现在银行办首套住房的贷款好办吗？都有哪些流程？
提问者:热心网友
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提供的材料还要证实有效.收入证明要真实.银行明细好真实
主要有四个步骤，
第一是申请：借款人持以下证明文件到贷款经办网点填写申请表：*有效身份证件；*婚姻状况证明；*质押、抵押证明文件，以保证人提供担保的，须有担保证明文件。
第二是银行审贷：银行对借款人担保、信用等情况进行调查，按程序进行审批，并将审批结果通知借款人。
第三是签约：借款人的申请获得批准后，办理以下手续：*与银行签订借款合同和相应的担保合同；*办理公证、保险、抵(质)押登记等手续。>第四是发放贷款：招行在借款人办妥相关手续后，将贷款发放至借款人个人账户并根据借款人的委托将贷款划付相关的收款方账户。由于开发商会指定银行办理按揭，因此实际做贷时，所需时间不长，一般半天就够了。
提要：9月27日央行与银监会联合下文对商业银行发放“第二套房贷”提出调控要求，这也是历年来最为严厉的一次房贷调控。目前对于人们所关心的“第二套房”认定标准已有轮廓，但是各家银行的执行细则仍有较大差异。9月下旬，老王订下了位于上海市杨浦区的一套房产，按照一般的贷款审批流程，现在早就可以拿到贷款，办理正式的房产备案手续了。但是9月27日央行和银监会下发的《关于加强商业性房地产信贷的通知》（以下简称《通知》），对于商业银行发放“第二套房贷”提出了新的调控要求。而老王此次购买的房产正属于个人名下购置的“第二套房产”，“我们现在居住的一套房产是2000年购买的，贷款也早已还清，由于户型偏小，一直希望重新购买一套新房用于改善住房需求。”但是随着房产调控政策的实施，老王这次打算购置的房产是否被银行列入了“第二套房”。20多天过去了，贷款仍然没有获批。“听说新政策主要是在首付比例和贷款利率两个方面进行调整。”最近，银行房贷新政策是老王最为关心的热点话题。老王说，对他来说提高购房首付款还属于可以承受的范围之内，“现在房价也高了，按照我和妻子的年龄、收入状况也不可能获得房价70%的最高额度贷款，这一点我们早有准备。”但是，“第二套房”贷款利率的提高让他觉得难以承受，从基准贷款利率的85折提高到1.1倍，其中增加的利息支出可不是一个小数目。“第二套房”界定基本明确业内人士分析，由于《通知》中对于购买首套自住房的借款人贷款比例和贷款利率都有比较明确的规定：购买首套自住房且套型建筑面积90平方米以下的借款人，执行20%的贷款最低首付款比例规定；对购买首套自住房且套型建筑面积90平方米以上的借款人，继续执行30%的贷款最低首付款比例规定。而首套自住房的贷款利率按照同期贷款基准利率的85折来计算，这一政策也没有改变。因此对于首次置业的购房者来说，几乎没有受到调控政策的影响。但是像老王这样难以界定的“第二套房”购房人则被列入了“待定席”。作为本次调控房贷新政的关键环节，如何界定“第二套房”，牵涉到了诸多具有改善需求的自住型购房者的切身利益。据悉，“第二套房”的界定标准达成共识，并已确定下基调：首先，对于已结清银行贷款的购房者，如再贷款仍可享首套自住房待遇，利率可酌情下浮。这就意味着如果购房者以前购买过房产，并已将贷款全部偿清，那么再次购房时仍可视作首套住房，首付比例和贷款利率可以获得一定的优惠。这一标准的确定，对于需要改善住房条件的购房人显然是有利的。其次，公积金贷款不列入认定是否为“第二套房”的参考项。也就是说，如果购房人在其它住房中使用到了公积金贷款，没有申请商业住房贷款或是贷款已经结清，那么他在贷款购买新的住房时，仍可依据首套房的相关政策来执行。