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房屋拆迁行为是政府行政行为还是民事行为？
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房屋拆迁行为是政府行政行为还是民事行为？
受委托人和助拆人哪个更关键？
江苏 镇江 润州区发表时间： 12:18
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要看是房开商个人行为还是政府拆迁办的行为
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　　近年来，在各类土地诉讼案件中，因为征地协议而引发的纠纷呈逐年上升的态势，这一现象已引起政府和律师界的高度重视。一方面由于此类案件关系到农民的切身利益，有时诉讼结果直接影响到当地的社会稳定;另一方面，该类案件的标的数额通常都比较大，影响力也很大，所以承办律师的业务水平甚至其所在律师事务所的知名度受到了更多人的关注。因此，律师在办理此类案件时要尤为慎重。从业务上来讲，作为主办律师，不仅要熟悉有关土地的法律条文，更要深刻领会土地管理法以及各种诉讼法的立法精神，做到在诉讼中游刃有余，而认清土地征用协议的法律属性及相关纠纷的最佳救济途径，就成为律师办理此类案件首先要解决的基本问题。
　　在现实中，法律界对土地征用协议的法律属性及相关纠纷的救济途径存在着不同的认识：一种观点认为，土地补偿协议实质上属于民事协议，因此基于土地补偿协议发生的纠纷应通过民事诉讼来解决;另一种观点认为，政府与农村集体经济组织签订和履行土地补偿协议是一种具体行政行为，因此发生纠纷后应通过行政诉讼来解决;还有一种观点认为，虽然政府与农村集体经济组织签订和履行土地补偿协议是一种具体行政行为，但相关纠纷完全可以通过民事诉讼来解决。以上各种观点都有一定的道理，但本人更倾向于第二种观点，下面本人仅谈一点自己的看法，并与诸位商榷。
　　一、土地补偿协议是政府具体行政行为的表现形式，是整个土地征用行为不可分割的一部分，属于行政合同的一种。
　　欲论证土地补偿协议的法律属性，首先应当探究土地补偿协议产生的原因或基础，因此有必要分析我国当前的基本土地管理制度。中华人民共和国土地管理法明确规定，我国实行的是土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众的集体土地所有制。全民所有制即土地归国家所有，由国务院代表国家行使所有权;农民集体所有所有制即农村土地由村集体经济组织或村民委员会经营管理。土地管理法同时还明确规定，国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。由此可见，我国目前的土地管理制度具有以下三个特点：第一，土地的所有权和所权人由法律直接规定而不由市场交易决定，任何主体都不能通过民间协议的方式对土地所有权进行约定或处分;第二、土地所有权禁止交易，国家为了公共利益的需要必要时可以依照法律规定对集体土地实行征用并给予补偿。第三，土地所有权只能单向流动，即只能是政府征用农村集体土地为国家所有，而不能相反。由此可见，土地征用虽然在最终结果上使土地所有权在不同的主体之间发生了变动，而且同时还有相应的金钱补偿在进行，但是，由于土地征用并不是平等主体之间的等价交换，因此不属于民事行为，更不能用民事法律来调整。这是因为：
　　1、土地征用协议的内容体现的主要是国家意志，而不是双方当事人的意思表示。首先，政府在土地补偿协议的履行上处于主导地位，不仅享有土地补偿费用数额的最终决定权，而且享有土地补偿费使用状况的监督权以及土地补偿协议的单方变更权和解除权，而所有这些都是行政合同当中行政机关享有的行政优益权的表现，而在民事协议中，政府是不可能享有行政优益权的。其次，在民事协议当中，民事主体对标的物的所有权有享有自由处分的权利，有权自行决定是否转让标的物的所有权;而在土地补偿协议当中，作为被征用方的农村集体经济组织必须放弃被转让土地的所有权，同时政府必须接受该土地的所有权，双方都是不自由的;又比如，对于土地补偿费政府必须支付，而农村集体经济组织也必须接受，如此等等。所有这些不自由都是因为土地补偿协议是一种行政合同，政府只能依据这份行政合同的规定履行自己的行政职能，而农村集体经济组织只能作为行政相对人服从政府的行政管理。由此可见，土地补偿协议的内容和目的是为了实现国家的土地管理目标，而不是体现协议双方的自主意思，因此，其属于政府行政行为的表现形式，是一种行政合同。
