收房3年都没领到房产证 业主状告开发商却败诉
　　新房入住3年，业主们还没见过房产证。原来是承建方与开发商闹纠纷，扣下了竣工资料。今年7月，18位业主将开发商告上法庭，想依据购房合同索要赔偿，12月2日，却被法院一审判决败诉。
　　原来，签订的购房合同还有个补充协议，协议中有一条，非开发商主观原因导致房产证办理延期，开发商概不负责。律师提醒业主在签订购房合同时一定要细读购房合同和补充协议，以免在发生纠纷时自己吃亏。本报记者宋懿 刘志杰 王塔 长沙报道
　　近日，市民袁女士向本报反映称，2007年10月份她在天心区购买了一套住房，2008年7月下旬开发商通知业主收房，但是至今业主们都没有拿到房产证和土地证，导致房子“动”不了。她多次找过开发商询问，对方给出的回答都是“正在办理中，还要再等等”。从交房至今已三年，袁女士很纳闷，房产证和土地证就这么难办吗?
　　业主：入住3年一证未见
　　袁女士是长沙人，2007年10月，她一次性付全款买下了长沙一小区一套136平方米的房子和一个车位，共花去近80万元。“当初买这套房子是出于投资的考虑，然而房子附近公共设施的发展速度远没有我设想中的那么快。”袁女士称，她和许多业主都想将房子转卖出手，但由于拿不到证，房子没法“动”。
　　袁女士的房子位于长沙市天心区新韶西路上，是长沙某房地产公司开发的商品房，有三栋居民楼，有百余户业主。
　　今年6月，再次跟开发商沟通无果后，袁女士和其他十几位业主找到律师。7月11日，18位业主将开发商起诉至长沙市天心区人民法院。袁女士给记者提供的买房时签订的购房合同中约定：如因出卖人某房地产公司的责任，造成买受人不能取得房地产权属证书的，双方同意每延期一天，出卖人支付买受人已付房价款的万分之二的违约金。照此计算，18位业主每位向开发商索赔违约金6万到14万元不等，总额将近200万。
　　然而，今年12月2日天心区人民法院下达的判决书驳回了这18位原告的赔偿要求。法院判决开发商“从日开始的365天内协助业主办理完房产证，接下来的365天内协助业主办理完国土证”。上诉的业主们对于法院的判决很纳闷，他们的房产证和土地证等了近三年都没着落，还得继续等两年。
　　开发商：承建方扣了竣工资料
　　对于法院的判决，业主们表示难以接受，按开发商在与业主签订的购房合同上所写，开发商已违约，为何法院会驳回业主的赔偿要求?
　　对此，记者采访了小区的开发商――长沙某房地产公司，该公司一位负责人承认，截至今年11月29日天心区人民法院结案，开发商的确未给业主办理房产证和土地证，但事出有因。
　　据该负责人介绍，工程完工后28天内，承建方应向开发商提交完整竣工资料，但由于承建方与开发商对应付款有分歧，承建方没有将工程竣工资料交给开发商，导致开发商不能为买房业主办理房屋产权证。
　　今年7月开发商与承建方在法院达成调解，为拿到竣工资料，又支付给承建方千余万元工程款。目前开发商正在办理房产证。
　　律师：购房时看合同要仔细
　　据天心区人民法院的工作人员介绍，日，承建方将开发商起诉至该院，要求对其承建的工程总造价按9517万余元进行结算，开发商认为结算价格过高，双方产生纠纷。该案于日经法院调解结案，承建方同意向开发商移交竣工验收备案资料，并派专人协助开发商完成竣工验收备案工作。
　　但根据原、被告签订的补充协议的约定，被告在履行合同义务中发生了客观上不能履行的情形。依照该补充协议，被告不承担违约责任。
　　对此，记者采访了秦希燕律师联合事务所，秦希燕律师联合事务所的值班律师表示，在签订合同前认真核实开发商的预售许可证等“五证”是否齐备，并注意全面了解商品房买卖合同及相关补充协议条款，必要时向律师等法律人士咨询。
　　[一审判决书节选]
　　根据上述有效证据，结合庭审笔录，本院确认以下基本事实：
　　日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的长沙市新韶西路上XX号房屋出售给原告，合同约定房价为XX元，被告应于日前交房，被告应在房屋交付使用后365日内将该栋商品房向长沙市房屋产权管理局申请办理初始登记，取得栋产权证后365日内申请办理原告的房屋所有权证和土地使用权证，如因被告的责任，原告不能在规定期限内进行预告登记或取得房屋所有权证和土地使用证的，原告不退房时被告应以已付房价款为基价，每逾期一天，则按日率0.02%向原告支付违约金。
　　同日，原告与被告签订补充协议，约定被告在商品房买卖合同约定时间内办理房屋产权栋证，若因原告提交资料或缴纳费用延误，或按揭银行及产权登记机关及其他非出卖人的原因导致办理时间延长，造成原告不能按照商品房买卖合同约定的时间领取分户房屋产权证，被告不承提违约责任。
