初次见游客，大熊猫幼仔抱着饲养员的腿不放。
一辆小轿车和路过的火车发生碰撞，事故致2死1伤。
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导读：对欠费业主，起诉并不是目的，而是物业服务企业维护自身合法权益的一种方式，更在于促进企业良性发展。诉讼过程中遇到的各种抗辩事由，应该在日常服务过程中予以消除，并通过优质服务赢得客户满意，避免业主起诉的发生。
物管公司欠费诉讼的注意事项
据济南市市中区法院统计，2012年受理物业服务纠纷案件300余宗，2013年上半年已突破400宗，全年审理物业纠纷案件将达到1,000宗以上。随着业主法律意识的增强，作为一名现代物业服务从业人员，了解起诉、认识起诉、通过法律途径维护公司合法权益将成为一种趋势。
笔者作为公司特别授权代表参与公司诉讼一百余宗，现将起诉工作中的经验、教训做些总结。
1、笔者认为起诉不是目的，而是维护自身权益的一种方式，同时对其他可能欠费的业主起到警示作用，从而促进物业服务费的收取，促进物业服务企业良性发展；
2、起诉过程中遇到的各种风险，应该在日常服务过程中予以消除，并通过优质服务赢得客户满意，避免起诉发生；
3、消除大家对起诉的偏见（即认为起诉特别难或者起诉会得罪业主、没面子等）。在纠纷无法调和的情况下，诉讼对于物业服务企业，特别是一个遵纪守法的企业来说总归是维护自身合法权益的一种合适的办法。
物业服务纠纷起诉过程中的关键步骤
物业服务纠纷案件属于民事诉讼的范畴，其最大特点是“不告不理”，即“民不告、官不究”。诉讼具有时效性，在规定时期内原告不主张自身权益，如果被告以超过诉讼时效为由抗辩，法院将无法维护原告权益。一般情况下，诉讼时效为两年，所以诉讼工作一定要及时。
（1）立案材料的准备
物业服务纠纷立案应提供如下资料：起诉状、公司营业执照复印件、资质证书复印件、法定代表人身份证明、代理人授权委托书及其身份证复印件、起诉证据等。如果起诉对象为企业的，则需提供对方的工商登记资料一份。
（2）诉讼费的缴纳
立案人员审核通过后需七日内缴纳诉讼费。国家规定诉讼费按起诉标的额大小计算，一万元以下的缴纳25元，超过一万元的则需要累积计算。
（3）立案的数量
为避免群体事件发生，法院会根据本院已立案数量、法官人数、案件性质及其他因素确定立案数量，笔者所在区法院一般每月立案数量控制在20宗以内。当然，作为物业服务企业也需要综合考虑在管小区实际情况，对起诉对象严格筛选，以免在后期服务过程中造成不必要的麻烦。
根据《民事诉讼法》规定，物业服务纠纷案件的送达方式主要有：
1、直接送达，即被起诉人直接签收。
2、留置送达，即受送达人或者他的同住成年家属拒绝接收诉讼文书的，送达人可以邀请有关基层组织或者所在单位的代表到场，说明情况，在送达回证上记明拒收事由和日期，由送达人、见证人签名或者盖章，把诉讼文书留在受送达人的住所；也可以把诉讼文书留在受送达人的住所，并采用拍照、录像等方式记录送达过程，即视为送达（现阶段法院还未全面接受这种送达方式）。
3、邮寄送达，通过邮寄方式让受送达人签收。
4、公告送达。
需要说明的是，如果上述各种方式受送达人均不在送达书上签字，则可以采取公告方式，当然这种方式费用较高且周期较长。
根据《民事诉讼法》规定，开庭前以及首次庭审结束后都会有一次调解过程，如果双方在任一过程中达成一致意见则会形成调解协议，法院将出具调解书，案件也被视为终结。笔者认为，在物业服务纠纷中物业公司适当妥协是解决问题的一种较好的方式，一方面可以有效收回现金，另一方面有些被告即使被强制执行也会采取各种方式逃避责任。
在审理过程中答辩尤为重要，如果答辩不慎将会影响法院判决，进而造成对公司不利的判决。如何确保答辩周全呢？开庭前的准备尤为重要，要考虑被告人的欠费原因，判断是否属于物业管理责任，考虑对方提供何种证据等。所以日常服务过程中客户的意见、投诉都要建立规范记录，如此方能更加全面地了解业主，在诉讼过程中就能做到有备无患。如果企业聘请律师代为诉讼，应该在开庭前同律师做好交底工作；如果由企业员工代理，除了做好上述工作外，在审理过程中一定要控制好自我情绪，一般情况下业主作为被告都会有较多的怨言，甚至说出不理智的言语，代理人应将这种干扰降到最低。
当法院下达判决书后，如果被告仍未履行判决，物业公司可以通过申请强制执行维护自身合法权益。一般判决生效后就可申请执行。如果被告接到判决书后上诉，则需要二审胜诉的判决书下达后才能执行。
进入执行阶段，多数被告人会予以交纳，因为执行阶段法院可以通过被告银行存款划款及其他严厉的方式实施强制执行，然而少数人则通过各种方式比如转移银行资产让法院无法执行。对于执行难问题，笔者认为需要进一步健全相关法律，让执行更有力，从而维护法律的严肃性。
典型案件分析
王先生案例
拒交物业费理由：
1、未与物业公司签订合同，无合法的委托关系；
2、服务严重瑕疵，如电路维护不当造成停电、公共绿地被占、电梯多次故障；
3、妻子因为楼道灯不亮摔伤。
终审对于抗辩理由的认定：
1、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持；
