业主出租物业要负责消防设施维护管理制度设备本体维护吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-03-28 10:34 标签： 消防设施维护保养记录
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  业主与前物业闹纠纷 公共设施坏了谁维护
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随后，记者联系了涵江区住建局住房保障中心，相关负责人姚先生告诉记者，年前曾经为双方协调物业纠纷，但是双方意见未能达成一致。姚先生告诉记者，小区公共设施损坏部分，如果被鉴定为非人为的自然损坏，则由小区业主委员会向市住建局的物业科申请，从业主上缴的公共维修基金中划拨款项，对损坏设备进行维修。如果是因为物业管理不善导致小区内设备损坏，则由物业公司负责维修。“不过，物业公司以部分业主未缴交水费为由，扣压部分业主上缴水费则明显违规”。
原标题：业主与前物业闹纠纷 公共设施坏了谁维护
本报讯 近日，莆田涵江区锦溢华庭小区居民致电本报968111热线反映，称业主缴交了物业费、公共维修金等费用，但前物业奥华物业管理有限公司，却没有对小区内设备进行管理和维护，导致多项设施损坏。 “我们花了钱，却没有得到应有的物业服务。”锦溢华庭小区业主委员会陈主任告诉记者，小区有232户业主，自从2010年年初交房后，一直是奥华物业公司管理有限公司负责小区的物业管理。除了负责安保尚可外，对小区内设施维护、绿化保养，都没有做到应尽的责任。时间一长，小区内的一些设施出现损坏，业主知会小区物业希望能予以修理，但是物业口头答应却不见行动。 记者来到涵江区工业路华林小区奥华物业管理有限公司的办事处，相关负责人郭先生告诉记者：“锦溢华庭小区业主现在已经抵制上缴物业费，我们也只好从小区退出。”郭先生说。 刚接手锦溢华庭小区物业的新万洲物业公司一位负责人姚先生告诉记者，去年年底的3900元水费未交接，由于欠缴去年水费，到现在也没法帮业主交上水费。 随后，记者联系了涵江区住建局住房保障中心，相关负责人姚先生告诉记者，年前曾经为双方协调物业纠纷，但是双方意见未能达成一致。姚先生告诉记者，小区公共设施损坏部分，如果被鉴定为非人为的自然损坏，则由小区业主委员会向市住建局的物业科申请，从业主上缴的公共维修基金中划拨款项，对损坏设备进行维修。如果是因为物业管理不善导致小区内设备损坏，则由物业公司负责维修。“不过，物业公司以部分业主未缴交水费为由，扣压部分业主上缴水费则明显违规”。
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关于做好住宅区共用部位共用设施设备紧急维修管理工作的通知
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岳房发[2015]25号关于做好住宅区共用部位共用设施设备紧急维修管理工作的通知县城规划区域内各社居委（村委会）、各物业服务企业、业主委员会：为保障我县城区物业共用部位、共用设施设备正常使用运行，及时消除...
关于做好住宅区共用部位共用设施设备紧急维修管理工作的通知
岳房发[2015]25号
关于做好住宅区共用部位共用设施设备
紧急维修管理工作的通知
县城规划区域内各社居委（村委会）、各物业服务企业、业主委员会：
为保障我县城区物业共用部位、共用设施设备正常使用运行，及时消除安全隐患，根据《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》、《安徽省住房和城乡建设厅关于做好住宅区物业共用部位共用设施设备紧急维修管理工作的通知》(建房[2014]17号)和《安庆市住房城乡建设委关于做好住宅共用部位共用设施设备紧急维修管理工作的通知》等相关规定，结合我县实际，现就做好我县住宅区共用部位共用设施设备紧急维修管理工作通知如下：
一、住宅区共用部位共用设施设备紧急维修范围
住宅区物业共用部位、共用设施设备发生功能障碍，可能危及群众生命财产安全或给业主（使用人）正常生产生活造成严重影响，需要采取紧急措施消除的，可以认定为紧急维修，具体包括：
1、电梯运行系统中涉及的设施设备损坏无法使用，或存在安全隐患并由电梯检验检测机构出具书面意见的；