　　2、政府支付土地补偿费用不是以土地所有权为标的的等价交换，而是在履行因征用土地所依法负有的行政给付义务。从一方面来讲，由于国家禁止土地所有权买卖，因此政府只能依据法律赋予的行政权来征用土地，而不能以平等的市场主体的身份来购买农村集体的土地，因此其所负有的支付土地补偿费的义务是基于法定的而不是约定，协议双方也不能通过约定来免除或变更政府的给付义务，甚至对给付期限和给付方式双方都不能随意处分。从另一方面来讲，土地补偿费的数额是以失去土地的农民未来生活基本需要为基础计算出来的，土地补偿费的数额体现的并不是土地本身的价值，因此也就根本谈不上民事行为的等价交换。比如，同样一块土地，国家征用集体土地时支付的土地补偿费和国家将其作为国有土地出让时所收取的土地出让金并不相同;又比如，同等地块同样数额的土地，国家在征用时支付的土地补偿费用总额也并不相同，这主要是因为土地补偿费的数额要受被安置的人口的影响，而安置本身恰恰是一种行政义务而不是合同义务。由此可见，国家征用土地就如同国家在抗震救灾过程中征用公民物品一样，征用后政府承担的补偿义务是行政给付义务而不是民事支付义务。
　　综上两点，土地补偿协议实质上是行政行为的表现形式，反映的是行政管理关系，因此应受行政法的调整而不是民法的调整。。
　　二、土地补偿协议纠纷应通过行政诉讼程序来解决。
　　既然政府在土地补偿协议中支付土地补偿费的义务是行政给付义务而不是民事合同义务，因此如果政府不履行该给付义务，作为行政相对人的村集体经济组织自然应当依据行政诉讼法的规定，通过提起行政诉讼来要求政府履行。然而在实践中，虽然部分专家、学者甚至法官都承认土地补偿协议是行政行为的构成部分，但他们却认为基于这一协议发生的纠纷完全可以通过民事诉讼来解决。正是基于此种观点，部分法院审理并判决了相关案件。但不管此前已经审结案件的判决结果、执行结果和社会效果如何，本人认为，随着此类纠纷的增多以及新情况的出现，通过民事诉讼来解决土地补偿协议纠纷，不仅存在着法律上不可克服的障碍，最终导致诉讼程序的紊乱，而且也不利于农民利益的保护。详解如下：
　　一、在土地补偿纠纷诉讼中，不能单独地、完全地适用民事诉讼&谁主张、谁举证&的原则。在民事诉讼中，原告承担着最初和最终的证明责任，法官也是依据这一原则来审理民事案件。因此，如果按照民事诉讼程序来审理土地管理部门拒付土地补偿费的案件，在被告没有证据或被告缺席的情况下，法院只要查明双方之间存在征地补偿协议，并且原告(村集体)交付了土地这两个事实后，就可以径直判令被告支付土地补偿费，但是，如果这样判决就会存在许多问题：
　　首先，行政机关在征地协议中的给付义务，是以征地行为的合法性为前提的。如果法官依照民事诉讼只审查征地协议，就无法判断政府征地行为的合法性，而如果法官审查政府的整个征地行为，则又超出了民事审判的范围。因此，如果出现征地行为本身不合法但双方当事人都未主张协议无效的情况下(在许多案件中存在双方蓄意串通骗取国家批准或根本就未经国家批准的情况)，采用民事诉讼就会导致错误的判决，这不仅降低了诉讼效率，更有可能会导致民事判决与行政判决相互矛盾的后果。需要提醒的是，在现实中，同一地块存在多份征地协议的情况屡见不鲜，其中有相当部分是双方串通后签订的虚假补偿协议，如果通过民事诉讼审理案件，就根本无法查明协议的合法性。反过来，如果通过行政诉讼来审理此类案件，由于行政诉讼采用的是被告举证的规则，因此法院就可以依照行政诉讼的举证原则责令被告首先举证证明征地行政行为的合法性，其次再证明在办理土地批准手续时采用了哪一份征地协议，进而就补偿协议中的行政补偿标准、支付方式、支付期限等是否符合法律规定进行举证，最后再由行政机关证明其迟延或拒付土地补偿费的理由是否成立。只有通过行政诉讼这样一系列的审查，法院才能确保最终判决的合法性。