业内人士分析，此次央行和银监会联合推出《通知》的主要目的在于控制商业银行的贷款风险，公积金贷款并不属于此列。同时公积金贷款的额度不高，有关政策还规定，贷款人需在第一笔住房公积金贷款还清后，才可以申请第二笔住房公积金贷款，因此相对来说公积金贷款的市场风险要低于商业贷款。另外，基调中确定在认定“第二套房”时，使用“户”为单位，夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的，再贷款购房则认定为“第二套房”。银行出台细则有所不一截至记者发稿时，上海地区已有华夏银行、光大银行公布了具体的贷款细则。然而比较这两家银行的细则，还是存在着一定的差异。如两家银行在认定“第二套房”时，都采用了以个人为单位，而不是以“户”为单位，这也就意味着夫妻二人可以分别贷款购房。但是光大和华夏对于“首套房”的界定有所不一，据悉光大规定，首套自住房是指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的住房，即使此前的房贷已经还清，再贷款买房仍被视为第二套房。但华夏银行的做法是，判断是否“第二套房”，要看借款人在银行内是否有住房贷款余额尚未结清，如果结清贷款，再贷款购房，同样可享受“首套自住房”待遇。但是华夏银行认为，公积金贷款视同贷款，只要有公积金贷款尚未结清，再贷款购房，则要执行“首付不少于40%，利率不低于同期同档次贷款基准利率的1.1倍”的房贷新规。在贷款利率的制定上，两家银行的利率标准也不相同。除了对于首套房的利率可以享受到基准利率八五折的优惠贷款利率外，光大暂定了第二套房的固定利率房贷业务，同时提高贷款首付至40%，贷款利率为同期贷款基准利率的1.1倍；对于第三套房，首付比例则不能低于购房款的42%，贷款利率按基准利率的1.15倍执行；第四套（含）以上住房贷款利率需按基准利率的1.2倍执行。华夏银行对于多套房产的贷款利率制定得略低，从第三套贷款购房（有两套房正处于还贷中）起，每增加一套贷款购房，其贷款首付比例将在上一套房贷首付比基础上至少增加5%，同时利率也会相应上调，其最低利率水平为上一套房贷利率基础上浮至少2%，即第二套房利率如为基准利率的1.1倍，第三套房利率至少则为基准利率×1.1×1.02。不难看到，业已推出的细则与“第二套房”的界定标准并不完全一致。对此，银行内部人士透露，执行细则出现差异，主要是考虑到商业银行实际的执行能力。如就以“户”还是以“个人”作为单位这个问题，现有的数据基础主要来源于央行征信系统的有关数据，对于银行来说查询到个人的信息更加容易操作。而且以“户”作为单位，很难对父母和子女买房做出区分，从而影响到购房的自住需求。此外不同银行对于风险的控制能力、信贷额度有着不同的要求，也会导致执行细则的不同。同时，已推出细则的两家银行工作人员告诉记者，并不排除进一步调整的可能。银行“第二套房”的认定单位曾申请房贷，已偿清后再次购房“第二套房”首付比例贷款利率北京市工商银行个人首套40%贷款基准利率的1.1倍招商银行个人第二套房40%贷款基准利率的1.1倍建设银行户首套50%贷款基准利率的1.1倍广州市招商银行个人首套40％第三套住房首付提高至五成，其利率水平也提高至基准利率的1.15倍，每增加一套按揭房，首付就将提高10%，利率也将按基准利率的0.05倍递增。贷款人一次至多只能按揭两套住房，第三套将不予受理。浦发银行个人首套（要求公积金贷款也已偿清）40%第三套住房首付提高至五成，每增加一套按揭房，首付就将提高10%，利率也将有相应提高。