买二手房警惕违法乱建、被查封等情况过户难
&&& 买北京二手房，过户是最关键一步。只有完成过户，房子才是你的；房子没过户前，还算是卖房人的。那么，为了防止房子过不了户的情况发生，大家要警惕出现以下五种情况。 　　No.1违法乱建 　　张先生在北京有一套老房子，他私自搭出一个小房间储存东西。去年，他通过中介出售这套房子，经纪人表示这套房子存在违法乱建的情况，无法完成过户。 　　分析： 　　链家网内容中心房产知识专家刘向宇指出，“北京有一些老房子，被卖房人改建或扩建，导致房屋实际面积与房产证上登记面积并不相符。这种情况属于违法乱建，房子将无法过户。只有卖房人将改建或扩建的房屋恢复原状，才能过户。” 　　“在实际交易中，购房人可以将房产证上房屋的面积与实际面积进行对比，看看该房屋是否属于违法乱建。在签订购房合同时，购房人可以要求明确违约责任，如果卖房人隐瞒违建导致无法过户，应当赔偿相应损失。”刘向东说。 　　No.2房产有抵押 　　多年前，李女士在北京朝阳区买房，贷款150万元。去年，李女士通过中介卖房，经纪人表示由于这套房子有银行贷款未还清，所以无法完成过户。 　　分析： 　　爱屋吉屋内容部汤正魏表示，“房屋有银行贷款，房产证上会有抵押记录。此类房屋上市交易，卖房人需要到银行办理解抵押手续后，才可以过户。” 　　“在实际交易中，有些卖房人需要借用买房人的首付款去办理解抵押手续。这个时候，买房人要注意防范资金风险。一旦买房人将首付款私下给了卖房人，卖房人没有把钱用于解抵押，将会给买房人造成资金损失。买房人可以通过资金监管保证自己的资金安全。”刘向宇说。 　　No.3政策变动失去购房的资格 　　外地人王小姐在北京工作多年，已具有北京购房资格。2015年，王小姐决定在北京买房，结束租房生活。她看中通州区一套住宅，向卖房人支付定金30万元。正当双方办理签约手续时，通州区出台限购政策。王小姐失去了购买通州区住宅的资格，无法继续完成过户。 　　分析： 　　刘向宇认为，如果买房人与卖房人签订定金协议，但尚未办理网签程序，因为楼市政策变化的原因，导致买房人失去购房资格，买房人可以根据《合同法》上的情势变更原则，要求无责解约，并不需要承担违约责任。 　　No.4共有产权人不知情 　　孙女士与陈先生结婚后，共同在北京买房。今年，陈先生瞒着孙女士通过中介卖房。苏先生购买这套房子，被孙女士知晓。她表示自己不同意卖房，使得交易无法完成过户。 　　分析： 　　汤正魏说，“房屋有多个共有人，如果部分共有人擅自处分房屋，与买房人签订的买卖合同未得到其他共有人同意的情况下是无效的。过户时没有所有共有产权人到场签字，是无法完成过户的。” 　　No.5房子被查封 　　谢女士与卖房人签订购房合同，支付首付款250万元。但她与卖房人却无法办理过户。原来卖房人欠债未还，法院将房子查封。 　　分析： 　　“如果卖房人因其他债务纠纷、所有权有争议涉及民事诉讼或刑事案件等原因，导致房屋被法院查封，房屋是无法过户的。”汤正魏说。 　　“买房人购房前要通过中介仔细核实清楚房屋产权情况。签订购房合同时，买房人可以明确如遇到房屋被查封的情况，买房人可以无责解约，卖房人要返还首付款。”刘向宇说，一旦发生房子被查封的情况，卖房人可以通过诉讼途径解除合同，但会耗费大量的时间和精力。有些大型品牌中介可以提供先行垫付的服务，这样可以帮助买房人避免资金损失。重庆 [切换城市]
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今年2月初，经朋友介绍，老李（A地居民）在酒席上认识了陈老板，他得知陈老板目前由于经营上资金周转紧张，准备把B地一套精装房底价转让。当时，老李也正在考虑为儿子买套婚房。于是，老李到现场一看，发现该套房子是两室一厅的精装修新房，无论环境、楼层、采光都感觉不错，又看到陈老板手中这套房子的三证齐全，陈老板表示，由于急需现金周转，如果老李能在两天之内一次性支付全部房款，就愿意把房价从310万元降到290万元卖给老李，老李趁机再砍价，最后就商定以285万元的价格成交。老李毫不犹豫在第二天就一次性付清了全部房款285万元。