　　本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同及其补充协议符合合同的形式要件和实质要件，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应履行自己权利与义务……被告已举证证明造成延期办理产权证原因系案外人施工单位湖南省某公司未向被告提供竣工验收资料，导致被告客观上不能履行相关义务。是被告在履行合同义务中发生了客观上不能履行的情形，应属于非出卖人原因。依照补充协议，被告不承担违约责任。因此，被告延期办理产权登记备案手续不构成违约，不用承担支付违约金的责任。
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开发商不给办理房产证怎么办
我姐姐他们家前年买了套房子，因为自己不太懂办理的相关程序，当时就委托开发商代为办理房产证，并且按照开发商的要求递交了相关资料也支付了部分相关的费用，现在都两年多了房产证还是没办下来，问开发商他就说要等，碰到这种委托了开发商办理房产证的，开发商不给办理房产证怎么办
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在合法有效的前提下，开发商在承诺的时间内不办理房产证，应承担，者可以索赔，具体依照合同约定执行。&&&&合同中没有约定延期办理房产证如何赔偿的，不同情况有不同的方式。购买期房，开发商逾期不的，购房者可以从交房时间过后的90天开始计算，以购房总价为基数，以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息为标准，向开发商索赔。如果是购买的现房，则从签订合同时间过后的90天起算，标准与期房相同。&& 对于开发商不给办理房产证怎么办 购房者可以先与开发商协商，如果无法达成共识则可以通过诉讼途径解决。诉讼的相关事宜可以咨询律师由律师代为办理。
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规定，房产证是房屋归属的法律证明。如果未办理，则该房屋不属于业主所有。存在很大的风险。物权法同时规定，因判决依法取得房产的，从判决生效之日起取得。开发商不给办理房产证怎么办，根据最高院的司法解释规定，由于开发商的原因导致不能办理产权证的，购房者可以要求开发商承担违约责任。逾期超过一年的，购买者有权，并要求开发商承担赔偿的责任。
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开发商不给办房产证购买者可以向法院起诉追究违约责任：按《销售管理办法》第34条规定，开发商应在商品房交付使用后60日内，将需由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。如开发商未按上述日期提交房屋权属登记材料，致使购房者未能按约定期日或规定期日取得房屋权属证书的，开发商应承担相应的违约责任。&&&& 前述“规定期日”按下述方法计算：合同未约定的房屋权属证书取得日期，的标的物为尚未建成房屋的，按房屋交付使用后90日计算;合同的标的物为已竣工房屋的，按之日起90日计算。　　出卖人未按期提交办理房屋权属登记所需材料致购房者未按期取得房屋权属证书的，商品房约定了处理办法的，按合同约定处理;商品房买卖合同未约定违约金处理办法的，按已付购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因出卖人未按期提交房屋权属登记材料，致购房者未能按约定和规定期限取得房屋权属证书超过一年的，购房者可要求解除合同，并可要求损失赔偿，损失可按银行同期固定资产贷款利率计算。　　因此，因开发商不给办房产证导致房产证纠纷时，购房者可以向法院起诉追究违约责任，具体包括：　　1、开发商不给办房产证时，起诉后，法院要求开发商办理房产证;　　2、开发商不给办房产证时，起诉后，法院要求开发商支付违约金、赔偿损失等。　　如果开发商不给办房产证现在部分地区也可以自行办理：虽然向法院起诉可以解决开发商不给办房产证的问题，但是毕竟耗时耗力，对购房者造成了巨大的负担。因此，目前部分地区已经开始允许购房者自行办理房产证，以便及时解决房产证纠纷。　　因此，如果房屋购买地对购房者自行办理房产证做出了相同规定，那么在开发商不给办房产证时，购房者可以自行办理房产证。　　需要提醒的是，即使购房者自行办理了房产证，这并不能改变开发商违约的事实，因此购房者还是有权要求开发商承担违约责任。　　以上就是对“开发商不给办理房产证怎么办”怎么办所作的解答。总之，除非有正当理由，否则开发商不给办房产证的行为构成违约，其应当及时办理房产证并且承担支付违约金、赔偿损失等责任。如果购房者当地允许自行办理房产证，则在开发商不给办房产证时，购房者可以自行办理。如果您还有什么需要帮助的，建议不妨及时与律师取得联系，他们在处理房产证纠纷方面有着丰富的经验。