　　其次，采用民事诉讼不利于农民权益的保护。在现实中，行政机关不给农民征地协议、征地协议丢失等导致被征地方不能提交征地协议的情况屡有发生，如果依照民事诉讼审理此类案件，依照谁主张谁举证的原则(包括给原告限定举证期限等规定)，只要原告不能证明双方之间存在征地协议，法院可径直驳回原告起诉，这显然不利于保护农民的利益。而通过行政诉讼，由于法院责令的是由被告提交全部征用土地手续，因此这不仅可以提高诉讼的工作效率，同时也更有利于农民权益的保护。
　　再次，民事诉讼无法解决原告要求撤销土地补偿协议的诉讼请求。现实中，有时被征地方拒绝依照土地补偿协议领取土地补偿费，转而以土地补偿协议违法为由请求撤销该协议，在此时，法院如果依据民事诉讼的举证原则要求原告举证证明该协议存在合同法规定的可撤销事由，由于所有征地手续在被告行政机关处保存，因此原告根本无法履行相应举证义务，而如果采用行政诉讼由被告举证，只要作为行政机关的被告不能证明征地行为及土地补偿协议的合法性，法院就应撤销征地协议(即撤销行政机关的具体行政行为)。
　　第二、土地补偿协议纠纷案件不能适用民事诉讼的调解原则。在民事诉讼中，人民法院不仅可以主动或应当事人的请求进行调解，而且还可以出具调解书的方式予以结案。不仅如此，在调解过程中，双方当事人还可以对自己的实体权利作出自由处分。然而，这些原则在土地补偿协议纠纷中却不能适用。这是因为：第一，作为支付土地补偿费的行政机关，只能严格依据法律的规定履行或拒付土地补偿费，土地补偿协议中有关土地补偿费的数额、期限、方式等，行政机关必须严格执行，其没有任何擅自处分的权利和自由;而作为行政相对人的农村集体经济组织，其也无权无权放弃土地补偿费或变更其数额，必须依照补偿协议对补偿费予以接受并依法向村民作出分配。第二，由于土地征用及相应的补偿属于法律授权政府的行政行为，因此法院只能就该行政行为的合法性进行监督，一般对其合理性不予审查，体现在案件的判决结果上就是：人民法院要么判决行政机关履行给付职责，要么驳回原告的诉讼请求。而在民事诉讼当中，法院可以对协议中的支付时间、支付数额、支付方式进行变更，具有很大的自由裁量权(比如在支付方式上，民事中可以判决分期支付，可以用现金也可用实物，但土地补偿必须判决用现金一次性支付)。由以上两点可以看出，土地补偿协议的双方都无权对自己的权利作出实体处分，法院也不具有像民事案件那样的自由裁量权，因此此类案件就失去了调解的基础，法院更无法以调解书的方式予以结案。因此如果法院采用民事诉讼审理此类案件，一旦双方当事人要求当庭调解并要求法院以出具调解书的方式予以结案时，法院在能否出具调解书上必然左右为难，最终导致诉讼不能继续进行。
　　第三，民事当中有关诉讼时效和除斥期间的规定并不能完全适用于土地补偿协议。依据民法通则的规定，普通民事诉讼时效为两年，无法定事由超过诉讼时效的案件，人民法院对其诉讼请求不予支持;但是，我国对行政给付的期限或者说行政相对人要求行政机关履行给付义务的期限并无明确规定。由于土地管理部门支付土地补偿费的义务属于行政给付义务，因此即使超过2年，只要被征用人起诉行政机关履行行政给付义务，法院经过审理发现行政机关拒不履行给付义务的理由不能成立，就应判决其履行相应的给付义务。而如果依照民事的时效原则，行政机关拒付2年就免除其所承担的国家给付义务，这显然不合适。同样的道理，如果行政机关签订的土地补偿协议存在违反行政法上的可撤销事由，法院也不能以合同法规定的一年的除斥期间来限制被征用方行使撤销的权利(该撤销权实际是行政行为撤销请求权或确认行政行为违法的请求权)。由此可见，民事当中有关诉讼时效和除斥期间的规定并不能完全适用于土地补偿协议。
　　第四，采用民事诉讼审理此类案件的理论，在客观上导致了采用仲裁方式审理此类案件的可能性。诉讼和仲裁都是民事纠纷的解决途径，如果当事人意思表示一致，可以对这两种途径作出任意选择。因此，如果允许土地补偿协议可以通过民事诉讼来解决，自然也应允许当事人通过仲裁来解决，因此当事人可以在中国境内任意选择仲裁委员会来解决此类纠纷，但如果这样就会造成以下两种后果：首先，为行政机关通过仲裁来规避法院审查其具体行政行为提供了机会，行政机关为了规避司法监督，可以在订立征地补偿协议时在其中加入仲裁条款，作为行政相对人的村集体经济组织此时一般很难拒绝。其次，由仲裁裁决此类案件，在现实中导致了私法仲裁主体对公法执法主体的审查，进而导致了私法仲裁主体通过私法裁决约束公法执法主体的结果(比如以裁决的方式撤销征地行政补偿合同)，这势必会破坏一个国家的行政管理体制，造成整个国家行政管理体系的紊乱。
