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租金高、标准严、位置偏 多地公租房招租遇冷
来源：搜房网综合整理 &&发布时间：
首批两个市筹项目“试水”入市，首期申请率为四成；首批公租房启用20多天，只有三成房屋住上了人，七成房源无人问津……作为“十二五”期间我国的主力品种，各地公租房正逐渐从建设转为供应。明明有大量住房困难人群“翘首以盼”，不少城市的公租房却频频遇冷，装修完备、功能齐全的公租房上海首批两个市筹公租房项目“试水”入市，首期申请率为四成；武汉市首批公租房启用20多天，只有三成房屋住上了人，七成房源无人问津……作为“十二五”期间我国保障房的主力品种，各地公租房正逐渐从建设转为供应。明明有大量住房困难人群“翘首以盼”，不少城市的公租房却频频遇冷，装修完备、功能齐全的公租房招租缘何“人气不足”？■优质公租房招租频繁遇冷和尚景园，是上海首批面向社会供应的市筹公租房项目，累计有房源5100套。目前，首期申请已经结束，项目总申请率约在四成。两个项目分别位于华泾地区和新江湾地区，均为全。记者看到，屋内及均铺有，全套、卫浴设备、、等设施家具均已齐备，每户还配有、电冰箱、等。公共可供多户人家同时使用(上图)。杨浦区公租房运营管理有限公司总经理蒋晓波介绍，尚景园申请期间，接受咨询有1万多人次，但较后提交的申请书只有586份；一些高校等单位曾有意一次性承租数百套，但较后只租几十套。武汉首批公租房住户210户已于近日搬进南湖新城公租房小区。在此次供应的913套公租房中，317户递交了租赁申请，但在租金和补贴标准出台后，其中又有107户主动放弃了资格。■“试金石”试出分配短板副巡视员李东说，公租房制度还处在探索阶段，首批两个项目是“试金石”，从中能看出制度需要完善之处。首先，租金过高是公租房受到冷落的主要原因。上海市两个项目租金经过专业机构评估、测算，为每平方米40元左右。“一套小公租房，月租金近2000元，每个月工资三分之一付房租还不够。”在馨宁公寓附近公司上班的刘敏说。其次，申请标准过于严格。武汉市现行要求，住房困难家庭人均面积必须在8平方米以下，人均月收入在1500元以下。对于新就业人员要求月收入2500元以内，毕业不超过5年等，许多缺房户因超过这一标准而无法申报。新就业大学生还要求提供用人单位的担保证明。第三，公租房项目位置偏僻。上海市两个公租房小区离最近的地铁站都有一公里以上的距离，公交还无法充分满足出行要求。■“主打品种”如何唱好“主角”？专家建议，有关部门应进一步完善相关政策措施，加强制度设计，加大公租房推介力度，进一步提高对公租房“市场化运作”的管理能力。公租房要建立“市场接受度”，还要在租金价格的合理性、配套设施如何跟进、准入门槛如何贴近需求上下功夫。上班族是公租房的重要供应对象，他们对地段、交通配套等有着更高的要求。但许多城市的公租房规划选址，往往在城乡接合部或者郊区，宜居性不足。“保障性住房基础设施配套相对滞后，一些地方保障性安居项目规划布局困难，位置相对偏远，交通不便。”住建部副部长齐骥指出。再有，面对申报门槛，一些地方提出“单位集体租赁套数不得少于10套”，但一些小微科技型企业的员工人数无法“达标”，被拒之门外。保障房制度改革又有了新样本。3月6日，早报记者在广东省政府网站发现，广东省2月28日发布通知称，广东要逐步将全省现有的廉租住房、和公共租赁住房等保障性住房合并管理、并轨运行，统一归类为公共租赁住房(以下简称公租房)，只租不售。经适房分配向来争议颇多，此前有多个城市都曾爆出过“富人”申请的丑闻。这份名为《广东省制度改革创新方案》的文件要求，除已批准立项的项目外，暂停新建经济适用住房，将其供应对象纳入公租房供应范围。《方案》明确，新建的成套公租房，单套以40平方米左右为主，鼓励各地积极发展建筑面积低于30平方米的小户型公租房。“公租房和对市场经济的要求很高。地方要有财力，广东的GDP很高。”中国指数研究院副院长陈晟称，监管层此前已经达成共识，公租房和廉租房是保障房的主力，有条件的城市建保障房应以公租房、廉租房为主。江西也只建公租房广东并不是第1个“停建”经适房的省份。早在今年1月初，江西省就提出，2012年起，江西各市县将停止新建名称多样的保障房，只建“公租房”，各类保障房保障对象统一纳入公租房保障范围。而根据广东省的住房保障制度改革创新方案，到“十二五”期末，广东全省保障性住房覆盖面达到20%左右。公租房将成为广东保障房的主力。