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中国楼市该不该“因城施策”？(2)
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关键字：中国楼市该不该因城施策
导读：对过往在房地产和住房政策上“惜字如金”的中国高层来说，他们每年全国“两会”上有关房地产市场的“系统提法”，无论是对媒体、业界还是社会，就像是一个“权威政策发布”，引来解读无数。其实，细读李克强总理今年的政府工作报告，在有关房地产市场的论述上
现在一般人只把待售商品房视为库存量，实际的商品房库存要远远不止于此。因为房地产市场库存积压最大的一块，还是在房屋施工面积上。国家统计局公布数据表明，2016年全国的房地产开发企业的房屋施工面积就高达75.8975亿平方米，比上年增3.2%；而同期商品房待售面积只有6.9539万平方米。之所以把施工面积的商品房作为库存，不仅因为这些施工中商品房在建过程本身不少就已被众多开发商对外出售，更有大量的半截子在建房因市场难以为继而成了烂尾工程。这些年都不再动工、难以“待售”的“施工商品房”，才是当今中国房地产市场最大的烂尾积压库存商品房。
把以上商品房的施工面积和待售面积相加，就可以知道，中国目前仅城市商品房市场的库存总量，已高达80亿平方米左右。在这80亿平米的库存商品房中，有56亿平米是商品住房。如此高的海量商品住房库存，已相当于全国城镇现有存量住房总面积（175亿平方米左右）近三分之一（32%）；如果按人均30平米初步住房小康计算，可供1.87亿城市居民居住。高房价和高库存，这两个看上去“南辕北辙”、极为矛盾的市场现象，不仅是当今中国房地产市场最大的矛盾所在，而且也成为影响中国社会稳定和谐、经济健康发展的重大问题。这两大矛盾，躲不开也回避不了，紧迫而严峻的摆在顶层决策者面前。现有房地产调控政策的顶层设计，正如这次政府工作报告所突出的那样，把“因城施策、分类调控”作为政策之纲。其实，这些政策并不是今天才有。至少是近一年半以前的2015年10月后，中国最高层就分别提出了房地产去库存的问题，而“分类调控”更是早在2014年的政府工作报告中就已提出。国家主席习近平早在2015年11月的中央财经领导小组会议上就强调，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。在其后召开的中央经济工作会议上，更是罕见的把“化解房地产库存”单独列项，和这次政府工作报告基本相同，主要就是“通过加快农民工市民化”消化库存（今年的提法是“要支持居民自住和进城人员购房需求”）。房地产顶层设计上的“一城一策，分类而治”，看起来是“对症下药”，但却忽略了房地产市场的整体性和有机的结合，缺少全面系统的治理章法。从一年多实施下来的效果来看，高房价和高库存这房地产市场的两大矛盾，不仅没有从根本上得以解决或缓解，甚至还有加剧恶化之势。不少人把2016年视为“房害之年”，这并不是空穴来风。据统计，到2016年末，商品房待售面积69539万平方米，比11月末又增加444万平方米，施工面积更是比上年增长3.2%（达到758975万平方米）。至于去年房价暴涨，更是成为这十几年来政府在房地产市场“治国理政”上最大的败笔。那些住房负担原本就高居全球前茅的国内大城市，竟然在“去库存和分类指导”中，房价一年又暴涨百分之几十，而且至今还没回落到上一年暴涨前的次高位水平。“因城施策”的楼市调控政策的局限和效果，由此可见一斑。
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因城施策，稳定房价去库存 构建房地产新体系
“去库存”构建房地产新体系当下的中国楼市，冰火两重天。一线城市大涨，三、四线城市处于去库存的寒冬。在一些代表委员看来，既要尽快抑制“一线城市”过快上涨，又要对“三、四线城市”去库存，还要继续补上“棚改”上千万套的历史欠账，中国房地产业也面临着前所未有的考验。记者从两会上获悉，近期京沪等一线城市都在调研房价过快上涨问题，且有可能出台抑制措施。而去库存压力较大的三、四线城市，正在按“因城施策”的思路加快去库存。虽然中国房地产正在经历着“稳房价”、“去库存”等艰难考验，但这只是“成长的烦恼”。透过“十三五”规划纲要草案，一个以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，已经越来越清晰地进入人们的视野。稳定一线城市和部分二线城市房价3月15日，十二届全国人大四次会议在梅地亚新闻中心举行了最后一场记者会。这场压轴记者会，主题是千家万户关注的“棚户区改造和房地产工作”。在这场记者会15个提问中，有3个问题涉及“一线城市”高房价，住建部部长陈政高不得不一次又一次解答，给出的答案也只有一个——稳定一线城市和部分二线城市的房价。这不是他在两会期间第一次面对这个问题，也不仅仅是住建部部长一个官员面对这个问题。全国两会期间，住建部、国土部、央行、财政部、北京市长、上海市长、深圳市长……一连串的官员被问到“一线城市”的房价，焦点聚集在一个“涨”字上。从这些官员的回应中，我们可以看出政府对一线城市房价快速上涨的管控趋势。