　　综上所述，通过民事诉讼程序来解决此类纠纷不仅存在法律上的障碍，而且不利于农民权益的保护，而行政诉讼却完全可以解决这样的问题，鉴于目前各界对此仍存在诸多争议，因此建议最高司法机关尽快出台司法解释对这一问题加以明确。
　　2、政府支付土地补偿费用不是以土地所有权为标的的等价交换，而是在履行因征用土地所依法负有的行政给付义务。从一方面来讲，由于国家禁止土地所有权买卖，因此政府只能依据法律赋予的行政权来征用土地，而不能以平等的市场主体的身份来购买农村集体的土地，因此其所负有的支付土地补偿费的义务是基于法定的而不是约定，协议双方也不能通过约定来免除或变更政府的给付义务，甚至对给付期限和给付方式双方都不能随意处分。从另一方面来讲，土地补偿费的数额是以失去土地的农民未来生活基本需要为基础计算出来的，土地补偿费的数额体现的并不是土地本身的价值，因此也就根本谈不上民事行为的等价交换。比如，同样一块土地，国家征用集体土地时支付的土地补偿费和国家将其作为国有土地出让时所收取的土地出让金并不相同;又比如，同等地块同样数额的土地，国家在征用时支付的土地补偿费用总额也并不相同，这主要是因为土地补偿费的数额要受被安置的人口的影响，而安置本身恰恰是一种行政义务而不是合同义务。由此可见，国家征用土地就如同国家在抗震救灾过程中征用公民物品一样，征用后政府承担的补偿义务是行政给付义务而不是民事支付义务。
　　综上两点，土地补偿协议实质上是行政行为的表现形式，反映的是行政管理关系，因此应受行政法的调整而不是民法的调整。。
　　二、土地补偿协议纠纷应通过行政诉讼程序来解决。
　　既然政府在土地补偿协议中支付土地补偿费的义务是行政给付义务而不是民事合同义务，因此如果政府不履行该给付义务，作为行政相对人的村集体经济组织自然应当依据行政诉讼法的规定，通过提起行政诉讼来要求政府履行。然而在实践中，虽然部分专家、学者甚至法官都承认土地补偿协议是行政行为的构成部分，但他们却认为基于这一协议发生的纠纷完全可以通过民事诉讼来解决。正是基于此种观点，部分法院审理并判决了相关案件。但不管此前已经审结案件的判决结果、执行结果和社会效果如何，本人认为，随着此类纠纷的增多以及新情况的出现，通过民事诉讼来解决土地补偿协议纠纷，不仅存在着法律上不可克服的障碍，最终导致诉讼程序的紊乱，而且也不利于农民利益的保护。
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安置补助费
补助费是指国家在征用土地时，为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的 的生活，所给予的补助费用。安置补助费又指 ，是在征地过程中对 或者 的价值评估后对该 合法拆除并给予 所有人一定补偿。（对拆迁补偿的咨询和帮助请点击目录下的 计算标准）拆迁补偿是指 自身或者
实施单位依照我国 和 房屋拆迁补偿标准的规定，在征收国家集体土地上单位、个人的房屋时，对被征收 人（以下称被征收人）给予公平补偿。 　
安置补助费
国家在征用土地
安置以土地为主要生产资料
　　安置补助费是指国家在征用土地时，为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活，所给予的补助费用。安置补助费又指拆迁补偿，是在征地过程中对住宅或者非住宅房屋的价值评估后对该房屋合法拆除并给予房屋产权所有人一定补偿。（对拆迁补偿的咨询和帮助请点击目录下的房屋拆迁补偿计算标准）　　拆迁补偿是指房屋征收部门自身或者委托房屋征收实施单位依照我国集体土地和国有土地房屋拆迁补偿标准的规定，在征收国家集体土地上单位、个人的房屋时，对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。　　房屋征收补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收补偿工作。
