关于住宅小区停车相关法律问题
一、小区车位、车库的优先保障对象
依据《物权法》第七十四条第一款之规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。该款说明，住宅小区内的车库、车位首先要保障业主的停车需要。该款要求物业服务企业在管理小区停车库位的时候，必须首先保障本小区业主的停车需求，之后才是保障其他人员的停车需求。现实生活中，如果业主对物业服务企业缺乏监督，利益驱动下，可能存在物业服务企业将本小区车位保障给非业主，而导致业主无处停车的事实。所以，提议业主通过业主委员会或者业主自身对物业服务企业管理小区停车库位事项适当进行监督。
二、上海市住宅小区停车收费执行哪类价格
依据《物业管理条例》第四十一条、《物业服务收费管理办法》第六条和第七条、《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理暂行规定》第六条及虹口区物价局《关于调整虹口区住宅小区停车收费标准的通知》等相关规定，可以确认，上海市住宅小区停车费收费标准执行政府指导价。比如虹口区，物业服务企业必须在政府指导价规定的范围内且依据与业主签订的物业服务合同向使用小区车位的业主或其他使用停车库位人员收取停车费。
三、物业服务企业是否有权单方面提高住宅小区停车费收费标准
答案是否定的。《物业服务收费管理办法》第七条明确规定“具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。”，因为住宅小区停车库位收费涉及众多业主及相关人的切身利益，所以住宅小区停车费收费标准执行的是政府指导价，这意味着小区物业服务企业无权单方提高住宅小区停车费收费标准。如果确实因为经济环境发生了重大变化，导致物业服务企业有理由依据情势变更原则要求提高住宅小区停车费收费标准的，物业服务企业的解决途径应当是：与小区业主普遍协商达成一致或者与小区业主委员会达成一致（以业主委员会有业主大会的明确授权为前提），在不超过政府指导价范围内适当提高住宅小区停车费收费标准。或者在不能取得业主普遍同意的情况下，以小区所有业主为被告通过司法途径解决。但是无论如何，物业服务企业无权单方提高住宅小区停车费收费标准，因为这样是严重违反合同法基本原则的，是对业主权利的严重侵犯。
四、如何和谐解决住宅小区停车费收费标准提高之争议
笔者认为：应当分清住宅小区停车位是物业服务企业独享管理收益权还是住宅小区业主所有委托物业服务企业管理，应当计算出二者之比例。如果住宅小区停车库位业主所有的占绝对比例，那么物业服务企业应当考虑提高停车费标准是否必然提高物业服务企业的收益，如果收益幅度不明显，不建议物业服务企业盲目提高住宅小区停车费收费标准，影响和谐关系，此其一。其二，如果住宅小区没有成立业主委员会没有召开过业主大会，建议业主良好协调上级主管部门尽快选举业主代表成立业主委员会，利用业主大会议事规则来解决此类问题。第三，业主也要考虑当前经济形势的影响，应当看到适当提高住宅小区停车费标准对物业服务企业方显公平事实的存在，而不应一味的强调自身利益，当然即使提高停车费收费标准也应在政府指导价范围内，坚决反对物业服务企业单方面提高停车费收费标准。如果物业服务企业不顾业主的反对单方面提高住宅小区停车费收费标准，业主有权向有关部门反映，有权依法请求人民法院确认物业服务企业单方提高住宅小区停车费标准的行为无效。
以上观点仅供各小区业主及物业服务企业维权之参考，欢迎法律爱好者共同研讨。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 作者：姚立民律师
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小区业主停车办不了月卡 物业称车位有限没办法
三峡晚报闫承敏
家住CBD的薛女士最近因为停车费很烦心。昨日，薛女士致电本报热线反映，作为住户，开车进出每次都要收费，而且还要交过夜费，每天停车费在30元以上，一个月1000元的停车费压力太大。薛女士说，过去她在外地上班，丈夫也经常出差，最近调回宜昌后发现，CBD小区的停车费太贵，每天进出接送孩子，加上晚上过夜，一天的停车费一般都在30元以上，找物业申请办月卡却被拒绝。薛女士说，很多小区，只要是业主，一天交一次费就能包干停车。记者来到负责CBD物业的新恒基物业公司，找到管理停车场的安保负责人周军，他表示，CBD是2008年建设的，当时停车场配置和今天的1：1配置不一样。薛女士所在的5号楼有276户居民，停车位却不到80个。停车位当时是开发商自己购买的，在转售时都没人买。没想到这几年小区车辆激增，车位却有限。周军说，目前小区有80个月卡停车位，大部分人都没有停车位月卡。这也是为了有序调节小区的停车秩序。市物价局房地产及服务科副科长郑发国表示，行政部门确实没有对小区业主停车收费标准进行具体规定，这是因为车位有限导致的矛盾属于市场行为，建议市民与物业方面多沟通。扫码“大楚宜昌”，了解本地最新资讯！