华夏银行个人首套（要求公积金贷款也已偿清）40%从第三套贷款购房（有两套房正处于还贷中）起，每增加一套贷款购房，其贷款首付比例将在上一套房贷首付比基础上至少增加5%，同时利率也会相应上调，其最低利率水平为上一套房贷利率基础上浮至少2%光大银行个人第二套房40%上海市华夏银行个人首套（要求公积金贷款也已偿清）40%从第三套贷款购房（有两套房正处于还贷中）起，每增加一套贷款购房，其贷款首付比例将在上一套房贷首付比基础上至少增加5%，同时利率也会相应上调，其最低利率水平为上一套房贷利率基础上浮至少2%光大银行个人第二套房40%非首套房不得申请固定利率房贷；第三套房首付比例则不能低于购房款的42%，贷款利率按基准利率的1.15倍执行；第四套（含）以上住房贷款利率需按基准利率的1.2倍执行相关链接认定的“第二套房”购房成本大幅上升首付比例由30%上升到40%。?贷款利率将由原有的贷款基准利率的85折（即6.656%），提高至贷款基准利率的1.1倍（8.613%），贷款利率提高的幅度约为30%。以同样申请一笔金额为50万元的30年期商业住房贷款，每月还款额将从3211元提高到3885元。
收入证明还款能力信用记录没有问题就可以
您好！应该享受不到。再说现在优惠幅度已经小了很多
1.身份证2.户口本3.结婚的要结婚证,单身的要开单身证明,离异的要离婚证,协议离婚的出示财产分割协议书.4.借款人及配偶收入证明.带其证件及其复印件,去银行申请贷款.正常是20天,但也有慢的要一个多月的.
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交房过户中
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各银行有不同标准 办房贷还是要“货比三家”
& & 近日，人民银行南京分行、中国银监会江苏监管局就规范个人住房贷款业务、促进住房金融健康发展发布通知并进行了权威解读，明确江苏各城市都不实施&限购&，但国家统一的&限贷&政策(即差别化的住房信贷政策)均适用，对于不同条件的居民家庭，在申请商业性个人住房贷款购买普通住房时，执行差别化的最低首付比例和利率水平。记者从苏城相关银行了解到，目前各行根据首贷、首套、有贷、二套等不同情况，在首付比例、利率优惠方面各有不同。
　　房贷政策
　　&首次&不等于&首套&，最低首付差一成
　　此次人行南京分行、江苏银监局明确，&首次&房贷并不等于&首套&房贷。对有购房贷款记录的借款人家庭，为了改善住房条件再次申请房贷时，如果房贷已经结清，且暂时无住房，按&首套&房贷政策执行，但不得列入&首次&购房的贷款范围。记者发现，从苏州的情况看，&首次&和&首套&的差别主要在&最低首付比例&上，两者相差10个百分点。
　　从相关政策解读看，居民家庭首次购买普通住房的，即购房人申请贷款购房时，此前既未购买过住房、在商业银行也无购房贷款记录，且购房人提供首次购房书面诚信保证的，可以执行首次购房贷款政策。对这类购房人，苏州的现行信贷政策是按揭贷款最低首付比例为20%，贷款利率下限为基准利率的0.7倍。
　　同时，全省各城市有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭；已买有一套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭；仅有一套住房、虽有住房贷款但贷款已结清的，执行或比照执行&首套&住房信贷政策，即住房贷款最低首付比例为30%，贷款利率下限为基准利率的0.7倍。
　　而对仅有一套住房、有住房贷款但尚未结清的，再次申请住房贷款时，不得比照执行&首套&房贷政策，属于有贷款未结清的&二套&房贷，根据&分类指导、因地施策、因城施策&的原则和&宏观审慎&、防范金融风险的要求，江苏银行业自律定价机制此前明确，苏州市，除县级市、吴江区外，执行40％的最低首付比例；苏州县级市、吴江区，均将最低首付比例下调至30％。