　　根据规定，　　①征用耕地的安置补助费标准“按照需要安置的农业人口计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。　　每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的4-6倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍。”　　其中，年产值的计算，与年产值的计算方法相同。被征用单位耕地的安置补助费，因人均耕地的数量和平均年产值多少而不等，人均耕地少，平均单位年产值高，支付的安置补助费就高，反之则低。　　②征用其他土地的安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的安置补助费标准规定。对征用有收益的非耕地的安置补助费，各地一般按该土地年产值乘以略低于邻近耕地的安置补助费倍数计算；对征用房屋和其他建筑物的地基以及无收益的非耕地，不支付安置补助费。　　省、自治区、直辖市在制定安置补助费标准时，一般是在《土地管理法》规定的范围内，结合当地的情况，对耕地和非耕地（如园地、鱼塘、藕塘、林地、牧地、草原等）的安置补助费作统一规定。在确定安置补助费时，被征地单位要有准确的应该享受安置补助费的人口数字。　　为此，《土地管理法》规定，人口数必须按农业人口计算，不在计算之中，必须是拟议征地前居住的人口，开始拟议征地后迁入的户口不包括在内。　　③按照以上规定计算支付的安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费，但是土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍。　　④国务院根据社会、，在特殊情况下，可以提高征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。安置补助费应该用于安排因土地被征用而造成的多余劳动力的就业和不能就业人员的生活补助，不得挪作他用，任何单位和个人不得占用。　　安置费计算公式:　　屋=+没有提供情况下的+超过过渡期限的临时安置补助费+因停产、停业造成的损失赔偿费　　房屋安置补助费相关条例
　　第七条任何单位或者个人需要拆迁的，应当向市房屋拆迁主管部门提出拆迁申请，经批准发给后，方可拆迁，并按照规定缴纳拆迁管理费。　　第八条申请领取《房屋拆迁许可证》，应当提交下列文件、资料：　　（一）建设项目计划；　　（二）部门的批准文件；　　（三）和用地批准文件；　　（四）拟拆除房屋的平面现状图；　　（五）拆迁计划和方案；　　（六）提供不低于总量50%的安置现房，或者费总额50%的专项资金的凭证；　　（七）的，应当提供拆迁协议和被委托单位的《房屋拆迁资质证书》。　　第九条市房屋拆迁主管部门应当监督拆迁安置专项资金的使用。拆迁人按照拆迁补偿安置方案，将房屋拆迁安置费总额50%的资金，存入银行，作为建设专项资金，经市房屋拆迁主管部门同意，拆迁人方能使用。　　第十条市房屋拆迁主管部门收到拆迁人提供的有效文件和资料后，应当实地测量拆迁面积，审查拆迁计划和拆迁补偿安置方案等资料，在十日内核发《房屋拆迁许可证》。不符合办理条件的，应当书面说明理由。　　第十一条市房屋拆迁主管部门在核发《房屋拆迁许可证》后，应当将建设项目性质、拆迁人、实施拆迁企业、拆迁范围、拆迁补偿安置方案、搬迁和、拆迁纠纷处理等予以公告。发布前，任何单位和个人不得进入拆迁现场运迁。　　拆迁公告发布的同时，还应当公布《房屋拆迁许可证》和拆迁补偿安置实施方案，接受群众监督。拆迁补偿安置实施方案内容包括：补偿、安置、补助的标准、依据、计算办法，安置房屋平面图和地址，期房过渡期限和地点，实施拆迁企业的及现场拆迁工作人员的姓名、职务等。　　第十五条拆迁范围确定后，市房屋拆迁主管部门应当及时通知、工商及其他有关部门办理在拆迁范围内的户口迁入、分户，核发，和使用权的等手续。暂停办理期限为六个月。　　第十六条拆迁人应当与被拆迁人在规定的拆迁期限内补偿、安置协议。协议内容包括：补偿形式、补偿金额、安置用房面积和安置地点、楼层、位置及交付使用时间、搬迁过渡方式、过渡期限、以及当事人约定的其他条款。未签订的，拆迁人不得实施拆迁。　　