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我们都知道，房产证上的名字是非常重要的，房产证上是谁的名字就意味着谁是房屋的所有权人，因此很多人就非常关心房产证上可以写几个名字呢？关于房产证上可以写几个名字这个问题，律师365小编来为大家解答。
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一辆小轿车和路过的火车发生碰撞，事故致2死1伤。
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　　1、办房产证的流程和合理期限
　　按照法律规定，盖好房子，取得房产证的先后顺序是三步：1、楼盘竣工验收交付使用；2、开发商取得整个楼盘的产权；3、分割给业主办理小产权。没有拿到房本的时候整个楼盘属于开发商（就算房子盖好已经交房也一样）。
　　商品房预售、竣工后，开发商要做初始登记，也就是行内人常说的大产权。
　　开发商的大产权证包括两部分：会有一个土地证一个房本。前者是国有土地使用权证，招拍挂之后就可以办，在预售许可证之前，所以一般来说开发商都是办好土地证的，竣工之后才办房产证，法律上叫初始登记。
　　办理初始登记，各地规定略有不同，但是大体上需要提交这些材料：
　　1、商品房五证
　　2、主体资格证明（开发商的法人营业执照等）
　　3、竣工验收备案表
　　4、面积实测报告
　　我是开发商本人（2），我有合法手续（1），房子我盖好了（3），面积是这样这样（4），给我办证吧！基于此，法律上关于办房产证的期限规定，业主和开发商签的购房合同约定，都是以交房后多长时间来计算。
　　法律规定，拿到了3和4才能交房，所以交房之后立刻就可以拿3和4去做初始登记，在北京30个工作日就能办出来，上海则是20日内完成审核。
　　初始登记之后开发商有了大产权，就可以按照合同约定给业主分割成小产权，业主就拿到房本。这个过程长的也就一个月。以首都北京为例，办业主房产证和二手房过户是一个单位，经常有开发商的办证人员跑一次办几百个证出来的。一般都是默认开发商代办房产证，实际上只要完成了初始登记，办房产证这个事情业主本人也是可以去办的。
　　前面说了，大证二三十天，小证二三十天。中间要是不耽误，一般从交房（竣工验收备案表和面积实测报告取得）开始算3个月绰绰有余了。随着我国各地政府行政审批流程的不断缩短，这个时间往往是小于等于而不是大于等于。
　　2、办不下房产证的法律规定
　　基于上述背景，法律规定如下：
第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，
自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
　　交房之后90日就是商品房默认的办证时间，开发商会签合同予以延长，6个月比较常见。
　　3、办不下房产证的原因
　　开发商给业主办房产证的手续不是很复杂，当然，由于我们国家房地产行政管理的复杂性，各地规定会有差别导致这个周期不是固定的，一般来说需要3个月到6个月的时间。
　　超过这个时间办不下房产证，会有多种可能性：
　　1、违规用地问题
　　2、变更规划问题
　　3、面积测绘问题
　　4、竣工验收问题
　　5、资金链条断裂
　　6、公共维修基金和契税挪用
　　7、开发商跑路其他各种原因
　　总的来说大部分办不下房产证，十有八九都是因为开发商不正规操作，导致在政府跑办证手续的过程中被卡住了，而且卡的很严重。政府不敢轻易给开发商审批。
　　4、办不下房产证的严重后果
　　正常来说是交房之后的三个月到半年，开发商和你在合同里约定半年是最常见的，如果约定三年，这个房子应该有开发商可以预见的房产证难以办理的情况。三年基本等于无限期。一个办不下房产证的房子，因为交易存在风险又不能做贷款，市场价格只能达到正常房子的2/3，甚至更低。
　　以北京某著名别墅为例，2009年的一平米价格是1.5万，同类型房源的价格早已突破5万，价格仅同类房屋1/3都鲜有人问津。除了房价低，由于没有房产证，通常销售的时候会约定在“过户后”支付尾款，所以业主就算强行降价销售，也只能得到降价之后的首付得不到尾款。价格贬损如果你一直不卖自住，也不会有太大问题，所以很多遇到类似问题的业主就开始苦等。他们认为只要一直等下去早晚房产证都能下来，下来就没有问题了，先住着吧。