　　根据相关要求，除首付比例外，对有房贷的&二套&房贷，&已结清&和&未结清&在利率方面有较大差异，&已结清&的，商业银行贷款利率下限可以定为0.7倍，而&未结清&的则为1.1倍。
　　此外，居民家庭已持有2套及2套以上住房且相应购房贷款已结清的，继续按照原有的差别化信贷政策，由银行根据从严控制金融风险的原则，审慎把握是否发放住房贷款，以及具体确定首付比例和贷款利率。即可以发放住房贷款，但条件更加严格，首付比例和贷款利率上浮幅度也更高。
　　如果是已有2套及以上住房、且有购房贷款未结清的，则不得发放&三套&及以上的住房贷款。
　　执行标准
　　突出&首贷首套&，征信记录是衡量关键
　　苏州市民最关心的还是银行执行的具体政策。记者在采访中发现，在房贷首付比例方面，有的银行采取了首次购房首付最低20%的政策，有的则采用&首贷首套&来界定是不是&首次&房贷，其中可查询的征信记录还是衡量关键。利率方面，大多数银行首套房能享受基准利率九到九五折优惠，二套房利率上浮10%。结合具体执行看，如何界定首套、首贷等关系到首付比例，而利率方面，是否为银行的优质客户关系到优惠折扣的高低，个别银行优质客户最低可享受首套房八八折的利率优惠，还有部分银行根据首付比例的高低来调整利率优惠比例。
　　其中，农行苏州分行目前首次购房首付最低20%，利率最低可享九五折，首付30%以上，利率最低可打九折；首套购房首付30%，利率最低九折，城区和县域政策都一样；二套房则首付最低30%，利率1.1倍。建行苏州分行则首贷首套首付最低二成，有贷款已结清的首套最低首付三成，市区二套房最低首付四成，吴江区和县级市二套房最低首付三成；在利率方面，该行表示，每个客户都不一样，不能给出恒定的利率标准。江苏银行苏州分行房贷政策与建行接近，即首贷首套首付最低二成，贷款已结清首套首付最低三成，市区二套房首付四成，吴江区和县级市二套房优质客户首付最低三成，利率方面首套最低九折，二套上浮10%。中信银行苏州分行对首套房房贷实行最低首付三成，首贷首付则最低二成，二套房首付四成。苏州银行现行的政策为苏州大市范围内首次购房首付比例不低于20%，首套房首付比例不低于30%，按揭贷款利率不低于基准下浮10%；二套房苏州市区首付比例不低于40%，县级市、吴江区首付比例不低于30%，按揭贷款利率不低于基准上浮10%。
　　人行、银监部门此次相关政策仅规定最低首付比例和贷款利率下限，对于不同的购房人，商业银行可以参考其一贯的信用状况、还款能力、抵质押情况、房屋价值评估值等综合评价，自主确定每个客户的具体首付比例和贷款利率。也就是说，市民买房办贷款究竟能享受怎样的房贷政策，还是要到具体银行咨询办理后才能知道。业内人士还透露，目前不仅不同银行有所不同，同一银行的不同支行的政策和措施之间也存在一定差异，还会根据买房区域和楼盘有所调整，建议市民办房贷还是多跑几家银行、多做比较。
　　各银行在苏房贷标准
　　农行苏州分行
　　首次购房　首付最低20%，利率最低可享九五折，首付30%以上，利率最低可打九折首套购房　首付30%，利率最低九折，城区和县域政策都一样；二套房则首付最低30%，利率1.1倍
　　建行苏州分行
　　首贷首套　首付最低二成
　　贷款结清首套　最低首付三成
　　二套房　市区最低首付四成，吴江区和县市二套房最低首付三成
　　利率　无恒定的标准
　　江苏银行苏州分行
　　首贷首套　首付最低二成
　　贷款结清首套　首付最低三成
　　二套房　市区首付四成，吴江区和县级市优质客户首付最低三成
　　利率　首套最低九折，二套上浮10%