拆迁补偿安置协议使用统一印制的规范文本，协议签订后应当报市房屋拆迁主管部门备案。拆迁人和被拆迁人有一方要求办理的，应当向公证机关办理公证。　　拆迁补偿安置协议签订后，因建设项目转让变更拆迁人的，原安置协议由项目。项目转让人、受让人、被拆迁人三方应当签订补充协议，并按前款规定办理备案和公证手续。　　第十七条拆迁人与被拆迁人对补偿和安置达不成协议的，由市房屋拆迁主管部门进行调解；调解无效的，应当自收到拆迁当事人有效文件和资料之日起十日内作出书面裁决。未作出书面裁决之前禁止。　　拆迁人和被拆迁人对裁决不服的，可以申请或者向人民法院提起。在复议或者诉讼期间，拆迁人已给被拆迁人提供周转房屋的，不停止拆迁的执行。但拆迁前，市房屋拆迁主管部门应当组织拆迁当事人对被拆除房屋及其作勘察记录，并向公证机关办理。
　　第二十五条拆迁人应当对被拆迁房屋及其附属物的所有人依照本条例规定给予补偿。实行、或者产权调换和作价补偿相结合的方式。　　住宅房屋未经批准改变使用性质的，拆迁时仍按照住宅房屋给予补偿。　　拆除超过批准期限的或者不予补偿和安置。　　第二十六条拆除公有住宅房屋，实行“拆一还一”，按照被拆除，对原房屋所有人实行产权调换；原房屋使用人不要求安置的，也可以按照被拆除结合成新对房屋所有人作价补偿。　　第二十七条拆除房屋实行产权调换的，按被拆除标明的建筑面积，再增加40%作为“补偿面积”。偿还房屋的建筑面积与“补偿面积”相等部分，双方互不计价；“补偿面积”不足50平方米的，偿还房屋的建筑面积应当补足50平方米，但超过“补偿面积”的部分，被拆迁人按房屋建安价格交付价款；被拆迁人要求再增加面积的，按房价格交付价款；偿还房屋的建筑面积少于“补偿面积”部分，按偿还房屋的商品价格补偿。　　拆除私有住宅房屋实行作价补偿的，按照被拆除房屋产权证标明的建筑面积再增加20%的面积，以被拆迁范围内同期商品住宅房均价给予补偿。　　第二十八条拆除商业、服务等营业性用房实行产权调换的，按照被拆除房屋产权证标明的建筑面积补偿。偿还房屋的建筑面积与原房屋建筑面积相等的，双方互不计价；偿还房屋建筑面积超过或者少于原房屋建筑面积的部分，按商品房价格结算。　　拆除商业、服务等营业性用房实行作价补偿的，按照被拆除房屋产权证标明的建筑面积，以被拆除房屋同地段同期营业商品房给予补偿。　　第二十九条拆除公益事业用房及其附属物，拆迁人应当按照其原性质、原规模予以重建或者作价补偿，或者由市人民政府按照城市规划统筹安排。　　拆除企业生产、办公用房及其附属设施，经双方协商、主管部门批准，实行作价补偿。　　拆除其他非住宅房屋，拆迁人应当按照被拆除房屋的评估价格一次性给予补偿。　　第三十条拆除房屋以产权调换形式补偿的，从区位好的地段迁入区位差的地段，拆迁人应当按照地区商品住宅房价格差给予补偿或者折算成房屋建筑面积给予补偿。　　第三十一条拆除依法取得的庭院，按照市人民政府的规定给予补偿。　　拆除房屋附属设施、花园等不作产权调换，但应当作价补偿。　　第三十二条拆除生产、经营性用房造成停产停业的，应当按照市人民政府的规定给予补偿。　　第三十三条根据城市规划建设和，在房屋拆迁中，需要拆除供电、邮政、通讯、地下管网、、绿地等设施的，各产权单位应当积极配合；其他建设项目需要拆除上述设施的，按照国家有关规定予以重建或者作价补偿。　　第三十四条对拆除设有的房屋实行产权调换的，由和重新签订抵押协议并向市房地产重新办理房屋他项权利；实行作价补偿的，抵押人应当将所得补偿金，作为抵押财产处理，或者由抵押当事人重新设立抵押权，相应变更。
　　第三十五条在拆迁范围内对下列被拆除房屋的合法使用人，按照本条例予以安置：　　（一）有正式住房的居民（包括被拆除房屋使用人在部队服现役的战士、在本市学校或工作单位住集体宿舍的学生、职工）；　　（二）有正式办公用房的机关、团体、事业单位；　　（三）有正式营业用房的企业和；　　（四）其他应当给予安置的本市居民。　　第三十六条在拆迁范围内，拆除公有住宅房屋有下列情形之一的，对原房屋使用人不予安置：　　（一）有户口而无正式住房的；　　（二）被拆迁人所在单位已分配住房并达到住房标准的；　　（三）长期闲置或者违法转租公有房屋的；　　（四）其他不符合安置条件的。　　拆除租赁、借用私有住宅、的，对原房屋使用人不予安置。　　