入挖掘，发现所有地王背后都有个“央企干爹”！说明一个严重问题，2016年已经是历史上地王最多的一年，央企炮制的“地王年”——他们制造了半数以上的地王。2009年，中国就曾上演过一轮央企拿地的高潮了，当年的主角是中化旗下的中化方兴地产。但我们要探究的是：为什么是在今年，地王又密集的出现了？央企又疯狂抢地王了？流行观点是这样：央企拿地王是因为货币超发，手里钱太多成本太低，又无处可去。或者，央企是为国接盘，制造经济繁荣的假象。如果真的为国兜底，他们应该只去那些房子卖不掉的三四线城市，既可以去库存，又可以缓解地方债，多好的事，而不是全挤在楼市已经过热的一二线城市。这背后的真相可不是那么简单。先来看看今年频频制造地王的央企们，都有什么特征。1、地王的诞生着基本都在“21家”阵营，“水电系”尤其活跃。频频制造地王的央企，基本都在国资委当年明令允许的“21家”地产央企之列。就是说，都是有“房地产牌照”的。插播一段历史：2010年3月，国资委明令：16家央企可将房地产作为主业，其余78家将逐步退出，这就是历史上著名的“退房令”，到2011年，增至21家。这份名单其中包括，&中国建筑国际工程总公司、中房集团、中化集团、中冶集团、五矿集团，保利集团、中粮集团、葛洲坝集团等、鲁能集团、中国电建等。他们的身份都是响当当的央企，背后有国资委撑腰。在“21家”里面，最活跃的是水电系，鲁能、电建、葛洲坝成“地王买手”，今年已在深圳、南京、苏州等城市花掉300多亿，抢了10块地。简单说，今年以来的央企地王现象中，是水电系的天下。2、这些央企不差钱，抢地不问价，有地就抢，每次都是面粉贵过面包。他们的抢地风格是这样的：拿地基本不问价格，不管多少钱，就是要拿到，一看到有人举牌就立马应价。如果是像深圳这样的招投标，也会开个比第二名高出10亿元的天价标，让对手跟不上。所以，每次他们都会把地价搞比周边房价高，面粉贵过面包眉头都不皱一下。最后盖出的楼房价格那么贵，皱眉头的是买不起房的老百姓。3、这些央企地产做得太一般了，诡异！买地的钱都超过了全年销售额。看这些地产央企的排名，能吓死你，什么时候他们玩地产靠过钱？2015年的销售额上500亿的只有中海、保利、华润、招蛇，剩下的大都是200亿和以下的，可是就是这样稀烂的业绩，他们也敢抢地。拿常识理解，没有任何企业会这样不顾成本的做一笔投资。这些央企无比活跃的拿地行为，是不正常的，是没有商业逻辑可言，他们根本不是基于对房地产市场的判断。本质上说，他们创造的地王价格，是对全民的绑架。因为，这些地产央企频频制造地王，真相是为了自保，而不是什么为国接盘那么伟大。为什么说央企拿地王是为了自保，而不是为国接盘？这个变化就是：去年以来包括地产在内陆续发生的史无前例的央企整合大戏。2015年，国资委共推动了6对12家央企的重组整合案例。包括南车和北车合并组成中国中车，外运长航整体并入招商局集团，以及6月2日刚刚召开重组大会的中冶集团整体并入五矿集团等等。不仅仅是地产央企内部的自我重组，还包括央企之间地产业务的重大重组。大家都只关注了“去库存”，但少有关注中央关于“促进房地产业兼并重组”的表态，随后地产央企的重组此伏彼起，央企各地疯狂的制造地王。例如，招商局集团推动蛇口工业区与招商地产合并，组建市值赶超万科的巨无霸——招商蛇口，仅在前海蛇口自贸区就有土地面积500多万平。再比如，中海地产310亿并购中信地产25城2400万平米土储，中信剥离了地产业务，中海地产土储超过6500万平，超过万科。这是央企之间地产业务的重大重组。前一阵子，又传出中粮集团剥离旗中粮集团，接盘者可能是招商蛇口。这些都宣告着：在2010年之后的6年里，新一轮的地产央企重组正在拉开帷幕，而且，这一轮重组，是中国房地产史上前所未见的。这样的重组大戏，实质就是由政策主导的“地产央企内部的大鱼吃小鱼”。除了那些已经做到了千亿规模，或者是拥有独特竞争优势的地产央企，只有他们可以拥有主动权外，剩下的分分钟有被合并重组的可能。换句话说就是，如果你的地产业务做的不好，规模太小，或者没有竞争力，都将有可能被别的央企吞并，弱肉强食，谁都不想输。所以央企们争先扮演楼市最疯狂的玩家。为了不被重组掉，为自己保留“房地产牌照”增加一份筹码。很大概率，这就是为什么这些地产央企，在今年以来疯狂的拼抢地王的直接原因，不是为了什么为国接盘，也不是因为钱多手，而是为了：不被更强大的央企吃掉，以及在互吃的过程中能够有主动权。这也解释了：为什么越是地产业务规模小的央企，拼抢起地王来反而越凶猛，完全无视自己的能力。因为越是规模小，被吃掉的可能性越高。而且，频频拿地王，也更能向上层传递出“我在专心做大房地产”的效应。他们拿地，更多只是为了自己在可能发生的重组中增大赢面。