付款后发现房子被查封
付款后的第三天，老李带上儿子交接了该房子后，就和陈老板按双方约定时间，带上各自的所有证件，准备把该房子过户到儿子名下。不料，一个消息惊呆了老李父子，原来该房子在四天前刚刚被法院查封。
该房子的过户手续就这样夭折了，陈老板也是一脸的无辜，再三解释他自己真的不知道该房子原来已经被法院查封了，并再三保证一定会想办法抓紧把这套房子过户到老李儿子的名下。老李却怀疑陈老板是在欺骗自己，陈老板本人不可能不知道该房子被法院查封的事实。
最终，双方同意以谈判协商这一非诉讼手段解决该问题，并约定以一个月为期。一个月后，该房子还是处于被法院查封的状态，房子没有成功过户。因此，陈老板退还了该笔房款给老李。
房款最好交给银行监管
上述案例又一次证明，消费者在买房子的过程中一定要小心谨慎。为了保护自身的合法权益，避免造成意外的重大损失，以下几点值得购房者注意：购买房子很多时候是一个人一生中最大的一笔投资或消费，在买房这个过程中，手续复杂且专业性很强。
此时，最好能请一位专业人士协助自己完成购房，预防和避免可能存在的风险；千万不要轻信在购房过程中对方的任何口头承诺，更不能轻易把房款直接付给对方，这样做风险是很大的；在房产买卖交易过程中，特别是二手房买卖交易，为了双方的安全，避免纠纷的产生，最好把房款交给银行监管账户，等产权过户后再让对方把房款领走。
在这里还有一个常见的风险，那就是出让方往往以要还银行按揭贷款为理由，叫买主先给钱垫付，如果真要这样做，也一定要在专业人士的指导下进行。
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霸王条款需谨慎，购房注意九大陷阱
霸王条款需谨慎，购房注意九大陷阱
[摘要]市场上存在很多关于房产的纠纷,为达成成交,有时置业顾问会对购房者做出很多承诺,很多人是由于这些承诺才掏钱买房。不过这些承诺如果写不进合同,就仅仅是过眼云烟。 & &买房签合同几乎是所有购房者都要经历的过程,合同既是购房者购房凭证,也是未来购房者维权的法律依据。市场上存在很多关于房产的纠纷,为达成成交,有时置业顾问会对购房者做出很多承诺,很多人是由于这些承诺才掏钱买房。不过这些承诺如果写不进合同,就仅仅是过眼云烟。购房合同为统一模板内文难修改 & &买房合同签订流程其实非常的简单,购房者缴纳完首付之后,开发公司给予购房者一个购房凭证或者纸质合同,购房者到银行验证完个人征信后,开发商则会同购房者签订网签合同,购房者凭借网签合同和首付缴纳的收据到银行办理贷款,自此一个购房合同签订完毕了。 & &不少的购房者在填写购房合同时,会对里面的部分条款产生异议,想进行细节上的修改。通常此时置业顾问会告知,此份合同是不能修改的,购房者唯一能做的就是签字、按手印。但是又有多少购房者能认真的读懂合同呢.合同又是否能修改呢.针对这个问题记者采访了地产公司项目负责人,负责人解释:“一般的购房合同都是经过房管局审核通过的,在项目开始运作之前,开发企业就得将合同及合同附件的内容交给房管局的监管部门进行审阅,当审阅通过后就可生效。但是在合同签订的过程当中是不能够对里面的条款进行修改的,购房合同签订的基础不是建立在双方协商的基础上,所以没有修改空间的。” & &记者又进一步了解到,购房者在缴纳首付款之后与网签之前其实还存在多签一份合同的情况。在无法确认购房者贷款是否能通过的前提下,开发企业收下首付款之后都会和购房者签订一份开发商自己的内部合同。这份合同通常不受法律保护,只是对购房者缴纳首付款提供文字上的证明而已。 & &此时一旦发生纠纷,购房者的权益是无法受到国家保护的,由于此份内部合同在签订的时候就已经不符合法律规定。当购房者确定可以贷款之后,开发商会将之前和购房者签订的内部合同收回,此时会给购房者一份具有法律效力的网签合同,这份才是购房者手中最终的合同。说得再好合同里没有也白搭 & &一个好的置业顾问,不仅是销售能手,更是一位心理咨询师。通过简单几句话,就可以大体知道来访者的经济实力、购房需求和此单的成交概率,所以很多置业顾问话都会讲到你的心坎里,你高高兴兴的就把房子给买了。不过置业顾问的很多说辞都是不会体现在购房合同里的,比如说交房时间、后期的物业管理、学校配套等等,所以在购房时,不要把置业顾问的话理所当然的就当成合同里的某个条款,在签订合同的时候要多留意合同里是否有置业顾问当初向你承诺的那些事情,如果确定合同中不会体现,那您就得多留个心眼了,房子到底买还是不买。 & &济南就出现过这种事情,很多楼盘都号称自己是学区房,家长也是为了孩子可以方便上学才买学区房,置业顾问当初的承诺也十分合心意。不过一旦签订好合同,家长开始着手孩子上学的事情时麻烦就来了,或者规定小区中哪几个楼没有上学资格、或者必须持有房产证才可上学、或者学校的配套不足需要到辖区内其他学校就读等等。 & &虽然开发商存有欺瞒和哄骗的嫌疑,但是有些购房合同中没有标明孩子就一定可以上社区学校,也没有标明买卖双方就孩子上学所需要哪些证件等作出说明等,所以这都给开发商逃脱责任留下了空间。因此购房者在购房以前和在签订购房合同时,一定要多准备一些对自己有力的证据,这样一旦以后发生纠纷,购房者还可以进行自我维权,保护好自己的权利。小心“自行约定”有猫腻 & &有过买房经验的都知道,在签订合同的时候通常置业顾问都会催促你抓紧时间签字,当你细看条款的时候,置业顾问也会说条款都不用看,也不能修改,你只需要签字盖章。虽然购房合同是经过房管局审核的统一模板,但是在附件中或许会存在你没注意到的霸王条款。 & &市民王女士就遭遇过霸王条款的事情,当初购买的是期房,面积为113平米。不过当交房的时候开发商却说再补交一部分房款之后才能拿到钥匙,开发商的依据是房屋实际面积为121平,超出原购房面积8平米。这样一来王女士就要多支出房款和契税等费用合计7万余元,王女士当场就拿出了购房合同,翻到了“面积确认及面积差异处理”一页,上面明确标明商品房交付后,若产权登记面积与合同约定面积发生差异,误差在3%以内部分的房款由买受人补足,超过3%部分的房价款由出卖人承担。王女士根据这一条款要求对方承担相应义务,不料对方以紧接着的“双方自行约定”中的一条“产权登记面积以有关部门核定为准”,推脱合同面积与实际面积不符是签订合同时公司以外人员核定错误导致,与公司无关,因此不负任何责任。王女士找到房屋清单,根据图纸重新测绘了面积的确是121平米,通过相关部门得知,开发商在和她签订购房合同以前就已经有了121平米的测绘结果,开发企业完全在欺瞒消费者,通过到工商部门的投诉,最终事情得到了圆满的解决。 & &法律知识缺乏,使得购房者根本读不懂合同里的条款。一份正规的购房合同几乎都在20页左右,任何一个普通人都难以在较短的时间里,读懂读透里面的具体细则,所以在签订合同的时候购房者基本都属于被动方。 & &购房合同在售楼处都是应该进行公示的,跟开发商在售楼处公示五证一样,但是经过多家售楼处的走访,记者发现很多售楼处都没有将合同进行公示,并且若购房者在没有交纳首付款的前提下,根本就看不到购房合同。一位开发公司的管理人员对记者说:“不交钱看不到合同虽然没有明文规定,不过已经成为行内的潜规则了。 & &虽然是范本合同,但是在附加条款上每个售楼处还是不一样的,若是被竞争对手知道合同细节的话有可能会被模仿,所以只有在交款之后确定是我们的业主了,才能够看到合同。”为此记者致电多个地产公司,均被告知合同是不会随意给购房者看的,只有在办理完网签之后才能拿到正式合同。