第三十七条拆除房屋，对被拆迁人的安置地点，应当根据城市规划对建设地区的要求和新建工程性质，按照下列规定，分别实行回迁或者：　　（一）被拆迁的区域用于市政工程、公用设施、公共福利事业等非住宅建设和国家特殊用房建设的，应当异地安置。　　（二）被拆迁的区域用于商品房综合开发、职工住宅建设的，应当回迁安置。经被拆迁人同意，也可以异地安置。　　（三）拆除商业、服务等营业性用房应当回迁安置。无法回迁安置的，按照合理布局、方便营业的原则，经双方协商，可以异地安置。　　第三十八条安置住房必须符合国家建筑质量标准和，并具备基本生活配套设施。安置住房建筑面积最少不低于50平方米。　　第三十九条拆除，对原房屋合法使用人按下列规定安置：　　（一）原房屋使用人要求购买被拆除的，原房屋所有人应当将被拆除房屋，按照结合成新出售给原房屋使用人。原房屋使用人取得产权后，拆迁人应当按照本条例第二十七条第一款规定给予安置。　　（二）原房屋使用人不要求安置的，拆迁人应当一次性付给安置补助费，并对被拆除房屋的所有人按照原房屋建筑面积，以重置价格结合成新作价补偿。　　第四十条实行异地安置的，拆迁人应当一次性现房安置被拆迁人。一次性安置确有困难或者回迁安置的，经市主管部门批准，可以期房安置。　　期房安置的过渡期限自拆迁协议生效之日起为十八个月。如因特殊情况需要延长过渡期限的，经市房屋拆迁主管部门批准，可以适当延长，但延长期最长不得超过。　　在期房安置的过渡期间，拆迁人应当参照原，为被拆迁人提供具备正常居住条件和基本生活设施的房屋临时安置；被拆迁人自行过渡的，拆迁人应当付给被拆迁人临时住房补助费。　　在延长过渡期内，拆迁人对其提供周转过渡房的被拆迁人付给临时住房补助费；对自行过渡的被拆迁人，加倍付给临时住房补助费。　　第四十一条对被拆迁人实行现房安置的，拆迁人应当一次性付给被拆迁人搬家补助费；对期房过渡安置的，拆迁人应当一次性加倍付给被拆迁人搬家补助费。　　第四十二条由拆迁人提供临时安置的，被拆迁人回迁时应当退还周转房。　　第四十三条本条例规定的商品房均价、、安置补助费、、搬家补助费、提前搬家奖励费等，由市房屋拆迁主管部门会同物价、房产等部门定期公布。
　　第四十四条未取得实施拆迁的，由市拆迁主管部门责令停止拆迁，按照被拆除每平方米并处100元罚款；对直接责任人处以10000元以上20000元以下罚款；给被拆迁人造成经济损失的，责令。　　拆迁人擅自提高或者降低补偿、标准，扩大或者缩小拆迁范围的，对拆迁人处以10000元以上20000元以下罚款。　　第四十五条未取得《房屋拆迁资质证书》的单位实施房屋拆迁的，由市房屋拆迁主管部门责令停止拆迁，没收其违法所得，并对委托人和分别处以20000元以上30000元以下罚款。　　第四十六条拆迁企业转让、出借《房屋拆迁资质证书》的，或者将拆迁他人的，由市房屋拆迁主管部门责令限期改正，并视情节轻重处以20000元以上30000元以下罚款。　　第四十七条拆迁人、拆迁企业有下列行为之一的，由市房屋拆迁主管部门责令停止拆迁，赔偿被拆迁人的经济损失，并处以30000元以上50000元以下罚款。　　（一）未按规定与被拆迁人进行拆迁的；　　（二）公布前进行拆迁的。　　第四十八条拆迁人、拆迁企业强行拆迁或者野蛮拆迁的，由市房屋拆迁主管部门责令停止拆迁，并处以30000元以上50000元以下罚款，直至吊销《房屋拆迁资质证书》；情节严重的，由公安机关依照予以处罚；构成犯罪的，由司法机关追究其刑事责任；给被拆迁人造成经济损失的，责令赔偿损失。　　第四十九条拆迁人提供无合法产权或者建筑质量不合格或者不具备基本生活配套设施的房屋安置被拆迁人的，由市房屋拆迁主管部门责令其重新安置，造成的经济损失由拆迁人承担，并对拆迁人按每户处以20000元罚款。　　第五十条拆迁人无正当理由超过协议规定或者批准的过渡期限的，由市房屋拆迁主管部门责令限期改正，同时每超一月赔偿被拆迁人每户2000元，并对拆迁人可以按每户处以20000元以上30000元以下罚款。　　超过过渡期一年仍不履行协议的，市房屋拆迁主管部门可以强行拍卖其土地使用权和地上建筑物，补偿被拆迁人。　　第五十一条拆迁当事人有下列行为，由市房屋拆迁主管部门责令限期改正，可以并处罚款：　　（一）拆迁人不按规定报送档案资料和相关报表的，可以并处2000元罚款；　　（二）拆迁人不按规定办理被拆迁房屋产权和注销手续的，可以并处2000元罚款；　　（三）被拆迁人回迁时不按协议退还临时安置过渡用房的，可以每月并处2000元罚款。　　