　　但是即便是住没有房产证的房子也存在很多风险。
　　按照法律规定房产证没办下来的时候房产属于开发商，所以一旦开发商有外债，债主会用房产来抵债，就会有业主住得好好的突然房子被法院查封的情况发生。开发商自己也会利用法律规定的漏洞，主动用楼盘来抵债，作为融资的工具。
　　像北京有个著名的小区叫果岭假日十年了还没交房，开发商用楼盘融资了好几轮，购房人还在干等。违建也是这类项目的风险，有的小区业主不但没等到房产证，反而等来的是整个项目被夷为平地，不久前我在廊坊出差，市政府门口的业主们拉着横幅要求见市长，就是这种情况。
　　5、办不下房产证对开发商有什么好处？
　　民事上，办不下房产证对开发商来说可以自由的约定违约金，所以开发商通常会约定一个非常低的违约金，比如总房款的千分之一，一次性。一套100万的房子，千分之一就是1000。业主一看违约金这么低，就不会轻易起诉去要。但是业主的购房款早在房屋预售阶段基本就拿走了，贷款现在很多地方只要施工到正负零就可以放款，所以开发商根本就可以不在乎业主拿不拿得到房产证。
　　业主拿不到房产证，开发商还可以用楼盘进行融资。法律上有诸多好处，成本又很低。再加上办不下房产证通常是建立在其他违法收益的基础上的：比如变更的规划、违建（也会卖给业主增加利润）、变更的立项（商改住），不办房产证只是前述收益的一个附加产物。
　　6、办不下房产证如果自救
　　办不下房产证自救成功在法律上说是有可能的，要区分不同的阶段，难度会不同。如果小区已经具备了办理房产证的条件没有硬伤，业主可以起诉要求过户，难度很小；如果开发商存在比较严重的问题，政府不予审批，就通过行政诉讼迫使政府进行审批，难度中等；如果开发商存在非常严重的问题，办下房产证难度很大，就要考虑及时退房。
　　因为能办的下来就是能办的下来，一个小区都能办，而反之办不下来就是办不下来，所以办房产证的维权最大难度不是来自法律而是来自组织：a、难以解决一个业主维权一群业主搭便车的心理b、业主对办不下房产证没有法律风险意识，是所有维权中最不着急的（仅次于烂尾楼）
　　7、怎么避免买到办不下房产证的房子
　　买大品牌：珍惜自己名节的开发商不会做这种事，比如一些大品牌，所以很少被卡住，办不下房产证多见于小开发商。
　　商改住不要买：因为规划是商业的规划，特别容易在面积测绘、规划验收等问题上发生状况，像北京现在干脆就规定商改住就不给办房产证，但是北京照样有很多商改住楼盘在卖，这些都是坑，千万别买。
　　手续要齐全：手续不全不能买，房产证办不下来就是因为手续不全（重要）没有竣工验收备案和面积实测报告，尽量别收房：因为办房产证前提就是要竣工验收，如果开发商没有竣工验收就先交房，你就要赶紧考虑是不是退房，不要等你住进去几年了房产证一直下不来你再去维权，这个时候万一房价大涨，你退房就不划算，导致自己进退两难。在收房阶段就开始维权，也有利于你提前解决房产证下不来的问题，可能借着这个时候业主们群情激昂，直接就把后面的问题一并都解决了。
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开发商不给办房产证？业主可以这样维权
来源：腾讯房产
2013年在某楼盘购买了一套住房，房子已经交付。合同约定：对方在商品房交付一年内办理产权证，但至今为止，不知什么原因，开发商迟迟不给办理产权证。他问怎样维护自己的权益。
近日有网友反映说，2013年在某楼盘购买了一套住房，房子已经交付。合同约定：对方在商品房交付一年内办理产权证，但至今为止，不知什么原因，开发商迟迟不给办理产权证。他问怎样维护自己的权益。
据了解，在商品房买卖中，像该网友这样入住以后，开发商不给或拖延办理产权证的情况不少，那么业主遇到这类情况后，该如何维护自己的权益呢？
业内人士表示，业主可以先了解一下情况，此房为什么办不下证？
如果此房存在不可逾越的他项权，如抵押权以及违反国家有关强制性规定导致无法办理产权证，业主可以起诉解除合同，要求赔偿损失。
依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房的事实。如果能够办理，而对方拖延不办，业主则可以起诉要求办理房产证，并依合同向开发商主张违约责任，赔偿损失。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》释第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限 。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
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