2、王先生未提交证据证实物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响业主的正常生活，故以服务企业存在严重瑕疵为由拒付物业费用理由不成立；
3、王先生未提交证据证实其妻摔伤系物业公司管理不当造成，且未在一审中提起反诉，故不予支持。
王女士案例
拒交物业费理由：
1、排风机噪音影响业主生活；
2、天然气未开通；
3、门禁未启用，为确保安全安装防护网，并要求物业公司支付该费用。
终审对于抗辩理由的认定：
1、王女士为证实屋顶风机噪音大在二审中提交照片两张，但未提交证据证实照片的形成时间，在无其他证据相佐证的情况下，不能证实其屋顶风机噪音大存在于物业服务企业管理期间。即使存在噪音，亦未提交证据证实风机噪音的产生或存在与物业公司提供服务有直接因果关系；
2、天然气未开通同物业公司无关，不予支持；
3、即使存在门禁系统损坏不能正常使用的情形，王女士也未能证实物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响业主正常生活，故以门禁系统存在问题为由拒付物业费理由不成立。
任先生案例
拒交物业费理由：
1、园区内发生被盗事件、车辆被划；
2、房屋质量存在问题；
3、建设单位未经过招标程序选聘服务企业，所以物业公司主体不适格。
终审对于抗辩理由的认定：
1、房屋漏雨、车辆被划、小区发生被盗等问题，只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响业主正常生活，单个业主才可以此为抗辩理由少交或不交服务费；
2、关于合同非法的问题，终审认为《山东省物业管理条例》中关于前期服务企业的选聘方式规定，属行政管理性规定，上述规范性文件既非法律亦非行政法规，所以该理由不成立。
上述案例，并非说明企业可以在日常服务过程中仅从事不影响全体业主正常生活的服务，进而追求利润最大化，而是希望能从上述案例中吸取教训，通过提升服务品质避免类似事件发生。另外，之所以公司能够胜诉，除了日常服务较为扎实外，在管理过程中重视各种文字记录的留存并作为证据提交法院，比如客户档案、巡视记录等，如此即使发生起诉案件亦能将公司责任将至最低。
原载于《现代物业&新业主》2013年第9期/总第269期
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物业公司要起诉欠费业主需要准备哪些材料
业主因为开发公司遗留问题，答应他们有大会所，大巴车等承诺，没有兑现，二拒缴，我物业公司要起诉业主需要准备哪些材料
律师回答地区：辽宁-抚顺咨询电话：帮助网友：890 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_ 人物业公司的营业执照复印件、代码证该章，法定代表人身份证及证明、授权委托书、起诉状、物业服务合同等 20:23地区：辽宁-沈阳咨询电话：18642***帮助网友：49326 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_9 人问题复杂，可以来电咨询。 19:52地区：辽宁-锦州咨询电话：15541***帮助网友：21615 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_ 人可以来电咨询 19:53物业公司诉欠费业主起诉状
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根据合同的约定对&&&&&&&
小区进行物业管理
名称：协议书
证明内容：双方的协议约定由&&&&
名称：名佳花园&&
室欠费明细表
证明内容：&&&&
TA的推荐TA的最新馆藏[转]&[转]&[转]&[转]&[转]&[转]&[转]&[转]&物业公司被欠费上法院 找不到业主难维权
今年10月，崂山区某小区的物业公司及律师代表拿着18张诉状来到崂山法院，他们起诉的对象正是小区业主，物业公司要求18名业主支付共计3万多元的物业费。可就在追缴过程中，由于三分之一的业主已经不在小区居住，去哪&讨钱&又成了难题。
根据双方提交的证据显示，自2006年起物业公司进入小区。日，物业公司与小区业主委员会签订委托合同，规定了物业费收费标准等。合同期限自日起至日止，合同到期是否续签，双方应提前半个月告知对方。按照合同规定，从2010年开始，物业公司与业主委员会的合同就要到期，可物业公司仍继续服务到日，业主委员会贴出通知，要终止与物业公司的合同，并要求业主将日至11月30日的物业费交齐。不过收缴物业费让物业公司很头疼，小区共有40户业主，只有22户缴费，其余18名业主虽多次催缴，但都无动于衷。
崂山法院审理认为，业主委员会与物业公司签订的合同合法有效，双方均应全面履行合同义务。业主委员会没有在合同到期后要求退出小区，而且双方均认可合同终止后物业公司继续为小区提供物业服务的事实，业主委员会也向业主发出了公告，告知业主缴纳部分费用，由此可以看出，物业服务合同的当事人双方也对物业公司为小区提供了物业服务合同的事实不存在异议，因此业主应当交付物业费。崂山法院一审认定，要求18名业主共支付物业费3万余元。