陈政高在3月7日就对近期一线城市房价快速上涨的问题作出回应，他表示要做好四个方面的工作，主要是在严格执行限购和差别化税收信贷政策的基础上，将增加土地供应面积和保障房建设。紧随其后，国土部部长姜大明表态说，“我们也注意到，像北京、上海、深圳的地方政府都已经出台了一些解决措施，国土资源部将全力予以支持。我们相信，地方政府因城施策的努力，房价一定会稳定住。有些人担心，一线城市土地调控会出现逆转，城市开发边界会被突破，这是不会出现的。”对于“首付贷”等杠杆炒房及助涨房价问题，全国政协委员、央行副行长潘功胜在政协小组讨论会上及记者会上表示，将对投机炒房力量，比如房地产企业、房地产中介等参与配资、提供贷款的活动进行调查和规范。央行行长周小川在记者会上也明确指出，买房人首付“不能是借的”。上海、深圳等地负责人也纷纷表示要采取措施抑制高房价。全国人大代表、上海市委书记韩正说，近期，上海出现了非理性的、过热的抬高房价的现象，政府将加强合理调控。深圳市市长许勤则表示，深圳房价上涨过快，深圳市政府正在研究调控政策，确保房价在合理区间。话音刚落，深圳在3月15日出台了新的调控措施：二手房交易税将上调50%。综合来看，一线城市主动履行了调控的主体责任，采取了很多措施和办法。据陈政高介绍，一是实行严格的限购政策，实行严格的税收和金融政策；二是增加土地供应，而且公布于众，稳定预期；三是增加中小套型的供应数量，特别是搞好保障性供应建设；四是打击各种违法违规行为；五是主动发声，引导舆论。在一系列组合拳之下，一线城市房价趋势如何？陈政高表示， “现在我们的一项重要任务是稳定一线城市和部分二线城市的房价”。相信有能力稳定房地产市场。而且，在一系列组合拳之下，一线城市房价火爆之势已经有了放缓迹象。去库存要多方合力一线城市房价要稳定，三、四线城市要“去库存”，当下中国楼市的“分类调控”、“因城施策”正凸显中国房地产的AB面。或许是因为采访两会的记者多在一、二线城市工作，对于“高房价”这个A面更关注，因此在15日的记者会上，鲜有提问“二、三、四”城市的去库存这个B面问题。事实上，对新常态下的中国经济而言，房地产的B面——去库存才是真正的大多数。去库存，更是拷问着政府和企业的智慧。“分化严重，而且日趋严重。一线城市和三、四线城市情况大不一样，这就给我们调控带来了挑战，也是重大的课题。”陈政高说，当前三、四线城市的库存严重。据统计，去年年底库存达到7.18亿平方米，同比增长15.6%；今年1至2月份库存又达到7.39亿平方米，增速达到15.7%。“当然，库存主要集中在三、四线城市。”陈政高补充说。记者从两会上感受到，打好房地产去库存的“攻坚战”既要快，更要政府、企业、个人三方合力。陈政高表示，要推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革，把去库存作为房地产工作的重点，建立购租并举的住房制度。具体的措施已写入“十三五”规划纲要草案：大力发展住房租赁市场，推动住房租赁规模化、专业化发展。进一步用足用好住房公积金。继续推进棚改货币化安置，努力提高安置比例，今年新安排600万套棚户区改造任务。实现公租房货币化，通过市场筹集房源，政府给予租金补贴。改进房地产调控方式，促进房地产企业兼并重组。进一步落实地方调控的主体责任，实施分城施策、分类调控。对去库存，地方则呼吁国家进一步制定促进房地产平稳健康发展的政策措施，因城施策。全国人大代表、昆明市市长王喜良说，不能因为一线城市房价上涨，就出台全国性的抑制房地产业政策。二、三线城市仍需要通过下调契税、以购代建等措施去除库存，这对今年经济稳增长也是非常重要的。去库存也需要企业的推动。全国政协委员、中国建筑股份有限公司副总裁孔庆平提醒身处高库存区域的开发商们，要勇于“壮士断臂”，降价销售加快去库存。全国政协委员、泰禾集团董事长也认为，各地去库存不能光靠政府，开发商要主动降价。深化住房制度改革的方案已起草在一些代表委员看来，当下面临巨大挑战的中国房地产业，恰恰迎来一个构建新格局的契机。全国政协委员、中国土地勘测规划院地价所所长赵松认为，如今恰恰是利用“市场调整”完成中国房地产业的周期性调整的时机。未来房地产业新格局已露端倪。“十三五”规划纲要草案提出，构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系、优化住房供需结构，稳步提高居民住房水平，更好保障住有所居。措施包括三方面：完善购租并举的住房制度，促进房地产市场健康发展，提高住房保障水平。对此，全国政协委员、华夏新供给经济学研究院院长贾康认为，保持房地产健康稳定发展已经是大家的共识，这包括房产税等一系列制度设计。中央财经领导小组办公室副主任杨伟民在两会前表示，在房地产去库存过程当中，主要的事情应该交给地方政府，中央政府则做好新一轮住房制度的顶层设计，而且必须通过改革建立新的住房制度。“根据中央的要求，住建部会同有关部门进行了充分调研，反复征求了意见，起草了深化住房制度改革的方案，整个工作还在进程当中。”陈政高说。住房制度是国家的一项重要制度，它事关民生、事关深化改革，也事关一个产业。按照“十三五”规划纲要草案的指向，一个新的房地产格局正大步走来。了解更多财经资讯，请点击扫描关注大浙财经官方微信，让您掌握第一手浙江财经资讯。
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