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小区内停车不能“先到先停” 业主状告业委会和物业败诉
时间：&&|&&作者：王虎&&|&&浏览：1808
业主黄先生因停车位问题多次与其他业主和物业发生矛盾，为了保障自己平等使用停车位的权利，黄先生将业主委员会和物业公司双双告上法庭，请求被告公示非产权车位的情况，并将所有共有部分车位开放给全体小区业主平等使用，xx市xx区法院作出一审判决，要求被告公示车位使用情况，但驳回了黄先生要求平等使用车位的诉讼请求。
小区内停车不能“先到先停”业主状告业委会和物业败诉业主黄先生因停车位问题多次与其他业主和物业发生矛盾，为了保障自己平等使用停车位的权利，黄先生将业主委员会和物业公司双双告上法庭，请求被告公示非产权车位的情况，并将所有共有部分车位开放给全体小区业主平等使用，xx市xx区法院作出一审判决，要求被告公示车位使用情况，但驳回了黄先生要求平等使用车位的诉讼请求。【案件介绍】黄先生是xx市xx区一居民小区的业主，该小区2003年交房投入使用后，前期物业与先行入住的业主签约，将小区内的固定车位出租给了该批业主。黄先生是2005年入住该小区的，2008年，小区业委会成立，黄先生于同年购买了私家车，在小区内付费停放，可由于固定车位已经被先期业主使用，甚至很多业主给自己的车位加上了地锁，黄先生停车时非常不方便，甚至因此与其他的业主发生过激烈的争执。黄先生认为，非产权车位为小区业主共有部分，但物业未按相关规定，取消部分地面车位专用管理方式，侵犯了他在小区平等使用停车位的权利，因此将业委会和物业告上法庭，请求被告立即向全体业主公示所有非产权车位的情况，包括地下车库中非产权部分，将所有共有部分车位开放给全体小区业主平等使用，即“先到先停”的方式，并向全体业主公示。业委会和物业同意公示车位的使用情况，但同时认为，固定车位的使用管理办法由前期物业公司制定，业委会未制定小区车位使用管理办法，即便要改变现行车位使用办法，也须经小区三分之二以上业主投票同意，现行的管理制度并未侵犯原告的合法权益。由于原告为方便自己停车，不愿将车辆停放在临时车位，才造成原告与其他业主时常发生冲突，因此不同意原告诉请。xx市xx区法院经审理后，判决被告向全体业主公布本小区内非产权车位(包括地上、地下)的情况，并驳回了黄先生的其余诉讼请求。【论案说法】问题一：小区公共车位应该如何定位?前期物业管理服务企业为便于统一、有序的管理，通过与先行入住的业主以协议约定的方式进行了分配，该管理工作并不违反当时的法律规定。随着业主的入住率及生活质量的逐步提升，车位数与车辆数的矛盾也逐步突现，小区业主如何合理有效的使用非产权车位，已达到尽可能满足不同业主的需要，涉及全体业主的利益，属于法律规定的共有和共同管理事项范畴。问题二：如何管理和使用小区公共车位?法律规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。有关共有和共同管理权利的其他重大事项应由业主共同决定，因此，如对车位的使用客观存有异议，也应当通过业主共同，所以原告要求平等使用车位的相关请求与法律规定不符，【法律辞典】《中华人民共和国》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。――王虎律师哲勤注：根据法院网案例改编
作者： [陕西-西安]专长：法律顾问 婚姻家庭 刑事辩护 合同纠纷 知识产权 律所：陕西哲勤律师事务所2617积分 | 帮助357人 | 4个好评电话:
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业主没买停车位车辆不让进小区
海琴湾业主说物业无权拦车，物业称无车位业主进小区停车影响他人权益