在广东省政府的2012年工作报告中，已经流露出主推公租房的意图。按该工作报告的描述，2012年广东要“加快建立以廉租房、公租房为主体的新型住房保障制度”，“实行实物配租与租赁补贴相结合，建立以需定建、分类保障、轮候解决的保障性住房建设供给制度”。业协会副会长朱中一认为，各省调整保障房类型或建设比例很正常，“和公租房建多少，是各个地方政府定的，很复杂。比如外来需求多少，本地人住房问题解决情况，等等。”“住建部有过一个测算，希望经适房占保障房比例不要超过20%。”陈晟称，计划建设的保障房安居工程中，和拆迁房占40%，廉租房、公租房占40%，经适房占20%。“公租房应该是大方向”事实上，主推公租房并非广东和江西两省的发明。早在2011年的政府工作报告中，国务院总理温家宝即提出，要“核心发展公共租赁住房”。国民经济和社会发展“十二五”规划纲要同样指出，“十二五”期间，要“核心发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体”。近年来，关于界限的划分讨论声再起。部分申请人开宝马申请经适房的现象，引起舆论关注。一位国企直言，公租房是正儿八经的保障房，应该是未来的大方向。但全盘“公租化”也引发了部分业内人士的担忧。公租房同样存在申请人的资质审核问题。全国政协委员、均瑶集团董事长王均金就在题为《关于完善保障性住房管理的建议》的提案中建议，“严格实行一年一审的监管制度”，“对廉租房、公租房即将到期的租户，要一年一次重新审核其收入状况，并在社区以及网上公示年审情况，再次接受相关单位和社会的监督”。同样还有夹心层的问题。资金来源仍是问题钱，始终是个大问题。广东省的“创新方案”指出，要求各级政府将公租房建设资金纳入年度财政预算，通过资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式加大对公租房的投入。收益用于公租房建设的比例不低于10%。除了减免税费外，广东方案还鼓励金融创新，在公租房建设任务重、资金需求量大的城市，探索运用投资信托基金加快推进公租房建设。但一位业内人士质疑，“土地出让收益不是土地出让收入，还要减去一个土地出让成本，也就是动拆迁和‘四通一平’的成本。我看到的数据是，现在很多地方的土地出让收益甚至是亏的，怎么有钱去建公租房？而且土地出让成本里面也有很大的灰色空间。”“所谓的无偿划拨，其实是政府手中并没有土地，去征地。10年以前还有，现在没了，只能征。”杨晨青认为，保障房应该在的顺周期做比较可行，因为届时政府有的收益可以去做公租房。一位国企开发商则认为，“政府想干，就有实力。现在的情况是政府不愿意出钱，就跟我们谈政策，自己一分钱不愿意出。”广东省此番提出，有条件的地区可设立公租房投融资公司，作为统筹公租房融资、建设和运营管理的平台。投融资公司可以发行企业债券或中期票据，专项用于公租房建设。而承担公租房的其他企业，可在政府核定的投资额度内，通过发行企业债券进行项目融资。“需求没想象的旺盛”公租房的需求和租金定价，也有一定的距离。一位参建公租房的央企高管担忧，“我们在郊区建了那么多的公租房，现在资金都是我们自己去贷款，将来建了，这么远，谁来租？我真的很担心租不出去。”亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存指出，“我们算了很多的账，目前的公租房不管是、上海，公租房都比市场租金要贵，因为现在的市场租金是慢慢涨起来的，而公租房租金则相对缺乏浮动性。”“现在北京拿出来的几个公租房项目，都比同地段的(商品房)租金一分钱也不便宜，甚至贵。因为现在拿出的公租房是当前的土地购置成本，而国内的租金涨幅预期是缓慢的。”陈宝存说。陈宝存表示，公租房真正可以做的，就是REITS(房地产投资信托基金)和配建。而前提是现在的政策鼓励商品房开发。租金回报不考虑，只能走商品房配建。广东省此番明确，将支持开展政府出资与社会筹资相结合的公租房股权信托基金融资试点，探索运用房地产投资信托基金加快推进公租房建设。我国公租房优秀设计方案出炉 海外经验值得借鉴据中国之声《全球华语广播网》报道，由全国26家设计单位和大专院校设计的《公共租赁住房优秀设计方案》日前出炉。一个5平方米的单人卧室再加上约8平方米的双人卧室，以及一个约6平方米的小饭厅，再加上不大的厕所，厨房，这样一个空间能否圆你一个大都市的“住房梦”？这是这次优秀设计方案的一个图例，你别说麻雀虽小，五脏俱全，这也考验设计者的能力。我国对公租房的套型面积要求明确以40平方米左右为主。