2、消防、供电、供气、给排水设施设备发生故障无法使用应由业主负责维修的，或存在消防安全隐患并由消防部门出具整改通知书的；
3、屋面和外墙损坏、渗漏严重并由县建设工程质量监督管理站出具证明的；
4、房屋外墙饰面脱落等危及人身安全并由建设工程质量监督管理站出具证明的；
5、其他经县住房和城乡建设主管部门认定危及房屋安全的。
二、制定物业专项维修资金紧急使用预案
县房地产管理局会同社居（村）委、业主委员会或者物业服务企业，对建立有维修资金的小区，制定物业管理区域内的物业专项维修资金紧急使用预案。预案应明确紧急维修范围、维修工程实施主体、维修资金紧急使用程序、维修资金分摊方式等内容。预案经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意后报县房地产管理局备案，备案后作为紧急维修时的物业专项维修资金使用计划。预案如因房屋产权人变更，及其他原因需要修改的，应达到上述同样条件进行修改后报县房地产管理局备案生效。
涉及到使用由原售房单位建立的房改房维修资金，原售房单位参照本通知建立共用部位共用设施设备的物业专项维修资金紧急使用预案。原售房单位不存在的，由其上级主管部门或托管单位参照本通知执行。
预案有效时间为本届业主委员会成立的有效时间，即本届任期内，且不超过3年。其他申报主体签署的预案有效时间最长为3年，且在服务合同有效期内。
三、建立紧急维修机制
社居委、业主委员会或物业服务企业应根据物业管理规约和预案，承担物业管理区域内物业共用部位共用设施设备的紧急维修责任。实施物业管理并已成立业主大会的住宅区，由业主委员会依据已备案的物业专项维修资金紧急使用预案组织紧急维修；实施物业管理但尚未成立业主大会的住宅区，由物业服务企业依据已备案的物业专项维修资金紧急使用预案在物业所在区域社居委指导下组织紧急维修；未实施物业管理的住宅区，由物业所在区域社居委依据已备案的物业专项维修资金紧急使用预案组织紧急维修。
四、依法分摊紧急维修使用的物业专项维修资金
房屋室内部分、住户自用阳台、平台及相关设备的自用部分属于业主自修范围，维修费用由住户自行承担。
房屋本体内共用部位、共用设施设备紧急维修，属于物业专项维修资金开支范围的，维修费用由房屋本体内全体业主交存的物业专项维修资金支付。物业维修资金使用应区分本体，分摊到户，按拥有的房屋产权建筑面积进行分摊，使用后及时核算到户，在该户交存的维修资金中扣除。
物业区域内共用设施设备紧急维修，维修所产生费用由相关楼栋全体业主按拥有的房屋产权建筑面积进行分摊，核算到户，在该户交存的维修资金中扣除。
对于个人购买的房改房，优先使用原售房单位交存的维修资金，原售房单位交存的维修资金不足时，从个人交存的维修资金中扣除。
分摊资金超出该户物业专项维修资金账户余额的，或余额低于该户首次交存资金30%的，业主应当续筹维修资金或者分摊相应的维修费用；未交存维修资金的，业主应当及时向县物业专项维修资金个人专户补交或者分摊相应的维修费用。
业主拒不交纳物业专项维修资金、分摊相应维修费用的，在办理所涉及房屋产权登记、过户、继承等手续时，应补缴维修资金。
五、有序规范开展共用部位共用设施设备紧急维修工作
出现物业专项维修资金紧急使用预案规定的紧急情况时，预案实施主体应当及时按以下程序进行紧急维修：
（一）启动预案。⒈报告情况。持检测报告或相关证明及时向物业所在地的社居委（村委会）及县房地产管理局报告。
⒉制定维修方案及预算分摊。预案实施主体选择施工企业，根据施工企业制定的维修方案进行预算分摊。县房地产管理局将建立具有良好信用和施工能力的紧急维修服务企业名录，供预案实施主体选择。
（二）施工、验收
紧急维修工程实施的同时，维修方案、预算分摊在住宅区显著位置公示，公示期不得少于5天，拍照存档。
紧急维修工程完工后，施工企业应出具工程决算书，预案实施主体及业主代表签署工程验收报告，工程金额超过30万元以上，应由审价机构出具审价报告，由此产生的费用列入维修工程成本，分摊到户。
工程验收报告、决算书（审价报告）要在项目所在地公示，拍照存档；
（三）资金划拨
紧急维修工程竣工验收后，县房地产管理局根据预案实施主体递交的竣工验收报告、公示情况、审计报告等必要资料予以维修资金拨付。
岳西县房地产管理局
2015年8月17日

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