　　中信银行苏州分行
　　首套房　最低首付三成
　　首贷首付　最低二成
　　二套房　首付四成
　　苏州银行
　　首次购房首付　苏州大市范围内不低于20%
　　首套房　首付比例不低于30%，按揭贷款利率不低于基准下浮10%
　　二套房　市区首付比例不低于40%，县级市、吴江区首付比例不低于30%,利率不低于基准上浮10%
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近日，关于苏州市公积金政策整“闹”得沸沸扬扬，各种小道、揣测不断，“停止放款”、“暂不整”、“关闭系统”……那么，真相到底是什么，请看：具体内容：　　自日起，苏州市住房公积金管理中心所属各分支机构受理的住房公积金贷款，按照贷款审批通过日期排序，全面实行轮候放款。具体为：（一）购买新建住房申请贷款的，自贷款审批通过日起轮候6个月放款。其中，贷款审批通过日至购房合同载明的交房日不足6个月的，在交房日前放款。（二）购买存量成套住房（二手房）申请贷款的，自贷款审批通过日起轮候2个月放款。其中，未采用资金托管方式交易的存量成套住房（二手房），在新的房产证、土地证办理完成，他项权证到位后放款。（三）贷款审批通过后，住房公积金管理机构将出具《住房公积金贷款审批通知书》。（四）贷款放款日遇节假日的，延后至下一工作日放款。要知道，以前想用公积金贷款，从审批通过到放款，只需要半个月的时间。这次，一下子把时间往后延了半年。为什么会出现这么大的改变？今年5月份，公积金放宽了贷款政策，最高能贷70万，用公积金贷款买房的人就成倍增长。仅6月到9月三个月，苏州就发放了103亿的贷款。这么大笔资金的输出，让公积金资金的运用率处在了警戒位，流动性严重不足。简单来说就是两个字，没钱。轮候放款政策一出，对我们普通老百姓有啥影响？第一类人：看好了房，正准备用公积金贷款买房的这部分购房者可能就“危险了”，因为开发商基本上都会着急回款，半年内才回款实在是有点久，毕竟开发的融资成本还是比较高的（大部分项目都是开发商借钱开发）。所以接下来很可能发生的现象开发商调整政策，不接受公积金贷款。可是房价不等人啊来看看9月苏州各区域均价更何况，此政策一出，不知道会不会有观望的人赶快下手了。第二类人：已经买房并开始办理的得恭喜这部分购房者，放款将会延迟六个月（六个月之内交房的则会在交房前放款），意思就是原则上房贷可以推迟六个月还了，因为是公积金管理中心的政策，开发商也无法追究责任！虽然说迟早是要换的，但对于刚交完首付的购房者来说，有个半年的攒钱过程还是不错的！第三类人：着急买房的条件一限制，你只能转去商业贷款了。这个利率一算，买房子的成本又要高了。以贷款20万，10年计算。公积金等额本息还款要还这些商业贷款等额本息还款要还这些光利息就差了2.18万。够我们挣小一年的了，就这么眼睁睁的送给银行了？所以对于整个楼市的现状来说，今天的公积金政策短期内（尤其十月）会刺激一部分购房者的心里，迅速入手，成交火爆，赶紧贷款，要不然怕再生变数。从长久来看会对楼市火爆的起到一定的抑制作用，就像上面说的，开发商或许不太愿意接受公积金贷款，而纯商贷会让很多购房者再等等，你说呢~最后，贴心提示第一，公积金贷款的申请不受影响，你该申请还是去早点申请吧，这样也能早点去排队。第二，11月1号之前已经审批通过的贷款，还是按照原有规定放款，不受新政策影响。相关链接公积金的七大用途很多上班族，每个月都会定期缴纳公积金，那么关于公积金你到底了解多少？除了购房，公积金还能干嘛？下面一起来看看关于公积金的几大用途吧~??用途一：购房??① 不贷款购房可一次性提取公积金；??② 商业贷款购房可提取公积金用于首付；??③ 商业贷款购房可提取公积金偿还本息；??