昨天记者联系了物业公司的代理律师，律师称目前有的业主已经补缴了物业费。&不过收物业费的时候发现，有近三分之一的业主已经不在小区居住，很难找到人，有些在青岛的还好说，还有的业主在外地，如果拖欠的物业费不多的话，物业公司也不愿意折腾了。&代理律师说，&由于物业公司收不到钱，没有办法给员工发工资，物业公司还被员工给起诉了。&
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业主欠费属实 物业公司索要也须合法
&&&&□&颜梅生&&&&明明业主欠交物业管理费用属实，但物业公司在索要过程中所采取的一些方法却难获得法律支持。这到底是为什么？&&&&案例：一处小区由于比较破旧，许多线路已经老化，加之一些业主私搭违建、乱堆乱放杂物等，极易发生火灾。为此，业主委员会曾多次要求物业公司对已经生锈、坏死的消防栓等灭火设施加以维修和更换。物业公司却表示，由于部分业主长期拖欠管理费用，致使其相关支出早已捉襟见肘，甚至难于维持小区基本工作运转，更不用说维修、更换消防设施。其实质是想以隐患为筹码，逼迫所有业主交清管理费用。不料，虽然业主欠费属实，法院仍于日作出判决，支持了业主委员会的诉求。&&&&点评：的确，物业公司难辞其咎。一方面，《消防法》第十八条第二款规定：“住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。”即对小区内共用消防设施进行维护管理，是任何物业服务企业的强制性法定义务，不得以任何理由、任何方式加以推诿，包括借口部分业主拖欠管理费用。另一方面，维护共用消防栓等灭火设施与欠费是两个完全不同的法律关系。对于后者，物业公司完全可以通过正当途径来维权，因为《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”&&&&案例：贾小琴等59人与郭某是同一小区同一单元的业主。郭某入住三年来，一直没有交纳过物业管理费，即使物业公司多次催促，也一再置之不理。物业公司为通过大家对他施加压力，逼迫他因引起“众怒”遭到大家谴责而交清费用，遂关闭了整个单元的水、电。面对大家的质问，物业公司又以整个单元的水、电总开关被捆绑在一起，其行为实在是无奈株连之举而推诿。贾小琴等59人提起诉讼并提出先予执行申请后，法院当即作出裁定，让物业公司立即恢复供电供水。日，法院作出了由物业公司赔偿贾小琴等损失的判决。&&&&点评：物业公司的做法的确不当。一方面，物业服务合同与供用电、水合同是两个完全不同且完全独立的合同。物业服务合同的双方当事人是业主与物业公司，而供用电、水合同的双方当事人分别是业主与供电公司、业主与供水公司。故即使出现法定或约定的断水断电情形，有权采取断水断电措施的也只是供电公司或供水公司，而不是物业公司，更何况郭某拒绝交纳物业管理费，根本就不是断水断电的法定事由，也根本与水、电无关。另一方面，在绝大多数业主已经交费的情况下，物业公司不管出于什么原因、基于什么理由，不加区分地对整个单元断水断电，都无疑是对大家合法权益的恶意侵害。《侵权责任法》第六条规定：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”&&&&案例：一家小区的业主委员会与一家物业公司签订的《物业服务合同》中，约定物业公司为小区业主提供物业服务，物业管理服务费由各业主依据各自的居住面积，按1.2元/㎡的标准交纳。时至日，因《物业服务合同》到期，一些业主没有按期交费，甚至有的根本就一直没有交纳过，物业公司一再催收未果，遂以业主委员会是合同的当事人为由，向法院提起诉讼，要求责令业主委员会一次性付清业主所拖欠的所有物业管理服务费。法院经过审理，却判决驳回了物业公司的全部诉讼请求。&&&&点评：物业公司确实无权要求业主委员会承担相关责任。《物业管理条例》第十五条第（二）项以及《物业管理条例实施细则》第十五条第（二）项均规定业主委员会的职责之一，只是“代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同”。业主委员会虽然是物业服务合同的具体签订者，但其与业主之间仅属代理关系，业主委员会只不过是代表业主与物业管理企业签订合同，合同的相对方只能是业主与物业公司。只有业主才应当承担包括交纳物业管理服务费在内的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二款进一步指出：“物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。”&&&&业主欠费，不得以拒绝维修小区公共设施相要挟&&&&业主欠费，不得以断水断电株连同楼业主&&&&业主欠费，不得要求业主委员会承担责任
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