为什么抢地集中在一二线城市，是因为这里的楼市更安全一些，即便是买贵了，也有可能翻本；而到三四线城市去抢地，买到超出市场价格的地块，等于砸到手里了。也许等不了多久，新一轮的地产央企阵营又新鲜出炉了！它们不管不顾的制造地王，只会使楼市的面包价更贵，老百姓更加买不起房。结局就是这些央企变成变成推高房价的加速器，让商品房更加快速的“豪宅化”，普通人更难买得起房子，而假如未来的市场发生了调整，那么谁来承担央企们制造的亏损呢？依然是为国接盘的老百姓。只能祈祷，这些疯狂制造地王的央企们能理智面对市场，适当地收手。冰火两重天：楼市一路高歌，央企疯狂囤地；制造业却失去生机，如坠冰窟。有一个数据非常重要，它堪称“让高层最为忧虑”，这就是“民间固定资产投资增速”。在第一季度，民间固定资产投资增速却从去年底10.1%猛降至5.2%，遭遇近年来罕见的断崖式下滑。出口订单风流却被雨打风吹去，内销订单更是凄惨，工厂机器沉寂，马路货车渐稀。 目前大家都不敢投资，以及找不到投资机会！由此引发众企业家纷纷感叹：炒房兴邦！实体经济陷入凋零。随着松下、夏普等企业回迁日本，几个全球知名制造企业又集体唱起了“离歌”。飞利浦照明深圳工厂关闭：深圳，再见5月30日，全球照明市场第一照明品牌“飞利浦”，由于经济下滑，成本上升造成业务恶化，经营困难，不得不关门歇业，不再进行任何生产。&富士康逐步撤离大陆，在印度建百万人工厂5月10日，报道称，富士康有意在马哈拉施特拉邦买下1200公顷土地，将投资100亿美元建新的制造厂全用于生产iPhone。据悉，富士康计划在2020年之前在印度建设10至12座工厂，超过1百万员工。5月21日，苹果CEO库克表示要将现有的苹果生产线和服务都搬到印度市场。&中国大陆房价变态的高、物价飞涨、税收高，人工成本是印度3倍多，越南的4倍多，已经导致很多企业不得不撤离，富士康如果撤离大陆，苹果生产线可能全部转移印度、百万人工作岗位，成千上万供应商将如何应对？除了上面所说的企业外，华为总裁任正非也感叹：深圳房地产太多了，没有大块工业用地了。土地越来越少，越来越贵，既然要发展大工业，人要有住房，要有生活设施。太贵了，企业就承载不起，工业就发展不起来。未来二、三十年将是智能社会，如果资本大规模雇佣“智能机器人”，西方制造业有可能重回低成本，产业将转移回西方，中国将空心化。随着逐步逼近香农定理、摩尔定律的极限，而对大流量、低时延的理论还未创造出来，华为已感到前途茫茫，找不到方向。华为已前进在迷航中。任正非是有感而发。在华为总部所在地深圳龙岗，今年前两个月房地产投资额占固定资产投资的74%，而制造业投资则大幅萎缩，同比下降60.4%，占固定资产投资之比仅为5%。目前的高房价已经导致了企业的高负担，各种租金成本极其高昂，中小企业和创新型科技企业很难承受。可以说，华为都已感受到资产价格上涨对公司的冲击，估计在一线城市，没有多少公司不被压力困扰。这个年代，高房价逼迫所有人都想做房地产，高房价逼迫所有人都想去炒房，很少人、很少企业静下心来提高企业的竞争力。这无疑是对实体经济的一个重大打击，是对全民创业的一个质疑。如果不能维持利润，企业不可能永远亏本生存，这关系到中国千家万户的就业大事。中国振兴还需要靠发展实体经济。中国面对着高涨的房价，以及央企地王不断波涛汹涌的助推，我们更需要清醒地认识到：实体经济才是是中国经济的强大的基石，房地产经济难以扛起中国经济的未来。来源：凤凰财经（finance_ifeng)综合侏罗纪（newJurassic)、微略中国(ideavalue)综合报道声明：凤凰房产（微信号：houseifeng）致力于房产、财经等领域内容原创及精选。转发文章的版权属于原作者，部分文章推送时未能与原作者取得联系，或无法查实原作者姓名，还望谅解。如觉侵权，或涉及版权问题，烦请后台联系小编，多谢！微信公号如需转载我们的原创文章，请在后台回复“转载”，无授权我们将一律举报！深度好文关注公众号回复红色数字回复1，楼市靠谱分析：提供楼市最新、最热、最靠谱分析回复2，图图说房：用生动图文为您讲解购房知识、揭秘置业技巧，提供值得信赖的购房建议回复3，楼市广角镜：趣谈房产事 辣评楼新闻回复4，身边：房子承载着对家的依恋。身边，讲述那些老百姓和房子的故事回复5，买房故事：老舍曾说“钱不值钱，只有房子才货真价实。”愿你有个家，做个幸福的人回复6，凤凰宅吉送：让您轻松识别家居风水问题，给自己一个运势亨通的家回复7，有建识：世上有种房子，只有中国人配得上，为你揭秘建筑那点事回复8，凰段子：房奴的顿悟，一个经典段子参透买房的本质回复9，涨知史：扒一扒鲁迅的房贷：得亏他是公务员，才能还得起&&更多精彩请点击阅读原文▼▼▼
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