&&&&YMG记者　摄影报道　　最近几日，开发区海琴湾小区业主因停车一事和小区物业发生纠纷，物业禁止没有车位的业主开车进入小区，而部分业主认为物业没有权力挡车，有过激的业主将车停在消防通道，矛盾升级致派出所多次出面协调。记者了解到，由于海琴湾小区目前入住率不高，尚未成立业主委员会，在车位的归属和收费方面业主和物业很难达成一致。　　无车位业主开车进小区被拦　　“我们小区的入住率并不高，不存在争抢车位的事情，装修的时候车可以临时进来，入住后没有车位的车辆一概不能进。”吕女士说，17号晚上她开车到小区门口时被告知没有租或买车位的业主，不能开车进入。“当时还有几个业主也被禁止进入小区，我由于身体不舒服，就把车停在小区门口回家了，没想到第二天早晨起来后发现自己的车后面停了一辆铲车，导致她的车动弹不得。”吕女士说，她没有买车位的原因是因为小区车位价格太高，租赁费用也比政府指导价高。据了解，海琴湾小区目前地下车位售价11万元，地上车位6万元，租赁地下车位每月400元，外加60元服务费，租赁地上车位每月300元，外加40元服务费。采访中许多业主认为车位定价过高，而且地上空间属于业主共有，物业没有权力进行租卖，更没有权力阻挡业主的车不让进入。有业主认为，小区应该设有临时停车位，以便有急事的车辆进入。　　就业主反映的问题，记者联系海琴湾信德物业，一位王姓经理告诉记者，现在不让没有车位的业主开车进小区也实属无奈。“以前我们让没有车位的业主进小区临时停车时，许多业主一停就是大半天一晚上，我们真的是被骗了很多次才出此下策。”王经理告诉记者，因为让没有车位的车辆进小区，占用了小区的停车资源，物业还遭到其他租买了车位的业主投诉。“现在已经有不理智的业主把车停在了消防通道处，不仅影响小区正常通行，还存在安全隐患。”　　对于业主所说的车位租赁费用过高的问题，王经理称，“车位的租卖费用都是由开发商定价，物业只收取停车服务费，价格是按照政府指导价制定，如果业主认为停车服务费过高，可以集体协商，但是租卖价格，物业做不了主。”　　停车位产权归属成小区矛盾焦点　　由于还没有成立业委会，海琴湾业主和物业的协调仍处于胶着状态。记者了解到，有不少小区存在与海琴湾小区一样的问题，并造成业主与物业间的矛盾不断升级，归其矛盾焦点，就是在停车位的产权上：业主认为地上空间属于集体，开发商和物业无权租卖，而物业则认为，地上空间是开发商规划建设的停车位，有权进行收费处理。　　记者咨询法律人士了解到，要鉴别小区停车场的产权归属，主要看开发商在小区规划报建中，是否明确单独规划报建属于其“专有部分”的停车场，若没有此项，那小区停车场便是属于公共配套建设项目，属于全体业主所有。其次，业主还可以看小区的竣工测量报告和规划验收表，都会明确标明“不计入容积率面积”，即小区公共使用的建筑面积，这部分不计入的面积属于全体业主共有。　　法律人士称，在产权归属明了的前提下，产权属于开发商的，业主租赁车位要缴纳车位租赁费，具体标准双方约定。属于业主的，由业委会或50%以上业主同意进行处理。而车位租赁费用，根据去年10月1日新颁布的《烟台市住宅物业服务收费管理实施办法》，车位租赁费实行政府指导价，需物价部门和物业主管的住建部门会同制定，报市政府批准后向社会公布。记者从物价部门了解到，目前具体的标准暂未出台，车位租赁费实行市场调节，停车服务费每车最高地上50元/月、地下80元/月。　　外来车辆临时停放2小时不应收费　　任何小区都不可避免有外来车辆需要临时停放的情况，而这部分费用如何收取也成为不少小区矛盾所在。正如此次事件中，有海琴湾业主表示，即便业主没买车位，也不应该被阻挡进入，可以停放在临时车位，实行收费制。　　《烟台市住宅物业服务收费管理实施办法》十五条规定，占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，车位使用人应当交纳车位场地使用费。划定车位及收费标准由业主大会综合考虑公共安全、车位租赁费价格等因素确定。业主大会成立前，需经半数以上业主同意，而车位场地使用费收入属全体业主共有，主要用于补充物业管理区域内的物业专项维修资金。　　除了收入费用归业主共有以外，办法还规定物业服务企业不得向进入提供配送、维修、安装服务及执行公务等车辆收取停车费用。除前款规定以外的其他外来车辆，停放超过2个小时的，可以收取一定费用，收费标准由政府价格主管部门会同同级物业主管部门制定。　　如何鉴别小区停车场的产权归属　　主要看开发商在小区规划报建中，是否明确单独规划报建属于其“专有部分”的停车场，若没有此项，那小区停车场便是属于公共配套建设项目，属于全体业主所有。　　其次，业主还可看小区的竣工测量报告和规划验收表，都会明确标明“不计入容积率面积”，即小区公共使用的建筑面积，这部分不计入的面积属于全体业主共有。
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