霸王条款的九个“马甲” & & 霸王条款一:擅自延长备案时间 & 霸王条款二:公共收益被占有 & 霸王条款三:违约责任不对等 & & 霸王条款四:买方无权调整合同 & & 霸王条款五:延期交房都可免责 & & 霸王条款六:未及时签合同只是买方责任 & & 霸王条款七:买方无权选择物业 & & 霸王条款八:销售广告可能有假 & & 霸王条款九:指定贷款银行九大购房陷阱 & & 一、认购定金难归还 & & 二、单方扩大解约权 & & 三、减免责任巧设计 & & 四、模糊标的好圈钱 & & 五、违约责任不对等 & & 六、面积误差设陷阱 & & 七、一房二卖搞欺诈 & & 八、虚假宣传不负责 & & 九、购房签约先交钱
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　　原标题：买二手房过户 发现房子已被查封　　华商报讯（记者 佘晖）买二手房还完款准备过户时，西安市民孟先生发现，因为原产权人和第三方有借贷纠纷，自己买的房已被法院查封。他后来从案件审理中又发现：官司打了几个月，原来是在和一个去世的人打官司。
　　“过户时发现房子被查封”
　　孟先生说，2011年6月，他购买了李先生名下位于莲湖区西仓东巷的房屋一套，总价款为100万元，约定分次支付。由于李先生尚欠银行按揭贷款37万元，约定由孟先生归还，双方就相关事宜做了公证。2011年7月，孟先生入住该房屋。他于2015年8月一次性提前还款，结清了全部贷款。
　　“日我在办理产权过户时发现，所购买的房屋已被莲湖区法院查封。据执行裁定书的表述及后来了解，是李先生和其母亲安女士与裴某之间有13万元的借款纠纷，法院判决后李先生母子一直未履行还款义务，裴某于2014年5月提出执行申请，法院于2014年10月将依然登记在李先生名下的这套房屋查封，而执行裁定书签发时已是2015年4月。”
　　2015年9月，孟先生提出书面异议，当年10月即被驳回。
　　2015年10月，孟先生再次向莲湖区法院提起案外人执行异议的诉讼。“但立案后，法院却找不到裴某，向其身份证地址寄了两次起诉状均被退回。法院多次给裴某的代理人马某和魏某打电话，两人也一直不来。”孟先生说：无奈他按程序进行了公告，在公告期满前一周，马某、魏某才到法院递交了裴某委托的代理手续，要求应诉出庭。今年4月开庭审理时，只有魏某参加了诉讼。被执行人安女士向法院陈述，她根本不认识裴某，孟先生提出质疑，要求裴某到法院核实身份。后经查询得知，裴某已于2015年2月去世。但马某和魏某向法庭出具的2016年4月的授权委托书上，还有裴某的签字。法院2015年10月签发的执行裁定书中，还引用‘申请执行人裴××称’的字眼。”
　　孟先生表示，他已向省司法厅和莲湖区法院作了反映，并已向警方报案，希望能严惩虚假诉讼人，尽快解除查封。
　　法院：将追究相关人员责任
　　被执行人安女士表示，她2011年的确曾分几次向人借过13万元。经手人都是一个姓洪的男子，她从头到尾根本没见过裴某。她和儿子还了部分借款。对于裴某已去世怎么还会有其签字的授权委托书，代理人魏某称“这是有来处的”。马某表示，他们是通过一个中介机构介绍介入该案的，“以前的授权委托书是裴某委托的。裴某去世后的委托书是裴某的朋友提供的，裴某生前曾经和这个朋友签过授权代理书。”
　　7月4日在莲湖区法院，分管执行的有关负责人表示，该案已提交审委会讨论。对于提供虚假代理证明者，法院将会追究其责任。若法院工作人员有问题，会有错必纠。
每次有关“转基因”的报道都会引发观点两级分化非常明显的“论战”，双方似乎难以心平气和地沟通。《知识分子》特独家对话贾鹤鹏，探讨“转基因”问题是如何撕裂中国社会的。
万科的事情，说来说去，也就是一块肉的事情！
‘学而不思则惘’，如果只是凶猛地吸收知识、狂奔在路上，那总有一天会消化不良的。适当的反省，能让我们积蓄更强大的力量