第五十二条实施行政处罚，由市房屋拆迁主管部门下达处罚决定书，并统一使用财政部门印制的票据，罚没款一律上缴同级财政。　　第五十三条被处罚的当事人对行政处罚决定不服的，可以申请复议或者向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民。　　第五十四条胁迫、侮辱、殴打房屋拆迁工作人员，阻碍房屋拆迁主管部门工作人员执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》予以处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。　　第五十五条房屋拆迁管理工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、的，由所在单位或者上级行政主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
　　拆迁补偿安置协议是拆迁人与被拆迁人、房屋承租人为明确安置中的权利义务关系而订立的协议，是约定拆迁当事人之间义务的合同，它适用和。　　签订协议属于法律行为　　房屋拆迁补偿安置协议是房屋拆迁双方的法律行为。协议关系主要有房屋拆迁双方当事人参加，仅有一方当事人，协议关系便不能成立。　　拆迁的法律平等性　　房屋拆迁当事人之间的法律地位平等。一是无论当事人双方的经济实力、政治地位如何，不允许任何一方将自己的意志强加给另一方；二是体现房屋拆迁权利义务的对等性，即一方从对方获得某项权利时，也承担相应的义务。凡显失公正的协议是可撤销的。　　协议的合法必须性　　协议必须是房屋拆迁双方的合法行为。所谓合法行为，是指按照房屋拆迁法规规定的要求而实施的行为。如当事人的资格，社会组织作为房屋拆迁协议当事人要有；承办人签订协议要有法人或法人代表的授权证明；订立协议的要有合法手续；被拆迁人签订协议时，应当出具、使用权证明等法律文件。凡违反法规规定，采取欺诈手段等所订立的协议都是。　　协议具有法律效力　　房屋拆迁补偿安置协议是具有法律效力的文件。表现在其权利依法产生后受到法律的保护；其义务依法产生后，则受到法律的强制。其次是依法订立的协议必须认真恪守，当事人任何一方均无权擅自变更或解除。再就是在履行协议中发生纠纷，协议条款便是解决纠纷的主要依据。　　协议的双务有偿性　　房屋拆迁补偿安置协议是一种双务有偿协议，协议的当事人依据协议享有一定的权利，同时又要承担相应的义务。协议必须采用书面的形式。
拆迁时如何安置补偿？拆迁时怎样计算补偿金呢？小编在这里为大家整理了一些相关的资料，希望这些资料可以帮助到有需要的朋友。一、公租房拆迁时如何安置补偿第十三条规定，拆迁的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋订立拆迁补偿安置协议。也就是说拆迁公有租赁房屋的，拆迁人要和房屋的承租人签订补偿安置协议，该房屋内的其他居住人，虽然也享有被拆迁房屋的补偿安置利益，但无权和拆迁人签订补偿安置协议。现实生活中，因公有租赁房屋拆迁产生的纠纷很多，但大多都是因为享有签约权利的承租人对被拆迁房屋获得的补偿后，私自处分或欲占为己有而引起的。公有房屋的其实是居住权利的体现，其可以转化为财产权利。享有对该房屋居住权利的人员，对因该房屋引起的财产权利，均享有一定份额。那种认为承租人就是房屋唯一权利人的观点是错误的，是对物权的误解。二、公租房拆迁时如何计算补偿金（1）所有人选择的，承租人由所有人负责安置。所有人补偿款的计算公式为：货币补偿金额＝（市场单价＋X被拆除房屋的建筑面积。（2）所有人选择货币补偿的，原有租赁关系终止。给所有人补偿款不设最低补偿单价标准，也无价格补贴。计算公式为：货币补偿金额＝评估单价X20%X被拆除房屋的建筑面积承租人补偿款的计算公式为：货币补偿金额＝（市场单价X80%＋价格补贴）X被拆除房屋的建筑面积。
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