如何让居住者在较小的空间内也能舒适生活呢？设计师费劲了脑筋。图设计好了，接下来就是建造使用。公租房主要用于保障城市中等偏下收入家庭的基本住房需求，实际上这种保障性措施在其他国家也普遍使用。我国廉租房建设还在不断摸索实践中，海外有哪些经验值得借鉴呢？法国：抑制法国上涨的杠杆在法国廉租房是一个永远的话题，这一措施不但降低了低收入者对社会的不满程度也成为抑制法国房价上涨的杠杆，一般来说法国政府允许人均收入低于某一标准的家庭都可以申请居住廉租房，根据大家的申请政府会先保证无房户或者是困难家庭来实现住房的需求，通常来说廉租房只是租赁的，但是房租一般会比普通的私人住房低一半左右，但是如果算上政府为住房困难户提供的按人头补助的话很多经济困难但是子女众多的家庭往往是可以实现用不到市场价1/3的价格租到满意的房子，与此同时根据法国法律的规定，法国所有的城市和乡镇中20%的房子都要是廉租房，值得一提的是廉租房的价格便宜但是地理位置并不一定差，打个比方来说在巴黎的埃菲尔铁塔脚下的一等住宅小区周围还是有廉租房存在的。廉租房制度对法国社会的贡献巨大，堪称“法国社会稳定剂”。之所以说廉租房是法国社会的稳定剂首先而言，低收入者尽管月薪很低但是房屋的租金完全是他们可以承受的范围，所以这便大大降低了这一人群对社会的不满崩溃，根据法国政府对城市的新规划，开发商如果想修建新的楼盘就必须同时修建一定比例的廉租房，为了保证开发商的利益，政府会给予他们一定的补贴，但是修建的廉租房属于法国政府所有，所以这样的政策实施起来就打破了以往贫民区和财富区泾渭分明的现象，也逐渐的缓解了贫富分开，低收入者敌视富人的局面，其次对于希望法国人来说，因为廉租房的存在，所以买房在法国并不是非常的热门，很多人不介意一辈子租房来生活。法国巴黎廉租房不仅数量多，房租价格还很优惠，对比我国大城市公租房的价格现在还比较高，比如上海首批推出的两个公租房项目，每月每平方米租金达到45元左右，价格都不低于周边的市场租金，社科院马光远博士认为，中国在公租房价格上必须继续下调：马光远：公租房的对象主要是较低的，那么一方面买不起房，一方面到商品房租赁市场没法租房的这么一类人，所以我们认为这是一个公共产品不能按照市场产品定价，所以未来而言我想最起码在价格定价的这种方式上肯定是要跟国际接轨的，也就是说目前我们整个公租房的租金还是有点偏高。：房建局投资修建公国内公租房价格不合理的部分原因在于建设资金来源还不充足，或者说还没理顺。那美国的廉租房情况又如何？庞哲：美国联邦政府预算中有专门拨发给各个市政府的公共房建局的政府资助资金，由房建局投资修建公租房，提供给低收入而无法以一般市价租房的民众，能够享受这种住房的是美国公民以及合法移民，价格则因不同城市不同地区而不同，比如在纽约的布朗克伦区年收入的民众一口人或者两口人居住的一居室的房价在781美元一个月，家庭总共6口人年总收入在3美元的家庭三居室的房租一个月是1088美元，美国较大的公租房是位于美国纽约皇后区西边的大型建筑物这座楼房中大概居住有7千居民，公租房居住的条件和环境也基本上同当地政府的财政状况，公共服务事业的状况息息相关。美国的公租房建设由政府出一定的资金，满足百姓对住房安全舒适的需求。社科院马光远博士认为，现在我们的公租房就是一"三无产品"，缺乏有效的监督。马光远：现在的整个保障房市场就是一个三无市场第1个没有资金来源第2个没有法律保障，第三个没有监管部门没有主管部门，我们到现在去找各个地方省一级的单独设立住房保障监管部门的非常少，别的地方基本上都是把住建部门跟保障部门放在一块，保障房资格的审核问题，它的一个变化问题等等没有足够的人你是很难进行审核的，你比如说，在核心一级有专门住房保障的机构，到下面一级地方一级每一级都派驻机构这些机构的人都在干什么？每天每年都在查住在公租房里面的人条件适合不适合，公租房适合不适合，公租房是不是要租出去我们现在人数明显不够的，人数不够的情况下，要监管到位，保障公正公平其实是一句空话。
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表示规划设计方案在某一区域内规划的各类建筑的建筑面积之和，其实就是规划方案的“总建筑面积”。有时会细分出住宅建筑面积和公建建筑面积。由于国内多数地区在计算“容积率”指标时，按地上建筑面积计算，所以规划建筑面积多指地上总建筑面积。
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