④ 公积金（组合）贷款购房可提取公积金偿还本息。??用途二：建造、翻建、大修住房??职工建造自住住房的，包括翻建、大修，可以提取住房公积金。房屋装修、装潢，目前不能申请办理提取住房公积金。??→提取公积金所需材料：??办理时，需提供本人住房公积金卡、身份证、镇级以上建设规划部门的建设规划许可证或相应的规范文本或建造（翻建）后的《房屋所有权证》，提取额度为建设规划许可证或相应的规范文本或《房屋所有权证》签发日期当月的个人公积金账户余额，有效期一年。??用途三：租房??① 用公积金支付配租或政府招租补贴的经济租赁房房租；??② 用公积金支付市场租房房租。??→办理申请手续所需材料：??本人住房公积金卡、身份证、租赁双方签订的租房协议、税务部门开具的房屋租赁纳税发票（当年度有效）。??职工配偶同时申请的，还需提供配偶的住房公积金卡、身份证、结婚证或户口簿（两人户口需在同一本户口簿上）??注：租房提取一年可申请两次，具体提取金额由当地公积金管理机构核定。??用途四：父母给儿女购房??①未使用住房贷款购买自有住房，可提取父母公积金；??②使用商业银行个人住房贷款购买自有住房，支付首付款后可提取父母公积金；??③使用个人住房公积金（组合）贷款购买自有住房，支付首付款后可提取父母公积金。??用途五：销户提取全部余额??① 离、退休的；??② 农业户籍职工男满60周岁，女满55周岁的；??③ 到国外、港、澳、台地区定居的；??④ 完全丧失劳动能力、大部分丧失劳动能力或重度残疾并与单位解除或终止劳动关系的；??⑤ 领取失业保险金的；??⑥ 被判处刑罚、户口迁出所在市、非所在市户口职工与所在单位解除或终止劳动关系的；??⑦ 住房公积金账户转入集中封存户满2年或与原单位终止劳动关系满2年的；??⑧ 到所在市行政区域外工作并在当地建立和缴存住房公积金的，可销户提取全部公积金余额。??用途六：纳入低保或特困范围提取??职工被纳入城镇居民最低生活保障或特困救助范围，职工本人及配偶可申请提取住房公积金，提取金额不超过被纳入最低生活保障范围或特困救助范围期间以前的住房公积金金额。??→办理申请手续所需材料：??本人住房公积金卡、身份证、《城市(镇)居民最低生活保障救济(补助)金领取证》或《低保边缘困难人群生活救助金领取证》或总工会发放的《特困职工救助证》，一年提取两次，不保留公积金账户余额。??注：低保特困（边缘）提取仅限民政部门认定的低保、低保边缘对象和当地总工会认定的特困对象本人，其配偶及其他直系亲属没有或未登记在《城市(镇)居民最低生活保障救济(补助)金领取证》、《低保边缘困难人群生活救助金领取证》、《特困职工救助证》上的，不得提取。??用途七：治疗重大疾病??家庭成员（包括职工本人、配偶及未成年子女）患重大疾病或重大手术住院治疗的，职工本人及配偶可申请提取住房公积金，申请日期应在出院之日起1年内，提取金额合计不超过住院费用个人负担部分。??“大病提取”范围：　??职工本人、配偶或其直系亲属罹患癌症、白血病、尿毒症、再生障碍性贫血及器官移植等五种重大疾病的，在患病治疗期间可以提取住房公积金。??办理申请手续所需材料：??本人住房公积金卡、身份证、医保定点医院或县（市）级以上医院出具的病情诊断证明、医院出具的治疗费用凭证（有效期一年），非职工本人患病提取的，还需提供提取人的住房公积金卡、身份证、与患病者关系证明（户口簿、结婚证或公安部门出具的直系亲属关系证明）。以上家庭成员可每年提取两次，不保留余额。来源：苏州新闻网联盟服务外包微信公众号 | szlmwb咨询热线 | 188
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